[AG] Résolution(s) de désignation du syndic

Puisque vous êtes au CS, vous pouvez suggérer d'adhérer à une association ... cf autre réponse sur l'autre discussion.

Déjà fait à l'ARC.

Question (peut-être idiote) sur déroulé du vote : 

Imaginons que le 1er vote à la majorité de l'article 25 donne le résultat suivant
Syndic A : 30%
Syndic B : 45%
Syndic C : 25%

Un deuxième vote est organisé à la majorité de l'article 24 portant sur le syndic B puisque c'est le seul à avoir obtenu + de 33% des voix.

Pour être élu, le Syndic B doit-il obtenir :
- plus de 50% des voix (cad la majorité absolue)?
ou, simplement
- plus de POUR que de CONTRE ?

Merci !

Bonjour
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2137

Selon article 24. Il faut le plus de voix exprimées dont les VPC et ni les abstentions ni les absents non représentés.

Bonsoir,
Je reformule la question; peut-être n'ai-je pas été clair.

Imaginons que le 1er vote à la majorité de l'article 25 donne le résultat suivant
Syndic A : 30%
Syndic B : 45%
Syndic C : 25%

Le syndic B est-il élu de facto puisqu'il est le seul à avoir recueilli + de 33% des votes ?
ou
Un deuxième vote doit-il néanmoins organisé à la majorité de l'article 24 ?

dans ce second cas,

Pour être élu, le Syndic B doit-il obtenir :
- plus de 50% des voix (cad la majorité absolue)?
ou, simplement
- plus de POUR que de CONTRE ?

Merci

Bonjour Forseti,

Je vais répondre à votre question.
Cependant, votre hypothèse est peu probable, si vous m'avez un peu lu. Votre total des voix est de 100% tout rond. S'agissant de TROIS votes différents, cela ne me semble pas possible, et comme indiqué, IL NE FAUT PAS demander de ne voter que pour UN seul Syndic.

Ceci dit, avec les chiffres que vous avez donnés, les deux Syndic ayant moins de 33% de la totalité du Syndicat n'ont PAS DROIT à un deuxième tour.

Vous devez donc procéder au deuxième tour. Basé sur l'article 24, ce second tour ne permettra d'élire le 3e syndic que si ce dernier obtient la majorité des voix des présents, représentés et VpC (si le formulaire a été correctement fait pour ce dernier point).

Petits calculs pour le fun.

Si vous avez 1000 tantièmes en tout, le Syndic qui a obtenu 45% a donc 450 tantièmes. Si l'on suppose que les présents+ votent pareil, il suffit qu'il y ait plus de 10% d'absents pour que la majorité soit acquise.
Dès que les présents+ font entre 450 et 899 voix, cela fait plus de 50% et l'élection est acquise.
Si le Syndic reste seul, des gens qui n'ont pas voté pour lui peuvent aussi changer d'avis ... dans le bon sens pour ne pas passer en mode judiciaire !

Bonjour AGeorges

Merci pour votre commentaire. J'ai lu l'intégralité de vos réponses mais peut-être suis-je passé à côté d'une subtilité, ou ai-je simplement mal lu, j’en suis désolé si c’est le cas.

1/ Total de 100% : 
Pourquoi cette répartition 30-45-25 ne vous semble-t-elle "peu probable" ou "pas possible" ?

2/Vote pour un seul syndic : 
Afin d’éviter la double élection, pourquoi serait-il pas possible : 
- lors des discussions précédant le vote, d’inviter chacun à s’exprimer sur le syndic qui lui parait le plus qualifié et d’en expliquer les raisons. Cela permet d’avoir une tendance
- de procéder ensuite, en présence du secrétaire de séance, au vote classique Syndic 1 POUR/CONTRE/ABSTENTION Syndic 2 POUR/CONTRE/ABSTENTION etc.
?

POURQUOI ? Aucune explication ! C'est la Tradition. Il faut respecter le Tradition qui est d'autant plus sacrée qu'elle est absurde.

Habituellement, quand je vote, je ne mets qu'un seul bulletin dans l'enveloppe sinon mon vote est nul.

La copropriété rend fou.

Bonjour,
Et voilà, le même débat qui recommence.
Réponse à Forseti,

1. Il s'agit de trois votes différents, pas d'un seul vote avec des voix réparties entre les candidats comme le suppose M. Nihilscio. Le fou n'est pas celui qu'on pense.
Mon raisonnement est simple et de bon sens. Vous avez 3 candidat, dont deux que vous connaissez peu. Il semble que vous vouliez changer de Syndic, ce qui élimine l'un des candidats. Je suis copropriétaire, et JE NE VEUX PAS, pour des raisons financières tomber en Syndic judiciaire. Lors des 2 votes des nouveaux, je vais voter POUR à chacun.
DONC, le total des voix exprimées ne pourra PAS être 100%. C'est mathématique.

2. Ce que vous listez est la mécanique prônée par M. Nihilscio. C'est compliqué et inutile. Le législateur, contrairement à ce qu'en pense M. N. n'est pas fou. Le système de votes est tout à fait adapté à cette situation. Il suffit de le suivre exactement et de ne pas monter une usine à gaz de pré-vote, de bulletins secrets, etc..

Bous prévoyez deux tours de votes, avec chaque fois autant de votes que de candidats sans aucune consigne, sauf peut-être recommander de voter pour ou contre, une abstention trop importante pouvant entrainer l'absence d'élection. ET vous jugez les résultats, à la fin de chaque tour selon les lois, sachant qu'à la base, il ne peut y avoir qu'un seul Syndic. Toutes les lois disent LE ou UN. (encore qu'avec des syndicats secondaires ...).

Le seul cas qui peut créer des difficultés est quand il y a peu de copropriétaires et des tantièmes presque identiques. Dans ce cas, les égalités sont possibles. Pour cet aspect, ma proposition, déjà émise est que le président de séance annonce clairement le résultat, dise que ce n'est pas possible, annule le vote et fasse procéder à un nouveau vote. Le PV ne fera pas mention du 1er vote non concluant.

Et attention à ne pas se mélanger les crayons ou les chiffres. Quand on parle de pourcentage, cela n'a de valeur que par rapport au total considéré du vote en question.
En comptant en personnes au lieu de voix, le raisonnement est le même :
100 copropriétaires, 40 absents et non représentés.
45 votes POUR.
En article 25, il n'y a pas la majorité (45 vs 100)
En article 24, il y a majorité (45 sur 60).

Je ne prétend pas que le législateur est fou. Je prétends que les gourous de la Tradition qui font dire n’importe quoi au législateur sont fous. Un tel débat ne relève pas du droit mais de la psychologie. Lire Le malade imaginaire de Molière. Les gardiens de la Tradition en copropriété raisonnent comme Diafoirus. Le but n'est pas de procéder avec bon sens mais de suivre la Tradition en dépit de tout bon sens : Il vaut mieux mourir dans les règles que guérir contre les règles.

Je le répète, le législateur n’impose aucune procédure de sélection quand il faut faire un choix entre plusieurs options. Le législateur dit seulement que l’option retenue doit être approuvée à une certaine majorité. Quand le législateur n’impose rien, on fait comme on veut mais à condition que ce qu’on décide de faire ait un sens. Dans l’idéal la procédure est fixée dans le règlement de copropriété. Décider que deux plus deux ne font pas quatre n’a pas de sens. Décider qu’on puisse voter pour Durand et pour Dupont n’a pas de sens. Ce qui a du sens est de voter soit pour Dupont soit pour Durand exclusivement, voire s’abstenir et laisser les autres décider.

Le résultat donnant A – 30, B – 45, C – 25 n’est pas issu de trois tours de scrutins mais d’un seul. Il n’a rien d’improbable.

Ce résultat indique une préférence pour B. B n’ayant pas obtenu la majorité des voix de tous les copropriétaires, il faut poursuivre.

On pose alors la question à l’assemblée : pour ou contre B ?
La majorité requise est la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Si cette majorité n’est pas atteinte, on procède à un second vote à la majorité de l’article 24 comme prévu à l’article 25-1.

Au total, il y aura eu au plus trois tours de scrutin. Ce n’est pas compliqué.


Quel système de vote ? Suivre exactement quoi ? Le législateur n'impose aucun système et il n'impose certainement pas un système complètement absurde qui permet de voter pour deux options en même temps.
Je n'ai absolument pas parlé de vote à bulletin secret. AGeorges dénature mes propos comme d'habitude. Quand on vote sur bulletin en copropriété, chaque bulletin est nominatif.
Le vote sur bulletin est rarement employé dans les petites copropriétés parce que le vote à main levée est généralement plus simple. A condition toutefois de procéder avec un minimum de rigueur. Le vote sur bulletin est une garantie de rigueur. Quand il y a plus de cent personnes dans la salle, certains participants ayant de plus des pouvoirs, le vote à main levée devient difficile si ce n'est impossible. Ageorges n'a visiblement pas l'expérience des assemblées générales houleuses de copropriétés de plus de 300 lots principaux.

Aucune rédaction de résolution permettant de s'exprimer via un vote POUR, CONTRE ou Abstention ne permet de répartir les voix de cette façon. Donc l'hypothèse de départ est erronée et le reste du raisonnement n'a pas de valeur.
Il y a un premier vote qui donne 30% de POUR à A, les 70% restant étant autres, un deuxième vote, etc...
Et, je le répète, les 3 votes étant indépendants, il n'y a AUCUNE raison pour le total des POUR extrait (c'est le total qui est extrait) de chacun des 3 votes tombe par hasard sur 100%.
Il n'est écrit nulle part que l'on doive regarder les votes du 1er candidat et vérifier que chaque votant n'a pas AUSSI voté POUR au 2e ou au 3e candidat. Ce qui compte est le total.

Ce sur quoi les gourous se sont penchés (je parle du GRECCO, de l'ARC et autres structures, pas de moi), c'est sur le fait qu'il ne fallait PAS que l'ordre des votes permette de favoriser un candidat (principalement le Syndic sortant et l'ARC montre quelques exemples probant "Vous votez d'abord pour moi, et si j'ai les 50%, pas besoin de voter pour les autres !". Mieux "et si j'ai pas les 50%, on fait mon second tour tout de suite - la loi le dit ! - et si je suis élu, on oublie les autres candidats)".
Donc, ce qui a été dit -et pas par moi, je ne fais que répéter ce qui me semble adéquat - est ce que j'ai expliqué.
3 votes successifs SANS analyse des résultats de chacun.
Quand les 3 votes sont terminés, on compare les résultats.
Si plusieurs Syndics ont plus de 50%, c'est celui qui a le plus de voix qui est élu. S'il y a égalité, on recommence.
Si un seul a plus de 50%, il est élu.
Si Aucun n'a plus de 50%, on applique les règles de la passerelle avec une majorité différente et on refait pareil.

Ne confondons pas Copropriété et élection politique. Dans ce dernier cas, si vous avez le choix entre deux bulletins, en général, vous prenez l'un ou l'autre. Pas en copropriété. Les résolutions ne s'expriment pas ainsi et leur tournure DOIT être faite pour que le vote POUR ou CONTRE ait un sens.
Le formulaire de vote par correspondance montre cela à l'évidence.

Et c’est reparti.

Je le répète. Si les trois votes étaient indépendants, on pourrait décider de nommer trois co-syndics.


C’est l’éternelle rengaine.
Oui il y a une différence. Dans le domaine politique le législateur a mis au point un code électoral qui tient à peu près la route. Dans le domaine de la copropriété, les gourous de la Tradition s’accrochent farouchement à des pratiques complètement aberrantes.

Il y a à cela deux explications.

La première est qu’en procédant à main levée on est obligé d’interroger les participants à l’assemblée autant de fois qu’il y a de candidats. Mais interroger trois fois l’assemblée qui doit répondre à main levée est équivalent à procéder à un seul vote sur bulletin. Il n’y a pas trois tours de scrutin indépendant, il n’y en a en réalité qu’un seul.

La seconde est qu’anciennement, de nombreux syndics inscrivaient à l’ordre du jour des questions distinctes :
- renouvellement du mandat du syndic en place,
- en cas de non-renouvellement du syndic en place, examen de la candidature concurrente.
Si le syndic en place n’obtenait pas la majorité de l’article 25, il convoquait une nouvelle assemblée qui se prononçait à la majorité de l’article 24.
Ce n’est que lorsque la candidature du syndic en place était rejetée qu’on examinait les autres.
Le pouvoir réglementaire a mis fin à cette pratique vicieuse par les dispositions actuellement en vigueur inscrites aux articles 19 et 19-1.

J'aimerais bien voir un texte du GRECCO ou de l'ARC disant que les votes sur divers candidats sont indépendants.

L'objet principal de la décision à prendre par l'assemblée n'est pas le sort réservé au cabinet Untel mais la nomination d'un syndic.

Lorsqu'il s'agit de travaux, on procède logiquement d'abord sur le principe des travaux ensuite seulement sur l'entreprise à qui les confier. On ne choisit pas d'abord une ou plusieurs entreprises et on ne s'interroge pas ensuite sur les travaux qu'on pourrait bien leur faire faire. Il faut arrêter de marcher sur la tête.

Chaque nouveau vote qui implique une demande de syndic si l'on est POUR CONTRE ou si l'on s'abstient est évidemment indépendant du précédent ! C'est si évident que ni le Grecco ni les ARCs n'ont besoin de se prononcer sur ce sujet.
Par contre, ils se sont prononcés sur les candidatures multiples. Les tout premiers textes avaient pour objectif justement d'éviter ce qui est répété (je venais de le dire) sur un abus du Syndic en place.
Les premières mesures dont je me souviens étaient de dire qu'il fallait que tous les 1ers tours soient exécutés pour tous les candidats et que s'il y avait lieu de le faire dans un certain ordre (c'est difficile autrement !), c'était le Président de séance qui décidait et PAS le Syndic, quitte à consulter l'AG avant.

A part dénoncer de soi-disant gourous figés dans leurs croyances anciennes (ce qui est à l'opposé du monde de la copropriété), je ne vois aucun nouvel argument de M. N.


Quel est l'intérêt d'enfoncer une porte ouverte ?
Pour obtenir l'assentiment du lecteur au milieu d'un tas d'invraisemblances ?
C'est pourtant simple. Chaque candidat doit être traité avec la mécanique normale des votes, laquelle ne peut ignorer les votes par correspondance et les délégations. Il ferait beau jeu que seuls les présents à l'AG décident entre eux d'éliminer tel ou tel candidat et finalement de choisir de n'exprimer le vote officiel que sur celui choisi par eux seuls. Comment expliquer cela dans la convocation, comment rédiger le formulaire de VpC.
Proposer de voter par une autre mécanique que celle connue est du plus haut ridicule.

C’est plus vraisemblablement parce qu’il est tellement évident que les votes sont exclusifs les uns des autres qu’ils n’ont même pas pensé à le dire.

Je n’ai pas de nouveaux arguments . C’est pourquoi j’arrête ici cette discussion ridicule. Je serai disposé à la reprendre quand je verrai dans un bureau de vote une urne par candidat où je serai invité à déposer un bulletin OUI ou NON dans chaque urne avec possibilité de voter OUI pour tous.
En attendant, je vais relire le Malade imaginaire. C’est toujours d’actualité.

Bonjour Forseti,



Cela s'appelle délibérer, et c'est, pour tous les sujets délicats, tout à fait recommandé. Expliquer par exemple que comme il faudra une CERTAINE majorité, il faut éviter d'utiliser une méthode qui impliquera une dispersion des voix. Le danger étant que, si aucun Syndic n'est élu, faute de majorité, la loi dit clairement qu'il faudra en passer par un Syndic judiciaire, réputé onéreux et dont le boulot principal sera de faire nommer un Syndic normal. "Ce serait dommage, messieurs-dames que nous n'arrivions pas à nous mettre d'accord entre nous pour éviter cela qui nous coûtera cher" conclut le président de séance.
Après, selon le nombre de votants et la répartition des tantièmes, il n'est pas trop difficile de voir si arriver à une égalité est possible et l'on peut débattre de cela aussi. C'est votre "tendance".
Les recommandations sont simples : éviter l'abstention. Et ceux qui ne sont pas contre deux syndics peuvent voter pour les deux. Plus il y a de POUR, plus les votes vont permettre une élection effective.
Mais pour moi, cela s'arrête là. Après, on vote, selon les règles du P/C/A.

Attention, sous article 25, les abstentions réduisent la possibilité d'avoir une majorité, mais pas sous article 24.
Pour le 2e tour (ou les) la mécanique est donc différente.
A l'extrême, si sur 10 voix vous avez 6 abstentions, 3 pour et 1 contre, l'élection sera prononcée à une majorité de 75%. Cela tend à faire considérer ceux qui sont absents ou ne choisissent pas comme des quantités négligeables. Ensuite, un abstentionniste ne pourra rien contester (Article 42). Le seuil de 33% pour disposer d'un deuxième tour limite ce type d'extravagances dans laquelle une toute petite minorité peut bénéficier du système des passerelles pour imposer sa loi.

Vous remarquerez que pour ma part, je n'utilise pas les vocables de FOU ou de MALADE comme arguments de discussion.

Merci pour vos sujets Forseti, j'y trouve un gros écho de questions sur lesquelles je réfléchis depuis quelques années avec, notamment, l'aide de l'ARC qui est fort précieuse. N'hésitez pas à lire leur manuel du Conseil Syndical, à étudier leur système d'évaluation comptable des copropriétés, tout cela est fort utile.

La dispersion des voix est un faux problème. Plus il y a d’options, plus les voix se dispersent. Il n'y a rien de plus naturel mais ce n’est aucunement un souci.

Je le répète pour la nième fois, il faut procéder en deux temps.

Dans un premier temps en sélectionne une option selon un processus à déterminer au préalable (par l'assemblée générale de préférence plutôt que discrétionnairement par le président de séance) parce que la loi ne dit pas comment faire. S’il a beaucoup d’options, celle qui aura été sélectionnée pourra n’avoir recueilli qu’un très petit nombre de voix. Ce n’est pas un problème.

Dans un deuxième temps, l’option sélectionnée, quel que soit le nombre de voix qu’elle a recueillie, même s'il est très petit, est soumise au vote pour ou contre et doit recueillir selon la nature de la question la majorité fixée par l’article de la loi applicable, 24, 25 ou 26. Il n’y a pas de problème de dispersion des voix.