Paiement de charges et des travaux.

Bonjour,
Dans une copropriété de 12 lots , il y a une femme qui est logée à titre gracieux par sa mère (qui ne vit pas avec elle).
Elle vit en Bulgarie.
Les charges de l'appartement ont toujours été payées par la fille,ainsi que les gros travaux. Cette fille a décidé depuis voilà 4 mois qu'elle ne paierait plus quoique ce soit ,au motif que le syndic a fait des abus concernant la copropriété .de plus,cette fille est aujourd'hui sans emploi.
Le syndic envoie toutes les correspondances à cette fille et nous dit se préparer à entamer une procédure à l'encontre de cette fille. Ma question est la suivante : n'est ce pas la propriétaire du logement qui est responsable et à qui le syndic doit s'adresser ?.
Je vous remercie.

Bonjour,

Si la fille n'est ni usufruitière ni nue-propriétaire, le syndic doit en effet s'adresser à la mère propriétaire. La fille ne risque rien de la part de la copropriété, à part bien sûr de devoir partir si le logement est saisi.

__________________________
Modératrice

Je vous remercie .
Notre syndic a "hérité" des dossiers de notre ancien syndic.
Il envoie toujours ses doléances à la fille logée à titre gracieux . IL ne doit pas être au courant que ce n'est pas elle la propriétaire. Celui ci ,avant d'envoyer une mise en demeure à l'intéressée devrait s'assurer qui est propriétaire.
Le conseil syndical doit il agir ?.

Le CS peut vérifier qui est réellement propriétaire du logement. L'excuse de "c'est ma mère qui vit à l'étranger " n'est pas forcément très solide si il y a eu donation par exemple...

Ensuite le syndic DOIT savoir qui est propriétaire. Mais le CS "assiste et contrôle" ... ce qui veut tout dire, n'est-ce pas ?

Je vous remercie .

Bonjour,

Le syndic ne peut pas ne pas savoir qui est propriétaire.

Dans un premier temps il a raison de faire pression sur la personne qui occupe le lot et qui l’administre.

Mais, s’il y a contentieux, il devra être dirigé d’abord contre la mère copropriétaire en titre quoiqu’une action oblique contre la fille occupante soit peut-être envisageable.

Il faut que le conseil syndical recueille l’avis de l’avocat du syndicat ou se fasse conseiller par ailleurs.

Nihilscio : vous dites : le syndic ne peut pas ne pas savoir qui est propriétaire.je n'en suis pas si sur ,car nous avons changé de syndic plusieurs fois et ceux ci se repasse les dossiers. des l'instant que les charges sont payés...
Qu'estce qu'une action oblique contre une locataire .
Pourquoi prendre l'avis d'un avocat pour recouvrer des dettes de copropriété , c'est le propriétaire qui paye et à qui on envoie les relances.

Mais savez-vous vraiment qui est propriétaire ? Comment êtes vous si certain que vous savez mieux que le syndic qui est propriétaire ?


Une saisie du bien est l'issue logique en cas d'échec du recouvrement par les voies habituelles.
La mère à l'étranger se sent elle intouchable ? Ou est-ce la fille ou même dautres qui sont vraiment propriétaires (décès de la mère? Donation ? Etc)

Yapasdequoi : ai je dit que je savais mieux que le syndic qui était la propriétaire ? ,la réponse est non.

Les syndics successifs sont censés avoir reçus du précédent les documents de gestion de la copropriété. Parmi ceux-ci figurent l’acte de mutation (article 6 du décret 67-223 du 17 mars 1967) sur lequel est clairement désigné qui est le copropriétaire. En cas de perte de document ou de doute quelconque, on interroge le service de la publicité foncière ou le cadastre. Si le syndic vous dit qu’il ne sait pas qui est le propriétaire de tel lot, c’est qu’il ne fait pas son travail.

L’action oblique est l’action du créancier contre quelqu’un qui doit quelque chose au débiteur. Si le débiteur fait le mort ou est impossible à joindre, on peut parfois se tourner vers quelqu’un qui lui doit des obligations, par exemple un locataire.

Quand une situation est juridiquement compliquée, il faut recourir à un avocat. Une action en recouvrement de créance contre un copropriétaire résidant en Bulgarie risque de ne pas être simple. De toute façon, les syndics professionnels passent toujours par un avocat quand ils portent un contentieux en justice.

c'est le propriétaire qui paye et à qui on envoie les relances : certes, mais quand le copropriétaire ne paie pas et ne répond pas aux relances, comment fait-on ? Si c’est tout simple, pourquoi posez-vous une question sur un forum ?

Merci Nihilscio
Réponse claire et précise . Je n'ai besoin de rien de plus.

Bonjour Gugus,
Si la mère a habité un temps votre copropriété, puis est partie en Bulgarie sans faire de changement d'adresse, pour le syndic, officiellement, elle habite toujours là et les courriers sont envoyés à l'adresse "interne". Si la fille récupère les courriers adressés à sa mère et, par exemple, paye les charges, le changement est transparent pour le Syndic. La fille peut aussi faire signer (ou faire un faux) le pouvoir et assister aux AG.

A mon avis, votre question sur le Conseil Syndical est pleine de bon sens. Un des rôles du CS est d'être un intermédiaire entre le Syndic et les copropriétaires. Il ne serait donc pas stupide de prendre un RV avec cette fille et de lui demander ses griefs (contre le Syndic). D'étudier le sujet. Si elle a raison, elle pourrait bien ne pas être la seule concernée, et si elle a tort, peut-être lui expliquer pourquoi pourrait résoudre le problème. Calmement, sans l'agresser, pour l'aider.

Normalement, vous avez accès à la feuille de présence de la dernière AG. Vous devez donc savoir qui est la copropriétaire officielle de ce lot. Cependant, si c'est la fille qui est indiquée, cela peut signifier que la chaîne des Syndics a fait un peu n'importe quoi à un moment donné. J'ai des cas comme ça dans ma copropriété, et les demandes de correction sont toutes ignorées !

Dans tous les cas, officiellement, le Syndic est uniquement supposé connaître le/la copropriétaire, et ses actions ne peuvent être dirigées que contre cette personne. Une action dite oblique contre la fille chômeuse négligerait la base de ce type d'action : savoir que la fille a la capacité financière de se substituer à la mère pour payer les dettes de cette dernière. C'est le principe de l'ATD. On ne fait pas un ATD sur un compte à 0.

Merci AGeorges.
Vous ajoutez des éléments que je ne soupçonnais pas . Mais je
viens sur ce forum , pour avoir les avis et conseils de sachants.
Nihilscio a raison , ce n'est pas tout simple et j'ai affirmé un peu vite ,ce que je croyais une évidence .Je lui fais des excuses.

Bonjour ,

Dans le cas d'une action du Syndic contre la copropriétaire qui est à l'étranger ; Qui paiera les frais de justice ?
Merci.

Bonjour Gugus,

Le Syndic, s'il y est autorisé par l'AG, va lancer une procédure. Il va donc embaucher un avocat. Cela fera des frais, payés par le Syndicat, en avance. Ces frais seront donc ajoutés aux charges.
Ensuite, l'assignation suivra son chemin et pourra, d'ici quelques années, aboutir à une conclusion. D'ici-là, il peut aussi y avoir quelques frais d'huissier (CdJ) toujours assumés par le Syndicat.
Les 'conclusions' de l'avocat de la copropriété vont inclure :
- l'imputation des dépens du procès à la partie adverse,
- la demande d'indemnisation article 700 (les frais de procédure, avocats, huissiers, imposés ...)
- d'autres indemnisation si justifié ...

Si le Syndicat gagne le procès, le juge reprendra, au plus probable, les demandes, les réduira peut-être.

Tout ne sera pas forcément terminé car le juge décidera probablement de mettre le bien en licitation, ce qui ne se fera pas du jour au lendemain. Sans parler de l'appel et autres recours de la partie adverse.

Commencez déjà par une demande au SPF (12 euros) pour savoir qui est vraiment propriétaire de ce logement. Vous pourriez être surpris.
Et si le syndic se trompe de cible lors de ses démarches de recouvrement, c'est autant d'argent de gaspillé.
Ne pas confondre vitesse et précipitation.

Phrase confuse qui n'apporte rien. Nous sommes sur un forum de droit, on raisonne en droit sur des situations juridiquement circonscrites en s'appuyant sur des sources de droit.

Oh ! J'ai osé contrarier le maître auto-proclamé !

Malheureusement, la situation juridique n'est absolument pas claire ici. En fait on ne sait ni qui est la véritable copropriétaire de l'appartement, ni même si la mère est encore vivante.

On sait juste qu'une personne, peut-être la fille (je n'ai pas vu de CNI) habiterait dans un appartement crédité à une dame bulgare rentrée dans son pays, et que la peut-être fille avait soudainement cessé de payer les charges suite à ce qu'elle considère comme des débordements du Syndic.

Comme situation juridiquement claire, il y a BEAUCOUP mieux !
Et avant de parler de Droit, il convient d'établir les bases sur lesquelles il sera possible de s'appuyer !

Et ma 'petite' phrase entre 'savoir' et 'dernière' est tout à fait claire. Encore plus si cette 'fille' est sans emploi, comme indiqué.

Cessez de vous offusquer pour des broutilles, ça n'aide personne.
Il serait plus utile d'étayer les réponses avec les textes juridiques de référence qui manquent souvent aux lecteurs.

C’est parce que la situation juridique est incertaine que j’ai évoqué l’éventualité d’une action contre l’occupante qui ne doit pas être écartée d’emblée au seul motif que l’occupante n’est pas propriétaire. L’affirmation que le syndic ne peut diriger ses actions que contre le copropriétaire en titre est erronée.

Après que le syndic aura tenté de manière informelle d’éclaircir la situation et de faire valoir les droits du syndicat auprès de l’occupante, en cas d’échec, il faudra tenter d’agir contre la propriétaire en commençant par une mise en demeure. Si la difficulté perdure, il faudra consulter l’avocat du syndicat qui pourra être amené à rechercher si, en conséquence du droit d’occupation du lot de copropriété revendiqué par l’occupante, n’est pas créée une obligation de l’occupante envers la propriétaire de s’acquitter des charges de copropriété. En un tel cas, une action oblique, prévue à l’article 1341-1 du code civil, du syndicat des copropriétaires directement contre l’occupante est envisageable.

Même si la Bulgarie est membre de l’Union Européenne, dans le cadre de l’action du syndicat à tenter tout d’abord contre la copropriétaire, il faut s’attendre à des difficultés de notification.


Qu’est-ce que la base d’une action oblique ? Qui néglige quoi ?
Savoir s’il l’on peut en droit agir contre le débiteur du débiteur est une chose, savoir si une telle action serait efficace en est une autre.
Qu’est-ce qu’un ATD ? Aide à Toute Détresse, mouvement fondé par le père Wresinski, dirigé entre 1968 et 1998 par Genevière de Gaulle-Anthonioz ?
Quel est le principe de l’ATD ?
Les propos d’Ageorges sont confus : confusion entre (1) l’action oblique visant à faire condamner le débiteur du débiteur, (2) la mise en oeuvre de mesures d’exécution visant à une saisie des créances du débiteur et (3) la saisie-attribution sur un compte bancaire qui peut se révéler inefficace si le compte n’est pas suffisamment approvisionné.