Sortie, dissolution d une copropriété horizontale

@Nihilscio.
Tout à fait. Dans le flot tumultueux, j'ai en effet loupé votre intervention. Mes excuses.

Vous êtes tout excusée. Vous l'êtes d'autant plus que ce n'est pas vous qui avez fait tourner cette discussion en jus de boudin.

Bonjour Berni,

Si le notaire renacle parce que ce boulot est peu rémunérateur, c'est qu'au moins cette partie (les émoluments du notaire) est peu onéreuse. Pour avoir une idée du prix par copropriétaire, il faut donc regarder les droits de publicité et peut-être la CSI. Ce n'est pas non plus très élevé.
Avez-vous une idée de la surface moyenne de chaque terrain ?

Si la seule raison pour ne pas avoir l'unanimité serait le coût de l'opération, il serait sans doute judicieux de vous aider un peu dans ce domaine. Evidemment, tout chiffrage devra être vérifié auprès d'un notaire "consentant".

Avez-vous déjà demandé un devis ?

Pour faire le tour des étapes et donc des frais associés, voici quelques éléments, sans doute à compléter :

1. Pour une scission partielle, il faut rédiger des actes modificatifs pour la copropriété, EDD, RdC et répartition des charges. Si tout le monde s'en va, cela n'a plus lieu d'être. Il doit tout de même falloir annuler ce qui existe.

2. L'intervention du GE est déjà faite. Ce ne serait donc pas un coût additionnel

3. Il faut faire une AG. Ce n'est pas gratuit, et il faut voir où vous en êtes avec votre Syndic. Mais une clôture des comptes peut entrainer un remboursement, notamment au plan de l'avance de trésorerie et du fonds travaux.

4. Il reste la division des terrains, qui comprend les émoluments du notaire (partie fixée par l'état), des honoraires possibles du même notaire (libres) et la publicité foncière.

Pour convaincre l'ensemble des copropriétaires, il vaut donc mieux quantifier tous ces éléments pour leur présenter le projet.

N'oubliez pas de présenter aussi les avantages de la disparition de la copropriété. Plus de charges communes, une indépendance totale vis-à-vis de l'ancien RdC, plus de Syndic. Mais tout de même le respect du PLU ...

Quelque chose me dit qu’il n’y a plus de syndic ni budget ni avance de trésorerie ni fonds de travaux. Il faudra faire revivre la copropriété le temps de la faire disparaître (ou pas pour ceux qui y resteront).

Comme il est prévu de donner deux parcelles au voisin et à la commune, il y aura deux aliénations à décider la majorité de l’article 26.

Il faudra s’entendre sur la valeur du terrain partagé et sur celles des parcelles issues de la division qui peut résulter simplement d’une valeur de surface unitaire. Il y aura peut-être lieu à des soultes et donc des calculs d’apothicaire.

L’avantage de l’indépendance présente aussi un inconvénient : chacun fera chez soi comme il voudra, comme dans un lotissement dont le cahier des charges est abrogé.

S'il n'y avait que des terrains communs, les critères de répartition des charges (les tantièmes) issus de l'EDD ont déjà établi les répartitions. Si le bornage est conforme, ces tantièmes pourront servir à répartir les reliquats de la copropriété et les charges de l'opération. Les calculs devraient donc être clairs.
Qu'en pensez-vous ?

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis de l’ensemble partagé. La part d’indivision de chacun est fixée dans l’état descriptif de division. Elle est normalement identique à la quote-part de charges communes figurant dans le règlement de copropriété mais il peut y avoir divergence.

Le partage préparé par le géomètre est probablement proche du partage en valeur établi par l’EDD mais ce n’est pas absolument certain.

Si la copropriété est dissoute à la suite de l’opération, c’est qu’au moins 122 copropriétaires sur 123 ont demandé la scission. Nul ne peut être forcé à retirer son lot de la copropriété.

Quand un copropriétaire possédant un lot dont la quote-part de parties communes est n/N demande à se retirer de la copropriété, il propose :
- une division du terrain,
- une valeur monétaire du terrain dont il devient pleinement propriétaire soit VT,
- une valeur monétaire de l’ensemble soit VE.

Si l’assemblée générale accepte la proposition, une soulte d’une valeur S = n/N – VE/VT est due par le syndicat tel qu’il résulte de la scission à l’ancien copropriétaire si S est positive. Le paiement se fait en sens inverse si S est négative.
Il se peut que le partage préparé par le géomètre-expert soit parfaitement équitable et que les copropriétaires ayant pris l’initiative du projet de scission ou de dissolution soit parfaitement équilibré. En ce cas, il n’y aura pas lieu à paiement de soulte.

On peut aussi voir ça comme un avantage !
Disons que, le cas échéant, il faudra arranger les choses avant UN voisin au lieu de demander l'autorisation à 112. Ce qui parait tout de même BEAUCOUP plus simple.

Et c'est tout de même présenté comme un avantage majeur d'une sortie de copropriété horizontale.


On peut aussi supposer, vu les étapes déjà franchies, qu'un certain nombre d'aspects aient déjà été réfléchis. De ce que j'ai compris, les 123 copropriétaires sont d'accord avec le principe MAIS certains d'entre eux craignent de NE PAS avoir les moyens pour payer leur part de l'opération.

Il ne fait donc pas de doute (pour moi), que la mise en place d'un plan de financement sera la base du succès de l'opération globale. Si un notaire en retraite pouvait associer des montants approximatifs en face des opérations proposées, cela devrait aider.
Les infos du net sont fort vagues (de 200€ à 4000€ !) pour UNE sortie de copropriété ... Resserrer l'intervalle serait judicieux !