Avance d'hoirie dédommagement et indemnité

Bonjour

Puisque dans la vente à l'acquéreur de la maison donnée à votre frère, il y a aussi la vente de deux volumes (V1 et V3) qui sont issus de la parcelle conservée par vos parents, et donc en indivision entre vous deux, la vente dérive aussi d'un partage partiel du bien jaune de vos parents (mais la valeur du prix de vente des volumes V1 et V3 doit être bien faible au regard de la valeur du terrain vert soumis à rapport dans le partage.

Puisque la vente contient aussi une vente de choses appartenant initialement au terrain jaune de vos parents, cette situation devrait permettre de demander le rapport de la donation dans la masse de partage, puisqu'une partie du prix de vente, correspondant à V1 et V3, doit être partagée entre vous deux : on est dans un cadre d'un partage partiel. Vous devriez pouvoir demander le rapport dans ces opérations de partage, quand bien même ce partage est partiel.


Heu je suis un peu perdu avec le jargon technique.

désolé
Pour un néophyte ce n'est pas une question de montant faible sur les zones en bleu ou en gris pour moitié issue du jaune.

J'en fais une question de principe au regard disons des manoeuvres contestable et irrespectueuse.

Bon comme dans toutes les familles.

Simplement et dans le contexte cité que puis je demander légalement le jour de la vente de la maison par le frère que je dois co-signer?.

Il faut vraiment que vous intégriez le fait que le rapport d'une donation se fait au moment du partage de l'indivision successorale. Le rapport est une opération de partage. Le partage, c'est la sortie de l'indivision.

Si la configuration des lieux était simple et permettait à votre frère de ne vendre que la parcelle verte qui lui fut donnée, cette vente n'opérerait aucun commencement de partage de la parcelle jaune restée appartenir à vos parents puis héritée en indivision entre vous deux. Vous ne pourriez donc pas demander le rapport lors de cette vente.

Mais ici, la vente concerne des "choses" issues de la parcelle jaune, en indivision entre vous deux. De ce fait, les sommes retirées de ces "choses" sont à partager entre vous deux. Donc la vente opère un commencement de partage de l'indivision successorale. Dès lors, puisque le partage commence dès maintenant, je pense qu'il vous est possible de demander le rapport de la donation dans le partage du prix de vente des "choses".

Un partage est soit amiable, soit judiciaire. Si votre frère refuse ce commencement de partage incluant le rapport de sa donation, le notaire constatant un litige devrait bloquer le prix de vente, mais peut-être que la partie du prix de vente relative aux "choses" indivises vendues.

Quoi qu'il en soit, je ne pense pas qu'il y ait besoin d'un accord transactionnel ici. D'ailleurs, un accord transactionnel, résultat d'une négociation, a pour but de mettre fin à un désaccord, à un litige. Pour l'instant, aucun litige ne semble exister, puisque vous n'avez pas encore soumis (?) à votre frère votre demande de rapport de sa donation lors des premières opérations de partage des "choses" en indivision vendues.

Si votre frère refuse le partage amiable avec rapport à ce stade, je ne pense pas que ce soit intéressant de passer au partage judiciaire avant la vente du reste du bien de vos parents. Il vaut mieux un partage judiciaire d'un prix de vente avec rapport de donation, que le partage judiciaire d'un bien avec rapport (car le partage judiciaire d'un bien risque de ce conclure par la vente aux enchères du bien).

Ah, mais je viens de penser, la vente du bien donné a déjà eu lieu, et le partage du prix de vente des "choses" a déjà été effectué ? C'est alors un peu tard pour demander le partage du prix de vente en tenant compte du rapport…

Le partage a eu lieu comment je n'ai rien signé?

Il fallait attendre aussi le rapport des géomètre experts de partage des volumes avant de signer quoi que se soit. Maintenant que tout est partagé sans que nous en ayant parlé préalablement, en moins de 8 jours le notaire me balance tous ces documents technique , me demande de les signer avec des termes incompréhensibles pour le néophyte.

Pour revenir au débit de notre courrier voici ce que le notaire de mon frère stipule dans le cadre de la vente de sa maison

En l’affaire sous références, je vous prie de bien vouloir trouver en pièces jointes :

1°) les projets d’acte portant état descriptif de division en droits de superficie et vente à intervenir, au sujet desquels je vous remercie de bien vouloir me transmettre, en tant que de besoin, vos remarques ou observations.
2°) le projet d’un accord transactionnel visant à régler, avant tout partage, le sort de la donation consentie à Monsieur frèrere dans le cadre du règlement de la succession de votre mère, et plus particulièrement d’éteindre toute contestation. A mon sens, compte tenu des implications sur les actes à venir, sa régularisation est un préalable à la signature de la vente.

A ce titre, et pour faire suite à votre courriel, je vous précise le sort à venir de cette donation :
1°) ayant été consentie en avancement de part successorale, cette donation peut être d’une part réductible si votre frère avait reçu des droits supérieurs à sa part de réserve et excédant au surplus la quotité disponible, et d’autre part se trouve rapportable à la succession de votre mère, comme ayant touché par anticipation une partie de sa part héréditaire.
2°) il résulte des calculs faits dans le protocole que cette donation, si l’on reprend la valeur que vous avez déterminée et qui est par ailleurs reprise sans changement, que cette donation n’est pas réductible. Par suite, vous ne disposez pas de droit à indemnité au titre de cette donation
3°) par contre, cette donation est rapportable, ce qui signifie en d’autres termes que sa valeur viendra en diminution des droits de votre frère dans la succession de votre mère, et majorera d’autant vos droits sur l’actif successoral. Pour les calculer et les fixer définitivement, sans contestation possible, il y aura lieu d’établir en suite immédiate de la vente de la maison de feue votre mère, l’attribution des sommes d’argent de la succession étant la conséquence immédiate de la régularisation de cet acte.

je reçois ce type de réponse alors que je n'ai jamais été convoqué et que le notaire n'a jamais répondu à mes demande de RDV de clarification.

Raison de mon présent (post dont je vous remercie)

Je pense avoir intrégré que la chose dont vous parlez concerne les zones sur le croquis en bleu et celle en gris.

1) on me demande de signer une vente alors que je n'ai droit à rien donc logiquement inutile que je signe car mon frère a toute la propriété de son bien

2) le notaire me demande aussi :
Par ailleurs, il y aura lieu de me remettre à signature un RIB original et signé pour versement du prix de vente vous revenant.


Mais si je vous lis je n 'ai droit à rien sur la vente du frère donc le notaire de mon frère parle de quoi qui me revient pour solliciter mon RIB?

Je suis complètement perdu

ben ,il me semble que non puisque je suis convoqué la semaine prochaine pour signer les documents de vente avec mon frère et son acheteur.

OK, le vente n'a pas encore eu lieu.

Ce qui m'a induit en erreur, c'est votre message posté à 12:10 : "les 2 maisons sont en vente depuis 7 mois, celle du frère est vendue."
Disons que la vente est conclue, mais pas réalisée.

Vous savez lire ce qui est vendu ? Il n'y a pas QUE sa maison, c'est écrit noir sur blanc dans le message à 08:17.
Ce qui est vendu, c'est :
1) Le bien donné à votre frère (l'immeuble I) => la partie correspondante du prix de vente lui revient intégralement (vous n'êtes pas vendeur).
2) Des éléments (les volumes V1 et V3) (les immeubles II et III), qui proviennent d'une division en volumes d'une fraction du bien de vos parents, et qui appartiennent en indivision à vous et à votre frère (ces éléments vendus ne font partie de la vente du bien de votre frère reçu par donation) => la partie correspondante du prix de vente doit être partagée entre vous deux (vous êtes tous les deux vendeurs de ces éléments externes à la maison de votre frère).

En fait, ces éléments ne seront jamais attachés à la zone verte. Ils sont directement détachés de la zone jaune pour être vendus en même temps à l'acquéreur de la maison de votre frère.

Concernant la vente 1), vous n'êtes pas vendeur, mais vous devez quand même donner votre consentement à la vente (vous intervenez à l'acte pour donner votre accord), si le dernier décès date de moins de 5 ans. Ce consentement est destiné à protéger l'acquéreur d'un risque qui, ici, dans vos circonstances particulières (uniquement une donation en avance de part rapportable) n'a pratiquement aucune chance de se réaliser.

merci .

J'ai donc bien compris que je signe pour moitié la zone en gris et la zone en bleu détachée de la zone jaune qui sont rattachées dans le cadre de la vente à la zone verte.

Et c'est pour l'achat de ses 2 zones (en gris et en bleu) que le notaire me demande le RIB et de signer.

C'est donc clair.

Merci à vous tous.

Si j'ai bien compris le présent post est donc clos.

désolé de relancer

quelqu'un peut clarifier avec des mots simples pourquoi je dois renoncer à tout ceci et à quoi cela correspond dans le cas de la vente de la maison du frère?

Les parties reconnaissent que la libéralité n’est pas réductible et renoncent en conséquence à toute action en réduction
V. Monsieur moi même renonce à contester, sur quelque fondement que ce soit, l’existence, la validité et l’exécution de cette libéralité, de manière à ce que la propriété de Madame frère sur le bien dont s’agit soit purement et simplement incommutable.
VI. Monsieur moi même donne notamment tous consentements nécessaires à l’effet de l’aliénation de l’immeuble à ville 15a , que ce soit au titre de l’article 924-4 du Code civil que de tous autres textes pouvant s’appliquer à cette situation.
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Les susnommés, seuls héritiers réservataires du donateur en dehors du donataire, déclarent, en application de l’article 924-4 deuxième alinéa du Code civil, consentir dès à présent à ce que le donataire puisse librement disposer du BIEN dont il a été gratifié, et notamment :
o Constituer toute mise en garantie, toute servitude, tout droit réel o Et effectuer tous actes de disposition à titre onéreux ou à titre gratuit.
En conséquence, les susnommés renoncent expressément et irrévocablement à inquiéter tant le donataire que tous tiers détenteurs des biens objets des présentes, ou de ceux qui en seraient la représentation, ou encore bénéficier d’un droit réel sur ce bien. Elles déclarent en outre, dispenser le notaire qui sera chargé d’établir l’un des actes visés ci-dessus de les appeler audit acte pour réitérer le présent accord.
VII. Monsieur moi même renonce en outre, pour ce qui le concerne, au bénéfice du pacte de préférence prévu dans la donation visée en l’exposé préalable des présentes, en ce que ce dernier pourrait lui être transmissible. Messieurs frère et moi même requièrent le notaire soussigné de procéder à la radiation de cette inscription au Livre Foncier


merci

Le notaire propose un accord transactionnel, ce qui me semble prématuré, puisqu'à aucun moment vous n'avez fait état d'un litige réel avec votre frère quant au sort de la donation.

Comment cela se passe en général.
Votre frère a reçu une donation en avance de part, rapportable au partage.
Ici, le partage commence, puisque des éléments issus de la partie jaune en indivision sont vendus, et que leur prix de vente devra être partagé.

Vous me semblez dont être en droit de demander le rapport dès cette première phase du partage (bien sûr, le prix de vente des éléments issus du jaune ne devraient pas être suffisant pour payer la moitié de la valeur du terrain vert, objet du rapport, votre frère devant compléter par une soulte).

Vous êtes donc en situation de demander le rapport de la donation. La première phase est celle de l'accord amiable pour ce rapport.

Si ça se trouve, votre frère est tout à fait d'accord pour que lors de la vente des éléments issus du jaune, il vous doive une soulte, prise sur son prix de vente du vert. Vous n'avez jamais évoqué de refus de votre frère sur ce point.

Dans ce cas, il n'y a pas lieu à faire et à payer un accord transactionnel, qui nécessite d'ailleurs l'accord de votre frère.

Si le partage amiable échoue, à cause de désaccords, ou de peurs d'injustice, la voie suivante est celle du partage judiciaire. Mais parfois, les avocats, ou les notaires, arrivent, par la négociation, à modérer les désaccords, et arrivent à éviter la résolution du litige devant le tribunal. L'accord transactionnel est le contrat issu de cette négociation.

Le contrat est alors blindé pour examiner toutes les possibilités, même celles invraisemblables, qui pourraient surgir, en décrivant toutes les choses que les parties acceptent, et toutes les choses auxquelles les parties renoncent.

Ici, la donation est en avance de part, rapportable, et pas hors part, prise sur la quotité disponible. Par ailleurs, il n'y a eu aucune autre donation. Et enfin, la valeur de la donation (terrain nu) est largement inférieure à la valeur du bien indivis à partager.

Il n'y a donc aucune chance que vous ne puissiez recouvrer votre réserve héréditaire dans les opérations de partage, et donc la donation n'est pas réductible, et vous n'aurez jamais à faire une action en réduction de donation excessive, et à vous faire payer par votre frère une indemnité de réduction.

Pourtant, la transaction envisage cette possibilité : vous reconnaissez que la donation n'est pas réductible et donc vous renoncez à agir en réduction (bref, vous renoncez à quelque chose qui ne pourra avoir lieu).

De même, vous pourriez contester la validité de la donation en vue de son annulation, parce que vos parents étaient atteints de maladie mentale et étaient incapable de faire une donation.

La transaction envisage cette possibilité, et décrit que vous renoncez à contester l'existence et la validité de la donation.

Tout le reste du texte (VI) est à propos de votre consentement à donner pour la vente part votre frère du bien donné (en vert). Le fondement est l'article 924-4.

Explications. Supposons que la donation est réductible (et ce n'est pas le cas). Le donataire doit payer une indemnité de réduction au cohéritier. Supposons que le donataire est insolvable pour payer l'indemnité de réduction (il a tout dépensé le prix de vente du bien donné et ne possède plus rien).

Eh bien la loi a prévu que le cohéritier puisse agir en réduction contre l'acquéreur du bien donné ! La belle surprise pour cet acquéreur (tiers détenteur du bien donné puis revendu) de se voir poursuivi en justice pour payer une indemnité de réduction à la place du donataire vendeur !

Mais la loi a aussi prévu, pour protéger l'acquéreur contre les mauvaises surprises, que si le cohéritier a donné son accord à la vente, alors il ne pourra plus se retourner contre l'acquéreur pour se faire payer une indemnité de réduction.

Voilà pourquoi votre consentement à la vente du bien donné est recherché pendant 5 ans après le décès (après, l'action en réduction est prescrite, il n'y a donc plus besoin de protéger l'acquéreur). Même hors transaction, en cas de vente et partage amiable, ce consentement sera recherché. Vous êtes libre de le donner ou pas. Ne pas le donner va compromettre la vente, car l'acquéreur pourra prendre peur, car il n'a aucun moyen de savoir les donations ayant existé et la probabilité qu'une action en réduction puisse être possible.

Mais vous, vous savez qu'il n'y a eu que cette donation rapportable qui ne pourra pas donner lieu à une action en réduction contre votre frère.

Merci pour ces clarifications.

Mon frère fait le mort et ne me parle pas. Il fait tout derrière mon dos et ne décroche pas le téléphone.

Deux exemples,

- comme il doit sortir de sa maison en vente, il squatte la maison parentale avec ses meubles sans m'en avoir parlé par exemple. Certes il hérite de la moitié mais le minimum est de parler à l'autre héritier par respect et politesse.

- il m'interdit par des barrières d'aller sur la parcelle en jaune sous la terrasse accessible à mon père qui avait un passage de servitude sur le terrain du frère

Pour l'accord transactionnel.

Comme mon frère ne me parle pas j'ignore ce qu'il accepte ou conteste.

J'ai juste demandé au notaire:

- une valeur de transaction du m2 fixé à 400 euros . En effet, dans mon secteur c'est entre 380 et 430 euros du m2 .
- et le paiement immédiat pour moitié des zones en bleu et en gris sur le croquis le jour de la vente de la maison du frère s'il elle est réalisé avant celle de la mère.


Malgré mes demandes répétée de RDV de clarification, avec le notaire du Frère je n'ai pas eu de RDV Le seul RDV qui m'est proposé c'est pour signer les documents.

J'ai eu par mail l'accord transactionnelle qui stipule :


CONTENU DE LA TRANSACTION
Le notaire soussigné précise qu’il a été porté à sa connaissance l’existence de diverses contestations entre les héritiers affectant le règlement de la succession et empêchant, sauf à être résolues au préalable, la liquidation civile, et, le cas échéant, le partage de cette dernière, à savoir le traitement civil de la libéralité précitée, et
notamment :
* de son imputation,
* de la détermination de sa valeur de rapport,
* de sa réductibilité et, en ce cas, de la détermination comme du règlement de l’indemnité de réduction pouvant être due à ce titre.
Sur l’intervention et par l’entremise du notaire soussigné, les parties et intervenants, afin d’éviter une action judiciaire qui aurait pour effet de suspendre les opérations de règlement de la succession, ont, au moyen de concessions réciproques, conclu, préalablement à la liquidation de la succession objet du présent acte un accord, transactionnel, forfaitaire et définitif, relaté ainsi que suit :


je ne peux que supputer en absence de clarification que mes demandes énoncées ci-dessus seraient rejetées par mon frère.

Il n'y a pas besoin de demander le paiement de la moitié des biens II et III, ce paiement est naturellement fait lors de la distribution du prix entre les vendeurs, puisque vous êtes le vendeur de la moitié des biens II et III. Le notaire ne peut pas verser à votre frère la partie du prix de vente qui vous revient. Même sans accord, transactionnel ou pas, le notaire vous aurait demandé votre RIB pour le versement de ce qui vous revient au titre des biens II et III.

Le notaire visiblement fait état de contestations, ou constate des difficultés. Peut-être que lui a connaissance de vos demandes, et a connaissances des demandes de votre frère, et donc en infère des divergences. D'où la proposition d'un accord transactionnel.

Et comme je vous l'avais indiqué, le notaire explique de même : un accord transactionnel est là pour trouver un compromis, par des négociations et des concessions, afin d'éviter d'aller devant le tribunal.

Etait-il vraiment utile ? On ne sait pas, puisqu'on ne sait pas quelles sont les réelles divergences.

Quoi qu'il en soit, cet accord transactionnel ne vous cause pas tort, sauf le fait que c'est une prestation payante, qui sera partagée en deux, si cet accord est accepté par votre frère (s'il est refusé, il n'existe pas, et il n'y a rien à payer au notaire pour sa prestation d'accord transactionnel).

Ce qui est dommage si votre frère était OK avec votre valeur 400/m2 pour le rapport de sa donation, et qu'il était OK pour effectuer le rapport au titre du début du partage successoral avec les biens II et III.

Mais peut-être le notaire n'a pas plus que vous d'information de la part de votre frère sur son acceptation de votre demande de rapport dès maintenant lors de la vente des biens II et III (concomitante avec celle du bien I), ou sur son acceptation de votre valeur.

Alors il tente le coup de faire un accord transactionnel, sans certitude qu'il soit signé par votre frère (puisque ça l'obligerait sans doute à ponctionner dans le prix de vente de I pour payer la soulte qui vous est due, sa part dans le prix de vente de II et III étant probablement insuffisante).

Merci c'est clair.

Dans le compromis de ventre réalisé par l'agence immobilière et que j'ai co-signé la valeur du m2 est bien fixée à 400 euros.

Mon frère et l'acquéreur on fait pression sur le Notaire car il aurait du valider la vente depuis le 17/06/24.

Ce dernier ne pouvait rien faire car il fallait préalablement recevoir le retour des validation et document du Cadastre suite aux nouveaux volumes.

Mon frère est pressé car il a signé un compromis de vente pour acheter un autre maison( je l'ai appris chez mon kyné)

Du coup tout se télescope et on se dépêche de régler le tout en une semaine.

Cela se constate même sur le travail du notaire.

exemple ou il est stipulé :
Système de chauffage
Le VENDEUR déclare que l’immeuble est équipé de deux systèmes de chauffage, savoir :
1°) un chauffage principal constitué d’une chaudière au gaz alimentée par le réseau urbain
....




Soit mon frère a mal informé le notaire, soit le notaire a repris un ancien texte et oublié de le modifier car il n'y a aucun gaz urbain dans le lotissement.

Autre Lapsus rédactionnel dans les documenst:

Ou Monsieur frère devient selon le paragraphe Madame Frère etc..

Cela sent la surcharge de travail et la précipitation.

Dans ce contexte il me semble normal que je ne signe rien avant d'en avoir parlé avec le notaire de mon frère.

J'espère qu'il va enfin consentir de me rencontrer avant la signature pour clarifier tous ses points..

( ceci étant je dois bien être le seul de France et de Navarre à me farcir les 100 pages d'un document illisible pour les non initiés)

Mais avec votre présente aide, de nombreux points sont déjà plus clairs.

merci

La description erronée du bien I ne vous concerne pas, vous ne vendez pas ce bien. Vous vendez une part indivise dans les volumes II et III.

Ce qui vous concerne, c'est la valeur attribuée au volume V1 vendu (à partagée en 2), et celle attribuée à la moitié indivise (forcée) vendue du volume V3 (à partager en 2).

Au notaire, je demanderais quelles sont les difficultés qu'il avait constatées, vu que comme vous n'avez aucune relation avec votre frère, vous ignorez s'il accepte ou refuse votre demande de prise en compte du rapport lors du partage des prix des biens indivis II et III, ce qui n'exclut pas par principe un accord amiable non transactionnel. Et lui dire que si votre frère accepte un rapport amiable dans les opérations de partage du prix de vente des biens indivis II et III, il n'y a aucune raison de faire un accord transactionnel pour résoudre un litige qui n'existe pas.


Notez que pour le bien III, vous semblez avoir divisé par moitiés dans le sens de la longueur sur le dessin le rectangle qui semble être l'accès commun, et attribué la partie droite (grise). Cette représentation semble fallacieuse (mais nous n'avons pas les plans avec les points cotés décrivant les volumes).

Car ce qui est vendu au titre du III, c'est une moitié en indivision forcée, donc non localisée ni à droite ni à gauche, l'autre moitié indivise étant conservée en vue de la vente avec la maison de vos parents. Sur la moitié indivise vendue au titre du III, vous avez donc 1/4 indivis et votre frère aussi.

merci

Je pense que c'est plus compréhensible comme ceci.






Bien que je ne comprends pas pourquoi le géomètre met en déduction 0,01 m2 issue du volume 1 à la surface du terrain du niveau 0?
Cela n'a rien à voir pour la surface sol.

2,13 moins 01 il donne 2,12 alors que le dessous de ce volume sous la 'terrasse" (zone en bleu) passe dans le terrain du frère et quitte le jaune.

On visualise beaucoup mieux la division en 3 volumes avec ce plan de coupe vertical, et les deux plans de coupe par niveau.

Après, il peut y avoir une erreur matérielle dans l'acte. D'ailleurs est-ce l'état descriptif de division en volumes qui contiendrait cette erreur, ou l'acte de vente qui répercute avec un erreur les informations de l'état descriptif ?

Notez que ce sont des volumes complexes, qui ne peuvent se limiter descriptivement (ni numériquement) à leur projection au sol, comme vous l'avez fait sur la première image donnée (jaune/vert et zones bleue et grise).

Et donc je confirme que la moitié en indivision forcée du volume V3 ne peut pas se dessiner comme la partie droite en gris. Dessiner une moitié gauche et une moitié droite, c'est exactement dessiner une division par moitiés divises, alors que c'est une part indivise qui est cédée. Une représentation plus réaliste aurait été de faire toute la largeur 1m22 (au niveau 0) hachurée jaune/gris, pour symbolise l'indivision.