Copropriété vote travaux d'amélioration (ascenseur)

J'ai peut-être été piqué par le fait d'être jugé sans être connu :)

Ce que je veux dire, c'est que je connaissais le texte que vous aviez mentionné au départ (25-1) mais à mon sens il y avait une exception pour les travaux d'amélioration (ce qui s'est révélé inexact, comme l'a détaille ensuite Nihilscio). Je n'ai pas retrouvé trace dans vos écrits de l'ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 qui annulait une partie du texte de loi sur lequel je m'appuyais :

"Les travaux d’amélioration relevant de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sont exclus de la possibilité de recourir au second vote à la majorité simple, prévue par l’article 25-1. En effet, cette procédure simplifiée s’applique uniquement aux décisions soumises initialement à l’article 25, mais pas aux décisions d’amélioration (article 30), qui sont soumises à des règles spécifiques."

Personne ne vous a jugé.
Vous êtes victime de quelques confusions, à la fois entre les instances (syndic/syndicat/régie/etc) et des informations obsolètes.
C'est la loi 65-557 qui fait foi et s'applique en copropriété. Sur chaque article de Legifrance est noté sa date de validité et vous pouvez facilement retrouver les versions antérieures.

Article 25
Modifié par LOI n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 - art. 69
Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 25

Article 25-1
Modifié par LOI n°2024-322 du 9 avril 2024 - art. 40

Article 30
Modifié par Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 - art. 35 (VD)

Vous avez raison, il y a plusieurs vices sérieux. La décision pouvait être prise dans les conditions de majorité de l’article 25-1 mais le problème est ailleurs.

Le plus sérieux est que la décision prise est incomplète et à ce stade inexécutable.
Il est plus qu’étonnant qu’un syndic gérant une copropriété de plus de 800 logements montre un tel amateurisme.
Une amélioration se décide conformément aux dispositions de l’article 30. L’assemblée générale doit impérativement statuer sur trois éléments principaux distincts :
- la décision de principe et son coût de réalisation,
- la répartition du coût d’installation,
- la répartition des dépenses de fonctionnement et d'entretien.
Tant que cela n’a pas été fait la décision n’a pas été prise et ne peut donc être mise à exécution.

En outre, vous avez aussi raison sur ce point, le syndic devait attendre que le délai de contestation soit purgé comme dit au troisième alinéa de l’article 42.

Restent donc à faire adopter par l’assemblée générale deux grilles de répartition après quoi l’installation pourra commencer. Ces deux grilles de charges devant être ajoutées au règlement de copropriété, document soumis à publicité foncière, il faudra prévoir un acte notarié.

Quoique ce ne soit pas une obligation légale, l'établissement d'une grille de répartition est un travail d'expert qui est généralement confié à un géomètre-expert.

Pour l’instant le syndic n’est pas autorisé à lancer des appels de fonds. Il faut impérativement qu'il convoque une autre assemblée.

Suivez Nihilisco, totalement aberrant d'avoir des RDC qui payent des charges d'ascenseur.

On vous a fait miroiter que ce serait au général "en attendant" mais vous n'êtes probablement pas prêt de voir cette répartition.

Comme dit Nihilisco, il est clair de l'article 30 qu'une grille doit être votée et associée. En l'état c'est incomplet et il n'est pas possible d'appeler les charges sur la grilles générale.

Vous avez vraiment intérêt à contester dans les temps.

Consultez un avocat. C'est déjà pas mal que vous puissiez partager les frais à plusieurs.

bonjour,

le rdc peut être amené à utiliser un ascenseur pour se rendre au sous-sol ou il existe un local-poubelles, des garages et des caves.

il faut vérifier ce qu'indique votre réglement de copropriété.

salutations

@isernon, en effet, j'oublie toujours parce qu'on n'a pas ça chez nous :-)

Garages et caves, ça devrait aller avec les lots correspondants de garage et cave si ce sont des lots séparés.

Même si local poubelle, chez nous le 1er étage a des charges ascenseur d'environ 60% de leurs charges generales. Donc 1 niveau n'est de toute façon pas au même niveau que le général.

A voir selon votre configuration d'immeuble. De toute façon les charges ascenseurs d'un rdc ne doivent pas être au même niveau qu'un 4eme étage.

La grille de charge devrait être préparée par un géomètre expert et validée par un vote en AG à l'article 25.

Le syndic ne peut pas engager les travaux avant 2 mois, par contre il peut envoyer les appels de fonds selon le calendrier d'exigibilité défini par la résolution.

L'article 42 déjà évoqué précise :
Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

Et pour rappel les opposants peuvent demander un étalement sur 10 ans (article 33)

Merci beaucoup pour ces compléments d'informations !

Je continue de vous tenir au courant, car j'apprends à l'instant qu'il y a un vice de consentement car le Mr. retraité habitant au RdC, a donné son pouvoir à la copropriétaire qui a milité ardemment pour l’installation d’un ascenseur, en acceptant de voter “pour” l’installation de l’ascenseur, après avoir été assuré de manière erronée qu’il n’aurait aucun frais à supporter car il habite au RdC. Or, il se voit aujourd’hui réclamer plus de 12.000 € pour ces travaux. Cette information inexacte, ayant influencé sa décision, pourrait caractériser un vice du consentement, susceptible d’entraîner la contestation de la validité du vote, le tiers des tantièmes n’étant pas atteints sans le vote du Mr. du RdC (seulement 382 tantièmes / 1.171 pour 391 tantièmes requis)

Pour la répartition, notre règlement de copropriété n'aborde que le cas des bâtiment de 5 étages et plus (les seuls jusqu'à présent qui disposaient d'ascenseur) et dans ces bâtiments, il n'y a pas de frais pour l'ascenseur (indice de pondération : 0) d'où l'étonnement des copropriétaires du RdC.

Un courrier en recommandé avec AR va partir dès demain matin, avec 6 signataires / 10, en abordant ces nombreux points.

Faites le recommandé mais malheureusement la seule voix de contestation d'une résolution d'AG est la voix judiciaire.

Ne laissez pas passer le délai !!

Oui, je sais que seule une action en justice peut nous assurer la contestation.

Nous allons regarder cela en parallèle, en espérant que la régie revoit sa position rapidement avec cette "demande de mesure conservatoire" et également la "convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE)" conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967.

Je sais que cela ne les contraint pas, mais s'ils sont raisonnables, ils devraient faire le nécessaire.

Bien entendu, nous allons rester sur nos gardes pour ne pas laisser passer le délai qui se termine le 27 février 2025 pour une action en justice.

Quelqu'un a une idée du délai approximatif en passant en référé ?

Je ne vois pas pourquoi un référé serait possible.
Evitez de perdre du temps. Consultez rapidement un avocat.

Bonjour Keryas,

L'action judiciaire NE PEUT PAS vous assurer la contestation : c'est LA SEULE voie de contestation d'une décision d'AG.

Article 42 loi de 1965.

Si la résolution à été votée, le Syndic NE PEUT PAS entendre raison : IL APPLIQUERA la décision d'AG et la copropriétaire du 4eme pourrait même l'y obliger.

Vous pouvez explorer des voies parallèles ou autres au risque fort de vous faire débouter et d'être ensuite hors délai.

L'autre voie serait de ne pas payer l'appel de fonds au motif qu'il n'a pas de base (mais à voir la résolution voteesi il n'a rien été dit ou si la mise en charges generales à été inclus explicitement). Mais sans contestation formelle, vous risquez que l'ascenseur entre de toute façon en vigueur.

C'est partout sur le forum, la seule voie de contestation d'AG est le tribunal.

C'est lourd et un reproche général fait à la loi actuelle mais elle est comme ça.

A vos risques et péril de perdre 13000 euros pour refuser un avocat à 1500 euros ...

A Paris, un référé civil c'est une date à 1 mois et un délibéré encore 1 mois après + signification + délai appel.

Vous avez minimum 15 jours entre l'assignation et la date d'audience, le temps de tout préparer, n'espère pas une date à moins d'1 mois et demi.


Vous serez hors délai pour l'article 42.

Bonjour,

j'apprends à l'instant qu'il y a un vice de consentement car le Mr. retraité habitant au RdC, a donné son pouvoir à la copropriétaire qui a milité ardemment pour l’installation d’un ascenseur, en acceptant de voter “pour” l’installation de l’ascenseur, après avoir été assuré de manière erronée qu’il n’aurait aucun frais à supporter car il habite au RdC. Or, il se voit aujourd’hui réclamer plus de 12.000 € pour ces travaux. Cette information inexacte, ayant influencé sa décision, pourrait caractériser un vice du consentement, susceptible d’entraîner la contestation de la validité du vote
Non, le fait que ce monsieur ait cru ce qu'on lui a raconté n'entraîne pas un "vice de consentement". Il a reçu une convocation à l'AG comportant la résolution. Il a donc pu voir que cette résolution ne prévoyait pas de répartition spécifique pour le financement, et donc pas d'exonération pour les copropriétaires du rez-de-chaussée.

Le fait qu'il ait cru sa voisine ou qu'il n'ait pas lu attentivement la résolution n'y change rien.

Il n'y a vice du consentement que s'il a été menacé, violenté ou si ses facultés psychiques sont sévèrement altérées. Sinon il a voté par procuration et il est d'accord.

Le syndic (la "régie") est obligé d'appliquer une résolution votée. Il "se montre raisonnable" en exécutant la volonté du syndicat (l'ensemble des copropriétaires) exprimée en assemblée générale. La voie de la raison pour un syndic c'est de ne pas s'exposer à devoir indemniser un copropriétaire lésé par la non exécution d'une résolution.

Un référé nécessite une urgence, hors ici il n'est pas évident qu'il y ait quoi que ce soit d'urgent. Votre avocat pourra peut-être essayer d'argumenter sur la levée de fonds très lourde.

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Modératrice

Ajoutons que ce sera à lui de prouver le vice de consentement et si tout ce qu'il a est un échange oral lui "assurant" certaines choses, bon courage !!!

En tout état de cause, le vote retenu est celui de la personne qui a pouvoir.

Le fait que le mandataire ait voté contre les instructions du mandant n'a aucune incidence sur le vote lors de l'AG auprès du syndicat ; le non respect des consignes (à supposer qu'il puisse les prouver) de vote est entre le mandataire et le mandant. L'AG n'est pas concernée. Ce n'est pas un motif d'invalidation du vote.

En outre, comme il a voté "pour" (même par pouvoir), il ne peut s'opposer à la résolution.

Bref, préférez le vote par correspondance !

d'argumenter sur la levée de fonds très lourde
Comme les opposants à la résolution peuvent obtenir un crédit gratuit sur 10 ans ... est-ce vraiment un argument ?

Dans l’affaire présente il n’y a pas une décision qui peut être contestée dans les conditions de l’article 42 mais une absence de décision, ce qui est très différent. Les copropriétaires, même ceux qui ont voté pour à ce qui était proposé à l’assemblée générale, peuvent se contenter de refuser de répondre à l’appel de fonds de 12 000 euros sur ce simple motif. En effet, il n’est pas possible de demander aux copropriétaires de participer à une dépense tant que la répartition de cette dépense n’est pas définie. C’est pourquoi l’article 30 impose trois décisions distinctes : la décision d’installer un nouvel équipement et celles des répartitions des dépenses d’installation et d’entretien.

Cela nous ramène au principe général énoncé à l’article 1128 du code civil :
Sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain.
Une décision prise en assemblée générale est un contrat que les copropriétaires passent entre eux. Ils ne peuvent valablement consentir à une dépense dont la répartition de n'est pas déterminée : l’objet du contrat peut être licite, mais, la répartition de la dépense n’étant pas définie, il n’est pas certain.
Aussi, même si la validité ce qui a été voté n’est pas contesté, ce qui a été voté ne suffit pas pour constituer une décision exécutable. Le syndic ne peut procéder à l’exécution d’une décision qui n’a pas encore été prise.

A supposer que l’assemblée ait décidé en attendant d’appeler des fonds sur la grille des charges communes générales, c’est totalement incompatible avec les dispositions d’ordre public des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967. On se trouve alors dans le champ de l’article 43 et non dans celui de l’article 42 : Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Le cas du copropriétaire du rez de chaussée illustre très bien tout cela : ce copropriétaire s’est prononcé en faveur de l’installation de l’ascenseur étant entendu que cela ne lui coûtera rien mais maintenant on lui demande d’avancer 13 000 €. En fait ce copropriétaire a simplement fait savoir par son vote qu’il ne s’opposait pas à l’installation dans les parties communes d’un ascenseur. Il n’a absolument pas consenti à contribuer financièrement à l’opération, la question n’ayant même pas été posée à l’assemblée générale. Il en est de même pour tous les autres copropriétaires même si l'enjeu est moindre pour ces derniers.

Même si l’on n’est pas convaincu par ces considérations, reste encore cette simple considération d’ordre pratique : si plusieurs copropriétaires refusent de verser les provisions demandées tant que le projet d’installation d’un ascenseur n’a pas été élaboré et adopté complètement dans les règles, il ne va pas se lancer dans un contentieux contre plusieurs copropriétaires qui sera long, coûteux et à l’issue incertaine. Il va simplement revoir sa copie et soumettre, quand il sera prêt, le projet à une nouvelle assemblée générale.

Cela étant, on peut néanmoins observer qu'il aurait été préférable de réagir avant, ne serait-ce qu'en votant contre par correspondance, plutôt qu'après.

Il semble qu'il y ait quand même eu une résolution votée. Même si elle est incomplète et que l'on comprend de l'article 30 que la grille devrait être idéalement adoptée en même temps, je ne sais pas si le fait de suspendre l'adoption de la grille à une AG ultérieure est un motif suffisant pour considérer la résolution (1ère sous décision de l'article 30) invalide.

Il y a quand même eu le vote pour l'ascenseur.

Cela dépend de votre position quant au principe de l'ascenseur : êtes vous pour ou contre l'ascenseur ?

Si vous êtes contre, il est possible que le principe de l'ascenseur, ayant été voté, prenne effet.

Vous pouvez refuser de répondre à l'appel de charges puisqu'il n'a pas de base (pas de vote sur la sous-décision 2). Toutefois, vous risquez de ne plus pouvoir contester le principe de l'ascenseur et une fois la grille sépcifique adoptée.

Si vous êtes contre l'ascenseur, je dirai qu'il vaut mieux contester + refuser de payer.
Si vous êtes pour le principe de l'ascenseur quand même : contentez vous de ne pas payer l'appel puisqu'il n'y a pas de décision permettant cet appel de fonds.

@Isadore : en fait j'ai utilisé le mauvais mot, il s'agirait plutôt d'un "dol" en terme juridique.

Le dol, défini par l’article 1137 du Code civil, ne se limite pas à la violence ou à l’altération des facultés mentales. Il inclut toute manœuvre frauduleuse ou mensonge ayant vicié le consentement. En l’occurrence, avoir affirmé à un copropriétaire qu’il n’aurait aucun frais pour l’installation de l’ascenseur constitue une information trompeuse qui a influencé son vote par procuration. Ce comportement est suffisant pour caractériser un vice du consentement et justifie pleinement la contestation de la résolution concernée.

Mais du coup votre contribution me permet de modifier mon courrier à la régie afin d'utiliser le bon terme, merci à vous !

Je ne mets pas en question ce qui a été voté. Je dis simplement que cela ne suffit pas. La décision d’installer un ascenseur et d’appeler les fonds nécessaires ne sera exécutable que lorsque les décisions portant sur les répartitions des dépenses auront été prises.

Le problème du dol ou de l’erreur pour ce qui concerne le copropriétaire du rez de chaussée est un faux problème. Je ne vois pas d’irrégularité sur le principe de l’installation d’un ascenseur qui me semble être valablement acquis. Mais surtout seul le copropriétaire du rez de chaussée qui estime avoir été abusé peut se prévaloir d’un dol ou d’une erreur : nul ne plaide par procureur.

La décision d’installer l’ascenseur ne sera valablement prise que lorsque toutes les décisions auront été prises distinctement dans l’ordre suivant sur :
1. le principe de la mise en place d’un ascenseur, qui est déjà acquis,
2. la répartition des dépenses d’installation,
3. la répartition des dépenses d’utilisation et d’entretien,
4. les contrats de marché avec les entreprises, maître d’oeuvre et assurance dommage-ouvrage ou tout au moins des provisions.

Contester le 1. me semble très difficile. En quoi l’installation d’un ascenseur serait-elle en soi illégale ? Il a été accepté semble-t-il valablement à la majorité requise. Pourquoi payer un avocat pour une cause perdue d’avance ?

En revanche, refuser d’exécuter une décision qui n’a pas encore été prise du fait que les 2. et 3. ne sont pas acquis est tout à fait possible et ne demande pas l’intervention d’un avocat. Il suffit de refuser de payer, pour le moment tout au moins.


Ce ne serait pas un crédit gratuit. Le syndicat serait en droit de demander des intérêts au taux légal et de faire inscrire l'hypothèque légale du syndicat sur les lots des copropriétaires payant sur dix ans.