Montage d’une SCI démembrée, intégrant la RP et financée à CREDIT

Bonjour,

Nous sommes un couple de parents de 35 et 40 ans, qui souhaiteraient créer une SCI familiale.
La SCI serait à l’IR, en vue de bénéficier de l’exonération sur les plus-values.
Par l’intermédiaire de notre SCI, nous souhaiterions acquérir notre résidence principale d’une valeur de 900k€.
Nous disposons d’un apport de 380k€ et notre banque nous finance à hauteur de 600k€.
Les frais de notaire et frais de dossier bancaire sont estimés à 80k€ ce qui porterait la valeur de la société à 300k€ en pleine propriété. (380k€ - 80k€ = 300k€)

Pour anticiper notre succession, nous souhaitons donner la nue-propriété à nos deux enfants âgés de 5 et 3 ans, tous en conservant l’usufruit.
Selon nos âges et le barème de l’impôt déterminant la valeur entre « l’usufruit et la nue-propriété », la valeur de la nue-propriété est de 30%, soit 90k€. (300k€ X 30% = 90k€)
Etant donné que nous parents, donnons à nos 2 enfants, il y a donc 4 donations à 22,5k€ chacune. (90k€ / 4 = 22,5k€)
Dans la mesure où nous n’avons jamais donné à nos enfants et que l’abattement forfaitaire est de 100k€, pouvez-vous nous confirmer qu’après cette première donation, nous pourrons encore donner 77,5k€ sans frais d’ici les 15 prochaines années ? (100k€ - 22,5k€ = 77,5k€)

S’agissant du crédit, comment réaliser le montage de notre projet, pour que les montants issus de nos revenus d’activité aient le moins d’impact fiscal ?
Selon mes premières recherches, je vois deux possibilités :
1 - Nous nous versons un loyer, mais nous subissons un impôt sur nos revenus locatif de l’ordre de 47,2% (TMI 30% + PS)
2 - Nous louons à titre gratuit, mais pour que la société puisse rembourser le crédit, nous lui apportons périodiquement des liquidités (Est-ce possible chaque mois ?), ce qui augmentera progressivement son capital. Un impôt sur la donation s’impliquera dès lors que nous aurons dépassé l’abattement forfaitaire de 100k€ avant les 15 ans.

Pouvez-vous s’il vous plaît, confirmer ou compléter ces deux possibilités ?

Plus globalement, la SCI est-elle indispensable, sachant que nous souhaitons donner la nue-propriété sur un bien financé en partie à crédit ?

En vous remerciant par avance.

Bonjour,
Vérifiez bien les conditions du prêt qui peuvent bloquer les mutations (donations, ventes, ou mise en SCI) du bien acheté à crédit.

Votre résidence principale est exonérée de taxe sur la plus-value, donc votre montage est inutile pour cette raison.

Votre objectif est de transmettre progressivement le bien à vos enfants, mais vous n'avez pas forcément besoin d'une SCI pour le faire. Renseignez vous auprès d'un avocat spécialisé ou d'un notaire.