Séparation achat récent sans pacs

Bonjour,

Dans une future séparation, après achat récent d'une maison (Octobre 2024), qu'elle part dois-je racheter si je veux garder le bien ?
Achat maison inférieur au montant restant dû.

Cordialement,

Bonjour.


Je ne suis pas sûr de ce que vous voulez dire, mais si la valeur de ses droits dans la maison est inférieure à sa part dans la dette, elle "détient" une dette nette, c'est-à-dire que la valeur nette de ses droits est négative.

Si elle veut se désengager du tout, et être libérée du bien et de la dette, c'est elle qui doit vous payer une soulte, dans le rachat de part.

Bonjour,

Et bien la part de l'autre personne.

Dans le cas où le montant du capital restant à rembourser est supérieur à la valeur du bien, cela peut avoir pour effet que c'est la personne qui "vend" qui doit verser de l'argent à celui qui achète, si le vendeur reprend la dette à son compte.

Par exemple si le crédit est de 110 000 euros mais que le bien vaut seulement 100 000 euros, et que le vendeur reprend le crédit à son seul compte :
1. Le vendeur va vendre sa part du bien soit 50 000 euros
2. Il va également laisser sa part de dette à l'autre, soit 55 000 euros

En toute logique il doit donc verser 5 000 euros à l'acquéreur, car il ne fait pas que vendre sa part, il se débarrasse aussi d'une dette. C'est contre-intuitif à première vue mais logique quand on décompose l'opération.

Pour désolidariser du crédit l'autre personne, il faudra l'accord de la banque.

__________________________
Modératrice

Donc sur une valeur du bien à 155000€ mais avec un capital restant de 173000€, elle devrait me verser 10800€ à peu près ?
Si je comprends bien, la soulte c'est la valeur du bien - le capital restant divisé par 2 ?

Sachant que je suis le seul à avoir mis un apport personnel.

Les quotes part sont de 58% pour moi et 42% pour elle.

Alors le bien 155000 est partagé au prorata des quotités de propriété, soit 89900 / 65100.
On suppose que les proportions ont été calculées d'après un financement par votre apport et un emprunt 50/50 ?

Dans ce cas, la dette est partagée au prorata des quotités dans l'emprunt, soit 86500 / 86500.

Donc vos droits nets sont de 3400, et ses droits nets sont de -21400 (valeur totale -18000).
Elle vous doit donc une soulte de 21400 pour être libérée, et du bien, et de sa dette.

Pour confirmer, pouvez-vous donner les apports de chacun et le capital emprunté ? (ayant servi je suppose à payer aussi les frais d'acquisition).

Dans mon exemple je suis partie sur le cas simple de deux personne qui possèdent des parts équivalentes.

La soulte à verser, c'est :
la valeur de la part qui est vendue - la valeur de la part de la dette reprise par le vendeur

La part de la vendeuse vaut donc 42 % de 155 000 euros, soit 65 100.

Pour ce qui est du crédit, il faut voir si vous aviez prévu dans le plan de financement de rembourser en respectant vos parts de propriété respectives.

__________________________
Modératrice

Là, c'est le serpent qui se mord la queue, puisque les quotité de propriété sont en général calculées :
- en fonction des apports,
- en fonction du choix d'engagement dans l'emprunt (souvent 50/50).
Il convient de rembourser en fonction du choix de répartition qu'on avait fait pour l'emprunt, choix qui avait permis de calculer les proportions de propriété.

Fonds empruntés 175000
Apport personnel 35000
Ensemble donc 210 000

Le prêt de 175 000 qui est à 50/50

Le calcul du coup 58% pour moi (122500 avec l'apport) et 42% pour elle (87500 sans apport).

Avec plus de précision, on arrive à 58,33% pour vous, et 41,67% pour elle.
Je ne sais pas si c'est vous qui avez arrondi ici, ou si les arrondis ont été portés dans l'acte.
0,33% sur le bien, ça joue à 500€.
Si vous vous êtes engagés à 50/50 sur l'emprunt, on imagine que les remboursements ont été faits 50/50, pour rester en cohérence ?

Sur l'acte, c'est arrondi 58 et 42.
Pour le remboursement de l'emprunt, c'est 50/50.

Et donc quand les proportions de l'actif sont différentes des proportions du passif, il ne faut pas faire la différence de l'actif global et du passif global, mais partager l'actif selon ses proportions, et partager le passif selon des proportions, puis faire les différences pour chacun.

Je n'ai pas compris votre dernier message

Je rajoute que, l'apport que j'ai fait de 35000€ est personnel, et n'a pas permis de financer le projet. (dont de mes parents)

bonjour,
certes les calculs sont utiles, mais ce qui est important c'est que l'acheteur des droits indivis soit d'accord avec le prix proposé par le vendeur de ses droits indivis, ce qui n'est pas évident lors d'une séparation souvent conflictuelle.
salutations

Et si les parts sont négatives ?
Si cette personne n'a rien investi ?
Une séparation effectivement est souvent conflictuelle, mais peut tout aussi bien se passer..

Les parts des 2 indivisaires ne peuvent pas être négatives.
Si l'un est négatif, c'est positif pour l'autre.
Celui qui a une part négative doit cette somme à l'autre.
Si vous ne trouvez pas d'accord amiable, il faut saisir le tribunal.
Consultez un avocat.

Si V est la valeur du bien (détenu à X% par elle, ici X=42), et C le capital restant dû (engagé à Y% par elle, ici Y=50), la valeur de ses droits est (V x X%) - (C x Y%).
En effet, V x X% est la valeur de sa part de propriété, et C x Y% est la valeur de sa dette bancaire.
Il ne faut pas calculer (V-C), parce que après, quel % utiliser sur cette différence ?


Mais alors, pourquoi cela a-t-il été pris en compte dans les calculs de parts de propriété dans le bien ? (conduisant à des parts de propriété inégales)
Quel fut le prix d'acquisition versé au vendeur, et quels furent les frais d'acquisition (notaire, éventuelle commission) ?
Le total ne fait pas 210000 ? ("Fonds empruntés 175000, Apport personnel 35000, Ensemble donc 210000")


Bien sûr que si !
Si le bien et la dette sont de 50/50, et si la valeur du bien V est inférieure au capital restant dû, la part de chacun est (V-C)/2 et est négative.

Celui qui "rachète" la part de l'autre doit alors se faire verser une somme par l'autre, qui reçoit une somme négative, donc qui paye une somme positive. C'est celui qui se fait "racheter" sa part qui paye la soulte.

??? Si les parts des 2 sont négatives, quel intérêt de partager une dette ?

Pour devenir unique propriétaire du bien et être chez soi (et assumer le remboursement). Cela n'a rien d'absurde.