Le notaire ne sait pas calculer la soulte

@Rambotte:

Les 2 notaires sont pourtant partis sur le principe que le crédit n'étant pas remboursé, il faut recalculer la 'vraie' part acquise par mme.

Mais comme vous le dites, on arrive au même résultat et c'est bien là l'essentiel.
Voici pour moi là où diffère notre façon de faire:

Citation :
la valeur du bien est partagée au prorata des droits indivis dans le bien, la dette résiduelle est partagée au prorata des engagements dans la dette

Je suis d'accord avec vous, mais concrètement ce qu'il se passe avec le notaire+banquier, c'est qu'il faut une désolidarisation du crédit.
Mme a payé sa dernière échéance en avril (et ne veut plus mettre un centime dans une maison qu'elle veut oublier). Depuis mai inclus suite à un accord écrit entre mme et moi je prends 100% en charge les échéances.
Cette prise en charge deviendra 'officielle' avec la désolidarisation du crédit.
Donc concrètement mme ne prend pas au prorata défini la charge résiduelle du crédit.
Mais comme déjà dit, vu qu'on arrive au même résultat ...


Maintenant vous voulez rigoler ?

Voici la méthode utilisée par le 1er notaire dans le 1er projet:
- mme a eu tant en apport, elle a remboursé tant en capital amorti et intérêts avec les échéances
- on somme tout ça
- ça fait X % des coûts d'achat (prix maison + taxes + frais notaire)
- => la soulte de mme sera X % du prix de vente

Exemple d'illustration avec des montants fictifs:
- mme a eu un apport de 1000 euros et payés 58 échéances d'un montant de 500 euros (capital amorti et intérêts)
- 1000 + 58*500 = 30 000
- prix achat maison + taxes + frais notaire = 300 000
- => % de mme = 30 000 / 300 000 = 10%
- prix de vente estimé de la maison : 280 000
- => soulte de mme = 10% * 280 000 = 28 000

Méthode utilisée par le 1er notaire dans le 2ème projet (suite à mes réclamations):
- pareil sauf que l'on ne prend plus que la part de capital amorti dans les échéances


Alors vous en pensez quoi de cette 'méthode' ?

Le fait que les dernières échéances n'ont pas été prises en charge conformément aux engagements est réglé par les créances entre indivisaires qui corrigent le partage.

Je n'en pense rien, sauf que je ne sais pas mettre des principes logiques qui expliquent ces calculs.

Pour moi, tout calcul doit être justifié par un principe de logique.

Mes deux principes logiques :

1) Si un bien acquis dans une vente appartient à deux personnes, c'est qu'il a été intégralement financé par ces deux personnes, y compris en présence d'un prêt. Les droits indivis dans le bien, à stipuler dans l'acte, sont les proportions des financements, qui doivent donc inclure les sommes prêtées à chacun. Ces proportions sont donc figées une fois pour toutes, et inscrites à l'acte.

(Vous noterez qu'elle sont celles en fin de remboursement selon votre méthode, pour vous rassurer.)

(Calculer à chaque instant des droits indivis variables fera que tout acte (vente ou donation de droits indivis), indiquant ces nouveaux droit indivis ne pourra qu'être rejeté à la publicité foncière, et les notaires le savent bien..., la constance des droits indivis est une nécessité, on ne devient propriétaire d'un delta de droits indivis que par un acte notarié, vente, donation, de ce delta de droits indivis ; les quotités issues de vos calculs ne sont que des quotités fictives, ad hoc pour des calculs ; alors autant faire des calculs avec des quotités réelles.)

2) Chaque chose indivise, tant active que passive, doit être partagée au prorata des parts indivises dans la chose.

Je vais essayer de faire une page internet avec un simulateur, pour comparer les méthodes.

L'important est de savoir si votre ex est d'accord sur ce partage .
Si elle ne l'est pas , ce sera le juge qui décidera quelque soit les méthodes de calcul des notaires , et en prenant aussi en compte que vous n'êtes pas de simples indivisaires , vous avez été aussi pacsés .

Et pendant le pacs, qu'importe qui paie quoi, on se réfère aux actes .

@Rambotte:

1) et 2) vous avez raison.
Ce qui me rassure c'est qu'avec mes calculs basés sur des quotités fictives on arrive aux mêmes montants.

@kang74 :
oui ex-mme est d'accord sur le partage.

Comme je m'en doutais, après simulation sur tableur, les deux méthodes ne coïncident sur la valeur des parts que quand la valeur de revente est égale à celle d'acquisition, en dehors du cas limite final qui est toujours bon. Sous réserve que j'ai compris qu'avec votre méthode, les quotités sont indépendantes du prix de revente, elles ne dépendent que des apports et de la fraction déjà remboursée du capital.

Prenons un pris de revente 300000 au lieu de 250000.

Selon votre méthode :
- avant de rembourser la 1ère échéance, vos quotités :
X : 95000 / (95000 + 15000) = 86,3636%
Y : 15000 / (95000 + 15000) = 13,6364%
Parts respectives en cas de vente immédiate, donc ici avec plus-value :
X : (300000 - 140000) * 86,3636% = 138182
Y : (300000 - 140000) * 13,6364% = 21818

- prenons le moment ou X et Y ont remboursé 50% du capital emprunté, vos quotités :
X : (95000 + 0.75*70000) / (95000 + 15000 + 70000) = 81,9444%
Y : (15000 + 0.25*70000) / (95000 + 15000 + 70000) = 18,0556%
Calcul de leurs parts respectives:
X : (300000 - 70000) * 81,9444% = 188472
Y : (300000 - 70000) * 18,0556% = 41528

- finissons avec le cas où X et Y ont fini de rembourser, vos quotités :
X : (95000 + 0.75*140000) / (95000 + 15000 + 140000) = 80%
Y : (15000 + 0.25*140000) / (95000 + 15000 + 140000) = 20%
Calcul de leurs parts respectives :
X : (300000 - 0) * 80% = 240000
Y : (300000 - 0) * 20% = 60000


Tandis qu'avec ma méthode :

Parts respectives en cas de vente immédiate, donc avec plus-value :
X : 300000 * 80% - 140000 * 75% = 135000 au lieu de 138182
Y : 300000 * 20% - 140000 * 25% = 25000 au lieu de 21818

Parts respectives en cas de remboursement à moitié :
X : 300000 * 80% - 70000 * 75% = 187500 au lieu de 188472
Y : 300000 * 20% - 70000 * 25% = 42500 au lieu de 41528

Parts respectives en cas de remboursement total :
X : 300000 * 80% - 0 * 75% = 240000
Y : 300000 * 20% - 0 * 25% = 60000

Comment départager ? Je vous propose un autre cas aux limites dont le résultat est a priori évident :

Soit un bien dont le coût d'acquisition est 200000, et le prix de revente 300000.
X apporte 100000 (la moitié du coût) sans recourir à un prêt.
Y n'apporte rien et finance son acquisition avec un prêt de 100000.
Le prêt est engagé X: 0% et Y: 100%. C'est bien un cas aux limites.
Une méthode doit être robuste dans tous les cas aux limites.

Dans cette situation, n'est-il pas évident que le bien est acquis par moitié 50/50, et que X est propriétaire de la moitié du bien sans dette ? Et qu'il restera propriétaire de cette moitié du bien, quoi qu'il arrive selon le remboursement par Y ? Et donc qu'il aura droit en toutes circonstances à la moitié du prix de revente ? Pourquoi en serait-il autrement ?

Alors faisons les calculs.

Avec ma méthode, on trouve bien 50% / 50% puisque chacun finance 100000/200000, X finance 100000 personnels et Y finance 100000 obtenus par prêt.

Parts respectives en cas de vente immédiate, donc avec plus-value:
X : 300000 * 50% - 100000 * 0% = 150000 (moitié du prix de vente)
Y : 300000 * 50% - 100000 * 100% = 50000
(la plus-value 100000 est partagée en deux)

Parts respectives en cas de remboursement à moitié :
X : 300000 * 50% - 50000 * 0% = 150000 (moitié du prix de vente)
Y : 300000 * 50% - 50000 * 100% = 100000

Parts respectives en cas de remboursement total :
X : 300000 * 50% - 0 * 0% = 150000
Y : 300000 * 50% - 0 * 100% = 1500000

Maintenant, avec votre méthode :

- avant de rembourser la 1ère échéance, vos quotités :
X : 100000 / (100000 + 0) = 100% (ah bon !)
Y : 0 / (100000 + 0) = 0%
Parts respectives en cas de vente immédiate, donc avec plus-value :
X : (300000 - 100000) * 100% = 200000
Y : (300000 - 100000) * 0% = 0

- prenons le moment ou X et Y ont remboursé 50% du capital emprunté, vos quotités :
X : (100000 + 0*50000) / (100000 + 0 + 50000) = 66,6667%
Y : (0 + 1*50000) / (100000 + 0 + 50000) = 33,3333%
Calcul de leurs parts respectives:
X : (300000 - 50000) * 66,6667% = 166667
Y : (300000 - 50000) * 33,3333% = 83333

- finissons avec le cas où X et Y ont fini de rembourser, vos quotités :
X : (100000 + 0*100000) / (100000 + 0 + 100000) = 50%
Y : (0 + 1*100000) / (100000 + 0 + 100000) = 50%
Calcul de leurs parts respectives :
X : (300000 - 0) * 50% = 150000
Y : (300000 - 0) * 50% = 150000

Vous voyez que votre méthode a plein d'anomalies...
Elle rend X unique propriétaire au début, ce qui n'a manifestement aucun sens. Vos quotités ne sont que des fictions absurdes.
Et X ne reçoit la moitié du prix de vente qu'en fin de remboursement. Il récupère l'intégralité de la masse de partage au démarrage.
Alors qu'à tout moment, il ne devrait recevoir que la moitié du prix de revente.

Pour enfoncer le clou, un autre cas aux limites, celui où il n'y a aucun apport, juste un prêt 200000 50/50, qui finance l'acquisition.
Quelles sont les quotités au démarrage ?
- avant de rembourser la 1ère échéance, vos quotités :
X : 0 / (0 + 0) = ?
Y : 0 / (0 + 0) = ?
Les quotités sont indéfinies, preuve définitive que la méthode n'est pas robuste.
Cette méthode n'est que de la patamathématique et de la patalogique.

Alors qu'avec ma méthode, les droits indivis sont 50/50, puisque chacun finance 100000 moitié de la somme empruntée.

@Rambotte

Suis d'accord avec vous sur le principe, mais concrètement le crédit est reporté sur le repreneur, arrive-t-il que le vendeur de sa part liquide son passif à ce moment ?
Perso j'y crois pas trop du coup faut bien utiliser une autre méthode.


Citation :
Pour enfoncer le clou, un autre cas aux limites, celui où il n'y a aucun apport, juste un prêt 200000 50/50, qui finance l'acquisition.
Quelles sont les quotités au démarrage ?
- avant de rembourser la 1ère échéance, vos quotités :
X : 0 / (0 + 0) = ?
Y : 0 / (0 + 0) = ?
Les quotités sont indéfinies, preuve définitive que la méthode n'est pas robuste.

Bon faut pas exagérer, la 'part fictive' n'est pas de ? mais tout le monde devrait trouver que c'est 0 (même si on sait que diviser par 0 ...).
Donc la soulte à reverser sera de 0.

Tiens d'ailleurs me suis amusé à calculer la soulte de Mme avec mon cas perso mais avec votre méthode.
J'ai donc pris la quotité réelle calculée, pas celle que j'ai arrondi et qui a été mise sur l'acte, et je suis tombé grosso-modo sur le même montant.

Mais la reprise du crédit en entier par le repreneur est exactement la liquidation du passif du cédant !

Si le cédant de sa part indivise du bien garde sa part de passif, et donc doit continuer de payer sa part des échéances, alors la soulte à payer est uniquement la valeur de la part indivise dans le bien (donc est plus élevée).

En reprenant le bien en entier et la dette en entier, que faites-vous ?
- d'une part vous rachetez la part indivise de l'autre dans le bien, donc vous devez lui payer la valeur de cette part indivise, et donc l'autre se désengage du bien ;
- d'autre part vous "rachetez" la part indivise de l'autre dans la dette, donc vous devez vous faire payer la valeur de cette part indivise, et donc l'autre se désengage de la dette.

Bonjour,

Pour information, j'ai donc été voir un autre notaire et celui-ci a calculé le même montant de soulte que moi (à quelques centimes près j'avoue) et le rachat de part a été fait.

En relisant un peu ce poste, je suis sidéré que personne n'ai tiqué sur le fait que le notaire initial incluait toute l'échéance payée par ex-mme (part remboursement de capital ET part intérêts) pour calculer la soulte. Ce qu'il fait équivaut à dire que TOUTE l'échéance payée par ex-mme remboursait le capital restant du donc comme si le taux d'emprunt est à 0%.

Je pense qu'il ne refera plus cette erreur car il a reconnu que pour un bien divisé en 2 parts, et bien la somme des 2 parts doit tomber sur 100% : je lui avais fait la démonstration que si je calculais ma soulte après remboursement de l'emprunt ma part était de 103% et celle d'ex-mme de 15%. On est d'accord qu'il y a quelque chose qui ne va pas hein ?