[AG] Résolution(s) de désignation du syndic

Bonjour,

Lors de la mise en concurrence de plusieurs syndics, l'AG doit-elle comporter : 
- 1 résolution : désignation du syndic avec la liste des n syndics candidat 1, candidat 2, etc...
- n résolutions portant sur la désignation de chaque syndic candidat ?

Merci

Bjr,
L'usage est une résolution unique portant sur le renouvellement ou la désignation d'un nouveau syndic.
Car une fois un vote effectué, on ne va pas revenir sur une nouvelle résolution identique.

Bonjour,
Il y a une seule résolution mais un vote doit avoir lieu par candidat.
Successivement à l'article 25, puis le cas échéant 25-1.
A savoir le bulletin de VPC doit indiquer uniquement "pour/contre/abstention" en face de chaque vote.

Bonjour,


Ce qui laisse la possibilité de voter pour tous les candidats et donc la possibilité théorique de désigner tous les candidats. C'est absurde.

A la question : "Qui de A, B ou C voulez-vous", on ne peut peut répondre que "A", "B" ou "C". On ne peut pas répondre par "oui" ou "non".

Il faut prévoir un seul bulletins de vote par correspondance par participant à l'assemblée avec quatre cas à cocher : A, B, C ou abstention. Si plus d'un cas est cochée, le vote doit être considéré comme nul.

Bah non : le bulletin de VPC doit être conforme au décret.
https://www.legifrance.gouv.fr/download/pdf?id=D-pl8l2ICzMvtiK8Bu65fLCqr-zcXxr2dtNIe0xBxXU=

Mais si les copropriétaires acceptent la fantaisie... Tant mieux pour eux !

Et c'est peut être absurde, mais chaque VPC peut voter "pour" les 3 candidats.

bonjour,

l'article 1° al.1 de l'arrêté du 2 juillet 2020 indique :

Le formulaire peut être adapté et complété sans qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimée.

salutations

Puisque vous le dites.

C'est effectivement un peu baroque...
Imaginons : 
Résolution A: Candidature du syndic A : votes Pour >33% on re-vote à la majorité simple des présents et représentés Le syndic A est élu.
Rebelote sur le syndic B.
On fait quoi ensuite ?

Question subsidiaire : qui tient la comptabilité de ces votes si le syndic sortant est dehors pendant le vote ?

J’oubliais cet arrêté. Pour le respecter, je ne vois qu’une solution : mettre toutes les candidatures sur le formulaire mais bien avertir les copropriétaires qu’une seule réponse est possible à peine de nullité.

Je ne sais pas si le Président a le droit d’annuler un vote pour motif de double pour. Des Copropriétés ont peut être rencontrés ce cas et ont dû contractualiser avec 2 ou 3 syndics

Citation :
Imaginons :
Résolution A: Candidature du syndic A : votes Pour >33% on re-vote à la majorité simple des présents et représentés Le syndic A est élu.
Rebelote sur le syndic B.

Encore NON.
Syndic A on compte les pour à la majorité 25
Syndic B idem
Syndic C idem
ENSUITE seulement on revote au 25-1 :
d'abord pour A SI son 1er tour > 1/3
etc.

C'est justement le problème de majorité lorsqu'il y a multitude de candidats.
Il est préconisé que le CS fasse une pré-sélection pour éviter une dispersion des voix et qu'aucun ne soit élu.

Le président n'a aucun pouvoir de décider qu'un bulletin VPC est nul.

Il faudrait finir par comprendre qu’à la question : « Qui voulez-vous comme syndic, Dupont, Leblanc ou Martin ? » on ne peut répondre par « oui » ou « non » mais nécessairement par « Dupont », « Leblanc » ou « Martin ».

Ni la loi ni le décret n’imposent aucune procédure de choix. Il faut donc adopter une telle procédure.

Si l’on vote à main levée, on peut commencer par interroger les copropriétaires sur Dupont. Ensuite il faut continuer par Leblanc et par Martin. Il est bien évident qu’un copropriétaire ne peut voter que pour un seul candidat.

Il est possible qu’aucun des trois n’obtienne la majorité de l’article 25 ni même celle de l’article 24. Mais qu’un copropriétaire préfère Dupont, n’implique pas qu’il rejette absolument Leblanc.

Si la majorité requise par la loi n’est pas acquise dès le premier tour, il faut se débrouiller pour s’entendre sur une procédure d’élimination qui tienne la route. Par exemple, on se contente de ne retenir que la candidature ayant recueilli le plus de voix. Supposons que ce soit Martin. On pose alors la question : « Voulez-vous de Martin comme syndic ? » A ce moment, les copropriétaires votent par "oui" ou "non" et Martin sera élu s’il recueille la majorité de l’article 25, éventuellement celle de l’article 24 après un second tour.

Comme je l’ai dit dans une autre discussion, il faut procéder en deux temps :
- sélection pour aboutir à ne retenir qu’un candidat selon une procédure à adopter au préalable,
- confirmation de l’élection du candidat sélectionné à la majorité requise par la loi.

Bonjour Forseti,

J'aime bien vos questions. Elles sont souvent à la bordure de ce qui est clairement défini par les textes.
Pour cette question de Choisir un Syndic, trois sujets ont apparu, sur la base des aspects suivants :

1. 1 résolution = 1 vote (ou pas)
2. Passerelle : procède immédiatement ...
3. Ordre du Jour et Ordre des résolutions

Sujet 1
C'est surtout une question de présentation. Si l'on se réfère au formulaire VpC, on dira Objet: Election du Syndic, que l'on numérotera, par exemple 5.
Ensuite, dans la case questions, on spécifiera des résolutions avec un vote chacune en 5.1, 5.2, etc.
Et n'oublions pas que les votes sont POUR, CONTRE, etc. et pas oui/non ni Martin/Dupont. Les textes des résolutions sont évidemment aménagés en conséquence.

Sujet 2
Tout est dans l'interprétation du mot "immédiatement". Il faut bien comprendre que le législateur a ainsi supprimé le besoin d'une AG "de seconde lecture" qui a bel et bien existé pendant un temps.
Ici, il FAUT lire "dans la même AG". Ceci est d'ailleurs prouvé par le fait de devoir dérouler tous les votes en 25 PUIS tous ceux en 25-1, et dans cet ordre. La présentation qui en résulte est donc, par exemple :
- 5.1 Election Martin 1er tour
- 5.2 Election Dupont 1er tour
- 5.3 Election Martin 2e tour etc.
Dans cet exemple, la fin du vote 5.2 provoque l'analyse des deux résultats déjà acquis.
Aucun texte ne restreint le vote d'un copropriétaire. Chacun est donc libre de voter POUR plus d'un seul candidat (ou CONTRE d'ailleurs). Il n'y a rien d'absurde à cela, ce n'est qu'un vote parmi d'autres, le copropriétaire qui s'exprime dit "je ne vois pas d'inconvénient à ce que Martin oux Dupont soit élu". (oux = ou exclusif)

Sujet 3
Cet aspect a déjà fait l'objet de débats. Le Syndic sortant qui rédige la convocation peut s'être mis en tête de liste des votes. Il n'est donc pas question que cet ordre arbitraire (même s'il peut être modifié par le Président de Séance) influe sur le résultat de l'élection.
Au titre de l'idée, je dirais que le Président de séance va dérouler les deux niveaux dans l'ordre inverse de ce qui lui semble un résultat logique. C'est son pouvoir de PdS !
D'abord TOUTES les résolutions 25, le 'meilleur' Syndic en dernier.
Ensuite, analyse des résultats.
- un seul passe le seuil, il est élu
- deux ou plus passent le seuil, celui qui a le plus de voix est élu,
- aucun ne passe le seuil, on applique la passerelle et on procède aux votes des candidats ayant dépassé le 1/3, selon la même méthode.

Que peut-il se passer ?
- UN syndic est élu, tutto va bene.
- Aucun n'est élu. Classique, l'AG ne veut pas de ces candidats, c'est prévu, on sait quoi faire.
- Plusieurs candidats ont le même nombre de voix, peu probable dans une grande copropriété, fort possible dans une petite. Le PdS précise cela , et décide de recommencer les votes en cause. Il peut préciser que ce qui est souhaité est de choisir UN syndic et d'éviter de voter POUR plusieurs candidats, mais ce n'est qu'une remarque de sa part.

NB. Pour information, certains Syndic utilisent des logiciels de gestion d'AG dont les capacités sont limitées à moins que ce ne soit le Syndic qui ait été mal formé à son utilisation. Le traitement des situations "limites" peut être incorrect, notamment en cas de PV généré en mode presse-bouton. Le Président de Séance doit vérifier cela avec soin et faire corriger.

Merci pour vos réponses.

La confusion vient selon moi du fait que la plupart des résolutions appellent à un vote binaire et que, par paresse, le législateur a calqué l'élection du Syndic sur ce même principe, sans réflechir aux conséquences.

Par ailleurs la façon de poser la question OUI/NON peut être extrêmement manipulatoire auprès de copropriétaires qui se fichent du détail et ne veulent pas se "mouiller" en présences des autres copropriétaires.
Combien de fois ai-je vu une résolution votée en dépit du bon sens suite à la phrase du syndic :  "y a t-il des opposants à cette résolution ?"


L'exégèse d'AGeorges, qui s'appuie sur les contraintes imposées par les principes des articles 25 et 24 et le formulaire de vote par correspondance, consistant à trouver des astuces pour limiter la double ou la non-élection, est particulièrement pertinente.

L'approche de Nihilisio, moins académique car elle s'affranchit du carcan imposé, mérite d'être approfondie, notamment car elle correspond davantage aux usages et aux réglements en matière de votes en France.
Imaginez une élection présidentielle ou l'on effectue un premier tour en demandant aux citoyens de voter : Etes-vous POUR ou CONTRE E.Macron ?, puis : êtes-vous POUR ou CONTRE JL. Mélenchon ? avec une base constituée par l'ensemble des électeurs. Pour ensuite revoter avec une majorité réduite aux votants ou ayant donné procuration.


Je me pose la question si une élection qui respecte l'approche de Nihilscio (tour de table : M.copro1 pour quel candidat votez vous, Madame Copro2 même question , etc...) + analyse des bulletins par correspondances pourrait être contestée ou non.

Question subsidiaire, quelle que soit la méthode, qui tient cette comptablité lors du vote si le secrétaire est le syndic sortant et que celui-ci est sorti de la pièce pour le vote ?

Citation :
suite à la phrase du syndic : "y a t-il des opposants à cette résolution ?"

C'est le président qui doit mener l'AG et poser ce type de questions. Normalement le syndic ne dit rien... il répond aux questions et donne le résultat de ses calculs de voix, c'est tout.

Le syndic qu'il soit sortant ou pas s'il est élu secrétaire doit rester à sa place et faire les comptes de voix. Sous la surveillance du président et des éventueles scrutateurs.
Si la situation est tendue, il est préférable de nommer un copropriétaire comme secrétaire.

Bien entendu l'AG peut décider de sa méthode de scrutin et de l'organisation du vote. Le plus souvent elle se laisse manipuler par le syndic. A vous de désigner un président qui saura jouer son rôle.

Et l'article 42 est là pour les éventuels contestataires.

Bonjour Forseti,

Je ne crois pas que vous puissiez ainsi comparer une élection politique, qui vous proposerait de choisir 1 bulletin dans dix piles différentes à ce qui se passe en copropriété.

J'irais même jusqu'à dire que la loi ne restreint nullement une action du Président de Séance qui viserait à "préparer" un vote, lors des délibérations. Et sauf "réserves" émises, ce débat n'aurait même pas à figurer au PV.
Donc, imaginez. Le PdS fait sortir les Syndics. Il interroge le CS sur leurs études de chaque dossier. L'AG pose des questions et il se dégage un consensus. Le PdS conclut la délibération en disant "apparemment, Martin est le meilleur candidat, pour éviter d'avoir à voter 'n' fois, il serait donc préférable que la majorité se dessine en sa faveur, SVP, ne votez pas pour un autre candidat". Avec toutes les réserves sur la liberté individuelle.

J'ai déjà vu cette technique utilisée pour des choix d'entreprise pour des travaux article 25, et ça fonctionne assez bien.


Et moi, donc ! C'est la principale raison pour laquelle il ne faut pas élire une brèle comme Président de Séance.


Cette question remet en cause le statut des scrutateurs. Et elle est tout à fait pertinente.

Quand vous avez beaucoup de copropriétaires, des votes par correspondance, des pouvoirs, une liste de présence pas toujours complète, comment un scrutateur peut-il faire son boulot ?
Donc, en réalité, c'est le Syndic voire le logiciel du Syndic qui fait les comptes. Et, à mon constat, c'est souvent faux. Heureusement, dans la plupart des cas, ce sont de petites erreurs dont la correction ne changerait pas le résultat du vote. Par contre, bien vérifier les décisions qui sont "passées" de justesse est très recommandé.
Une personne partie qui a été comptée POUR, un vote POUR en VpC pour un candidat présenté en séance, une date de prise en compte des VpC erronée, une résolution modifiée sans que les VpC soient passés en défaillants, j'en ai déjà vu des vertes et des pas mûres.
Heureusement, il y a peu de résolutions vraiment conflictuelles dans une AG complète. Sinon, il faudra que les scrutateurs soient équipés avec ordinateur et logiciel spécialisé (Utiliser un tableur reste possible), ce qui implique un travail de préparation certain. Saisie de la feuille de présence, avec les pouvoirs, préconnaître tous les tantièmes des diverses clés de charges, disposer des VpC, suivre les E/S de copropriétaires. Pas si simple.

la plupart des résolutions appellent à un vote binaire : ce constat est parfaitement exact. Il y a peut-être de la paresse de la part du législateur mais il faut se rappeler que la copropriété appartient au domaine du droit privé dans lequel tout qui n’est pas régi par la loi est laissé au libre choix des parties et que ce qui régit les contrats est d’abord la volonté des parties comme l’exprime l’article 1103 du code civil : Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ce principe fondamental est largement ignoré dans le cadre des copropriété ce qui amène souvent à des absurdités. Il y a à cela deux explications. La première est que le droit de la copropriété est tellement encadré que l’on a tendance à raisonner comme en matière de droit public, la seconde est que ce qui guide le raisonnement, si tant est que l’on raisonne, est bien plus la Tradition que le droit.

A la lecture des textes, force est de constater que les textes sont totalement muets sur les procédures de vote. Que fait-on lorsque les textes ne disent rien ? On fait comme en veut tout simplement. Mais « comme on veut » ne signifie pas « n’importe quoi ». Il y a d’abord le bon sens et ensuite les principes supérieurs de l’équité et de la bonne foi qui régissent les relations contractuelles.

A la question : « Qui de Dupont, Leblanc, ou Martin voulez-vous ? » on ne peut répondre directement par « Oui » ou « Non » (ou par « Pour » ou « contre » ce qui est exactement la même chose). C’est le bon sens.

Puisque le loi ne dit rien, on fait donc comme on veut, mais de bonne foi et sans laisser quiconque prendre l’emprise sur un autre. C’est pour cette raison qu’en droit public a été édicté le code électoral qui s’est étoffé au cours du temps jusqu’à entrer dans d’infimes détails pour prévenir toute tentative de fraude ou de pression sur les électeurs. Les précaution prises dans le code électoral, tout au moins dans son esprit, valent dans d’autres domaines. C’est pourquoi le code du travail s’y réfère en ce qui concerne les élections des représentants du personnel dans une entreprise.


Je ne m’affranchis pas du cadre légal, je m’affranchis de la Tradition laquelle est absurde. Mais je respecte strictement le cadre légal.


Pas seulement en France mais partout dans le monde. Quand on élit un député, un président un sherif ou qui que ce soit, on met dans l’urne un bulletin portant le nom d’un des candidats et un seul. On ne vote pas un jour pour un candidat, puis le jour suivant pour un autre et ainsi de suite. S’il faut procéder ainsi dans une copropriété, c’est que la copropriété rend fou.


Très juste observation. C’est ce qui doit amener à définir des règles au sein de la copropriété qui préviennent les risques de manipulation : équité et bonne foi sont des principes directeurs qui doivent être observés constamment.

Puisque les textes ne disent rien, dans l’idéal le vide de la loi devrait être comblé par le règlement de copropriété ou, à défaut, par une résolution prise en assemblée générale, afin de définir un mini code électoral propre à la copropriété.

Ce que disent les textes : le syndic est désigné à la majorité de l’article 25 ou, le cas échéant à celle de l’article 24 après un second vote. Cela signifie que les copropriétaire doivent avoir approuvé la résolution « L’assemblée désigne comme syndic Untel » à la majorité requise. Rien de plus. Le textes ne disent pas comment a été sélectionné Untel parmi les différents candidats.

Il y a tout de même l’article 19 du décret :
Pour l'application des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

Cet article dit qu’il est strictement interdit de voter sur une candidature à la majorité de l’article 24 avant d’avoir voté sur toutes les candidatures à l’article 25. Mais ce texte ne dit pas comment, en détail, on passe de plusieurs candidatures à une seule.

C’est dénaturer le texte sous le poids de la Tradition que d’y lire une obligation de voter distinctement sur chaque candidature comme s’il s’agissait de questions différentes sans lien entre elles, ce qui serait une absurdité.

Le plus souvent, mais pas toujours parce le vote par bulletins de papier est parfaitement autorisé, on vote à main levée ce qui est nécessairement un vote binaire. S’il y a trois candidats, Dupont, Leblanc et Martin, le président de séance va d’abord demander aux copropriétaires votant pour Dupont de lever la main. Si Dupont recueille la majorité de l’article 25, on peut s’arrêter là. Il n’est cependant pas interdit de vérifier quel nombre de voix recueillent respectivement les deux autres. Si les deux autres recueillent aussi la majorité de l’article 25, il y a un problème : c’est que certains copropriétaires ont voté pour des candidats distincts exprimant ainsi leur volonté de faire partager le mandat de syndic à plusieurs personnes, ce qui est absurde. Ces votes à main levée n’ont de sens que si celui qui a voté pour Dupont s’interdit de voter ensuite pour Leblanc ou Martin. Les trois votes successifs ne constituent en fait qu’un seul tour de scrutin, équivalent à un vote par bulletins où chaque bulletin ne peut désigner qu’un seul candidat. Il faut que cela soit parfaitement entendu par tous au préalable.

Supposons que les votes sur chacun des trois candidats fassent apparaître une dispersion des voix telle qu’aucun ne recueille la majorité requise par la loi. Cela ne signifie aucunement que les copropriétaires ont rejeté les trois candidats. On peut parfaitement exprimer sa préférence pour Dupont sans rejeter absolument Leblanc. Puisqu’il y a trois candidats, chaque copropriétaire a le droit d’exprimer sa préférence. Ensuite, c’est la préférence de la majorité qui doit s’imposer. Supposons que ce soit Martin même si Martin n’a recueilli qu’un nombre de voix inférieur à celui de la majorité de la majorité 24. Le président de séance annonce alors aux copropriétaires que la préférence majoritaire se porte sur Martin et il propose en conséquence aux copropriétaires de voter pour ou contre Martin. Ils voteront alors tous pour Martin sauf ceux qui refusent absolument d’avoir Martin pour syndic.

Tout cela est parfaitement sensé, équitable et conforme aux textes.

Juste un mot sur le vote par correspondance : ce n’est pas parce qu’un arrêté a défini le modèle auquel doit se conformer les bulletins de vote par correspondance qu’il faille rejeter une procédure de bon sens pour une procédure absurde. Le vote par correspondance ne permet pas de débattre par correspondance. Il ne permet pas non plus de voter sur une résolution dont les termes ne sont pas encore exactement connus avant la tenue de l’assemblée : lorsqu’un projet de résolution a été amendé au cours de l’assemblée, les copropriétaires ayant voté par correspondance sont considérés comme n’ayant pas pris part au vote.
On peut voter par correspondance pour le choix du syndic mais ce n’est qu’un pis aller. Les copropriétaires peuvent utiliser le formulaire réglementaire mais encore faut-il que cette utilisation ait du sens : on ne peut valablement voter que pour un candidat.

Il n’y a aucune différence. Il s’agit de pourvoir à une fonction.


Le rôle du président de séance est de présider, ce qui lui impose de respecter le principe de l’équité et de la bonne fois et lui interdit toute manipulation. En tant que copropriétaire, il donne son avis comme tous les autres. En tant que président de séance il ne doit influencer sur le résultat d’un vote en aucune façon.

Pour ces raisons l'adoption de procédures de vote une fois pour toutes est nécessaire sauf à accepter absurdités et manipulations.

Allons, faire l'avocat du diable n'a pas de sens ici !
Le mode de scrutin n'est pas le même, on n'élit pas une personne mais une 'société' et ce n'est pas une fonction mais une prestation de gestionnaire qui n'est accompagnée que de peu de pouvoirs. C'est très différent.


Evitons ces qualificatifs dont l'objet pourrait bien être contraire aux CGU du forum.
La Présentation d'éléments factuels par le Président de séance n'est pas une manipulation. Les copropriétaires sont des grandes personnes, majeures et vaccinées tout à fait capables de faire la part des choses dans ce qui leur est présenté, à condition qu'on leur explique.
Et il y aurait bien plus de manipulations à proposer un mode de vote hors le fatidique POUR/CONTRE/ABSTENTION, ce que vous avez fait.

Cette affirmation défie le bon sens. La copropriété rend fou.