Paiement de charges et des travaux.

Merci à tous ceux qui prennent une partie de leur temps pour me répondre . Mais lorsque l'un , n'est pas d'accord avec l'autre sur des points de droit ,mettez vous à la place du néphophite qui ne sait pas grand chose . Ce que je retiens de tout cela , c'est qu'un copropriétaire qui ne paye pas ses charges et ses travaux ,va amener beaucoup de tracas aux autres copropriétaires. Ce n'est pas la même musique que l'on peut lire sur certains sites ,voir des fois sur le site de l'ARC.
D'apres la loi ELAN ,ces choses se font maintenant assez rapidement , ce que j'ai tendance à douter.
(la mère n'est pas décédée).
Sinon , a vos avis , combien peut durer ce genre de procédure pour arriver à une conclusion.

Un copropriétaire qui ne paie pas ses charges crée des soucis aux autres copropriétaires, cela ne fait aucun doute, personne ne prétend le contraire. C’est plus ou moins grave selon le montant des impayés.

La loi ELAN n’a rien apporté de fondamentalement nouveau. Le législateur ne peut pas décider d’un claquement de doigts qu’il est facile de recouvrer des charges de copropriété. Juridiquement, ce peut être très simple dans le principe. Un copropriétaire ne paie pas, il est convoqué devant le tribunal à l’initiative du syndic et le tribunal le condamne à payer. Jusque là, c‘est simple, le jugement peut être rendu en quelques mois. Mais si le copropriétaire est insolvable, comme on ne peut pas tondre un œuf, le syndicat ne pourra pas se faire payer facilement, il faudra faire saisir le lot de copropriété, ce qui prend du temps et il faut faire l’avance de différents frais assez lourds.

L’affaire que vous exposez risque d’être assez compliquée. Tout d’abord, la copropriétaire est en Bulgarie. Ensuite, la personne qui occupe le lot de copropriété et qui jusqu’à présent payait les charges est sans emploi ce qui peut donner à craindre sur la culpabilité. Il faut que le syndic cherche à en savoir plus.

Bonjour,

Ici il est dit que la fille est hébergée à titre gracieux. Si la mère est bien propriétaire et si la fille est bien hébergée à titre gracieux, il n'y a aucune "action oblique" envisageable contre la fille. Elle est hébergée, les dettes de sa mère ne sont pas son problème.

Si la fille a une dette envers sa mère pour une raison x ou y, on pourrait envisager une subrogation de la fille au profit du syndicat de copropriété.

Mais bon, ça impliquerait :
- de connaître l'existence de cette dette
- de pouvoir la prouver
- que la fille soit solvable.

Il est nécessaire de commencer par vérifier qui est propriétaire de cet appartement. Il a été conseillé de se renseigner auprès du Service de la Publicité Foncière, le syndic doit être capable de faire cette démarche très simple. On aura ainsi le nom du dernier propriétaire connu par l'administration.

Voici comment procéder : remplir https://www.impots.gouv.fr/formulaire/3233-sd/demande-de-renseignements-pour-la-periode-compter-du-1er-janvier-1956 et l'envoyer au SPF du lieu où se trouve l'immeuble avec le paiement (12 euros).

En cas de besoin, utiliser ce site pour trouver la référence cadastrale :
https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do

Le SPF va envoyer la liste de toutes les transactions immobilières liées à l'appartement (vente, donation...).

Si besoin de plus d'informations sur un acte, on peut renvoyer cet autre formulaire pour en avoir une copie (15 euros) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47480

Si le syndic ne veut pas s'en charger, n'importe quel copropriétaire peut le faire, c'est simple et peu coûteux.

Si la mère a un acte de naissance français, on pourra aussi demander un extrait sans filiation pour vérifier s'il y a des informations intéressantes dans les mentions marginales (par exemple son décès) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1427

C'est gratuit. Au besoin les informations nécessaires (lieu de naissance, nom complet) pourront être trouvées dans les actes transmis par le SPF.

__________________________
Modératrice

il y a une femme qui est logée à titre gracieux par sa mère (qui ne vit pas avec elle).

Mais aussi :

Les charges de l'appartement ont toujours été payées par la fille,ainsi que les gros travaux.

Elle n’est peut-être pas logée à titre complètement gracieux. Je pense plutôt à un prêt à usage qui lui serait consenti à condition qu’elle prenne à sa charge les charges de copropriété et elle a peut-être intérêt à prétendre qu’il en est ainsi ce qui pourrait l’amener à se déclarer subrogée dans les droits et obligations de sa mère. Ce serait pratique pour le syndicat.

Les renseignements fournis par le service de la publicité foncière ne devraient rien apporter de plus que l’avis de mutation, tout au moins si celui-ci a été notifié au syndic comme prescrit à l’article 6 du décret du 17 mars 1967. L’interrogation du cadastre permettrait de connaître l’adresse de propriétaire telle qu’elle est connue de l’administration fiscale et qui a pu changer depuis la mutation.

Exact : cette fille n'est plus chômeuse ,elle a trouvé un emploi stable de fonctionnaire .
Comme je vous l'ai dit au début , elle est motivée par le fait
que le syndic a commis des fautes et abus ,qui sont reconnus de tous les coproriétaires . Juste 2 exemples (il y en a plusieurs) . Nous étions dans un syndicat indépendant et avons été racheté par un des deux syndics les plus importants de France
Ce nouveau syndic , nous a averti verbalement ,qu'il était devenu notre nouveau syndic. Alors que nous avons signé le mandat avec des personnes physiques qui ne sont plus là. Aucune A.G n'a été faite , pour enteriner le fait. Je sais que le Intuitu
personae aurait du être pris en compte.Le syndic a ordonné de gros travaux de zinguerie à un entrepreneur ,alors qu'il n'avait pas récolté le moindre euro de la copropriété.Et ce ne sont pas les seuls griefs que l'on peut imputer à ce nouveau syndic.
je ne pense pas que la fille en question soit dan son droit ,si elle ne paye pas ses charges, mais peut on "l'attaquer" si elle considère que le syndic a fait des abus ,ce qui est vrai et que de ce fait ,elle ne paiera pas . Le conseil syndical est plus frileux et demande juste un échelonnement de plusieurs mois pour payer les travaux.

Si le syndic a passé commande de travaux sans vote de l'AG, il ne peut pas émettre d'appels de fonds. Il n'y a donc AUCUN paiement exigible, et par conséquent un étalement est hors sujet.
Si c'est pour ces travaux que la fille ne paye rien, elle a RAISON et (de même) aucun copropriétaire ne devrait payer quoi que ce soit.
Une action vigoureuse pour démettre ce syndic indélicat (pour ne pas dire autre chose) est urgente.

Vous aviez commencé cette discussion par une copropriétaire débitrice... alors qu'elle ne l'est pas si aucun vote de l'AG n'a donné une quelconque légalité à ces appels de fonds travaux qu'elle refuse de payer.

Ne vous trompez pas d'adversaire !

C'est un peu plus compliqué , nous étions en proçes avec une société qui nous avait fait un ravallement de très mauvaise facture . A bout de 2 ans ,cette société a proposé au C.S une somme de 60.000 pour éteindre l'action en justice .
Le C.S a accepté et aussitôt le syndic a ordonné des travaux ,sans avoir reçu le moindre €. Manque de chance pour nous , la société qui devait nous faire un chèque est tombé en faillite judiciaire . l'entrepreneur a terminé ses travaux (60.000€) sans avoir été payé.
Maintenant , le syndic nous demande de payer les travaux en 3 mois ,ce que le C.S refuse . Celui ci a écrit pour que les versements soient étalés sur 6 mois . Mais toujours pas de réponse du syndic. Pour revenir à la "fille" , celle ci estime que le syndic a fauté et c'est pour ça qu'elle ne veut pas payer .L'entrepreneur a été aussi imprudent il avait ,fait un devis où il demandait 50% à la commande ,chose qu'il n'a pas fait.
Pour le moment ,c'est lui le grand perdant.

Il faut traiter distinctement les problèmes distincts. Il y en a plusieurs.

Caractère intuitu personae du mandat de syndic.

Sur le sujet, la jurisprudence est bien établie mais il faut bien discerner ce dont il s’agit. Le mandat donné à un cabinet indépendant n’est que rarement donné à une personne physique. Le plus souvent il est donné à une société dont le dirigeant détient la majorité du capital et qu’on qualifie de syndic par abus de langage. Or, en droit, le syndicat des copropriétaires n’a pas donné mandat au dirigeant mais à la société qu’il dirige. Ce dirigeant détenteur de la majorité du capital peut céder ses parts sans qu’il y ait changement de la personnalité juridique de la société. Vous pouvez avoir le sentiment que vous avez changé de syndic alors que, juridiquement, il n’en est rien. Pour le vérifier, c’est simple. Si le numéro SIREN de la société a changé, la nouvelle société qui a absorbé l’ancienne n’a pas repris le mandat. Si c’est le cas, vous n’avez plus de syndic et vous seriez en principe susceptible de passer sous administration judiciaire le temps que l’assemblée générale désigne un nouveau syndic. Si le n° SIREN n’a pas changé, même si le nom de la société a changé, le mandat n’a pas pris fin.

Gros travaux entrepris sans décision de l’assemblée générale.

Le syndic ne peut commander de gros travaux, sauf cas d’urgence, sans qu’ils n’aient été décidés par l’assemblée générale. Sont de gros travaux ceux qu’on ne peut inclure dans la gestion courante financée sur la base du budget prévisionnel. Cela laisse une marge d’appréciation. En ce qui concerne les travaux de zinguerie dont il est question, il faut déterminer s’ils peuvent être financés dans le cadre du budget prévisionnel ou si un ou plusieurs appels de fonds supplémentaires sont nécessaires. Qu’en est-il ?

Si le syndic a lancé un appel de fonds qui n’a pas été décidé par l’assemblée générale, les copropriétaires ne sont pas tenus d’y répondre. Un tel appel de fonds a-t-il été lancé par le syndic en plus des appels des provisions trimestrielles ?

Si c’est le cas, le syndic est en tort, il aurait dû au préalable convoquer l’assemblée générale, mais la sanction de la faute du syndic n’est pas automatiquement que ce dernier doit supporter le coût des travaux qu’il a commandés. Il ne faut pas aller trop vite en oubliant une réalité : les travaux commandés ont tout de même profité au syndicat. Si un litige est porté en justice, c'est le juge qui tranchera.

Droit d’un copropriétaire qui refuse de payer.

Si chacun se permet de suspendre le paiement de sa quote-part des provisions pour charges dès qu’il allègue des griefs contre le syndic, la copropriété devient ingérable. Un copropriétaire peut refuser de répondre à un appel de fond non décidé par l’assemblée générale mais il ne peut refuser de payer à leur date d’exigibilité ce qui n’est que la mise à exécution des décisions de l’AG. Il faut parfois le rappeler aux copropriétaires.

@gugus, il y a déjà eu un long débat sur le sujet de cette commande de travaux
https://www.forum-juridique.net/immobilier/non-paiement-des-travaux-par-le-syndic-t38639.html
Vous ne pouvez pas tout mélanger enbtre un copropriétaire débiteur qui DOIT payer les charges exigibles, mais PAS celles qui ne le sont pas.

Mais reprendre à zéro la même discussion n'est pas respectueux des bénévoles qui vous ont déjà largement répondu. Même si des divergences ont été constatées, vous n'irez pas beaucoup plus loin dans le cadre d'un forum gratuit.

Il vous faut un avocat spécialisé dans l'immobilier et le droit des copropriétés. Vous faire conseiller auprès d'association de copropriétaires comme l'ARC ne remplacera pas non plus un avocat investi d'une mission et payé pour.

Je suis bien d’accord. Il y a un sac de nœuds à démêler et la somme litigieuse est d’un montant élevé. Si le conseil syndical veut être éclairé, les avis d’un avocat lui sont indispensables. Il peut se faire assister par qui il veut. C’est dans ses prérogatives.

Je remercie vivement tous les bénévoles qui ont bien voulu me faire partager leurs savoirs .Je n'imaginais pas la complexité que cette "affaire" pouvait dégager.
Comme le dit YAPASDEQUOI , continuer la discussion ne serait pas respectueux avec tous les bénévoles qui m'ont répondu .
Donc je mets un point final a ces discussions que j'ai beaucoup appréciées.
Un merci supplémentaire à NIHILSCIO .

Bonjour à tous ,
je suis perplexe devant ce texte (en partie) de la Cour de Cassation , qui reconnait les "fautes" de la cour d'appel.
Et qui donne tort au syndic qui a absorbé l'autre.
Que penser ?

Bonjour à tous ,
je suis perplexe devant ce texte (en partie) de la Cour de Cassation , qui reconnait les "fautes" de la cour d'appel.
Et qui donne tort au syndic qui a absorbé l'autre.
Que penser ?

Ne perdez pas de temps. Consultez un avocat.

je vous livre , le texte final de la décision de la Cour de Cassation.

ALORS QUE, premièrement, le caractère personnel du mandat de syndic s'oppose à ce qu'il soit transmis sans l'accord de Syndicat des copropriétaires ; qu'en cas de fusion-absorption d'une société titulaire d'un mandat de syndic par création d'une entité juridique nouvelle, la transmission universelle du patrimoine de l'ancien syndic ne suffit pas à établir la qualité et le pouvoir de la société absorbante pour représenter légalement le syndicat de copropriété ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article L. 236-3 du code de commerce ;

ALORS QUE, deuxièmement, en retenant pour justifier sa décision que le syndic n'avait jamais cessé de représenter le syndicat des copropriétaires, qu'il a conservé la même dénomination et le même siège social, la cour d'appel qui s'est fondée sur des circonstances inopérantes, a violé les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article L. 236-3 du code de commerce ;

ALORS QUE, troisièmement, un syndic ne peut se substituer un tiers sans l'agrément explicite de l'assemblée des copropriétaires ; qu'en décidant que la SARL ;;;;;;; avait valablement pu convoquer l'assemblée générale du 20 janvier 2015, sans rechercher si l'assemblée générale avait expressément consenti au transfert du mandat de syndic, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965.ECLI:FR:CCASS:2021:C300119
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Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 janvier 2021, 19-22.714 19-22.720, Inédit

Le syndic "absorbeur" n'est donc pas syndic et ne peut pas agir comme tel. La copropriété est donc dépourvue de syndic et doit en élire un au plus vite ou bien demander au tribunal un administrateur judiciaire.

Vous devriez apprendre à lire les arrêts que vous trouvez en ligne. Vous ne citez pas les motifs donnés par la cour mais les moyens de l’auteur du pourvoi.

Ce qu’a dit la cour de cassation est ceci :

la loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Dans cette affaire, la cour donne raison à l’auteur du pourvoi. Vous avez de la chance. Souvent, c’est le cas le plus fréquent, elle lui donne tort. Vérifiez que vous ne faites pas dire à la cour le contraire de ce qu'elle a dit.

Que vient faire cet arrêt dans votre affaire ?

Vous êtes embarqué dans une affaire compliquée. Vous y ajoutez un élément qui est de nature à la rendre encore plus compliquée. Etes-vous sûr que votre syndic a été absorbé ? Son code SIREN a-t-il changé ?

Non le SIREN , n'a pas changé , mais des avocats spécialisés disent que c'est le principe de INTUITU PERSONAE qui prime.
Maintenant ,tout ignorant que je suis , j'ai le droit d'être dubitatif ,quand la Cour de Cassation, dit que la cour d'appel a violé (sic) la loi de 1965 .
Ces choses là sont rudes ,il faut pour les comprendre avoir fait ses études (V.H).

VOTRE avocat doit pouvoir vous aider dans VOTRE dossier.
(il a fait les bonnes études, lui ...)

Parce que tous les cas sont différents et les notions que vous évoquez sont délicates à manipuler.

Intuitu personae : en considération de la personne.

Vous avez désigné comme syndic la société Cabinet Machin en considération de la personne morale Cabinet Machin. Si le cabinet Machin se fait absorber par le cabinet Chose, le mandat n’est pas transféré à la société Cabinet Chose du fait de l’absorption en raison du caractère intuitu personae du mandat de syndic
Mais la société titulaire du mandat de syndic de votre copropriété ne s’est pas fait absorber. Elle a seulement changé de dirigeant. Comme la considération porte sur la personne morale titulaire du mandat et non sur la personne physique qui la dirige, le changement de dirigeant n’a pas mis fin au mandat.

Quand la cour de cassation casse, elle ne prend pas de gant : « La cour d’appel a violé la loi. »
Le Conseil d’État montre plus d’égards « Le cour d’appel a commis une erreur de droit ».