TAXE D'HABITATION SUR DEPENDANCE

Bonjour,

L'administration considère que la dépendance de mon habitation principale ( une maisonnette studio située dans mon jardin, avec le même compteur d'eau et le même compteur électrique que ma résidence principale ) serait en fait une résidence secondaire, et me réclame le paiement d'une taxe d'habitation sur les résidences secondaires… C'est la première fois en 10 ans que j'habite ici ; il n'y a pas eu de travaux entretemps ; par contre un nouveau logiciel à l'œuvre aux impôts génère apparemment ce genre de problème.

Il m'a été dit que le service du cadastre considère qu'il s'agit de deux "habitations séparées" et non pas d'une dépendance. Mais je n'arrive pas à comprendre sur quoi se base cette nouvelle décision…

Je précise que j'ai acheté cette maison et sa dépendance ( c'est ainsi qu'ils sont qualifiés sur mon contrat de vente ) en 2016. Cette dépendance est une maisonnette, avec une douche et un coin cuisine dans la pièce principale. Aucun problème jusqu'ici. Je vais aller rencontrer le service en question, mais il m'a déjà été répondu qu'il s'agissait pour eux de deux habitations séparées et donc d'une résidence secondaire…

Si quelqu'un pouvait m'éclairer avant mon rendez vous… Pour synthétiser, ma question est : comment leur prouver qu'il s'agit d'une dépendance et non pas d'une résidence secondaire ?

En vous remerciant.

Bonjour,
Avez-vous par le passé mis en location ? ou hébergé des personnes dans cette dépendance ? a-t-elle une boite à lettres ? est-elle sur la même parcelle cadastrale ?

Le système de gestion des biens par les impôts a donné lieu à de nombreuses contestations et impositions injustifiées.
Présentez votre acte de vente pour prouver qu'il s'agit d'une seule unité d'habitation.

Bonjour,

Et, en complément, demandez à votre futur interlocuteur en quoi votre maisonnette n'est pas "une dépendance immédiate et nécessaire à votre immeuble" (voir sur Internet cette notion fiscale).

Cordialement

Bonjour, et merci pour votre retour.

Oui, il m'arrive de la louer à la pleine saison, l'été. J'habite près de l'océan. Mais en quoi le fait de louer pourrait jouer sur sa requalification en résidence secondaire ? On peut louer une partie de sa résidence principale, non ?

Et oui, les deux bâtiments sont sur la même parcelle cadastrale. Une seule entrée, pas de boites aux lettres séparées, et comme je le disais même compteur électrique et eau.

Autre "détail" qui a peut-être son importance : à mon arrivée dans la région, en 2016, je suis allé au centre des impôts pour vérifier avec eux que tout était en ordre suite à mon achat. La personne qui m'a reçu à l'époque avait pris l'initiative de rebaptiser ma dépendance avec la même adresse + X ( Batiment principal : 1 rue de la foret. Dépendance : 1X rue de la forêt ) Je l'ai laissé faire, il m'a dit que ça ne changerait rien, que c'était juste pour plus de clarté, et effectivement je n'ai eu aucun changement ensuite… Mais est ce que ça pourrait jouer maintenant ?

bonjour

Citation :
L'administration considère que la dépendance de mon habitation principale ( une maisonnette studio située dans mon jardin, avec le même compteur d'eau et le même compteur électrique que ma résidence principale ) serait en fait une résidence secondaire, et me réclame le paiement d'une taxe d'habitation sur les résidences secondaires

L'administration fiscale a raison. Confirmation sur le site ci-dessous

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/551-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TH-10-10-10-20120912

J'ai peut-être mal lu… je ne suis pas juriste… mais vous me faites passer un texte de 2012 définissant le champ d'application de la TH, du temps où la taxe d'habitation était en vigueur. Aujourd'hui, comme vous le savez, la TH ne s'applique plus aux résidences principales. Mon problème ne porte donc pas tant sur le champ d'application de la TH que sur le fait d'avoir vu requalifier une dépendance ( définie comme telle sur mon acte de vente, située sur la même parcelle cadastrale, etc etc ) en résidence secondaire.

Sur quoi peut s'appuyer l'administration pour procéder à cette requalification ?

Bonjour,

L’administration s’appuiera sur l’article 1407 du CGI :
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale est due :
1° Pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale ;

"Pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale."

J'entends bien… mais le propre d'une dépendance est bien d'être un local meublé affecté à l'habitation principale. Pour moi, dans les faits, c'est là que ma fille ( qui est adulte et qui ne vit plus avec moi ) a sa chambre et ses affaires, la pièce me sert parfois de bureau, de chambre d'amis, etc

Donc sur quoi repose le raisonnement de savoir si un local meublé est "affecté" ou pas à l'habitation principale ?

Reste à démontrer que cette dépendance fait partie de la résidence principale... Alors que c'est un logement totalement indépendant.

Je sais…

Le bâtiment est décrit comme étant la dépendance du batiment principal sur l'acte de vente ( acte de vente unique pour les deux bâtiments ).
Il est sur la même parcelle cadastrale.
Il est relié au même réseau d'eau et d'electricité. Une seule facture.
Dans les faits, c'est son usage.

Et je n'y vais pas en vacances…!

Où peut se situer le malentendu ?

Bjr,

Si vous louez ce local, vous en tirez des revenus fonciers ou des BIC (loueur en meublé) : ce local n'est alors pas considéré comme une résidence principale mais une résidence secondaire dont vous avez la disposition quand elle n'est pas louée : conformément aux dispositions de l'article 1407 du CGI vous êtes éligibles à la TH

Par ailleurs en cas de cession de ce l'ensemble de votre résidence, ce studio ne bénéficiera pas de l'exonération relative à la résidence principale puisque qu'il a fait l'objet d'une location régulière et qu'il ne constitue plus votre résidence principale

Bonjour ,
La question est en fait de savoir si cette dépendance peut être considérée comme dépendance de l'habitation principale ou si elle doit être considérée comme une résidence secondaire .

Bien entendu dans le 1er cas , la TH s'applique mais en lien avec l'ensemble considéré comme habitation principale et exonérée de TH donc .

Je vous conseille de demander la fiche de calcul de la valeur locative au service du cadastre par référence au n° de la parcelle ;
- Soit cette fiche indique les éléments sur le même feuillet en distinguant principal de les dépendances
- soit il y a DEUX fiches de calcul et dans ce cas donc 2 TH dont résidence secondaire .

A mon avis je vois mal comment considérer une maisonnette annexe sur la même unité foncière avec en sus même compteur eau , EDF , être qualifiée de résidence secondaire
Une chambre de bonne serait donc une résidence secondaire ?

Il faut donc peaufiner les éléments de droit qui permettent de dire que ce bien est une dépendance de la résidence principale et non une résidence secondaire.

A ce stade il semble que vous n'avez pas encore reçu de TH secondaire ?

Dès que vous en recevrez il faudra faire une réclamation avec demande de sursis à paiement ( ne pas payer ) intégral car à mon avis la somme sera dans la limite du sursis intégral .
Ensuite l'administration a 6 mois pour répondre .

Au plus tard dans les 2 mois de la réponse de rejet , vous pouvez saisir le Tribunal administratif SEUL sans avoir besoin d'un avocat , mais il faudra bien argumenter sur le distinguo , habitation secondaire et principale .

je vous conseille de vous inscrire sur "télérecours citoyen"
N'oubliez pas lors du recours de joindre copie du rejet le rejet comme "décision attaquée"
Héla le TA c'est environ un an et 1/2 minima de délai mais rien à payer pendant ce temps la .
C'est à l'administration de justifier que ce bien EST UNE RESIDENCE SECONDAIRE

Complément :
Au sens fiscal du terme, la résidence principale désigne le lieu d'habitation au 31 décembre de l'année de perception des revenus.
L’administration fiscale précise que « votre domicile fiscal est en France si c'est le lieu de votre séjour principal, c'est-à-dire que vous y séjournez plus de 6 mois au cours de l'année. »[1]

Il faudra donc argumenter qu'au 31/12 vous avez la disposition de ce logement accessoirement à l'habitation principale ET surtout que vous en avez la disposition plus de 6 mois dont le 1er janvier

Vraiment le fisc gratte les fonds de tiroir .

Heureux veinard ! Vous avez une résidence secondaire à la même adresse que la résidence principale .

Cela s'apparente au racket et votre dossier est solde , surtout si la fiche de calcul est unique et regroupe tout
S'il n'y a qu'une fiche de calcul , l'administration reconnait elle même que c'est une dépendance de l'habitation principale ( position formellement admise art L 80 A et 80 B du LPF)

Comment la TH peut elle être calculée s'il n'y a qu'une seule fiche de calcul global ?
Soit chaque logement a sa fiche, soit c'est un bug (parmi tant d'autres)

Bonsoir Yapasde quoi ,

La fiche de calcul donne le détail de la valeur locative de chaque élément passible de la Taxe foncière et donc de la TH ( partie principale et annexes et dépendance sur la même feuille pour la même taxe .Sinon 2 3 ou plus fiches de calcul .

Faites l'expérience pour vous en demandant la fiche de calcul de la VL foncière qui détermine la Taxe foncière et éventuellement la TH .

Pour répondre à la question posée je donne ici les textes de la donc LEFEVRE qui donne raison à Manulabo et qu'il n'aura qu'à reprendre dans son contentieux ( réclamation et requête TA)

Notamment le cas cité in fine par analogie
Des locaux dont les artisans conservent la disposition ou la jouissance privée après leur cessation d'activité et qui se trouvent à proximité de leur habitation constituent une dépendance de cette dernière au sens de l'article 1409 du CGI et sont donc soumis à la taxe d'habitation principale et éxonérée donc .Rép. Vasseur : AN 6-3-1995 p. 1250 n° 21525 ; BOI-IF-TH-10-10-10 n° 280, 12-9-2012.
La TH principale est due mais exonérée sur ce local
TEXTES

Dépendances de l'habitation
750
FR 2/20 inf. 65 p. 154 Loi 2019-1479 du 28-12-2019 art. 16
Par application des dispositions de l'article 1409 du CGI, les locaux formant dépendance d'une habitation doivent être soumis à la taxe d'habitation.
Les dépendances s'entendent de tout local ou terrain qui, en raison de sa proximité par rapport à une habitation, de son aménagement ou de sa destination, peut être considéré comme y étant rattaché même s'il n'est pas contigu à celle-ci.
Sont expressément visés à ce titre par l'article 1409 du CGI les garages, jardins d'agrément, parcs et terrains de jeux. Toutefois, cette énumération n'est pas limitative et il convient d'appliquer la taxe d'habitation aux emplacements de stationnement privatifs, serres d'agrément et autres constructions (remises, installations sportives…) implantés sur des terrains à proximité immédiate d'une habitation.
De même, constituent des dépendances les chambres et annexes affectées au logement du personnel de service (D. adm. 6 D-1112 n° 1 et 2, 1-9-1997 ; BOI-IF-TH-10-10-10 n° 160 et 170, 12-9-2012).
En ce qui concerne la notion de proximité, voir HAB-I-790.
Nota : Sur l'imposition séparée, ou non, des dépendances, voir HAB-IV-600 s. en ce qui concerne les garages et HAB-I-1105 en ce qui concerne les autres dépendances.

Autres dépendances
1100
Les dépendances de l'habitation autres que les garages et emplacements de stationnement sont, en principe, passibles de la taxe d'habitation.
Il en est ainsi des jardins et parcs d'agrément et des constructions se trouvant habituellement dans les jardins : serres, pavillons, lorsqu'ils constituent une dépendance de l'habitation et ne servent pas à une exploitation agricole.
D. adm. 6 D-1112 n° 11, 1-9-1997 ; BOI-IF-TH-10-10-10 n° 280, 12-9-2012.
1105
FR 2/20 inf. 65 p. 154 Loi 2019-1479 du 28-12-2019 art. 16
Généralement, les dépendances évoquées à HAB-I-1100 ne font pas l'objet d'une imposition distincte, mais leur valeur locative est ajoutée à celle du logement auquel elles se rattachent pour donner lieu à une taxation unique et globale. Des avis distincts d'imposition ne sont établis, dans les villes recensées, que lorsque les dépendances sont situées à une adresse autre que celle de l'habitation proprement dite, suivant l'ordre topographique des immeubles, et ce contrairement aux avis d'imposition émis dans les communes rurales qui suivent l'ordre alphabétique des occupants, cet ordre permettant de regrouper tous les biens dont un contribuable dispose sous un même article.
Toutefois, même lorsque plusieurs avis d'imposition sont établis, cela n'entraîne aucune conséquence pour le redevable puisque la valeur locative des dépendances n'est pas ajoutée, et ne peut l'être, à celle du logement, qui n'est alors taxé qu'en fonction de sa propre valeur locative, à l'exclusion de celle de ses dépendances.
Rép. Ansquer : AN 27-5-1985 p. 2364 n° 62720 et BOI-IF-TH-10-10-10 n° 280, 12-9-2012.
Ndlr
1. La réponse ministérielle Ansquer du 27 mai 1985 précise que, quelles que soient les modalités pratiques d'imposition retenues (globale ou séparée), le contribuable se trouve placé dans la même situation ; lorsque le logement constitue son habitation principale il bénéficie toujours de l'intégralité des abattements auxquels il est en droit de prétendre et ceux-ci s'appliquent à la valeur locative totale du logement et de ses dépendances.
2. En ce qui concerne le nombre d'avis d'imposition à émettre pour un contribuable disposant d'une habitation principale et d'un parking à proximité, voir HAB-IV-600.
Des locaux dont les artisans conservent la disposition ou la jouissance privée après leur cessation d'activité et qui se trouvent à proximité de leur habitation constituent une dépendance de cette dernière au sens de l'article 1409 du CGI et sont donc soumis à la taxe d'habitation.
Rép. Vasseur : AN 6-3-1995 p. 1250 n° 21525 ; BOI-IF-TH-10-10-10 n° 280, 12-9-2012.

Faites l'expérience pour vous en demandant la fiche de calcul de la VL foncière qui détermine la Taxe foncière et éventuellement la TH .
Ceci ne donnera pas la réponse à la question posée.

Effectivement la question posée repose sur l'existence ou non d'une ou deux fiches de calcul distinctes
Même dans ce cas , la notion de proximité emporte l'unicité de la taxation en TH principale donc exonérée


TEXTE PAR ANALOGIE
10ème législature
Question N° : 21525 de M.Vasseur Philippe ( Union pour la démocratie française et du Centre - Pas-de-Calais ) QE
Ministère interrogé : communication
Ministère attributaire : communication
Question publiée au JO le : 12/12/1994 page : 6118
Réponse publiée au JO le : 06/03/1995 page : 1250
Rubrique : Impots locaux
Tête d'analyse : Taxe d'habitation
Analyse : Assiette. ateliers. artisans retraites
Texte de la QUESTION : M. Philippe Vasseur appelle l'attention de M. le ministre du budget sur la situation des artisans retraites au regard de la taxe d'habitation. Contrairement a d'autres categories professionnelles telles que les agriculteurs, les artisans retraites continuent a etre imposes sur leur atelier meme apres la cessation complete de leur activite. Il lui demande sur quoi repose le maintien de cette imposition et s'il envisage de la modifier.
Texte de la REPONSE : Conformement a l'article 1409 du code general des impots, les locaux formant dependance de l'habitation doivent etre soumis a la taxe d'habitation. Il en est ainsi, notamment, des locaux dont les artisans conservent la disposition ou la jouissance privee apres leur cessation d'activite et qui se trouvent a proximite de leur habitation. Cette disposition est de portee generale et trouve son application a l'egard de l'ensemble des redevables. Il n'est pas envisage de la modifier des lors que cela aurait pour consequence des pertes de bases d'imposition pour les collectivites locales et correlativement, des transferts de charges sur les autres redevables locaux.

Rappel observé par de nombreux cas CONCRETS concernant une maison de 2 étages (située sur une même unité topographique : le lot) . Le 1er étage est la résidence principale réelle. Le sous sol à eté aménagé afin d’y mettre des locaux professionnels (refacturation pour l’activité pro du propriétaire par ex) ou encore de la location meublée le plus souvent. Le 1er étage est bien entendu exonéré de taxe d’habitation mais pas le sous sol qui est soumis CAR IL EST LOUÉ ! Ça n’est donc plus à l’évidence une résidence principale. Et toute la logorrhée de Franc n’y pourra rien changer. Je lui rappelle amicalement que recopier la Documentation Pratique Lefrebvre est interdit car elle est soumise à un Copyright très sévère

Le BOI-IF-TH-10-20-20 traitant de la TH et des locations meublées est particulièrement clair :

Les pièces faisant partie intégrante de l'habitation du loueur et louées en meublé de manière saisonnière sont soumises à la taxe d'habitation.

- Un appartement loué en meublé durant quelques mois seulement et dont le contribuable conserve la disposition pendant le reste de l'année est soumis à la taxe d'habitation (CE, décision du 28 février 1938).

- Ainsi, un propriétaire qui a loué un logement meublé plusieurs mois pendant l'année, au titre de laquelle l'imposition est due, par un bail excluant la tacite reconduction et prenant fin en juin de cette même année, est redevable de la taxe d'habitation au titre de cette année ; dès lors qu'au 1er janvier il n'avait donné aucun mandat à une agence pour mettre l'appartement en location à l'issue du bail, il doit donc être regardé comme s'en réservant la disposition en dehors des périodes de location saisonnière (CE, décision du 30 novembre 2007, n° 291252).


Par ailleurs il existe des cas où l’on peut louer une partie de sa résidence principale tout en étant exonéré d’impôt (loyers bas pour étudiants ou travailleurs saisonniers) et dans ce cas précis il n’y aura pas de TH.

Ces dispositions sont identiques en cas de cession de résidence principale dont une partie a été louée : l’exonération ne s’appliquera pas aux locaux loués récemment (1 an)

c'est là tout le problème .
Une maison peut faire l'objet d'une "division" en rédigeant deux modèles H donnant lieu à 2 taxes foncières et 2 TH principales ou secondaires.
Le cas que vous citez concerne une location permanente et un bien ayant fait l'objet d'une déclaration de changement d'affectation partielle ( locaux habitation principale et locaux loués distincts
En l'espèce , la question posée indiquait bien location saisonnière occasionnelle et de plus précisait que le sujet était "résidence secondaire" ou non .
Dans le domaine fiscal, une résidence secondaire correspond à une habitation qui n’est pas la résidence principale. Cette dernière est le logement dans lequel vous passez plus de 6 mois par an. La résidence secondaire est alors un habitat occasionnel dans lequel le propriétaire va passer quelques mois par an
En l'espèce il suffit de démontrer avoir la disposition du bien plus de 6 mois par an .
Il ne s'agit pas de savoir si location il y a ou pas .

Pourquoi ce ton polémique systématique avec des termes peu courtois .
Je croyais que ce site prétendait tenter d'éclairer l'initiateur de la question sur ses possibilités de succès en contentieux ?
Moi à a la place de MANULABO je contesterais et je suis sur que je serai victorieux car la qualification "résidence secondaire" ne teint pas .
Je n'ai pas repris in extenso la doc lefèbvre mais j'ai ai fais une extraction ECRITE et non verbale (le terme logorrhée est inapproprié) des points essentiels qui peuvent ; comme je l'ai fais tout au long de ma carrière , être cités par référence à cette doc d'autant plus que les arrêts cités , les RM , sont publiques quand à à elles !
Le sujet qui n'a pas été compris est de savoir si le bien en cause est ou non une résidence secondaire comme le prétend le fisc toujours à l'affût de taxer , taxer et taxer encore

Une résidence principale A une adresse . Par définition une résidence secondaire est fixée à une adresse différente
Dans le cas posé par la question il n'y a pas eu division parcellaire et l'adresse est la même pour "l'extension" et la partie principale
Comment peut-on avoir une résidence secondaire à la même adresse que la résidence secondaire ?

Bjr,

Mais la Doctrine administrative a déja tranché depuis 1938. Le bien loué est forcement une résidence secondaire. Laquelle est soumise à la TH. Pourquoi faire des pages d'exégèse et embrouiller l'auditoire ??

Et vous êtes le seul à y voir un contentieux où il n'y en a pas