Le notaire ne sait pas calculer la soulte

Bonjour,

J’aimerais avoir votre avis sur ma petite histoire.

Les faits :
- pacsés, mme et moi achetons une maison en prenant un crédit immobilier, chacun est propriétaire de ce qu’il achète, la quote part inscrite dans le titre de propriété est de 80% pour moi et 20% pour mme
- en ce début d’année gros clash avec mme qui nous fait comprendre que l’on doit en rester là, nous rompons le pacs et décidons de nous séparer
- je décide de garder la maison (mme n’a absolument pas les moyens de racheter ma part), le crédit est toujours en cours et il convient donc de calculer la ‘vraie’ part de mme (suite à un accord entre mme et moi je paye 100% de l’échéance depuis mai, la part de la maison appartenant à mme restant figée)
- je contacte le notaire le plus proche de chez moi, j’arrive à l’avoir au téléphone dès le premier appel, j’ai des réponses à mes questions et ses conseils / remarques sont assez pertinents, donc super il a l’air très bien donc on va continuer avec lui
- après transmission des documents vient le moment du calcul de la soulte et sa clerc me transmet le 1er projet où elle annonce clairement qu’elle a tout pris en compte de ce que mme a payé : apport et remboursement des échéances (capital amorti et intérêts)
- la somme de tout ce qu’a payé mme est rapporté aux coûts d’achat de la maison (prix achat maison + frais de notaire) et fait 15% donc la soulte de mme sera de 15% de la valeur estimée de la maison à la vente
- je conteste de suite cette façon de calculer et spécialement le fait d’inclure les intérêts
- le notaire m’appelle quelques jours plus tard et me confirme que si si on fait comme ça dans son office notarial
- je lui fais remarquer que si je calcule ma part (ou soulte) de la même manière que lui mais à la fin du crédit, je serai propriétaire de 103% de la maison, mme restant propriétaire de 15%. La il tique et me dit qu’il va revoir le calcul
- 2ème projet : il ne prend plus en compte les intérêts mais reprend le même calcul qu’avant : mme a financé 13% du prix d’achat donc elle touchera 13% du prix de vente
- là je lui fais remarquer que si on vend la maison, on devra d’abord rembourser le capital restant du et mme et moi on se partage ce qu’il reste. Il faut donc bien que le capital restant du + la part de mme + ma part soit égal au prix de vente. Or si je calcule ma part de la même manière que lui, on n’arrive pas au principe annoncé ci-dessus ( plus de 10 000 euros de différence)
- après quelques palabres, il m’annonce qu’on va en rester là et qu’il ne prend pas mon dossier, moi je réponds ok, il m’accompagne jusqu’à la porte qu’il claque joyeusement dans mon dos. De mon côté de toute façon je n’aurais pas accepté ce calcul qui me défavorisait (erreur de 14 000 euros en ma défaveur dans le premier projet et 2000 dans le 2ème).

Après avoir raconté cette histoire dans mon entourage, j’ai déjà 3 personnes qui m’ont dit que je devrais signaler la façon de faire de ce notaire à l’ordre des notaires , qu’en pensez-vous ?

P.S. : merci pour ceux qui ont lu mon pavé et voudront bien me donner leur avis

Bonjour,
Comme pour toute vente, ce n'est pas le notaire qui fait le prix, mais c'est un accord entre le vendeur et l'acheteur !

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Superviseur

Bonjour,

Le notaire a pour rôle d'enregistrer votre accord.

Vous auriez dû lui dire :

- nous nous sommes mis d'accord sur l'estimation de la maison et sur la quote part.

- Il peut vous demander de justifier ces deux éléments.

Il a été bien gentil de vous faire deux propositions, sa réaction finale est normale.

Cordialement,

Bonjour,
Pour ce rachat de part et la reprise du crédit à votre seul nom, il faut l'accord de l'organisme prêteur.
Pour le partage il faut l'accord des 2 parties. Donc faites votre calcul et présentez le à Madame.
Il n'y a que si elle est d'accord que vous pourrez mettre en oeuvre cette mutation.

Bonjour

L'erreur vient ,peut être, du calcul du financement déjà effectué ?
Par exemple, si vous avez pris un crédit 50/50 , si elle a payé une partie de sa part cash .
Il y a aussi les indemnités d'occupation dues depuis le départ de Madame .

Enfin ma valeur du bien est celle d'aujourd'hui : tout commence par une évaluation du bien .

Le notaire est là pour mettre en forme votre accord ... mais il faut qu'il reste dans le cadre du droit .

Proposition de methode

1 - faites estimer le bien ,(chacun une estimation).
1b accord sur l'estimation

2 - Déterminez la quotité en fonction de celle prévue initialement et de la quotité basée sur les versements déjà effectués (total des sommes engagées par chacun ..que ce soit des intérêts où pas).

Quotité = total madame/(total madame+ monsieur)

Si la quotité réel est très proche de la quotité fixée au départ autant rester sur celle-ci.

3 - calcul de l actif de l'indivision au jour j.
Actif = (valeur du bien - capital restant dû)

4 calcul soulte = actif * quotité.

Par rapport à l'exposé de départ il manque les informations pour le financement ( et les frais de notaire sont bien pris en compte)
Quand il y a un actif avec des % différents le calcul n'est pas (actif - passif) X % si le passif n'a pas été reglé dans les mêmes proportions ( exemple : prêt à 50/50, apport etc)

Bonjour,

La soulte devrait être calculée ainsi :
20 % de (la valeur actuelle du bien - somme du crédit restant à rembourser)

Ensuite, on ajoute à cette somme ce que vous devez à Madame et on soustrait ce que l'on vous doit : les charges de conservation telles que le remboursement de l'emprunt, les taxes, ou les travaux d'entretien se prescrivent par cinq ans (et doivent être payées au prorata des parts de chacun)

L'indemnité d'occupation se prescrit aussi par cinq ans.

Si un des indivisaires a payé des travaux d'amélioration, il a droit à une indemnité proportionnelle à la plus-value apportée.

Et à l'amiable vous vous entendez comme bon vous semble.

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Modératrice

S'il y a un apport de Madame, cela diminue nécessairement son % de passif à devoir à crédit .

C'est une problématique pour @Rambotte qui aura besoin du détail des financement ...

@janus2 : oui c'est bien mme et moi qui avons estimé le prix de vente, on a fait faire des estimations par des agents immobiliers du coin pour ça

En principe l'apport de chacun est proportionnel à ses parts dans l'indivision, sauf donation ou bricolage. Je suis partie de cette hypothèse.

Je pense que l'un des principaux problèmes est de chercher à calculer "la vraie part" de Madame. Madame possède 20 % du bien. Elle a donc droit à 20 % des revenus et du prix de vente et doit 20 % des charges et dettes de l'indivision (capital et intérêts du crédit...).

Ensuite si les indivisaires ont payé les dettes sans respecter les proportions, il y en a un qui a une créance contre l'autre qui ça influer sur le montant de la soulte.

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Modératrice

@rvroy : oui on a donné notre prix de vente de la maison, basé sur 3 estimations dont on a fourni les preuves
La quote-part si on était arrivé au bout du crédit est de 80-20, là il faut faire un calcul au réel de ce que mme a financé.

Vous aviez parlé d'apport : non ?

@yapasdequoi : oui j'ai l'accord de la banque et mme est d'accord pour le rachat de sa part

@kang74 : on a pris le crédit avec un accord de répartition entre mme et moi de 25-75%
Je ne vois pas pourquoi il y aurait indemnité d'occupation : mme est toujours proprio de la maison, si elle décide de vivre ailleurs comme elle l'a fait ça la regarde, elle revient si elle veut, j'attends le rachat de sa part pour changer la serrure

Et si...
Vous habitez un bien qui lui appartient en partie, vous lui devez une indemnité pour sa part. Peu importe qu'elle ait choisi de partir...

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Superviseur

@rvroy

1 - fait
1b - fait
2 - c'est là que je n'étais pas d'accord avec la méthode fantaisiste du notaire, j'ai calculé moi-même la quotité et les parts de chacun en résultant et mon calcul a l'avantage d'avoir part mme + ma part + capital restant dû = prix vente estimé
3 - OK
4 - c'est bien comme ça que j'ai fait

@kang74:

l'apport de mme est faible (<1k), le mien bien plus important (>100k).
Par contre la prise en charge des échéances est de 25%-75% qui fait qu'à la fin mme arriverait à sa quotité de 20%.
Mais on ne va pas au bout du crédit donc il faut calculer le financement réel de la maison par mme (dit par le 1er notaire et confirmé par le nouveau notaire).
De tout ce qu'on a financé jusqu'à l'arrêt des comptes, mme a financé 14% et moi 86%.

Et Madame et vous êtes vous à peu près d'accord sur le calcul ?

Parce qu'au bout du compte, ce qui est important est ce que Madame veut obtenir. Si vous n'êtes pas d'accord sur le prix, vous allez rester en indivision sauf si l'un de vous demande une licitation judiciaire. Dans ce cas c'est le juge qui repartira le prix de vente.

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Modératrice

@Isadore:

Pas d'accord sur votre formule concernant les 20%.
Comme écrit au-dessus mme a financé 14% et moi 86%.
Donc la formule que j'applique est (valeur actuelle du bien -capital restant du) * 14% = soulte mme

A l'amiable on a vu : je paye sa part, je reprends le crédit, je paye les frais de notaire et on en reste là.