Appel de fonds sur devis non présenté en AG

Le sujet est la situation comptable. Rien d'autre.

Tout remboursement à un copropriétaire impliquera une demande de paiement aux autres. Peu importe le montant. Et dans ce type de situation, le Syndic reporte son action à la régularisation des comptes.

Faites un effort pour comprendre, M. N., et ne sortez pas les phrases de leur contexte. Merci.

Citation :
Et dans ce type de situation, le Syndic reporte son action à la régularisation des comptes.

Rien ne l'y oblige. Et la répartition n'est pas concomittante avec l'approbation des comptes de l'exercire.
cf article 45-1 du décret 67-223
L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Le syndic peut rectifier les répartitions sans attendre quoi que ce soit.
Et les sommes au débit des autres copropriétaires leur sont communiquées lors du prochain appel de fonds, rien de plus.

Bonsoir,

L'article 45 du décret n'a pas à voir. Il permet de contester les comptes individuels à un autre rythme (et sous réserves, bien sûr). Le Syndic ne va pas attendre 5 ans pour ajuster les comptes individuels. Il le fait chaque année.

Bien sûr encore, ce n'est pas concomitant ! Le Syndic ne va pas lancer un "appel de fonds" spécial mais cela reste lié.

Les états comptables usuellement joints à la convocation contiennent, le plus souvent, un état provisoire de répartition. Cet état devient applicable (sans être définitif, c'est clair) à partir du moment où les comptes globaux ne sont pas contestés.
Dans la plupart des copropriétés avec un exercice cadré sur le calendrier, les chiffres de répartition établis par la mécanique ci-dessus sont "versés" dans les comptes 450 et cela se constate au dernier appel de fonds de l'année, au 1er octobre en majorité.
Dans les copropriétés bien gérées, il y a un petit excédent qui est crédité sur les comptes individuels.
Dans les autres, il peut manquer de l'argent ou il peut y en avoir beaucoup trop.

Bonsoir,

Merci à AGeorges et yapasdequoi de vos réponses/commentaires.

Il nous reste à attendre la réponse éventuelle du Syndic. Pour ma part je ne suis pas certain qu'il en apporte une. J'ai demandé un remboursement sous 30 jours calendaires

Je me pose une question peut-être prématurée et très optimiste qui va rembourser :
a- la copropriété ? Dès lors les autres copropriétaires prendraient à leur charge les remboursements effectués.
b- le syndic sur son compte ? Il a fait une erreur en n'appliquant pas les règles écrites dans le règlement de copropriété. DOit-il en supporter les conséquences financières au demeurant très limitées ?

Bonne soirée

Le remboursement proviendra du compte de la copropriété.
Il ne s'agit pas de sommes énormes.
C'est possible de les inclure au prochain appel de fonds trimestriel.

Bonsoir


Eh oui. Et, à votre avis, comment le calcul peut-il se passer ?
En fait, le Syndic utilise depuis des années une clé de répartition qui est fausse. Aucun des parkings du RdChaussée n'était supposé payer l'ascenseur.
C'est donc l'ensemble des charges ascenseur qui doit être recalculé sur 5 ans. Le fait que les différences soient probablement faibles est une chose, cela n'en reste pas moins faux. Et selon l'origine de l'erreur, le Syndic va-t-il être autorisé à corriger ?
Quid des autres copropriétaires concernés ?

Merci de vos infos.
je vous confirme que le montant ne sera pas énorme.. J'ai demandé au syndic de chiffrer, mais je pense que je vais devoir le faire.
Sur l'appel de charges du 01/10/2023 il m'est demandé pour l'entretien des places de stationnement 1,72 Euros, alors que cette facturation ne concerne pas mon lot, si je me réfère au règlement de copropriété.
A priori cette dépense a été facturée à 29 lots, alors qu'elle ne devait l'être qu'à 9.
En retenant ce montant pour chacun des trimestres des 5 dernières années on obtient 34,40 Euros (20*1,72).
Ce montant serait supérieur aux charges trimestrielles environ 30 Euros.
Heureusement d'autres postes pourraient être plus significatifs, je pense notamment aux charges liées à l'ascenseur (consommation d'électricité et contrat de maintenance) et je vous remercie d'avoir attiré mon attention sur ces points dans vos premiers messages de cette discussion.
Est ce juridiquement possible d'imposer au syndic la compensation entre des appels de fonds justifiés et des demandes de remboursement "non officielles" et pas encore "actées" ?

Bonsoir,
Citation
C'est donc l'ensemble des charges ascenseur qui doit être recalculé sur 5 ans. Le fait que les différences soient probablement faibles est une chose, cela n'en reste pas moins faux
Je suis tout à fait d'accord avec vous et il n'y pas de raison d'accepter un décompte erroné quel que soit le montant de l'erreur....

Citation
"Et selon l'origine de l'erreur, le Syndic va-t-il être autorisé à corriger ?"

Auprès de qui le syndic doit il demander l'autorisation ? Si c'est la majorité des copropriétaires, il est probable que les remboursements ne se feront pas, car à ce niveau , il n'y a que 20 lots concernés sur environ 60 (chiffres à affiner en fonction des tantièmes).
Je ne peux pas répondre à votre question sur les autres propriétaires concernés. Je ne les connais pas et je ne vais jamais dans l'immeuble car le garage est loué, depuis plus de 10 ans au même locataire.
Quelle solution reste-t-il alors pour se faire rembourser ?

On vous a déjà répondu.
Commencez par un courrier de mise en demeure au syndic en RAR.
Ensuite vous pourrez saisir le tribunal judiciaire.
C'est au final le juge qui va imposer au syndicAT (pas au syndic) de vous rembourser et rétablir les répartitions correctement. Et le syndic devra s'exécuter...

Bonjour,
.
C'est fait, avec la reprise et les citations extraites du Règlement de copropriété pour étayer la demande.

Donc s'il ne se passe rien dans le délai que vous avez donné, vous pourrez saisir le tribunal.
Attention : ce n'est pas le syndic mais le syndicAT qu'il faut assigner.

bonjour,



Merci de cette précision que je n'imaginais pas et ne connaissais pas.

Le copropriétaire débiteur est en position favorable.

Il est plus simple de refuser de payer une somme estimée indue que de payer et réclamer ensuite un remboursement.

Comme des provisions pour charges sont appelées tous les mois, vient bien en moment où l’on devient débiteur. Il faut juste ne pas attendre plus de cinq ans.

C'est ainsi le syndic qui devra initier la procédure. Le copropriétaire débiteur n'aura qu'à se défendre. Il pourra en défense invoquer l'illégalité du règlement de copropriété le cas échéant.

En copropriété, c'est plutôt le trimestre ... ce qui ne change rien à la recommandation !



Sauf que dans le cas présent, le Règlement de Copropriété n'est pas illégal. C'est l'application erronée qui en est faite qui l'est.
Se pose le problème de la responsabilité. Le Syndic qui s'est trompé, le CS qui n'a pas vérifié ou le Syndicat qui a dit d'accord (voire donné le quitus).
Le Syndic présent peut-il dire : On a toujours fait comme ça ? Le Tribunal va-t-il reprocher au plaignant de ne rien avoir dit pendant des années ?

Ce n’est pas le problème.
Le problème est de savoir combien doit payer le copropriétaire débiteur qui estime que le montant que lui réclame le syndic est erroné.


Non. Le syndic doit prouver les prétentions du syndicat en s’appuyant sur la loi et le règlement de copropriété. Rien d’autre, comme dit à l’article 1353 du code civil :
Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Pas du tout.
Vous n'avez pas compris.
Le copropriétaire n'est pas débiteur. Il a payé pour des frais d'ascenseur au mépris du principe d'utilité parce que le Syndic n'a pas lu correctement le Règlement de Copropriété. L'attribution de tantièmes de charges ne valait que pour les parkings en sous-sol, pas en RdC.

Maintenant, il s'agit de se faire rembourser ce qui a été indûment réclamé (et payé). Et plusieurs copropriétaires sont concernés.

On s’égare. Reprenons.

Un copropriétaire de box au rez de chaussée reçoit un appel pour des travaux sur l’ascenseur auquel il n’a même pas accès.


Il est bien sûr possible de contester mais la question est mal posée.

L’appel de fonds est juridiquement infondé. Il vous suffit de le dire au syndic et de refuser de payer. Ensuite, si le syndic veut persister, il doit vous convoquer devant le tribunal. Vous expliquerez au juge pourquoi vous refusez de pas payer et le juge ne pourra que se ranger à vos raisons.

Maintenant, si vous avez payé, comme il s’agit malgré tout d’une petite somme, il vaut mieux laisser courir. Vous vous contenterez de demander au syndic de vous rembourser et vous vous abstiendrez de répondre aux appels de fonds trimestriels pour charges courantes jusqu’à ce que votre compte personnel, tel que vous l’aurez calculé, soit redevenu négatif.

Bonjour,

Quelques précisions sur vos réponses très pertinentes.

Comme plusieurs d'entre vous l'avaient recommandé, j'ai adressé une réclamation en LRAR au syndic avec copie au Conseil Syndical.

Si pour pour les appels de fonds sur les travaux de rénovation, il devrait être admis (sauf interlocuteurs de mauvaise foi dans cette copro, probable !) qu'il y a une erreur.
Se posent ou se poseront deux problèmes

1-
C'est tout à fait juste et là, cela risque de faire "tousser", d'autant plus quand on lit ci-dessous l'Article 4

2- Dans un précédent message ci-dessus j'avais cité un extrait du règlement de copropriété à savoir l'
Article 4 du Titre 4
Les Charges d’entretien de l’escalier de l’ascenseur comprennent
- L’entretien, les réparations et même le remplacement des ascenseurs, des agrés, et accessoires.
- Les réparations nécessitées par l’usure des marches d’escalier.
- Les frais de consommation l’électricité occasionnés par l’ascenseur.
- Le coût de la location des compteurs.
- L’assurance contre les accidents causés par l’ascenseur

L'article 5 de ce même règlement indique les lots concernés par ces facturations du lot 30 à 59. Pour mémoire le lot concerné est le 15.
La difficulté pour le service comptable du syndic va être de ventiler les dépenses. Par exemple les "frais de consommation d'électricité occasionnés par l'ascenseur" ou "l'assurance contre les accidents causés par l'ascenseur", sauf s'il y a un contrat particulier ou un détail du coût des garanties donné par l'assureur.


C'est ce que j'ai fait, mais sans certitude sur la réponse du syndic. Pour es montants que je devrais retrouver par les appels de fonds des 5 dernières années les montants concernés, il n'y aura pas de difficultés majeures, par contre pour les frais répertoriés dans les charges communes, je crains d'avoir des difficultés

Je ne manquerai de vous informer. Le délai indiqué pour la réponse dans la LRAR est de 30 jours calendaires à compter de la réception.
Bonne journée

Bonjour,

Juste une information, depuis plus de 15 jours le syndic et le conseil syndical ont reçu l'information pour le premier en LRAR et pour le second par mail, dont la présidente du C.S. m'a accusé réception, sans autre commentaire.

Ceci m'amène une question complémentaire : le conseil syndical doit-il informer les autres copropriétaires concernés par cette erreur ?

Bonne journée

Le CS n'a aucune obligation d'informer les autres copropriétaires. Surtout que c'est une mauvaise nouvelle pour eux...

Le syndic par contre doit traiter votre demande. Toutefois c'est éventuellement un peu long. Ne soyez pas surpris si ça prend quelques semaines ou mois.... Vous lui avez donné un délai ? Je dirais que si rien ne s'est passé dans 3 mois, vous demanderez une conciliation, puis saisie du tribunal..