Est-ce légal d'écrire à tous les copropriétaires ?

Le problème est qu’il y a un risque de contestation de la décision illégale. Si la résolution adoptée n’est pas conforme à l’ordre public, elle est réputée non écrite et donc contestable sans limite de temps. C’est ce qui résulte de l’article 6 du code civil et de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
C’est particulièrement ennuyeux lorsque l’illégalité porte sur une répartition des charges. Tout copropriétaire pouvant contester son compte personnel même si les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale, il peut contester la répartition des charges par voie d’exception sans même devoir assigner le syndicat ni prendre d’avocat. Il lui suffit de refuser de payer ce qu’il estime illégal ce qui obligera le syndic à saisir le tribunal.

Utilité objective.

C’est l’utilité appréciée abstraction faite de la personne.
Un ascenseur est objectivement plus utile pour quelqu’un qui habite au deuxième étage que pour quelqu’un qui habite au premier. A quotes-parts de parties communes égales, la quote-part de charges ascenseur d’un logement situé au deuxième est supérieure à celle d’un logement situé au premier. A caractéristiques des logements égales par ailleurs, l’habitant du deuxième paiera plus que celui du premier même s’il est sportif et qu’il ne prend jamais l’ascenseur alors que son voisin du dessous est handicapé et ne peut s’en passer.

Une alimentation électrique commune est un équipement commun.

Le coût d’exploitation d’une alimentation électrique commune à plusieurs box identiques présente exactement la même utilité objective pour tous les box. Si les quotes-parts de propriété commune ne sont pas identiques pour tous les box, la répartition de coût de l’abonnement devrait se faire en proportion de ces quotes-parts plutôt qu’à égalité entre tous les box.

Une répartition du coût de l’abonnement prenant en compte les consommations ne satisferait pas au critère de l’utilité objective et serait donc illégale.

Raisonnement insane.

Si le propriétaire du 2e étage est objectivement plus intéressé par un ascenseur que celui du 1er étage, un consommateur de 1000 KwH est, objectivement, plus intéressé par un abonnement que celui qui consomme 10KwH.
En plus, le premier va générer une demande d'abonnement de puissance objectivement supérieure, laquelle sera plus onéreuse.

Il n'y a donc rien d'illégal à faire payer l'abonnement selon la consommation.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

A l’EGARD DE CHAQUE LOT ET NON A l’EGARD DES OCCUPANTS DE CHAQUE LOT.

L’ascenseur est moins utile à l’habitant sportif du deuxième étage qui prend toujours l’escalier que pour l’habitant handicapé du premier pour qui l’ascenseur est indispensable.
Néanmoins l’ascenseur est objectivement plus utile à l’égard de l’appartement du deuxième étage qu’à l’appartement du premier.

Un branchement électrique dans le box du propriétaire d’une voiture électrique est plus utile à ce dernier qu’au propriétaire d’une voiture à moteur thermique qui gare celle-ci dans le box voisin identique au premier.
Néanmoins le branchement électrique est d’une utilité objective absolument identique à l’égard des deux box.

La répartition des charges d’entretien et d’utilisation d’un élément d'équipement ou service commun se détermine sans considération des usages effectifs qu’en font les divers copropriétaires.

Les box étant identiques, le coût de l'abonnement du service commun qu'est le branchement commun doit donc être partagé à égalité entre les propriétaires de box.

Merci Ageorges pour votre contribution, il est 2h00 du matin et impossible de me rendormir

Vous écrivez :
"Côté pratique, le Syndic devra définir une clé d'imputation basée sur la répartition de la consommation en % du total, ou en quantité de kwH par rapport au total facturé."

Pourriez-vous m'expliquer la différence entre ces deux clés de répartition ?

Je ne comprends pas cette phrase
"Répartition qui ne peut être confondue avec une répartition des coûts liés à l'eau froide pour laquelle la facturation de CHAQUE compteur est la base de la facturation. Et ils sont tous facturés le même prix."

L'eau chaude est répartie ainsi :
Sommes des factures EDF + factures entretien chaudière + factures eau froide = 10952 €
Totale de la consommation annuelle des compteurs divisionnaires = 552 m3
Part : 10952 : 552 = 19,84 € /m3
Ma consommation annuelle =12 m3
Ma quote-part reportée sur mon décompte de charge = 238,08 €

Les factures EDF incluant l'abonnement sont payées dans les m3 d'eau chaude consommés.
Plus on consomme et plus la part d'électricité incluant l'abonnement est en proportion.

Cinq copropriétaires demanderont au syndic le même mode de calcul pour le compteur Linky qui alimente les 7 sous-compteurs en sous-sol.
Le résident qui ne consomme pas d'électricité n'aurait rien à régler de sorte qu'il ne subit pas la demande de coercition de Mme Tesla qui veut que si le résident ne consomme pas d'électricité il doit dégager les parties communes son installation privée chèrement payée pourtant autorisée dans une résolution votée en AG au nom du droit à la prise.

Nihilscio, vous écrivez :
"Une répartition du coût de l’abonnement prenant en compte les consommations ne satisferait pas au critère de l’utilité objective et serait donc illégale."

Le compteur commun affecté à la chaudière pour la production d'eau chaude est une utilité objective.
Pourtant la répartition des coût de l'abonnement du compteur électrique prend en compte les consommations au m3 de sorte que le copropriétaire qui consomme zéro m3 d'eau chaude n'a rien à régler.
Un copropriétaire est décédé. Pendant que les héritiers se crêpaient le chiffon son sous-compteur divisionnaire affichait le même index que l'exercice précédent. Le syndic a souhaité imputer un forfait de 10 m3 consommés, je m'y suis opposée.

Il y a 4 compteurs Linky
Le n°1 est à la charge de l'ASL pour les éclairages de la voirie qui compte 2 parkings extérieurs privés incluant des places invités, gérés par 2 syndics différents 402 parts pour l'un, 598 parts pour l'autre.
Le n°2 pour les parties communes (couloirs, ascenseur, portails, VMC, pompe etc)
Le n°3 en sommeil, activé en 2021 pour les parties privatives en sous-sol.
Le n°4 pour la production de l'eau chaude

Le n°3 fournit des parties privatives tout comme le n°4.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Justement les charges privatives relatives à la consommation d'électricité sont individualisées puisque c'est l'individu qui selon sa consommation fait varier le montant d'un mois sur l'autre, d'une année sur l'autre. La propriété du sol des parties privatives et communes est invariablement calculée au tantième sur 10000.

Exemple :
En 2022 j'ai consommé 3 kWh
A la clôture de l'exercice 2023 j'aurai consommé zéro kWh, l'affichage de mon index est identique à celui relevé le 31/12/2022 à 22h C'est moi qui ai pris en photo tous les index avec le numéro du lot sous chacun d'eux et qui ai envoyé le tout au syndic.

Nous voterons le mode de répartition en AG 2024 Nous sommes 5 voix contre 2

J'ai pris un abonnement à l'ARC et je vais leur envoyer un courrier.

Sur la revue de l'ARC du 4ème trimestre il est écrit qu'il faut faire un rappel des rôles de chacun :
L'assemblée générale décide
Le syndic exécute et gère la copropriété
Le conseil syndical le contrôle et l'assiste.

J'ai fait ce rappel en retour mail du compte rendu de la visite du syndic dans lequel il est écrit que le conseil syndical (donc Mme Tesla qui est bailleur et ne vit pas sur place) décide de ne pas remplacer les végétaux morts, de ne pas remplacer l'enjoliveur en aluminium galvanisé inter-box cassé au sous-sol et de ne pas changer la casquette du bouton pressoir du portillon piéton qui avait été proposé par deux conseillers pour rendre impossible l'accès aux enfants des bâtiments voisins venant jouer dangereusement avec skate, rollers et ballon sur le parking de notre bâtiment sécurisé par un portail.

La pente d'accès au sous-sol les intéresse. Il y a une courbe qui empêche la visibilité. Une collision entre une voiture montant et un enfant serait dramatique.

Vous êtes en ASL ?????? ou en copropriété ?????

Bonjour Utena,

Je reviens sur votre post du 15 redécrivant la situation des compteurs.

Le CS peut certes demander la suppression, mais ce sera au syndic de mettre en demeure et faire la démarche ou le faire passer en AG. Rappelons que le CS n'a pas de fonction de représentation du syndicat et peut donc certes demander mais non contraindre directement.

Ensuite, l'installation des sous-compteurs sur un mur commun a été fait dans quelles conditions ? avec une autorisation formelle d'AG ? dans ce cas, ils ne peuvent revenir en arrière sans décision d'AG contraire, et encore, elle pourrait être considérée comme abusive sans raison valable de retirer cette autorisation.

Dans le cas contraire, il y a des jurisprudences sur l'obtention d'une servitude d'occupation après un certain temps. De quand date cette installation ? J'ai en tête une décision dans laquelle un syndicat avait attaqué une boutique qui posait table et chaises dans une cour chaque été. Le tribunal a considéré que l'attaque était trop tardive et qu'après 5ans (de mémoire) un droit d'occupation avait été acquis, et ce même si l'occupation était discontinue (chaque été).

Sur le fond, il n'est pas aberrant de diviser l'abonnement en 7.
Pour un appartement, vous paierez toujours l'abonnement EDF même si vous ne consommez rien. L'abonnement est simplement le droit d'accès et de raccord que vous consommiez ou pas. Ca va chercher loin cette division par 7 ? un copro équipé d'un sous-compteur qui ne consommerait rien paierait combien d'abonnement ?
L'utilité objective fait que chaque copro équipé dispose d'un accès, qu'il consomme ou pas (comme l'ascenseur ou le chauffage commun, si vous ne le prenez pas volontairement mais en disposez, vous êtes redevable)

Vous êtes en ASL ?????? ou en copropriété ?????

Je suis en copropriété. Notre syndic gère aussi l'ASL qui concerne le local poubelle et la voirie communs avec le bâtiment social qui a sa propre gestion.
Le compteur est dans notre immeuble car c'est une erreur de la part du promotteur. Mais il est géré par l'ASL depuis 2023

Urbicande75, je vous répondrai plus tard.

En effet, c’est un fait à prendre en compte.

Observons tout d’abord qu’il n’est pas dans l’objet du syndicat de fournir de l’électricité consommée dans les parties privatives. L’objet du syndicat se limite à la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi qu'à l'administration des parties communes (article 14). Chaque appartement est branché individuellement sur le réseau public de distribution ce qui permet à chaque copropriétaire de souscrire son propre contrat de fourniture d’électricité. A l’origine, l’immeuble a été conçu avec des lots en sous-sols alimentés en électricité par une ligne commune et les dépenses d’électricité étaient comprises dans les charges communes. C’est acceptable tant que les dépenses d’électricité restent modiques. Dès lors qu’elle ne le sont plus, il faut les individualiser ce qui se fait au moyen de compteurs divisionnaires.

Cette individualisation n’est cependant qu’un pis-aller.

Deux points de vue sont défendables.

On peut dissocier dans le contrat de fourniture souscrit par le syndicat une part fixe correspondant à l’abonnement, lequel est alors un service commun, et une part variable correspondant au prix de l’électricité consommée. La part fixe est alors répartie selon le critère de l’utilité objective à l’égard des lots desservis.

Mais on peut aussi considérer les dépenses globalement : le syndicat a dépensé tant pour une consommation de tant ce qui permet de calculer le prix unitaire de l’électricité fournie à chaque copropriétaire. En ce cas, il n’y a pas lieu de s’interroger sur la répartition du coût de l’abonnement.

Finalement, il appartient aux copropriétaires de s’accorder sur le mode de calcul de la part due par chaque copropriétaire pour sa consommation privative. Soit on décortique le contrat de fourniture pour distinguer service commun et consommation individuelle, soit on ne s’intéresse qu’au coût global de l’électricité vendue au syndicat par le fournisseur d’électricité.


Si les choses ont été faites dans les règles, c’est l’assemblée qui a décidé l’installation des sous-compteurs. S’il faut les supprimer, c’est à l’unanimité des intéressés. Maintenant que c’est fait, si l’installation n’a pas été décidée dans les règles, c’est à l’assemblée de décider quoi faire, soit de régulariser l’existant formellement (majorité de l’article 25), soit de supprimer ce qui a été installé en dehors des règles (majorité de l’article 24). L’assemblée peut aussi ne rien décider et les choses resteront en place telles qu’elles sont.


Oui, au bout de trente ans et cela ne concerne que les servitudes continues et apparentes (article 690 du code civil). En outre aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d'un lot (article 6-1A de la loi du 10 juillet 1965). Il faut oublier l’idée de la servitude. Si le syndicat décide de la suppression des sous-compteurs, il n’est plus possible d’individualiser les consommations d’électricité et la voiture de Mme Tesla roulera aux frais de la communauté. Ou alors vous lui interdisez de charger sa voiture dans son box. Comment ? Vous débranchez son box ? Joyeuse ambiance en perspective dans la copropriété.

Il faudrait peut-être s’intéresser à la modernisation des équipements de l’immeuble, les voitures électriques devenant de plus en plus nombreuses et chaque occupant de l’immeuble, locataire ou copropriétaire occupant, disposant d’un « droit à la prise ».

@nihilisco,

Je l'ai retrouvé. Je ne l'avais que vu passez rapidement. Vous avez raison mais il y avait un débat entre simple occupation (action personnelle 5 ans) et véritable appropriation (30 ans).
Ici, ils ne s'approprient pas le mur mais simplement la possibilité de fixer un équipement dessus.
Ce n'était qu'une piste de réflexion pour aussi voir depuis quand c'est fait. Toujours plus difficile de remettre en cause une situation établie depuis longtemps.

Citation
Ensuite, l'installation des sous-compteurs sur un mur commun a été fait dans quelles conditions ? avec une autorisation formelle d'AG ? dans ce cas, ils ne peuvent revenir en arrière sans décision d'AG contraire, et encore, elle pourrait être considérée comme abusive sans raison valable de retirer cette autorisation.

En 2021 l'installation des sous-compteurs a été décidée par des copropriétaires au nom du droit à la prise, sans décision de AG ni vote. 30 lots en sous-sol dont 22 box fermés.

Le compteur N° 3 n'avait jamais été activé, il n'était pourvu d'aucun câble exceptés ceux en amont qui appartiennent à ENEDIS. L'électricien a passé les câbles dans un cheminement prévu à cet effet pour brancher des sous-compteurs en sous-sol. Chaque copropriétaire à reçu un devis individuel nominatif et a déboursé :
- côté partie commune : l'acheminement, les câbles le sous-compteur réuni sur un tableau pouvant accueillir 20 sous-compteurs divisionnaires il y a assez de place pour accueillir 4 autres tableaux (soit 80 sous-compteurs), les rails en hauteur amenant l'électricité dans la partie privative (box ou emplacement)
- Côté partie privative : un tableau avec disjoncteur, une prise, un interrupteur et un néon à LED.
Le coût pour chaque copropriétaire s'élevait à 680 € la pose
30 % à la signature du devis, 70 % à l'achèvement des travaux
En 2022 l'électrification des parties privatives en sous-sol est ratifié dans un vote lors de l'assemblée générale comme suit dans une résolution :
Electrification des garages privatifs aux frais exclusifs des propriétaires concernés sous les conditions suivantes :
- de confier l'installation à un homme de l'art astreint a un devoir de conseil et de préconisation en matière de copropriété.
- les fils électriques devront passer par les cheminements prévus à cet effet en sous-sol.
- aucune détérioration de la façade de l'immeuble n'est autorisée
- d'éventuelles autorisations administratives
- pose obligatoire d'un sous-comptage
- prévenir le syndic des travaux
Tous dégâts consécutifs aux travaux seront imputables aux copropriétaires concernés
Un forfait de 600 € pour la consommation électrique pourra être imputé au propriétaire concerné en cas de branchement sauvage.

Vote : 21 copropriétaires totalisant 6086 / 6086 tantièmes

Citation :
Sur le fond, il n'est pas aberrant de diviser l'abonnement en 7.
Pour un appartement, vous paierez toujours l'abonnement EDF même si vous ne consommez rien. L'abonnement est simplement le droit d'accès et de raccord que vous consommiez ou pas. Ca va chercher loin cette division par 7 ? un copro équipé d'un sous-compteur qui ne consommerait rien paierait combien d'abonnement ?
L'utilité objective fait que chaque copro équipé dispose d'un accès, qu'il consomme ou pas (comme l'ascenseur ou le chauffage commun, si vous ne le prenez pas volontairement mais en disposez, vous êtes redevable)

Si je ne consomme pas d'électricité dans mon box je dois régler 45€ de l'abonnement d'une puissance de 9 kWh suffisant pour la recharge d'un véhicule électrique, pour deux véhicules électriques il faudra augmenter cette puissance et donc les frais d'abonnement suivront, pour 4 véhicules électriques la puissance augmentera et ainsi de suite jusqu'au maximum délivré par le compteur soit 36 kWh.

Si je ne consomme pas d'électricité dans mon appartement je me désabonne et je clôture mon contrat. Personne ne viendra me demander de supprimer mon compteur et le disjoncteur pour m'obliger à consommer de l'électricité

Citation :
Le CS peut certes demander la suppression, mais ce sera au syndic de mettre en demeure et faire la démarche ou le faire passer en AG. Rappelons que le CS n'a pas de fonction de représentation du syndicat et peut donc certes demander mais non contraindre directement.

5 copropriétaires vont rédiger deux ordres du jour à inclure pour la prochaine AG.

Résolution : Répartition de la consommation électrique des parties privatives en sous-sol au prorata de la consommation incluant l'abonnement et les consommations pour anticiper la possible augmentation de la puissance du compteur n°3 au fur et à mesure de l'augmentation du nombre de véhicules électriques se rechargeant en sous-sol.

Résolution : Autorisation donnée au copropriétaire de laisser l'installation en place pour le cas il décide de se départir du lot. Ceci devra être réaliser sous les conditions suivantes :
- Le propriétaire devra informer par courrier RA le syndic de sa volonté de se départir du groupage des sous-compteurs en sous-sol. Il joindra au courrier le dernier index avec photo à l'appui qui permettra de clôturer son compte.
Un forfait de .... € sera imputé au propriétaire concerné en cas de branchement sauvage de la consommation de l'électricité sans demande faite préalablement au syndic d'une réouverture de son compte pour l'utilisation de son sous-compteur.

C'est illégal sauf à l'unanimité. Un syndicat de copropriétaire n'a pas de pouvoir réglementaire.

Citation
C'est illégal sauf à l'unanimité. Un syndicat de copropriétaire n'a pas de pouvoir réglementaire.

Ça a déjà été voté dans une résolution en 2022. Voir mon post du 16/11/2023 à 17h54

On peut voter n'importe quoi. Une telle résolution a la même valeur qu'une affiche telle que : "Propriété privée, interdiction d'entrée, tout contrevenant sera redevable d'une amende de 100 €."

Citation
On peut voter n'importe quoi. Une telle résolution a la même valeur qu'une affiche telle que : "Propriété privée, interdiction d'entrée, tout contrevenant sera redevable d'une amende de 100 €."

Oui c'est vrai. Je pense que c'est un effet d'annonce pour dissuader les fraudeurs.

En tout cas je suis mieux éclairée qu'au début de ma question et je vous remercie tous pour vos réponses.
J'attends la réponse de l'ARC à mon courrier et je vous tiens au jus si cela vous intéresse.

Merci encore