Répartition produit d'une vente 1/4 PP, 3/4 usufruit

Bonjour ESP,

En l'occurrence, dans cette remarque, je parle de moi et de personne d'autre. Ce n'est en aucune sorte le moindre jugement prononcé à l'encontre de quelqu'un d'autre.

Et si les 'autres' cas, que vous ne citez pas, sont du même ordre, je finirai par me demander si mon langage pourtant clair est toujours bien compris ou si mes écrits sont traités en dehors du contexte dans lequel ils ont été émis.

Je reprends

Mon mari et son frère, sans enfants, ont hérité de ce bien en pleine propriété en 2003, 1/2 chacun.
Quelques années plus tard, mon beau-frère souhaitant que le bien reste dans la famille a fait donation de la NP à mon mari, gardant pour lui l'usufruit de ce bien locatif.
Le total à répartir entre mon beau-frère, mes 2 enfants, nus-propriétaires, et moi-même, conjointe survivante, est de 200 000 euros.

Je recopie ce qui était écrit page précédente pour plus de commodité pour vous

NATURE ET QUOTITÉ DES DROITS VENDUS
- mon beau-frère, la moitié (1/2) en usufruit.
- moi-même 1/8 en PP et 3/8e en usufruit. (+ de 61 ans, donc 40% pour l'usufruit)
- mon fils 7/16e en nue-propriété.
- ma fille 7/16e en nue-propriété.

Bonsoir La Chaumerande,



Ce qui correspond à l'application de la clause de la DADV.
Votre MARI avait 1/2PP tout à lui, donc 1/4 de 1/2 font bien 1/8 PP. Le reste de cette PP est démembré.

Mais où est passée la NP donnée à votre mari par son frère ?

Si l'estimation à la succession de votre mari était à 165.000 sur les 200.000, votre BF avait donc 35.000.

Devons-nous prendre cela en compte ?
(ou rester sur les 30% / 70% de U/NP pour >70 ans)

La Chaumerande,

Je me permets d'insister.

En calcul fixe sur une valeur de 200.000€ :

- votre mari possédait la moitié, soit 100.000€

- son frère possédait l'autre moitié soit 100.000€

Quand le frère de 70 ans démembre sa part et garde l'usufruit, cela vaut 30% de 100.000, soit 30.000€
et il donne la nue-propriété à votre mari, celle-ci valant le reste, soit 70.000€.

Si donc vous n'en parlez pas dans la NATURE ET QUOTITE ...
que vous indiquez, où sont passés ces 70.000€ ?

La part total de votre mari est donc de 170.000€ et c'est sur cette base que l'on peut continuer à dérouler mes calculs "simplistes" comme il a été dit (ne craignez rien, je ne suis pas vexable ).

Ce que je n'ai pas fait dans mon premier essai puisque je ne savais pas ce qu'il en était de l'autre moitié du bien, vous sembliez avoir tout divisé par deux.

J'ai tardé à vous répondre, je vous prie de m'en excuser.

Une petite précision encore : à l'époque de la donation de NP, l'usufruit de mon BF était de 35%. Il a vieilli depuis et son usufruit a diminué.
Si j'ai une part de PP, c'est que j'ai opté pour le 1/4 PP, 3/4 usufruit et cela joue sur les 50% que possédait mon mari. C'est, je pense, une explication assez plausible.

J'ai refait des calculs en me penchant sur un document intitulé "Répartition du prix" d'une autre vente qui va aboutir dans les prochaines semaines et de manière à suivre le raisonnement (quote-parts différentes et mes enfants étant à la fois pleins propriétaires et nus propriétaires chacun d'un quart)

Ce qui donne pour une vente à 200 000 €
Moi 1/8 pp 25 000 €
3/8 usufruit 30 000 €
Total 55 000 €

Beau-frère (usu) 30 000 €

Enfants 57 500 € chacun

Bonsoir La Chaumerande,

Pas de problème pour le délai, vous faites comme vous pouvez.

Votre calcul ne me semble pas correct pour la simple raison que votre 1/8 PP ne peut PAS s'appliquer sur la valeur entière de la maison. Ce serait ignorer l'usufruit de votre beau-frère.

L'approche que j'ai proposée reste valable, même si les chiffres n'étaient pas correct à cause de "la moitié perdue".

Si l'on accorde, ce me semble le meilleur début, 30.000€ à votre BF. Il reste globalement 170.000€ au niveau de l'héritage de votre mari (sa moitié plus la NP).
Sur cette part, du fait de la DADV, disons que :
- vous avez 1/4 en PP (pourquoi 1/8 ???)
soit : 42.500€, mais ce n'est pas tout.

Il reste donc 127.500€.
Si l'on considère que le reste est démembré et que votre part d'usufruit est de 40% sur ce reste.
Vous avez encore droit, de ce fait, à 51.000€

(à ceci prêt que la DADV dit que vous avez 3/4 en usufruit, mais bon ...)

Il reste alors 76.500€ à partager entre vos enfants, soit
38.250€ chacun.

Résultat :
BF : 30.000€
Vous : 93.500€
Chaque enfant : 38.250€ (x2)

Total : 200.000€

Et dans votre calcul, vous ne devez ni parler en 1/8èmes, ni oubliez ce qui revient à votre BF, ni penser que votre part de DADV est uniquement liée à la moitié de votre époux. Elle est liée à TOUT son héritage, NP comprise.

Avez-vous des questions ?
La question de 'PP' sur 'NP' ne me semble pas justifiée. La loi dit 'propriété', comme indiqué, et la seule question à se poser est de savoir si l'on doit ou pas démembrer le 'solde' auquel on est arrivé.
Même si cela ne semble pas orthodoxe à tout le monde.

Mais s'il y a d'autres suggestions ...

C'est grosso modo le résultat auquel j'étais parvenue dans un 1er temps. Je me suis dit que cela faisait beaucoup trop pour moi.
J'ai refait et refait des calculs, en prenant les données dans tous les sens.

De toute façon, cette vente vient d'échouer, nous allons remettre en vente avec un acquéreur très intéressé et beaucoup plus solide. Nous demanderons alors un rdv à notre notaire, ce que nous n'avions pas fait dans un 1er temps, persuadés que nous aurions la répartition le jour de la signature du compromis.
Je ne manquerai pas de vous informer.

@janus2

C'est exactement ça.

Bonjour,

En tous cas, le calcul proposé prend en compte la situation décrite par Janus2, ce que je n'avais pas fait dans le 1er calcul.
Méfiez-vous tout de même car la répartition telle que listée dans votre compromis n'était pas correcte. Vous aviez 'perdu' la part de nue-propriété de votre mari.

Pour moi, il reste un doute sur la façon dont on interprète ces fameux 3/4 d'usufruit de l'option de la DADV. Quand vous avez pris vos 1/4 de PP, ce qui reste est démembré en NP et U et partagé entre vos fils et vous. Si vous récupérez TOUT l'usufruit de cette part démembrée, ALORS vous n'en récupérez PAS les 3/4. "Faudrait savoir !"

Enfin, si vous jugez que vous récupérez finalement trop, rien ne vous empêche de faire une donation simple à vos enfants.
Avec leurs parts de 38.250€, ils sont loin d'avoir épuisé leurs abattements. A vérifier tout de même.