Mettre fin à une convention PLS

Bonsoir à tous.

J'ai mon locataire qui a l'intention de quitter la maison que je lui loue qui est sous dispositif PLS. Ce logement date de 2011 et en principe la fin de la défisc intervient en 2026.

J'aimerais savoir si il est possible de mettre fin à cette convention par anticipation. A la base nous avons racheté ce logement en seconde main et nous avons conservé les locataires avec le PLS.

Compte tenu des investissements à faire je souhaite mettre fin à cette convention qui est peu avantageuse car nous devons louer cette maison à un loyer très très bas. Et hormis la baisse de 90% de la TF il n y a pas grand chose d'intéressant. Le but est d'alléger nos charges financières car nous devons compléter au bout du crédit et aussi de mettre le logement en conformité en vue des règlements en 2034 qui rendrait notre logement interdit à la location. Le but est de donner du confort aux locataires également. Nous voulons vraiment offrir un esprit de sérénité aux futurs occupants.

Malgré les dispositifs proposés par l'anah ce n'est pas suffisamment intéressant.

L'idée est de remettre à neuf de logement avec nos moyens que pour les prochains locataires soient tranquille et que nous puissions libérer du budget.

J'ai tenté de trouver sur internet des infos mais que des trucs qui ne sont plus du tout d'actualité.

Merci à vous !

Bonjour,
Il faut vous rapprocher de l'ANAH pour comprendre les conditions de résiliation de cette convention dont les conditions sont probablement différentes des conventions qui sont actuellement proposées.

Selon les clauses, les avantages fiscaux dont vous avez profité seront à rembourser si vous mettez fin prématurément à cette convention.

C'est assez dissuasif.

Bonsoir merci de m'avoir répondu.

J'ai déjà contacté l'anah pour avoir des questions sur le PLS a l'époque ils m'ont envoyé boulé pour aller voir avec les impôts fonciers. Et eux non plus étaient incapables de me répondre.

Effectivement il y a des avantages, mais la majeur partie de ces avantages on en a pas profité car c'est l'ancien propriétaire qui a vendu le logement qui en a bénéficié tva réduite, prêt moins cher.

Nous avons fait un prêt tout ce qu'il y a de plus classique on va dire. Le seul bénéfice que nous avons c'est la TF à -90% sur 1 an et demi d'exploitation c'est faiblard.

Je vais recontacter l'anah au cas ou !

Bonsoir,

J'ai contacté l'anah et les conventions PLS ce n'est pas de leurs ressorts je désespère pour trouver des réponses à mes questions...

Merci

C'est vous qui aviez signé cette convention ou bien votre vendeur ?
Il semble que c'est un dispositif essentiellement fiscal et donc vous devriez avoir plus d'infos auprès de votre centre des impôts.

ou bien là

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Non justement c'est l'ancien propriétaire qui a signé la convention.

Je vais tenter les impôts mais pas sur qu'ils puissent me répondre j'ai écumé une bonne partie des avocats censés entre spécialistes. Ils sont incapables de me donner des réponses.

Si vous n'avez rien signé, vous n'êtes pas engagé par cette convention.
Au pire vous devrez rembourser l'exonération de TF.

C'est un peu plus complexe que ça, dans les faits l'acte notarié prévoit la cessibilité de la convention à l'acquéreur.

Le problème est que l'article 3 de la convention pls prévoit aussi la cessibilité.

Le gros hic est qu'il n y a pas de clauses de sorties pour le bailleur, il y a une clause de sortie uniquement pour l'état qui lui peut quitter la convention sans motifs et sans justifications.

Le principe des contrats ou des conventions permet en principe que chaque parties bénéficie d'une clause de sortie. Il est clair que la convention est complétement déséquilibré sur le plan légal... Et rend vulnérable l'autre partie qui ne lui octroi pas de dédommagement si l'état fait défaut.

Imaginez ce truc la dans un tribunal administratif ça ferait une jurisprudence monstrueuse... Une vrai bombe à retardement.

Seconde erreur, le vendeur initial avait signé la convention d'origine. Pour la continuité de la convention il faut un avenant qui est prévu dans l'article 3 sauf que le dossier a été très mal géré. Nous aurions du signer cet avenant or nous ne l'avons jamais signé. Il a été signé oui mais par l'ancien propriétaire. Ubuesque..

Effectivement la question se pose bien car nous serions prêt à rembourser les exonérations de TF. Mais pas de TVA car nous n'en n'avons pas eu le bénéfice..

Vu la complexité, et comme la réponse des impôts est insuffisante, je vous recommande de consulter un avocat fiscaliste.

Je vais faire ça. Si je trouve la solution en parallèle je posterais la suite.

Bonjour,
Je suis dans le même cas que vous, acquisition d'un logement avec convention APL avec un financement PLS. Pour la résiliation de cette dernière un notaire est habilité à le faire 6 mois avant la date d'expiration sinon reconduite automatiquement.
Cordialement.

Bonjour,
Je suis dans le même cas que vous.
Nous avons acheté en 10/2010 un logement en Scellier Social défiscalisation maxi 15 ans, pour lequel nous avons également bénéficier d’un prêt PLS (taux TVA réduit, exonération TF). Nous avons signé une convention avec l’Etat le jour de la signature de l’acte authentique (nous n’en avions pas eu connaissance avant). La date d’expiration de la convention a été fixée au 30/06/2029.
Or, il nous avait été précisé au moment de l’achat que nous devions louer au moins 15 ans (la durée de la convention aurait donc dû être fixée au 30/06/2026)
J’ai contacté la DDTM qui m’indique que la durée de la convention est égale à la durée du prêt PLS (effectivement le prêt PLS est de 18 ans).
Le logement est actuellement vacant et nous le vendons.
La convention s’impose au nouvel acquéreur jusqu’à sa date d’expiration.
Il n’y a aucune clause de sortie de cette convention qui est draconienne.
Pour ma part, j’ai écrit au Président du Conseil Général, signataire de la convention, pour demander une modification de la date d’expiration au 30/06/2026 en argumentant. A suivre
On devrait se créer un groupe WHATSAPP afin de se tenir informés des démarches des uns et des autres.
Qu’en pensez-vous ?
Merci de votre retour
Marie

Bonjour oui Pour un groupe whatsapp. J'ai RDV avec mon notaire la semaine prochaine pour essayer de voir si on peut mettre fin à cette convention avant le 30/06/2029. Car nous nous avions acheté ce logement et les vendeurs nous avaient affirmé que le bien était exonéré de taxe foncière grâce à la pls, ils ont vendu leur bien pile-poil avant les 15 ans et nous avons eu la grande surprise d'avoir une taxe foncière. Bien évidemment les vendeurs étaient au courant c'était la raison pour laquelle il mettait leur bien en vente car plus de bénéfice particulier. Nous nous avons bénéficié d'aucun prêt immobilier particulier.

Bonsoir,
Je vais créer un groupe Whatsapp afin de faciliter les échanges.
Merci à ceux qui veulent échanger sur le sujet de me communiquer leur prénom et numéro de portable afin que je puisse créer le groupe Whatsapp
Bonne soirée
Marie

Bonsoir,

Merci à vous pour vos messages j'ai contacté plusieurs avocats et j'en ai un qui va étudier la question de manière sérieuse.

Alors pour rappel en ce qui concerne la convention PLS l'état à sa clause de sortie qui lui permet de se soustraire sans justification ni motif néanmoins le bailleur ( vous ou nous ) n'a pas de clause de sortie.

C'est un déséquilibre au regard des droits des parties l'état a un droit que le bailleur n'a pas.

Il y a un article du code civil qui est le 1171 de 2018 qui peut s'appliquer d'après l'avocat.

" Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

Conformément aux dispositions du I de l'article 16 de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018, les dispositions de l'article 1171 dans leur rédaction résultant de ladite loi sont applicables aux actes juridiques conclus ou établis à compter de son entrée en vigueur."

Il m'a expliqué que en effet si on applique ce principe cela peut-être une énorme bombe à retardement en matière de jurisprudence.

J'ai contact l'adil à ce sujet la soi-disante juriste me disait que le terme de fin de contrat était une "clause" je lui ai dit qu'il ne faut pas confondre clause et terme d'un contrat.

Je suis pour le groupe whatsapp sans problème. Par contre pour ton soucis de taxe foncière j'ai eu le même problème je suis allé aux impôts ils ont corrigé l'erreur c'était un bug du logiciel qui n'a pas intégré le changement de propriétaire dans le cadre du PLS. Ils m'ont fait un dégrèvement et j'ai payé que 10% de la taxe foncière qui correspond à la taxe des ordures ménagères.

Bonsoir

Après réflexion, il vaut mieux peut-être continuer à échanger via ce forum visible par d’autres lecteurs qui pourront apporter leur réflexion.

S’agissant du terme de la convention, savez-vous quel article du code de la construction et de l’habitation stipule que « la durée de la convention est égale à la durée du prêt ».

Je vais poser la question à la personne en charge des conventionnements à la DDTM avec qui je suis en contact.

S’agissant de l’exonération de la taxe foncière, savez-vous me dire si la taxe foncière est exonérée toute la durée de la convention et si oui quel article du code des Impôts le précise.

Merci pour vos retours

Re bonsoir

J’ai oublié de vous demander, savez-vous me dire si l’abattement fiscal de 30 % sur les loyers s’applique au nouvel acquéreur pendant toute la durée de la convention.

D’avance, je vous en remercie.

Pour mon cas, l'ancien propriétaire a acquis le bien en 2004 fin de convention le 30/06/2029. La fin de l'exonération de la TF est seulement d'une durée de 15 ans. Nous avons acheté le bien en 2021 le vendeur, l'agence immobilière et son notaire nous avez affirmé que le bien été exonéré de la TF jusqu'à la fin de la convention. hors en 2020 il avait déjà fait l'objet de la fin de l'exonération de la TF et en 2021 nous avons eu le droit également à la TF. Nous nous devons malgré que ni prêt particulier, ni exonération de la TF, respecter les closes de la convention concernant la location. Je n'en sais guère plus pour le moment.

convention > Pour l'instant moi j'ai acquis le logement en 2022 je n'ai pas encore le visu des 30% sur mes impôts ! Normalement on hésite de ses avantages réduction de la TF et l’abattement après il est normal de ne pas hésiter de la TVA car il est déjà dilué dans le prix de vente réduit.


Melkel > Comme je te l'ai dit plus haut j'ai déjà eu ce problème de TF je suis allé voir le centre des impôts et ils ont rectifié l'erreur et demande leur aussi de rectifier l'erreur de date car ils ont mis mon logement configuré en PLS jusqu'a 2040 je crois.

Après si les impôts refusent tu peux toujours utiliser ce motif pour sortir de la convention car non respect des obligations des parties.

Bonjour,

Je viens de demander à la DDTM mais aussi à l'Observatoire Régional de l'Immobilier de me préciser l'article du Code de la Construction et de l'Habitation qui stipule que "la durée de la convention signée avec l'Etat (PLS) est égale à la durée du prêt PLS".
Je ne trouve aucun article le spécifiant.

L'article D353-92 CCH stipule :
"La durée de la convention ne peut être ni inférieure à 15 ans, ni supérieure à 40 ans".
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000044637021

S'agissant de l'exonération de la TF, le Centre des Impôts m'a répondu par mail que l'exonération était de 15 ans.

D'après le lien ci-dessous
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4031-PGP.html/identifiant%3DBOI-IF-TFB-10-120-10-20220608

B. Durée de l'exonération
Les logements concernés sont exonérés de la TFPB pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur acquisition.
La durée de l'exonération prévue au premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI est portée de quinze à vingt-cinq ans lorsque la décision d'octroi de subvention ou de prêt intervient entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2022.

J'ai adressé un nouveau mail au Centre des Impôts dont j'attends retour.