Appel de fonds sur devis non présenté en AG

Bonjour,

Dans une copropriété il a été présenté lors de la dernière Assemblée Générale deux devis pour la rénovation et la modernisation de l'ascenseur. L'un des deux a été voté et en tant que propriétaire d'un seul box au rdc, je reçois un appel de fonds.

J'ai appris incidemment que le syndic avait choisi une autre entreprise pour la prestation au motif que le devis était moins élevé. Le devis de cette entreprise n'a donc pas été soumis à l'assemblée générale et a dû faire l'objet d'un accord entre le conseil syndical et le syndic.
La démarche me semble osée, car il est possible d'imaginer que certains copropriétaires auraient pu avoir un avis éclairé sur la prestation retenue.

Est il possible de contester cet appel de fonds et jusque quelle date ? Que doit faire le syndic et/ou le conseil syndical pour régulariser.

Merci par avance de vos précisions.

Bonjour,

Il y a deux problèmes distincts.

Le premier est la participation aux dépenses d’un propriétaire de box situé au rez de chaussée. La participation aux dépenses doit être conforme au règlement de copropriété. Le copropriétaire d’un lot qui n’est pas inclus dans la grille de charges ascenseur est en droit de refuser de participer à l’entretien de l’ascenseur. Si le lot est dans la grille de charges alors que l’ascenseur ne présente aucune utilité, il faut alors contester la régularité du règlement de copropriété.

Le second problème est que le syndic ne se conforme pas à la décision de l’assemblée générale en choisissant une autre entreprise. On ne peut refuser de répondre aux appels de fonds mais il faut avertir le syndic qu’il s’expose à un refus d’approbation de la dépense lors de l’approbation des comptes. L’issue du différend dépend de l’assemblée générale. Elle peut ratifier ou non.

Il est anormal que le conseil syndic soutienne le syndic dans de telles conditions. Il y a peut-être lieu de s’interroger sur la désignation des membres du conseil syndical.

Bonjour,

Merci de votre réponse très détaillée et très précise.
Permettez moi une question complémentaire.
Vous indiquez :"il faut alors contester la régularité du règlement de copropriété". Faut-il saisir une juridiction ou une contestation par lettre recommandée auprès du syndic ? Dans cette copropriété c'est le syndic actuellement en place qui a rédigé la dernière version dudit règlement ?
Merci

Bonjour,
Pour commencer il faut vous reporter au règlement de copropriété :
Y a-t-il une grille de répartition des charges ascenseur ? Et dans cette grille votre box est-il concerné par une quote-part non nulle ?

Bonjour,
Dans le règlement de copropriété il est indiqué "que toute personne qui est propriétaire d’un parking dans le bâtiment sans être propriétaire d’un appartement doit avoir 10 tantièmes pour les charges ascenseur"
Cette précision est-elle suffisante ?

Pouvez vous recopier la phrase complète ainsi que le descriptif de votre lot "box" ?
Depuis quand existe cette copropriété ?

Le règlement de copropriété, que j'ai en main, est daté de 1985. Il y a eu des modifications par avenant me semble-t-il dont je n'ai pas l'exemplaire.

Le descriptif repris intégralement dans le Reglt De Copro est :
Lot 15

Un garage fermé avec portail, situé au rez-de-chaussée, en quatrième rang depuis le Cours de la……….. (sans indication du nom de la ville dans ce paragraphe)
Et les Trente Trois Dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes de l’immeuble, ci (33/10.000èmes)…….
Lot 16

Texte extrait de la page 6/37 du Reglt de Copro

Pour ce qui est des charges, j'ai repris intégralement le texte (sans ajout ou modification et/ou suppression)

Charges Communes Spéciales
Charges d’Entretien de l’Escalier et de l’Ascenseur

Article 4 du Titre 4
Les Charges d’entretien de l’escalier de l’ascenseur comprennent
- L’entretien, les réparations et même le remplacement des ascenseurs, des agrés, et accessoires.
- Les réparations nécessitées par l’usure des marches d’escalier.
- Les frais de consommation l’électricité occasionnés par l’ascenseur.
- Le coût de la location des compteurs.
- L’assurance contre les accidents causés par l’ascenseur.

Etant précisé que les charges d’entretien et de nettoyage du hall d’entrée, des escaliers, des paliers et des dégagements sont comprises dans les charges d’entretien général (charges communes générales de même que les charges de ravalement de la cage d’escalier)

Art 5 du Titre Quatre .- REPARTITION

Les charges d’entretien de l’escalier et de l’ascenseur sont réparties entre les propriétaires des lots intéressés, au prorata des tantièmes déterminés ci-dessous, pour les lots utilisant, de façon permanente, les escaliers et l’ascenseur.
Elles sont réparties entre les lots ci-dessous [du N° 30 au N°59 ] au prorata des tantièmes attribués à chaque lot.
[suit un tableau reprenant pour chacun des lots l’étage et le nombre de tantièmes]

Autre paragraphe en pied de page

Achat d’un garage en sous-sol par une personne non propriétaire d’un appartement. Dans ce cas le propriétaire dudit-garage aura une quotepart à régler dans le fonctionnement de l’ascenseur de 10 tantières (sic).

Il se trouve que je ne suis propriétaire que d'un garage au RDC de l'immeuble avec une sortie directe sur le 'Cours de ...". Le locataire n'a pas à utiliser l'ascenseur et à ma connaissance, il n'a même pas une clé pour entrer dans la cage d'escalier de l'immeuble.
Si vous avez besoin d'informations complémentaires, je ne manquerais pas de vous les transmettre.
Bonne soirée

Votre garage n'est pas en sous-sol. Il n'a donc aucune charge spéciale ascenseur à payer selon ce texte.

Merci de cette bonne nouvelle. Maintenant la difficulté va être de faire admettre par le syndic son erreur dans la répartition des charges. Je ne serai pas surpris qu'il propose au conseil une modification du règlement de copro, pour me facturer les frais et ainsi avoir raison.

Dois je à ce stade payer intégralement l'appel de cotisation qui englobe ces frais liés à l'ascenseur ou dois je faire une retenue du montant desdits frais et payer le solde ?

Quand vous écrivez "aucune charge spéciale ascenseur" est ce que cette précision englobe les frais d'entretien annuels ?
M'est-il possible de faire un rappel des montants réglés au cours des dernières années ?

Merci de votre aide.

La prescription est de 5 ans.
Il faut contester et demander le remboursement sur les 5 dernières années.
Le conseil syndical ne peut pas décider ce type de modification. Il faut un vote à l'unanimité de l'AG ou une décision de justice. Donc quasiment aucune chance.

Bonjour,

Vous pouvez déduire de votre appel de fonds ce qui correspond à l’ascenseur. Si le syndic tient mordicus à ce que vous payez l’intégralité, dépenses correspondant à l’ascenseur comprises, il lui faudra en passer par le tribunal qui ne pourra que constater que ses prétentions sont infondées.

Modifier la répartition des charges requiert l’unanimité. En outre une modification du règlement de copropriété qui ferait payer des charges d’ascenseurs à des copropriétaires pour qui l’ascenseur n’est d’aucune utilité serait réputée non écrite et donc inapplicable même sans contestation, dans le délai de deux mois mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de la décision de modification du règlement de copropriété prise par l’assemblée générale.

Merci à tous les deux.
Je vais donc suivre vos recommandations et demander le remboursement des frais liés au fonctionnement de l'ascenseur.
La correspondance devrait partir dans les tout prochains jours.
Je ne manquerai pas de vous tenir informés.
Merci encore de votre précieuse aide.

Bonjour à tous les deux,

Je suis en préparation de ma LRAR adressée au syndic de copro et en reprenant nos échanges, je constate qu'il y a eu une question très importante pour éviter les interprétations :
"Pouvez vous recopier la phrase complète ainsi que le descriptif de votre lot "box" ?"

A partir des éléments de réponse, la lettre va pouvoir être factuelle.

Merci

Bonjour,
La LRAR est partie avec une demande de remboursement avec présentation des décomptes détaillés, à compter de Septembre 2018 pour tenir compte du délai de prescription.
Il se trouve que le syndic actuel a débuté sa mission qu'au 1er Janvier 2019. Alors quid de la période antérieure ?
Il est vrai que les enjeux pour le 4ème trimestre 2018, sont de faible montant.
Je pense que le syndic actuel a repris la grille de répartition du confrère qu'il remplaçait et qu'il n'a pas procédé aux vérifications nécessaires en la "recoupant" avec le règlement de copropriété.
Je ne manquerai pas de vous tenir informés.
Bonne journée.

Le syndic actuel a repris les archives du précédent. La prescription légale de 5 ans lui est opposable.

Merci pour l'info.
Le syndic actuel va être content, car je crois que le passage n'avait pas été fait dans de bonnes conditions.
Il a mis pratiquement un an, pour ajuster les comptes, avait-il annoncé.
Compte tenu des performances de son service comptable, ce n'est pas surprenant et on peut craindre le pire pour la régularisation.

Bonsoir Anchaba,

Et n'oubliez pas que ce que fait le Syndic (éventuellement mal) consiste à distribuer des charges entre des copropriétaires. Dans ce cas de figure, il n'est que gestionnaire de l'argent du Syndicat. Ce qu'il devrait vous restituer, il faudra donc qu'il le prenne à d'autres, sinon, votre Syndicat va avoir un trou de trésorerie.
Au plus probable, il vous imposera des délais, comme par exemple la clôture des comptes quelques mois après la prochaine AG avant de vous rembourser.
Cela peut dépendre des réserves de trésorerie de votre Syndicat.

Bonjour,

Merci de cette précision, mais je pense que les montants en cause sont de faible importance, même si l'on fait les rectifications de décomptes sur 5 ans.
Compte tenu de nos relations je ne pense pas que je lui accorderai un délai, sauf si le montant est vraiment significatif, ce que je ne crois pas.
Il y a dans cette copropriété 59 lots et mon garage représente 33/10.000 ème c'est vous dire le peu d'importance.
Les comptes sont arrêtés au 31 Décembre et l'assemblée générale se tient en mars ou avril.

Attendons donc, le début des discussions.

Anchaba,

L'ampleur du montant a peu d'importance.
En comptabilité, un moins entraîne un plus.
Et je ne suis pas sûr que le Syndic vous laisse le choix.

Enfin, vous verrez bien !

Bonjour,


Personnellement, pour 10 € je laisse tomber.
Pour 10 000 € je paie un avocat et je fais un procès.