Résiliation bail si constat de non décence

Bonjour,
Ma mère est propriétaire d'une maison qu'elle loue actuellement à une famille bénéficiant des allocations logement, que ma mère reçoit directement. Récemment, elle a reçu un constat de non décence qui stipule que l'allocation logement sera conservée jusqu'à ce que le logement soit redevenu décent. Sans ces allocations, ma mère est dans l'impossibilité de réaliser ces travaux. Elle désire donc vendre la maison.
Ma question est : dans ces conditions, peut-elle résilier le bail et quelles sont les démarches à suivre ?

Bonjour Stonevic,

Si votre mère a reçu un constat de non-décence, c'est que le problème ne date pas d'hier et que les locataires ont agi dans ce sens après des demandes insatisfaites.
Or, vous ne pouvez pas dire que votre mère ne pourra pas faire de travaux de mise en conformité si les allocations sont suspendues puisque, visiblement, elle a touché ces allocations pendant un certain temps sans respecter ses devoirs de propriétaire, c'est-à-dire faire les travaux de mise en conformité "décence" (Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et suivants).

Par ailleurs, la vente d'un logement classé non-décent peut tout à fait être annulée. Il n'y a donc aucune certitude que vous puissiez régler ce problème de cette façon.

Il faut même voir si le devoir envers les ascendants ne va pas vous obliger à participer aux travaux de remise en état du logement concerné.

Cependant, il y aurait lieu d'étudier de plus près le constat de non-décence pour vérifier si un mauvais entretien de la part des locataires ne peut pas en être à l'origine. Un tel constat peut n'être qu'un relevé de faits sans chercher à en établir la raison.
La première démarche est que le locataire contacte son bailleur pour lui faire part des éléments de non-décence.

Il faut donc que vous regardiez le dossier de plus près.

Bonjour,
Si votre mère veut résilier le bail, elle doit respecter l'article 15 de la loi n°89-462.
Elle peut aussi vendre occupé.

La CAF a suspendu les aides au logement puisque le logement doit être décent pour être éligible.
Les travaux doivent être réalisés sous 18 mois pour récupérer les allocations.

https://www.caf.fr/allocataires/caf-du-bas-rhin/offre-de-service/logement/vous-avez-des-doutes-sur-la-decence-de-votre-logement

Votre mère peut éventuellement bénéficier d'aides à la remise en état de ce logement : Elle peut contacter l'ANAH.

Si l'insalubrité persiste, votre mère peut être condamnée par le tribunal à faire les travaux (avec astreinte et DI au locataires), ou encore la mairie peut les faire d'office et lui imputer la facture.

Bonjour,

Je suppose que c'est un bail loi 1989. Si oui, vide ou meublé ?
Quelle est la date de signature du bail ?
Votre mère conteste-t-elle la non-décence ?

Elle ne peut donner congé parce que son logement n'est pas décent. Ce n'est pas un motif valable de congé de la part du bailleur, ni une raison de priver les locataires de leurs droits.

Elle peut donner un congé pour vente, avec six mois de préavis, mais cela ne la dispensera pas de devoir indemniser ses locataires si elle ne met pas le logement en conformité.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Si elle ne conteste pas, je pense que le plus simple sera un arrangement à l'amiable : votre mère indemnisera les locataires pour leur préjudice lié à la non décence et leur déménagement précoce, et de leur côté ils donneront congé. L'accord est à écrire par un notaire ou un avocat.

Elle peut aussi vendre occupé, charge à l'acheteur de faire réaliser les travaux. Il faudra bien l'avertir de la situation.

EDIT : @AGeorges "si le devoir envers les ascendants ne va pas vous obliger à participer aux travaux de remise en état du logement concerné" ? C'est une drôle d'idée, on voit mal pourquoi un enfant serait obligé d'aider son parent à faire des travaux dans un investissement locatif. Il y a une obligation alimentaire si le parent est dans le besoin, mais uniquement si le demandeur prouve son état de nécessité. Et cela implique que l'enfant doit subvenir aux besoins essentiels de son parent, pas à l'entretien de son patrimoine immobilier.

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Modératrice

Bonjour,

La conservation des allocations est prévue aux articles L843-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Le délai pour mettre le logement en conformité est de dix-huit mois, ce qui laisse un certain temps pour trouver un financement. Dans certains cas, la CAF peut accorder une aide au propriétaire outre ce que peut proposer l’ANAH. Un emprunt bancaire est aussi envisageable.

Comme déjà dit, la vente est possible, libre ou occupé. L’indécence du logement n’est pas en soi un obstacle juridique. La vente aura pour effet de transmettra l’obligation de mise en état de décence à l’acheteur qui négociera bien sûr le prix en conséquence.

Au constat d’indécence fait par la CAF, qui a pour conséquence une suspension du versement des allocations, pourrait s’ajouter un arrêté préfectoral d'insalubrité aux conséquences beaucoup plus lourdes : interdiction de louer, suspension du loyer, obligation de relogement.

Par ailleurs, l’obligation alimentaire envers les ascendants (article 205 du code civil) vise la satisfaction de leurs besoins primaires sans s’étendre à l’entretien de leur patrimoine immobilier. Vous n’êtes pas susceptible de devoir participer aux travaux de mise en conformité du logement que votre mère donne en location.

Bien sûr, l'obligation est alimentaire.
Pour ma part, je pense "un peu plus loin" !
Si votre mère est obligée de payer les travaux de remise en état, elle n'aura plus d'argent pour se nourrir, et c'est là que vous pourriez devoir intervenir.

En plus, l'obligation légale est une chose, et le devoir filial peut en être une autre ...

Vous n’êtes pas susceptible de devoir participer aux travaux de mise en conformité du logement que votre mère donne en location.

Je maintiens. On n'est pas nécessiteux parce qu'on rencontre un problème de gestion de son patrimoine locatif.

Voici les démarches pour résilier le bail :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929/personnalisation/resultat?lang=&quest=

Le congé ne peut être donné que pour l'échéance du bail avec un préavis de 6 mois (location vide) ou 3 mois (location meublée).

Si le locataire est protégé (voir l'onglet à ce sujet), votre mère devra reloger le locataire.

Il n'y a pas de motif légal de résiliation pour non-décence.

Votre mère peut aussi négocier une indemnisation pour que le locataire quitte le logement en donnant lui-même son congé, mais vu les circonstances et le manque de liquidités, ce n'est sans doute pas une solution envisageable.

Merci pour toutes vos réponses !

Voici quelques précisions et d'autres interrogations :

Ma mère réalise des travaux depuis quelques années pour que le logement reste décent (changement de chaudiere, de velux, etc...). Une assistante sociale est passée pour une autre raison et a prévenu les services de la mairie. Là, une visite a eu lieu (où ma mère n'a pas été conviée), faite par 2 adjoints et quelqu'un du service d'urbanisme. Ma mère a reçu un compte-rendu de cette visite le 19 janvier. Ce compte-rendu contenait une photo de traces de moisissures dans la salle à manger et la chambre (dues en fait à une inondation) et la photo d'un velux abimé. Ils signalent l'absence d'isolation des murs (il y en a quand meme une bien sur meme si elle est insuffisante) et de VMC.
Un mois après, nous recevons le constat de non décence de la part de la CAF.
Donc, pour répondre à @AGeorges, ces constatations sont récentes et il n'y a eu qu'une demande de la Mairie, que ma mère a d'ailleurs contacté aussitôt après le courrier.

Je suis donc très étonné qu'elle ait reçu le courrier de la CAF à peine un mois après sans qu'elle ait eu le temps de proposer de nouvelles solutions.

De plus, mis à part ces constatations au doigt mouillé effectué par le service d'urbanisme, elle n'a reçu aucun diagnostic chiffré et détaillé qui stipule que ce logement est non décent. Je suis étonné qu'il suffise d'entrer dans la maison d'un propriétaire, constater quelques dysfonctionnements dans un document Word pour justifier un constat de non décence. Est ce qu'il n'aurait pas fallu qu'un organisme agréé réalise ce diagnostic ?

Ma mère, dans ces conditions, préfère vendre sachant qu'elle n'aura pas de prêt à son age (78 ans) et qu'etant donnés ses revenus modestes, elle ne peut pas réaliser les travaux sans l'allocation.

@Isadore : c'est un logement vide dont le bail a été signé il y a environ 14 ans si j'ai bonne mémoire.

Bonjour,

Bon, si logement vide soumis à la loi de 1989 votre mère ne peut pas résilier sans motif valable. La vente en est une. Il faut donner congé six mois avant le terme du bail (donc connaître la date exacte de prise d'effet est impératif), sachant qu'à chaque échéance le bail se renouvelle pour trois ans (au plus si le bail prévoit une durée supérieure).

Le service d'urbanisme de la mairie, ainsi que les élus sont aptes à faire des constats. Selon les critères de décence non respectés, il n'y a pas besoin d'écrire un roman ni de faire appel à un expert. Pour prendre un extrême, l'absence de porte ou des trous dans le toit se voient aisément.

Voici une page qui détaille les critères de décence :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35978/0_1?idFicheParent=F2042#0_1

S'il manque un seul de ces critères, autrement dit un seul "dysfonctionnement" sur ce point, le bailleur manque à ses obligations. Et dans ce cas, il n'a pas franchement de délai à attendre, à part celui qui lui sera nécessaire pour réaliser les travaux.

Un mois vous semble court, mais côté locataire ça peut sembler long, surtout que certains problèmes sont connus de longue date.

A vous lire, il semble y avoir de réels problèmes dans ce logement. Si votre mère ne peut y faire de travaux, il faut soit se préparer à une procédure judiciaire qui semble risquée, soit trouver un accord avec les locataires, soit vendre occupé à un prix assez attractif pour qu'un acheteur y trouve son compte.

Votre mère peut prendre conseil auprès de l'ADIL. Si elle a une protection juridique, l'avis d'un avocat sur le dossier complet serait une bonne chose.

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Modératrice

L'administration, est habilitée à faire le constat des défauts. Ce n'est pas à elle de chiffrer le coût des travaux de réparation. Pour cela votre mère devrait s'adresser à un architecte, ce qui lui sera utile pour négocier avec un éventuel acheteur.

Bonjour Stonevic,
Sauf à avoir une mairie particulièrement sensible au problème de décence des logements, une pression des locataires semble avoir été exercée de façon continue. Et leur responsabilité est loin d'être exclue. Par exemple, avant qu'une inondation ne se transforme en moisissure, il faut tout de même ne rien faire pendant un temps certain (quid de l'assurance ?). Egalement, l'absence de VMC est au moins partiellement compensable en aérant le logement régulièrement.
Il me semble donc qu'il y a quelques contrôles à faire sur ces éléments.
D'un autre côté, si votre délai de préavis est de SIX mois, vous n'allez pas pouvoir laisser ces locataires dans un logement non-décent pendant encore ces six mois. Et après, mettre la maison en vente reste encore une difficulté car il faudra trouver un acheteur.

Il me semble donc que la première démarche, la plus importante, est d'étudier avec soin quels travaux seraient nécessaires pour vous défaire de ce statut d'indécence et de travailler leur financement en cherchant toutes les aides possibles, y compris quelques contributions familiales pour autant que ce soit possible. L'ANAH, bien sûr et les dispositifs locaux sont les premiers candidats.

De plus, si le retour des allocations permettrait de financer les travaux utiles (vos propres dires), cela veut dire que le capital constitué, pour faire les travaux le plus vite possible, serait ensuite remboursé et que le problème se situe uniquement au niveau des intérêts.
Si, bien sûr, l'âge de votre mère est une condition, la caution de ses enfants peut donner des possibilités financières pour compléter les aides.

C'est un avis, mais il me semble que vous devriez plus vous orienter vers une remise en état minimale de la maison, dans son statut d'occupée plutôt que voir comment en faire partir ses occupants et essayer de la vendre après.
La question à se poser reste malgré tout de savoir si votre mère dispose de ressources pour vivre, en l'absence des revenus immobiliers de sa maison ?

Bonjour,
Étonnant ce signalement dans la mesure où une VMC n'est nullement obligatoire !
Les textes prévoient une obligation de ventilation mais pas de VMC. Dans de nombreuses maisons, cette ventilation est encore naturelle, et c'est parfaitement légal.

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Superviseur

La VMC "gaz" est obligatoire : est-ce le cas ?

La VMC gaz est un dispositif qui existe dans certains immeubles collectifs, en aucun cas dans une maison individuelle.

Je pense que vous ne savez pas vraiment de quoi il s'agit, voir par exemple :
https://www.choisir.com/energie/articles/122433/la-vmc-gaz-ce-qui-la-distingue-des-autres-systemes-de-ventilation

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Superviseur

Pensez ce que vous voulez ...
Et les liens publicitaires ne sont pas autorisés par la charte.

J'ai pris le premier lien venu pour vous montrer ce qu'est une "VMC gaz".
Pour résumer, une VMC gaz est une installation où les gaz brulés des chaudières sont évacués dans le même conduit que la VMC. Cela n'existe qu'en habitat collectif. Ce système oblige à avoir une sécurité spéciale qui coupe les chaudières en cas d'arrêt de la VMC (puisque les gaz brulés ne sont plus évacués).

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Superviseur

Merci Monsieur le Professeur.

Je ne suis pas professeur, mais juste ingénieur dans ce domaine justement...

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Superviseur

Merci pour la leçon. Mais ça mène où ?
Savoir que l'absence de VMC (donc PAS "gaz") est signalée dans le rapport n'est pas une anomalie en soi, c'est juste une constatation.
Le contenu du rapport est seulement évoqué très succinctement et ses conclusions ne nous ont pas été communiquées.
Nulle part il n'est affirmé qu'il ordonne au bailleur d'installer une VMC : Ou bien j'ai mal lu ?