Servitude et droit de passage, huit riverains

Nous sommes 8 riverains ayant acquis en 1999 des parcelles non constructibles derrière nos maisons pour lesquels nous avions demandé l'autorisation à la mairie d'installer des portails et d'avoir un droit de passage sur le chemin appartenant à la commune pour nous permettre d'accéder à ces parcelles , dont une totalement enclavée pour le propriétaire. Le droit de passage s'est instaurée par un accord tacite entre la Mairie et nous et les portails ont été construits par les 8 riverains avec utilisation du chemin communal pour livraisons de bois, construction des piscines etc ..... A ce jour, la Mairie a vendu des terrains comprenant ce chemin communal à un promoteur pour y faire construire un lotissement comprenant des réserves pour l'installation à terme de la ligne 3 du tramway . Les travaux de voirie ont commencé sans que ne soit tenue compte de notre droit de passage et après notre demande du maintien de notre droit de passage, la mairie nous renvoie sur le promoteur immobiliser. Le collectif des riverains concernés souhaiteraient connaître les procédures à mettre en oeuvre pour faire valoir leurs droits et conserver officiellement leur droit de passage et ce avant d'être mis devant le fait accompli.

Chère madame,




Sans indiscrétion, vous êtes dans quelle localité? Via la description, j'ai l'impression que vous êtes de Montpellier, je me trompe?



Pour le droit de passage, les parcelles sont-elles enclavées par rapport à la voie publique?

Très cordialement.

Nous sommes exactement à Juvignac (34990). Le promoteur est GGL qui doit aménager la ZAC des Caunelles (sur le site internet de Juvignac). Une des parcelles est totalement enclavée . Les parcelles sont cadastralement différentes des parcelles des maisons (chalandonettes) Elles n'ont été proposées à la vente aux propriétaires des maisons qui jouxaient ces terrains qu'en 1998. Le contrat de vente stipule que l'acheteur devra clôre et qu'après obtention des autorisations administratives pourra ouvrir des portails dans le mur de cloture. Ces terrains sont tout en longueur et vu la disposition des maisons il est impossible de faire quoi que ce soit du genre construction, livraison du bois , construction de piscine, sans passer dans la maison ..... de plus si le droit de passage n'est pas reconnu , en cas de vente de tout ou partie des parcelles concernées, le nouvel acheteur sera donc totalement enclavé ..... Les propriétaires actuels vont déjà perdre en valeur avec la construction de cette zone à vocation sociale .

Chère madame,




Je vous demandais parce que je suis de Montpellier, donc je connais bien Juvignac!




Conformément à l'article 691 du Code civil:




En conséquence, un droit de passage ne peut pas être oral. Il doit forcément être établi dans un titre, enregistré au conservatoire des hypothèques. Il n'est donc pas possible ici de revendiquer l'existence d'un droit de passage pour toutes les parcelles.

En revanche, les parcelles qui sont enclavées par rapport à la voie publique, pourront exiger un droit de passage, sur la voie la plus courte pour rejoindre la voie publique.


Très cordialement.

Merci pour votre réponse.
De fait, pour les riverains qui ne sont pas actuellement enclavés, peuvent ils faire jouer le fait que la vente ou la donation des parcelles concernées entraînera automatiquement la servitude de passage pour cause d'enclave ? Ou faudrait il que ces parcelles soient effectivement cédées à un nouveau propriétaire pour que cette servitude soit reconnue ? (la majeur partie des propriétaires sont des personnes très agées avec enfants et petits enfants ) Devront ils user de cette stratégie pour garder ce droit de passage accordé tacitement par la Mairie depuis 1989 ? Cordialement.

Chère madame,





Si les riverains qui ne sont pas actuellement enclavés, le deviendront du fait de la construction, alors vous pouvez revendiquer un droit de passage sur la parcelle vendue, si les conditions d'application de la servitude légale évoquée plus haut sont remplies, au moment où l'état d'enclave est constaté, c'est à dire normalement au moment de la vente du terrain.

Mais rien n'interdit à prévenir la mairie, ou le futur propriétaire dans le but d'attirer leur attention sur ce point.


Très cordialement.

Je vous remercie pour l'ensemble de vos réponses . Un courrier collectif va être adressé au promoteur qui a déjà été alerté par un courrier de la mairie. Les riverains les plus âgés (autour de 80 ans) ont bien du mal à comprendre que le droit tacite oral n'a aucune valeur juridique et ne comprennent pas que leur notaire à l'achat des personnes n'ait pas attiré leur attention sur la nécessité de faire reconnaître par titre dépose au conservatoire des Hypothèques . Les riverains restent optimistes car un certain nombre de parcelles sont enclavées et ceux qui ne le sont pas devraient bénéficier du chemin qui devra être fait pour ceux là. Par contre s'il devait y avoir une action jurdique à intenter , avez vous un nom d'avocat ou de juriste à nous conseiller . Cordialement.

Chère madame,


Je vous comprends, et je les comprends. N'étant absolument pas procédurier, j'avoue avoir du mal à comprendre le fait qu'il n'y ait pas suffisamment de prévention en la matière de telle sorte qu'à l'heure actuelle, il faudrait consulter un juriste avant la réalisation de la moindre opération, ce qui assez aberrant.



Je n'ai pas de nom particulier à vous donner, mais un avocat spécialisé en droit civil devrait parfaitement répondre à vos attentes. Dans le doute, n'hésitez pas à consulter plusieurs avocats pour choisir celui qui vous semble être le meilleur en terme de rapport qualité/prix.


Très cordialement.