Modifiction des tantiémes et de RdC

Bonjour, à tous.

Tout d'abord je voudrais remercier tous le intervenants
sur mon deniers sujet dont certains y on consacré une partie de leur dimanche pratiquement en temps réel.
Merci.

Je reviens vers vous avec ce nouveau sujet:

Un copropriétaire de mon immeuble à crée un espace habitable
en sous-sol dans son atelier-studio en rez de jardin.

Dans un premiers temps je voudrais savoir si la copropriété
doit modifier les tantièmes de son logement et modifier le règlement de copropriété?

Je précise qu'à ma connaissance qu'aucune autorisation n'a été demandé à la copropriété.

Cordialement

Bonjour,
Pouvez vous expliquer :
il a creusé le jardin ?
il a fait communiquer une cave qui était sous son logement ?
Quelles parties communes a-t-il modifiées sans autorisation ?

Bonjour Aribout,

Intéressante la question.
En faisant cela, le copropriétaire concerné peut avoir ignoré de nombreuses démarches :
- le règlement sanitaire (préfet)
- le code de la santé publique
- l'autorisation d'affouillement par la Copropriété,
- l'administration pour la déclaration préalable, voire le PC,
- le fisc pour un nouveau calcul de sa taxe foncière.

Ce qui fait tout de même un peu de monde ...

Bonjour,yapasdequoi,

Il s'agit d'un atelier rdc sur cour ce copropriétaire creusé le sol à l’intérieur de son atelier pour crée un sou-sol.

cordialement

En creusant le sol, il a donc bien porté atteinte aux parties communes, il a même un risque de fragilisation des fondations de l'immeuble.
Le syndic doit le mettre en demeure de régulariser en présentant le projet en AG ou de remettre en état.
Ensuite il faut mettre au vote une résolution dans ce sens, y compris prévoir un budget pour autoriser le syndic à agir en justice.
Quelle est la date de ces travaux ?

Bonjour AGeorges,

Merci pour vous précisions

Effectivement ça fait pas mal de choses.

Maintenant il reste à savoir s'il peut y avoir prescription.

Mon intention ici n'est pas de dénoncer ce copropriétaire

mais juste de savoir s'il y a eu manquement du syndic de copropriété et du conseil syndical.

Merci

Bonjour,

[Quelle est la date de ces travaux ?]

Plus de 30 ans

Il y a donc prescription, aucun recours n'est possible.
Ce n'est ni le syndic ni le conseil syndical qui ont été négligents, c'est le syndicAT dans son ensemble qui a laissé faire sans réagir.

Bonjour Yapasdequoi,

La prescription s'applique-t-elle à tous les domaines que j'ai cités, comme le code de la santé publique, l'urbanisme ou est-elle seulement côté copropriété ?

oui.
qu'entendez vous par "code de la santé publique ?
Ce local en sous-sol ne peut pas être mis en location, mais c'est à peu près tout.
Il peut même revendiquer la propriété de l'espace privatisé par usucapion.

@Yapasdequoi


J'entends "Code de la Santé Publique" !

Article L1331-22 et 23 par exemple.
Le local doit répondre à certaines normes pour être déclaré habitable. Salubrité, aération, ouvertures sur l'extérieur.

C'est opposable uniquement en cas de location. Un propriétaire a le droit d'habiter dans son propre local.

Bonjour,

Pour être précis il s'agit d'un atelier avec un sous-sol en location à une artiste peintre qui y réside.
Autre remarque nous sommes à Paris en zone de carrières.


ce local à été entièrement rénové il y peu je pense que les normes du "Code de la Santé Publique" ont été respecté.

Je ne cherche pas à nuire à ce copropriétaire .

C’est les irrégularité du syndic et du conseil syndicat qui intéressement.

Cordialement

bonjour,

irrégularités qu'il vous faudra prouver, mais comme cela a été dit, c'est l'ensemble du syndicat des copropriétaires qui a été négligent dans cette affaire.

salutations

Ok,

Bien reçu merci a tous.

cordialement

La locataire peut éventuellement invoquer le RSD... mais si elle est satisfaite de sa situation, elle ne le fera pas.

Non je ne pense pas .

Ou plutôt je pense que cela lui convient .

Bonsoir Aribout



Puis-je me permettre de vous recommander de relire les textes sur les pouvoirs du Syndic et du Conseil Syndical ?

Commençons par le CS. Organe non officiel de contrôle et d'assistance du Syndic. Aucun pouvoir concernant le respect du RdC, aucun pouvoir de police. Aucun pouvoir sans un mandat spécifique et précis de l'AG. Des pouvoirs intéressants en cas de carence du Syndic, mais très contrôlés, avec délai, etc. Des pouvoirs indirects via la soumission privilégiée de Résolutions au Syndic, mais c'est l'AG qui décidera.

Bien sûr, ceci est l'aspect légal. Les CS en place respectent-ils tous les lois ? On sait que NON.

Continuons avec le Syndic.

Le Syndic gère les opérations courantes suite aux instructions mises en place par le Syndicat. Son contrat a été minutieusement établi par l'Etat. Il n'a le droit d'ordonner des travaux qu'en cas d'urgence. Il est obligé de respecter le RdC. La comptabilité est soumise à des règles précises. S'il prend une initiative autre qu'une proposition, il peut avoir à la payer avec ses deniers ... S'il se plante dans des comptes rejetés, il devra payer la prochaine AG. Il est obligé d'appliquer les décisions de l'AG.

Il est tout de même vrai que le Syndic qui rédige les convocation peut 'arranger les textes' à son avantage, il peut essayer de forcer diverses choses (le mien a signé tout seul un nouveau contrat pour l'électricité). Donc le Syndic ne respecte pas non plus forcément les lois. Mais si le CS est bon (je suppose que ce n'est pas toujours le cas) ou si un copro s'y connait un peu, le risque est gros pour le Syndic. Le minimum est de se faire jeter.

Bonjour AGeorges,

Merci pour vos précisions.

Puisque vous parlez des compétences du CS je voudrais savoir
si vous le permettez, si un CS peut à son nom acquérir un droit de jouissance privative.

Cordialement

Bonjour Aribout,

Permettez-moi d'abord de préciser un élément.
Dans votre terminologie, vous devez faire en sorte que les abréviations soient claires. En général, on utilise CS en abréviation de Conseil Syndical.
Donc, si je comprends ainsi votre question, je vais répondre cela :
Le Conseil Syndical n'est pas une personne morale. Sans ce titre, il ne peut rien posséder, rien acheter et rien vendre.
Par contre, le Syndicat dispose de la personne morale. Il peut donc être propriétaire de lots, par exemple d'une ancienne loge qui aurait été privatisée (dans les normes).

Maintenant, en n'étant pas rigide (coucou Henriri) sur l'interprétation de votre question, il me semble que votre seconde abréviation CS implique non pas l'organe mais seulement un Conseiller Syndical, Président ou pas.

La réponse est alors différente quoique similaire.
Non, un Conseiller Syndical ne peut, en aucune façon s'attribuer unilatéralement un droit de jouissance privative. Mais par contre, le Conseiller (corrigé!) Syndical est AUSSI un copropriétaire. Son lot peut donc, si c'est prévu au Règlement, disposer d'une jouissance privative sur une partie commune.
Enfin, si le RdC ne lui attribue rien sur ce plan, en tant que copropriétaire, il a le droit de faire ajouter, à une convocation d'AG, une demande via une Résolution pour disposer d'une jouissance privative. Mais c'est l'AG qui l'accorde ou pas et tout copropriétaire dispose du même droit.
En résumé, un Conseiller Syndical n'a aucun droit qui lui permette de bénéficier d'avantages liés à son statut de Copropriétaire. Il est au même niveau que tous les autres.
Toute autre situation est un abus de pouvoir.