Indemnité de loyer au bout de 28 années d'occupation

BONJOUR marque de politesse

L'indivision d'un bien immobilier (maison) a été établie entre un couple marié et un membre de la famille d'une des deux personnes.
A ce jour le couple marié à 86 et 76 ans.
Peut on réclamer une indemnité de loyers au bout de 28 ans d'occupation du bien immobilier à ce couple, sans jamais avoir rien demandé auparavant ?

Quelle est la conséquence pour le couple s'il ne peut pas racheter les parts à cause de leur âge car les banques ne prêtent plus ? Mais qu'ils souhaitent rester dans la maison.

Est ce que la situation financière des uns et des autres est prise en considération ?

MERCI marque de politesse

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Bonjour

L'indemnité d'occupation quand un indivisaire habite un logement commun privativement .( c'est bizarre que ce soit les deux membres du couple qui se retrouve en indivision...)
Donc le fait de ne l'avoir pas réclamer ne change rien au droit de l'indivisaire qui a un bien dont il ne profite pas .
Par contre il ne peut réclamer que 5 ans en arrière pas 28 ans : ce qui fait quand même que vous avez pu profiter d'un bien gratuitement pendant 23 ans ...
Si pendant 28 ans vous n'en avez pas profité pour racheter sa part, je ne pense pas que cela soit de son fait .
Sachez que l'autre indivisaire aurait pu faire une procédure de justice pour sortir de l'indivision et qu'il le peut toujours : y a pas un age ou on a plus de droit .
Donc pour rester dans le bien il vous faudra payer ce que vous devez et ce que vous devrez chaque mois dés lors .
Sinon comme toute dettes non honorées il pourra faire une procédure pour récupérer ce qui est dû ... et comme le couple a une partie de bien, ils ne sont pas insolvables .

En résumé s'ils ne veulent pas devoir en sus de leur dette des frais de justice et de recouvrement, ils feraient mieux de vendre.

Bonsoir,
Je vous remercie de l'intérêt et de la réponse que vous m'avez apporté.
Cordialement

Bonsoir MJGC,



C'est le texte de l'alinéa concerné de l'article 815-10 du code civil.

L'indivision a été mise en place il y a 28 ans.
Donc l'indemnité de loyer "aurait pu" être réclamée il y a 28 ans. Comme il y a plus de cinq ans, c'est trop tard.
Rien n'est plus recevable.

Ou bien faut-il interpréter le texte autrement ?

Les indemnités d'occupation ne sont ni des fruits ni des revenus . de l'indivision
Cet article parle tout simplement des loyers que peut recevoir l'indivision ...
L'indemnité d'occupation est un droit que créée l'indivision.

Comme c'est un droit qui se créée par la jouissance privative du droit indivise, qui perdure sur 28 ans, la prescription ne concerne que les 23 premières années .

S'il n'y a jamais eu de jugement en la faveur de l'autre indivisaire qui a interrompu la prescription,bien évidemment .

Je ne pense pas que le fait que l'autre indivisaire se réveille 28 ans soit un hasard .
Même s'il s'entend bien avec le couple actuellement ( ou qu'il n'a pas besoin de ce bien ou des IO) il a anticipé le fait que le couple ( ou ses héritiers)puissent revendiquer la prescription acquisitive .
Il était obligé d'agir avant les 30 ans .

Bonjour,
Je vous remercie de nouveau pour toutes vos réponses.
si je vous comprends bien, il cherche à déshériter les enfants du couple.
par contre j'ai une autre question : l'indivision concerne le couple (mes parents) et la soeur de ma maman. Aujourd'hui ce n'est plus la soeur de ma mère mais sa fille qui est "propriétaire" de cette indivision. C'est elle qui se présente comme telle.
Hors il n'y a jamais eu d'acte officiel le stipulant. Comment est ce possible ? Légalement, ne doit on pas prévenir l'autre partie de l'indivision ? Est ce que l'acte de propriété ne doit pas être modifié ?
Je vous remercie d'avance.
Cordialement

Vous n'avez pas compris .
Il cherche à preserver ses droits à lui dans ce bien .
Il ne peut déshériter les enfants du couple qui ont des droits sur la moitié du bien .
Mais il peut perdre ses droits dans ce bien s'il ne fait rien , donc nuire à ses enfants.

Sa fille peut légalement avoir la tutelle de sa mère, donc être habilitée à défendre les interets de sa mère .
Autant vous dire que si c'est le cas, vous allez aussi à rendre des compte au juge des tutelles rapidement .

Bonjour,
ce n'est pas toujours clair pour un novice. D'autant plus que c'est un peu plus compliqué.
Sa mère n'est pas sous tutelle et n'est pas au courant de ce sa fille fait. Par contre, elle est entièrement en accord avec son père qui cherche à nuire à mes parents moralement depuis des années. J'entends bien qu'il y a des lois, je ne remets pas en cause les principes.
Qui fixe le montant des loyers ? et sous quelle forme sont ils versés ?
Je vous remercie par avance.

Bonjour,



Cet article ne fixe aucune règle de prescription. Merci à Kang de donner une référence juridique à son affirmation. On ne peut pas en même temps dire qu'il ne s'agit ni de fruit ni de revenu (ce qui est tout de même limite) mais utiliser une prescription qui n'est définie que dans ces cas !

Du fait de l'ancienneté de l'affaire, peut-on savoir si une convention d'indivision aurait été signée à l'époque, voire une compensation dans le règlement de la succession ?

Si la demande de loyer provient d'une génération plus jeune, serait-il possible de proposer un démembrement dans lequel la part de nue-propriété serait 'échangée' contre les loyers dus ? Le couple conservant l'usufruit, ils pourraient finir leurs jours tranquillement dans le logement ...

Il est possible, voire probable que, s'il s'agissait d'une héritage (par exemple entre deux soeurs), le mari de l'une des deux ne soit pas concerné par l'indivision. Il n'est tout de même pas sûr que cela change grand chose.

Par contre, le couple qui utilise le bien indivis l'a entretenu pendant des années, et cela (815-13) doit être pris en compte dans leur 'dette' s'il en est établi une.

C'est votre vision des choses mais je suis désolé laisser deux personnes dans son bien pendant 28 ans , ce n'est pas leur nuire .
Vos parents se sont considérés comme les uniques propriétaire du bien , et si la sœur ne veut pas perdre ses droits dans ce bien il faut agir.
Il y a pu très bien avoir un acte de donation et il n'y a aucune obligation d'informer les autres indivisaires pour un acte gratuit .
De toutes les façons, si elle agit en faisant une procédure à un moment c'est qu'elle est en droit d'agir .
Si vous avez un doute il suffit d'interroger le SPF pour avoir les propriétaires de ce bien ( 12e)
L'IO est calculée par rapport à la valeur locative du bien avec un abattement de 10 à 20% pour avoir entretenu le bien et par la précarité d'occupation ( il n'y a pas de bail ou de commodat protégeant les habitants)par rapport au % des droits .
Si la soeur ou la nièce a 50% du bien c'est valeur locative divisé par deux - abattement .
Vous pouvez vous mettre d'accord avec des évaluation réalistes par rapport au même type de bien, ou en passer par la case justice .
Il faut bien comprendre que ces actions judiciaires ont un coùt non négligeable pour tout le monde et que vos parents ne sont pas dans leurs droits ( donc bon, ils peuvent au final payer les frais de justice de la partie adverse en plus des leurs)
Peut être qu'une convention d'indivision permettrait à la partie adverse de n'être pas obligée d'agir via la justice, de négocier l'IO par une moyenne basse, et de faire en sorte que ces IO ne soient dues qu'au moment du décès d'une façon ou d'une autre ( démembrement ?)
Quelque soit les différends un amiable est toujours préferable .
Ce qui n’empêche de consulter un avocat pour evaluer les points de négociation et calculer ce qui est le mieux pour les parents ( prenez en compte les frais de justice)
Je pense notamment aux travaux qu'ont pu effectuer vos parents, la part de taxe foncière etc.
On ne peut pas ne pas devoir d'IO : mais on peut aussi reclamer des créances à l'autre indivisaire.

Re,



Il faudrait trouver, dans le CGI, ce qui permettrait de dire que l'indemnité d'occupation d'un bien indivis n'est pas un revenu. Les références que l'on trouve concernent le plus souvent les cas de divorce.

Autre point, l'indemnité d'occupation est ce que l'occupant du logement indivis doit à la communauté. Et dans la mesure où il fait lui-même partie de cette communauté, il en récupérera une partie. C'est ce qui se passe quand le montant est déterminé par un Tribunal.

Ce n'est pas un loyer, ce n'est pas le fruit ou le revenu d'un bien .
C'est un droit créée par l'indivision .
Donc si vous voulez en savoir plus et comprendre de quoi on parle, je vous laisse le soin de faire des recherches, voir d'aller taper le bout de gras avec un avocat, le ton peremptoire rempli d'ineptie ne marche pas trop avec moi .

A la communauté ?
On se marie entre freres et soeurs ?
Vous avez l'article qui parle de DROIT et d'indivision et pas de communauté .

Bonjour,
Je me permets de revenir sur Mon sujet. En aucun cas Georges n'est concerné par mes questions. Je vous remercie tous les deux de m'avoir apporter des réponses. Je suis entièrement d'accord avec Kang74 sur le fait qu'il est préférable de trouver une solution amiable. Je ne remets pas en cause la demande des loyers, je cherche juste des éléments qui me permettent d'évaluer la situation avec le recul nécessaire pour que mes parents ne soient pas "perturbés". Je vais en effet prendre rv avec un avocat pour qu'il réponde à mes questions.
Merci à vous.

Tout n'est pas si noir ...
Car je suppose que vos parents ont peut être fait des améliorations dans ce bien et eux aussi ont des droits en tant qu'indivisaires.
C'est donc préférable que tout se règle avant le décès de l'un deux ou avant qu'ils ne soient plus en capacité de vous transmettre des informations importantes .
Il est préférable d'ailleurs de vous atteler dés lors à la recherche d’éléments importants, comme les factures de travaux, ou le justificatifs du paiement de la taxe foncière ( qui est normalement due aussi par l'autre indivisaire).
Attention , tout comme la fille n'a pas le droit d'agir au nom de sa mère sans qu'on lui en donne le droit, vous ne pouvez pas agir à la place de vos parents .
S'ils ne sont pas en capacité d'agir, il faudra penser à une mesure de protection .
Ce n'est pas simple ; c'est pourquoi un avocat est utile pour représenter leurs intérêts .

Je pose des questions aux intervenants qui font des affirmations péremptoires. Ce n'est pas la peine d'essayer de retourner le compliment, cela ne marche pas trop avec moi.

Et quand je parle de communauté, c'est évidemment celle des propriétaires indivis.

@MJGC
Mon propos est de vous donner le maximum d'éléments pour réussir une démarche amiable sans vous faire rouler. Bien sûr, comme on dit, mieux vaut un mauvais accord qu'un bon procès.
Mais si vous ne maîtrisez pas ce qui s'est passé il y a 28 ans, avec des accords possibles, s'il n'est pas établi clairement que la prescription ne s'applique PAS aux cinq dernières années (pour l'instant je vois toujours une contradiction 'logique' aux déclarations de Kang), alors rien ne garantit que les bases de l'accord soient correctes.

Mon propos est interrogateur, et non affirmatif.
Pour essayer de trouver la moins mauvaise solution ...
Une position genre "avocat du diable" ou dite de raisonnement par l'absurde, ce qui ne plait pas toujours aux professionnels bien enfermés dans leurs certitudes, mais qui, bien sûr, ont le plus souvent raison.
Mais seulement "le plus souvent" ... pas toujours

Les termes en droit ont un sens .
Ce que vous appelez à tort communauté qui ne concerne que les époux mariés sous contrat s'appelle indivision .
Et à mon avis vu ce qui est dit on est dans le cas classique d'une indivision successorale
Ce que vous appelez loyer ou revenu ( on ne mélange pas le code des impots et le code civil chacun régissant les règles de sa specialité) s'appelle indemnité car c'est un droit à dédommagement de l'autre indivisaire pour ne pas pouvoir habiter ce qui est aussi son bien .
les termes sont précis en droit et ont un sens précis aussi .
En ce qui concerne le délai de prescription c'est le délai défini dans les actions personnelles à défendre leur droit qui s'applique comme pour le droit à avoir une pension alimentaire ou une prestation compensatoire sauf que ce n'est pas un jugement qui créée ce droit mais l'indivison .

Si aucune action n'a été fait pour interrompre cette prescription elle est de 5 ans mais effectivement s'il y a une convention d'indivision qui dit le contraire dés la succession il peut n'y avoir pas prescription ( m'enfin si les parents savaient qu'ils devaient tant par mois pour habiter ce bien ils auraient réfléchi à acheter la part de l'autre indivisaire)
Pour votre " culture " personnelle :
Article 2224
Version en vigueur depuis le 19 juin 2008

Modifié par LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 - art. 1

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Re,
j'entends bien vos propos Georges, je vous en remercie également mais je ne veux pas que la discussion se transforme en joute verbale non constructive.
je vais regarder les documents que mes parents ont en leur possession.
mais je trouve incroyable que l'autre partie dans l'indivision ne soit pas prévenu officiellement du changement de propriétaire. La loi est ainsi faite...
Il est vrai que cette indivision est un peu particulière car elle a été faite entre la soeur de ma maman et mon père.
Je prends note que le démembrement peut être une solution pour eux, dans le sens où cela leur permet de rester dans le bien.
Je vous remercie de nouveau.

re,
bien entendu je ne veux pas me substituer à la place de mes parents, mais juste avoir des informations que je leur transmettrai avant qu'ils prennent leur propre décision. En effet, ils ont fait des travaux, et entretenu la maison correctement et ils ont des factures.
Je vous remercie de nouveau.