Un copropriétaire ne paie pas ses charges de chauffages

Trois sujets dans votre dernier message, trois éléments de réponse :
1. Pour un dossier un peu complexe comme le vôtre, des organismes comme l'ARC, Coproconseil ou autres vont vous demander de devenir membres ou de déposer un dossier qui se traduira par un devis ...
2. Si le commerçant est exonéré de charges de chauffage, il ne l'est pas pour les charges générales et donc l'électricité. Il paye donc 1/3 de la facture 'EDF' ... Mais voulez-vous dire qu'il n'y a pas de compteurs individuels pour l'électricité des appartements (et donc du magasin ?). Il me semble que les dernières lois comme ALUR ou ELAN ont commencé à obliger les copropriétés à l'individualisation des diverses charges. Il faudrait regarder ça de plus près. En principe, avec vos convocations d'AG, vous devez avoir un état des dépenses, celui-ci incluant la partie électricité générale. Les factures sont au moins trimestrielles. En comparant celles d'été et d'hiver, vous devriez pouvoir approcher la consommation liée au chauffage électrique du magasin ...
3. La Cour de Cassation ne prononce pas de jugement au sens usuel du terme. Elle se limite à prononcer la validité ou l'invalidité du jugement d'appel ou de première instance, et remet le procès "en l'état" ... Par exemple :
"la cour d'appel a condamné x en application de la loi nn qui n'est pas applicable vu que ..... Les conclusions de la cour d'appel sont donc erronées et le jugement prononcé est cassé. Les parties ... sont remises en l'état."
Tout cela avec des doubles, triples ou quadruples négations qu'il est très difficile de comprendre pour un individu normal. Il y a même une question de ce type sur ce forum.

AGeorges, pour ce qui est de l'asso, je vais réessayer de les contacter en suivant vos conseils.

En réponse à votre point n°2, non, il y a un compteur unique pour tout l'immeuble, le président du CS avait refusé de mettre ça en résolution au vote de l'AG, bien que nous ayant soulevé le problème légal.

Vous allez peut-être sourire en lisant ces quelques lignes, plus je suis en train de mesurer l'ampleur du problème. J'ai l'impression de me retrouver face à une hydre. Vous voyez Droopy? Je fais la même tête.

Quant au point n°3, la Cour de cassation ne juge pas le fond de l'affaire, ou du moins très minoritairement. Donc, la Cour rappelle les faits d'espèce, avant de viser sa décision. Une personne qui n'a pas fait des études là dedans peut, effectivement, facilement s'y perdre.
Ce que je voulais souligner dans mon précédent post, c'est qu'un pourvoi coûte très cher, donc je doute qu'après un jugement en instance de moins de 5000 euros aille jusque là. Bien qu'il y ait parfois quelques surprises.

Pour ce qui concerne le point 2.
Ce n'est absolument pas au Président du CS de décider de quelles résolutions peuvent ou ne peuvent pas être mises à l'ordre du jour d'une AG. Dans tous les cas, d'une part c'est le Syndic qui décide, au bout du compte, et d'autre part, le Syndic est obligé de porter à l'ordre du jour une résolution qui a été soumise par un copropriétaire quelconque.
"Soumise" veut dire, dans votre cas où la mauvaise volonté du Syndic parait extrême:
- Envoi par LR/AR (assez tôt, 1 à 2 mois avant l'AG)
- Texte complet et précis de la résolution,
- devis s'il s'agit de travaux,
- Explication aux autres copropriétaires (pour essayer d'avoir leur accord).
Tout cela sera ajouté à la convocation par le Syndic qui y est obligé.
Je vais regarder de plus près l'aspect individualisation des charges et je vous tiens au courant

re-Bonsoir Anaka,
Attention, accrochez-vous à nouveau ...

Dans le cadre de la loi sur la transition énergétique du 17 août 2015, les compteurs individuels d’électricité et d’eau sont devenus obligatoires à compter du début de l’année 2017.

Cela fait donc 4 ans ...

Une campagne récente a permis de remplacer les vieux compteurs par les fameux LINKY qui ont l'avantage d'être relevés à distance. La campagne de dénigrement qui a eu lieu était le fait de gens qui ne connaissaient rien à la façon donc l'électricité fonctionne.

Il a été prouvé que la pose de compteurs individuels motivait plus à faire des économies, ce qui a été établi autour de 20% de charges en moins.

Pour l'eau, il est possible que le système d'incorporation dans les charges soit conservé (aux tantièmes, donc) mais la présence de compteurs, gérés par une société indépendante, permet une régularisation au moins annuelle. Le sujet peut aussi être discuté avec votre fournisseur d'eau.

Donc, comme vous pouvez le constater, pour l'eau froide ou l'électricité, tout est censé avoir été réglé depuis longtemps.
Les dernières lois concernent la répartition des charges de chauffage, pour lesquelles les copropriétés commencent à avoir des obligations. Mais les délais ne sont pas encore vraiment dépassés ... (me semble-t-il).

Pour ces sujets, on procède comme suit :
- Demande au Syndic d'appliquer la loi,
- Montée d'un dossier avec au moins deux devis, par le Syndic, le Conseil Syndical voire un simple copropriétaire,
- soumission d'une résolution pour choisir un devis. En principe, la copropriété ne peut pas refuser des travaux obligatoires ...
- A vérifier, mais le vote est probablement sous article 24, et vous pouvez aussi utiliser une partie de votre fonds travaux (5% du budget minimum, obligatoire depuis la loi ALUR)

NB. Vous voyez combien peu souvent je parle de votre Président du Conseil Syndical !

Bonjour AGeorges,
Tout d'abord, je tiens à m'excuser de mon silence ce derniers jours.

Je vous remercie de vos recherches, ça m'aide beaucoup! Je vais encore solliciter une dernière fois mon syndic et en les sommant de respecter la loi.

En l'absence de réponse, à ce moment là, je soulèverai le conflit devant un juge.

C'est très intéressant pour moi de m'apercevoir à quel point j'ai été bernée par des professionnels. Je vais voir aussi de ce côté là et peut-être mettre en jeu la responsabilité civile professionnelle du syndic.

Je retiens votre NB pour l'avenir!

Ne vous inquiétez pas si vous ne pouvez pas toujours répondre immédiatement. C'est l'avantage de ce type d'échange par rapport au téléphone ...
En principe, vous ne pouvez pas avoir de rapport direct avec l'assurance en responsabilité civile d'un Syndic.
Votre démarche (et celle d'autres copropriétaires concernés) doit être de 'prouver' que, si le Syndic ne s'est pas occupé de mettre en place les éléments permettant une bonne assignation des coûts des charges, alors que c'est obligatoire, vous avez été lésés.
Si vous établissez cela et qu'un jugement condamne le Syndic à vous indemniser de ce dol financier, alors, il fera jouer son assurance responsabilité civile qui paiera à sa place sous diverses conditions.
Par ailleurs, si votre Syndic a eu l'astuce de proposer un jour ces travaux de mise aux normes (via une résolution d'AG) et que c'est le Syndicat, sur recommandation d'un certain Président, qui a rejeté le projet, alors le Syndic sera déclaré innocent. Il convient donc de disposer d'une liste des résolutions concernant ces dernières années (les titres suffisent) et de bien les vérifier.
De plus, comme le Conseil Syndical est défini comme n'étant qu'un groupe consultatif sans personnalité morale, vous ne pouvez pas l'attaquer. Vous pouvez cependant attaquer directement un conseiller syndical (y compris le Président) pour sa responsabilité dans certaines décisions. Cela risque d'être compliqué, et il est quasiment indispensable de consulter un professionnel (avocat spécialisé en immobilier, via l'ARC ou pas) en première étape. Une simple consultation vous dira si vous avez des chances de gagner ou pas.

La responsabilité civile professionnelle peut-être mise en jeu dans la mesure où nous sommes dans une relation inégale entre un professionnel (le syndic, agence immobilière) et des particuliers (propriétaires d'un logement en copro). Le ressort de l'assurance, en l'occurrence la garantie financière, est un tiers au litige qui vient en compensation du syndic. Ce dont je parle, c'est la responsabilité civile contractuelle, voire extracontractuelle. Ce que vous avez mentionné avec le dol. Cependant, la responsabilité est alourdie pour le professionnel lorsque nous sommes en présence de ce type d'inégalité.

En consultant le dernier PV d'AG (celui de 2021, que je viens de recevoir) par exemple, les charges de chauffage ont été retirées au commerçant, par résolution proposée à sa demande, et par un vote prévu à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Or, ce retrait est passé au mépris des dispositions légales. Donc, en tant que professionnel de l'immobilier, ce syndic a sciemment induit en erreur les copropriétaires. Surtout dans la mesure où un seul copropriétaire détient 1/3 des voix à lui seul.

A mon sens, je peux jouer sur deux tableaux: contester à la fois les décisions prises par le CS, et engager la responsabilité du syndic.

Je vais contacter l'ARC de mon côté.

Bonjour Anaka,
Je reprends les deux derniers paragraphes de votre dernière réponse :
En consultant le dernier PV d'AG (celui de 2021, que je viens de recevoir) par exemple, les charges de chauffage ont été retirées au commerçant, par résolution proposée à sa demande, et par un vote prévu à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Or, ce retrait est passé au mépris des dispositions légales. Donc, en tant que professionnel de l'immobilier, ce syndic a sciemment induit en erreur les copropriétaires. Surtout dans la mesure où un seul copropriétaire détient 1/3 des voix à lui seul.
1. Quand un copropriétaire demande au Syndic de soumettre une résolution à l'AG, le Syndic est obligé de le faire. Modifier la répartition des charges répond bien de l'Article 26. Donc si le Syndic a mis cette résolution à l'OdJ de l'AG et indiqué qu'elle relevait de l'Article 26, il n'a induit personne en erreur.
2. Cependant, il y a deux niveaux pour l'Article 26. Le texte de la loi ne semble pas bien clair, mais si l'on regarde celui de l'ANIL, il est clair que toute modification de la répartition des charges relève de l'unanimité. Et pour cela, il suffit qu'un seul copropriétaire soit absent, défaillant, s'abstienne ou vote contre pour que la résolution soit rejetée. Si le Syndic n'a pas précisé de quelle majorité de l'Article 26 cette résolution dépendait, alors il n'a pas respecté son devoir de conseil. Est-ce une faute ?
3. Si, en plus, il a communiqué le résultat des votes sur la base du calcul de la majorité des 2/3, là il a commis une faute professionnelle. Pour ma part, je n'ai pas encore réussi, hors l'article 42, à trouver comment on pouvait réparer cela qui n'est pas une faute ou un manquement du Syndicat, mais bien du Syndic. D'où ma recommandation pour demander un conseil à un PRO.

A mon sens, je peux jouer sur deux tableaux: contester à la fois les décisions prises par le CS, et engager la responsabilité du syndic.
Vous dites "prises par le CS". Vous voulez sans doute dire "prises par l'AG" (rappelez-vous, le CS-Conseil Syndical n'est pas un organe de décision). En l'occurrence, ici, l'AG (donc tous les copropriétaires) a juste voté. Ces derniers ne sont responsables en rien du fait que le Syndic a interprété leur vote différemment de ce que la loi lui imposait.
D'ailleurs, pour que vous puissiez contester UNE décision de l'AG, il faut que vous ayez voté CONTRE. Or, ceci suffit, du fait de l'unanimité, à ce que la résolution soit rejetée.

Dans le cas où le Syndic rédige un PV qui n'est pas conforme aux résolutions, dans le cadre de l'article de loi dont elles dépendent, alors, ne s'agit-il pas d'un Faux en écriture ?
[lequel relève du Code Pénal] ...

Bonjour AGeorges,

La répartition des charges n'est modifiable que sous l'angle de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Donc, il faut l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés pour valider cette modification et non une double majorité des 2/3 des copropriétaires présents ou représentés en AG. Il est très étonnant qu'un syndic de copro, agence immobilière ne sache pas cela tout de même... D'autant que dans la covocation de 2021, j'ai remarqué que l'article 26 mentionné, est sciemment tronqué.
J'ai pensé au faux en écriture. Compte tenu des PV et des résolutions, il est même possible d'étudier l'aspect pénal de la situation. Mais là, ça deviendrait beaucoup trop complexe pour nous.

Quant au CS, je parlais du président et des membres du CS. Leur responsabilité peut-être engagée en cas de faute. Or, ici, le président a bien commis des fautes civiles. Résolutions dont nous avons bien évidemment voté contre.

Bonsoir Anaka,
Nous avons donc parfaitement convergé sur l'Article 26-unanimité. La faute relève du Syndic. C'est clair.

Pour l'instant, je ne vois pas d'argument contre votre CS ni votre Président (sauf du côté de la morale et de la déontologie). Dans la mesure où, pour me répéter, le groupe CS n'est que consultatif, il appartient au Syndic de décider, et s'il décide mal, c'est lui le seul responsable. Comme tous les autres copropriétaires, les membres du CS et le Président ont le droit de soumettre une ou plusieurs résolutions, et le Syndic est obligé de les accepter si certaines conditions sont réunies. Si ces conditions doivent empêcher ces résolutions d'être soumises à l'AG, c'est au Syndic d'en décider et à personne d'autre. Donc, vous ne pourrez jamais faire condamner un Président qui mettait la pression sur le Syndic pour que ce dernier se plie à ses exigences. Un professionnel doit savoir ce qu'il fait, et il est ensuite totalement responsable de ses actes.
Vous avez apparemment cité en même temps les fonctions d'Agent Immobilier et de Syndic. Ce sont deux métiers fort différents. Et on peut se poser la question de la compétence du premier s'il devient Syndic un peu prématurément ou passe la majeur partie de son temps à vendre des appartements ou maisons. Surtout avec toutes les lois et ordonnances sur la copropriété qui ont été publiées ces derniers mois et années, après des années d'immobilité.
Donnez des nouvelles de vos avancées de temps à autre.
Merci
Cordialement

Bonsoir AGeorges,

Vous venez de me rassurer sur ma position et ma démarche. Je vais commencer par m'occuper du syndic, et contacter une association.

Quant à la séparation agent immobilier/Syndic. Je parle d'une entreprise qui gère, administre, vend, réalise des projets de construction, conseille des propriétaires et futurs propriétaires depuis 50 ans. Une entreprise géré par 2 générations d'une seule et même famille d'entrepreneurs, et qui sont les syndics d'autres copropriétés dans le quartier. Donc, je ne parle pas ici d'un simple mandataire dans la vente de biens. Mais je tenais à souligner qu'il ne s'agit pas d'un syndic bénévole, mais bien d'un syndic professionnel, qui connait parfaitement l'état du droit.

Je vous tiens au courant de la suite des évènement. Ca pourra sûrement aider d'autres forumers qui se trouvent dans une situation similaire.

Donc, si vous coupez, lesdits propriétaires se sentiront lésés et réclameront un dédommagement quand ils règleront leurs charges (même avec retard).

Il faut demander au syndic quelles sont les actions contentieuses en cours à l'encontre des mauvais payeurs:
- lettre simple?
- lettre recommandée?
- recouvrement par huissier?
- dossier en justice avec menace de vente de l'appartement en adjudication?

Ensuite, quel est le montant total des impayés?
- inférieur au fond de roulement (FdR) général?
- supérieur au FdR?

Je vous conseil vivement de faire appel à https://calaoconsult.be/ pour répondre à toutes ces questions.