Absence de convocation lors d'une assemblee generale

Bonjour
Je suis copropriétaire et par hasard en me rendant sur le compte de la société qui gère la copropriété je me suis rendu compte qu’une assemblée Générale allait voir lieu le 31 juillet alors que je n’avais reçu aucun des 3 modes de convocations stipules par la loi…
Le PV sur lequel figurait l’ordre du jour de cette AG ,comportait en marge l’annotation « Lettre recommandé AR ou notification électronique « . Je précise n’avoir reçu aucun recommandé ni avoir été destinataire d’un avis électronique.
En effet dans ce cas j’aurai dû être destinataire d’un lien permettant de télécharger le contenu du message et dans le cas d’une absence de réponse de ma part, le prestataire est dans l’obligation de me faire parvenir un message de rappel.
Vu ce vice de distribution j’ai envoyé un recommandé au Syndic , j’ai reçu simplement l’avis de réception sans aucune réponse sur ce vice de distribution….
Par l’entremise d’un autre copropriétaire j’ai appris que certains membres du conseil syndical avait mis fin au contrat de syndic… j’ignore si au préalable les autres copropriétaires ont été informés de cet éventuellement changement et quels sont les griefs qui pourraient avoir été formulés à son encontre et quelle société est en concurrence pour un nouveau Mandat.
Je ne me vois pas engagé des démarches juridiques qui vont impacté mon budget. Néanmoins que me suggérez vous de faire afin de faire valoir mes droits ?
Cordialement

Bonjour,
Vous n'avez pas reçu la convocation. C'est au syndic de prouver qu'il vous l'a adressée : demandez-lui ! Un recommandé a pu vous être adressé, vous étiez absent, l'avis de passage a disparu, ou vous n'avez pas été le chercher sous 15 jours, etc. Tout est possible.

Si l'AG n'a pas eu lieu, vous pouvez vous y rendre. Demandez une copie de la convocation pour en savoir plus.

Vous ne voulez pas engager de dépenses superflues ? Alors ne cherchez pas "la petite bête", vous allez à l'AG épicétou.

PS : Vous parlez du PV ? Vous l'avez déjà alors que l'AG a lieu le 31 Juillet ? Bizarre.

Bjr,

Impossible
Le conseil syndical n'a aucun pouvoir et surtout pas celui réservé exclusivement à l'AG.
Assistez donc à cette Ag, vous verrez bien si une convocation a pu vous échapper.
Vous pourrez alors si ce n'est pas le cas, demander l'annulation de l'ensemble des résolutions.

Bonjour,

Vérifiez que vous avez bien notifié votre adresse au syndic. Si vous avez acheté récemment et que vous n’avez pas fait connaître au syndic que vous résidez dorénavant dans l’appartement que vous venez d’acheter, il est possible que le syndic vous envoie vos courriers à l’adresse que lui a communiqué le notaire qui est votre adresse à la date de l’achat. Si c’est le cas, c’est idiot de la part du syndic mais, juridiquement, il n’est pas en faute.
La notification doit se faire par courrier recommandé avec avis de réception.

Le conseil syndical n’a pas le pouvoir de révoquer le syndic. Plus probablement, le conseil syndical a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la désignation d’un autre syndic.

Essayez de vous procurer une convocation à l’assemblée générale et assistez-y dans la mesure du possible.

Finalement, ne pas l'avoir reçue ne prouve pas que le syndic ne vous l'a pas envoyée. De nombreux grains de sable peuvent empêcher la remise au destinataire...

Donc soit vous avez des économies pour lancer une procédure d'annulation de l'AG selon l'article 42, avec aucune certitude de réussir...
Soit vous prenez connaissance de l'ordre du jour auprès d'un voisin, d'un membre du CS ou du syndic, et vous vous rendez à l'AG prévue le 31 Juillet pour y exercer votre droit de vote.

Bonjour Lacota,



La première chose à vous suggérer est de bien vous informer sur les bases de fonctionnement d'une copropriété.
Un Syndic, un syndicat, un Conseil Syndical.
Les droits et les devoirs des uns et des autres.
Le mécanisme de l'Assemblée Générale.
Les contacts avec le Syndic. Si vous avez déjà reçu au moins un appel de charges, c'est que le Syndic a votre adresse correcte. Y a-t-il un problème au niveau de la distribution du courrier ?

Ensuite, vous pouvez avoir trouvé une copie de la Convocation (pas le PV) sur l'extranet du Syndic (pas le compte de la société qui gère). Vous avez donc la date, l'heure et le lieu de cette AG. Vous devriez donc pouvoir y aller et si vous êtes normalement enregistré comme copropriétaire, votre nom figurera sur la feuille de présence (dispositif obligatoire pour une AG). Vous signez et vous pourrez voter.

Comme indiqué, il semble que le Conseil Syndical ne soit pas satisfait du Syndic et qu'ils aient fait ajouter des résolutions de mise en concurrence avec pour but d'en changer. Si vous avez lu la convocation, cela doit y être noté. En principe, les résolutions vont vous êtes expliquées. En tous cas, vous pourrez poser des questions.
Dans un premier temps, évitez d'imaginer que vous allez passer au Tribunal pour des anomalies qui peuvent avoir des origines multiples.

OK ?

bonjour
Merci à vous tous de vos réponses,

En l’absence du gérant de la copropriété et de l’entrevue obtenue auprès de l’un de ses collaborateurs il apparait que le contrat de syndic devant se terminer fin juin n’avait pas fait l’objet d’une demande de renouvellement ….
Une Assemblée Générale avait alors été prévue pour le 31 juillet. Toutefois il y a eu un dysfonctionnement du routeur dans la ventilation des convocations et certains copropriétaires n’ont pas reçu cet appel-
Mettant à profit cette défaillance ,l’un des membres du conseil syndical aidé d’ un copropriétaire ont incité le conseil syndical de mettre fin au contrat et entrepris les démarches en vue de changer de syndic
Apparemment aucune réunion ou assemblée préalable n’a été organisée en vue de de faire part de ce projet aux copropriétaires . Ce changement n’a donc pas été discuté en AG ainsi que le projet concurentiel…
Apparement une AG doit avoir lieu fin aout…

Si le contrat du syndic a pris fin en Juin, il n'est plus habilité à convoquer une AG.
Il n'est pas non plus habilité à lancer des appels de fonds, ni à répondre à vos questions.
Contactez plutôt un membre du CS pour en savoir plus.

Ce dysfonctionnement de distribution ne permet pas d'annuler cette AG du 31 Juillet, le seul problème c'est qu'elle est contestable par tout copropriétaire, mais si personne ne conteste, elle sera valide. Il y a donc un risque qu'elle se tienne et prenne des décisions et qu'ensuite vous ayez de gros frais pour la contester... Mais c'est vous qui voyez.

Certains copropriétaires n’ayant pas été convoqués, la tenue de l’assemblée était entachée de nullité.
Si, de plus, elle avait été convoquée par un syndic dont le mandat avait été expiré, s’ajoutait une deuxième cause de nullité, le manque de qualité de la personne ayant convoqué.

Ce n’est pas le conseil syndical qui a mis fin au mandat de syndic. Le mandat était tout simplement arrivé à échéance. Le conseil syndical n’a fait que prendre acte de la situation.

Lorsqu’il n’y a pas de syndic, tout copropriétaire est habilité à convoquer l’assemblée générale.

Il y a carence de la part du syndic à laisser passer la date d’expiration de son mandat sans avoir convoqué l’assemblée générale. Le conseil syndical a tout à fait raison de proposer un changement de syndic. Mais il mérite lui-même des reproches. Il aurait dû agir bien avant.

L'un des membres du conseil syndical ayant travaillé au sein d'une société de gestion immobilière a une influence propondérante sur les autres et malheureusement les autres suivent.
N'habitant pas sur place, mes mails restent hélas souvent sans réponse...

Pourquoi malheureusement ?
A mon avis il a réagi comme il fallait.

Il semble que l'AG du 31 Juillet a été convoquée par le syndic avant sa fin de mandat. Elle est donc valide.... mais contestable par ceux qui n'ont pas reçu la convocation.

Bonjour Lacota,



D'abord, il n'y a pas de demande de renouvellement d'un mandat de Syndic.
Quand le mandat du Syndic en fonction se termine, on procède à une nouvelle élection. Le Syndic élu peut être le même que l'ancien.
Cette élection ne peut se faire que via une AG. Personne, et sûrement pas le CS, ne va aller signer un avenant de renouvellement du contrat de Syndic.

Et, comme l'a dit Yapasdequoi, si le mandat du Syndic n'est pas terminé quand il convoque l'AG, il n'est pas important que l'AG se tienne après la fin du contrat. En principe, la limite serait d'environ 3 semaines, correspondant aux 21 jours francs légaux, mais à quelques jours près ...

Par ailleurs, il n'est pas possible pour le Conseil Syndical, de décider AVANT que l'AG n'ait lieu qu'elle est illégale, incomplète, qu'il manque des convocations ou quoi que ce soit. Il n'est pas possible non plus pour le CS d'annuler l'AG qui a été convoquée par le Syndic et d'en programmer une autre après.
Rien de tout cela ne respecte les lois et les séquences d'opérations. Le modus Operandi d'interventions du CS dans la mécanique des AG est très précisément défini par la loi. Je n'ai pas l'impression qu'il ait été respecté dans votre cas.
Et, à nouveau comme il a été dit :
- l'AG doit se tenir,
- la bonne démarche du CS serait de vérifier qui n'a pas été convoqué, et de prévenir le maximum de copropriétaires. Après, du moment que leur nom figure sur la feuille de présence, ils pourront participer, convoqués ou pas.
- Si de bonnes décisions sont prises pendant cette AG, il n'y aura pas forcément lieu de contester. De toutes façons, si un Syndic est normalement élu, il pourra procéder, même si cela est contesté (article 42) après, et, au plus probable, la réponse du tribunal n'interviendra pas avant au moins 1 an 1/2 voire pire, c'est-à-dire après une autre AG.
Cela risque d'être une perte de temps (et d'argent) totale.

Je viens de recevoir la convocation de la société qui va prendre en charge la gestion de notre copropriété pour une AG fin aout
Le préambule fait état d'une carence de l'ex société qui avait mandat de gestion jusqu'au 30 juin et n'a pas convoqué notre AG dans le temps imparti....Le conseil syndical a donc mandaté un autre cabinet

C'est incompréhensible § Ou alors illégal.
Vous êtes vraiment en copropriété ? Ou bien en ASL ? (lotissement ?)

Lacota,

C'est complètement farfelu.
Mais disons qu'il est admis, en cas de carence totale du Syndic (ce qui n'est pas vraiment votre cas puisqu'il y a eu convocation d'une AG), que le CS se dépêche d'organiser une AG. Et s'il se fait aider pour cela, pourquoi pas.

Normalement, il y a des étapes et des délais bien précis, et la convocation doit être émise au nom du Président du CS, pas au nom d'un cabinet quelconque. Il est peu probable que ceci ait été respecté.

Mais, si vous voulez, l'alternative étant de demander au Tribunal Judiciaire de vous nommer un Syndic judiciaire qui coûte cher et ferait la même chose, votre copropriété n'a rien à y gagner.
Aucune administration ne contrôle tout cela, et si vous récupérez un nouveau Syndic normalement élu et qui s'occupe bien de vos affaires, le mieux est de ne rien dire et ne rien faire.
Vous risquez tout de même d'avoir des perturbations financières pendant un an ou deux, car reprendre une compta mal gérée et mal transmise est assez complexe . Il faudra surveiller le budget prévisionnel pour voir si le nouveau Syndic n'en profite pas trop.
Il faudra aussi que votre avis sur le membre du CS un peu dictateur soit pondéré. Les actes ne comptent pas vraiment, il faut voir les résultats, sur la base des intérêts de votre copropriété (et des vôtres).

Merci à vous tous pour vos conseils.
bien cordialement

… n’a pas convoqué notre AG dans le temps imparti : quelle est la date de première présentation de la lettre de convocation ?

Le conseil syndical a donc mandaté un autre cabinet : mandaté pour quoi ? Qui est le signataire de la lettre de convocation, un copropriétaire ou le représentant de la société ?

Bonjour
J’ai pu obtenir quelques renseignements du syndic qui vient d’être révoqué– une dame qui gérait cette propriété sans problèmes et efficacité depuis 15 ans . le contrat d’un an de la société gestionnaire prenait fin le 30 juin-
Toutefois il avait été convenu avec la conseil syndical de la tenue d’une AG le 31 juillet et les convocations envoyées .Toujours selon ses dires il y aurait eu un bug au niveau de l’envoi postal et elle n’aurait pas reçu les bordereaux de remise.
Une fois le bug décelé elle a proposé de lancer une nouvelle convocation , là il y aurait eu un clash avec l’un des copropriétaire et l’un des membres du syndic…..sans que je puisse en savoir davantage.
D’autre part selon cette les dires d’un des membres du conseil syndical, des démarches antérieures aurait été entreprises auprès différents gestionnaires pour un éventuel changement.. et la société « évincée » aurait été mise au courant..
Ce que je ne comprends pas suite à cette possible défaillance, c’est qu’une AG aurait du être convoquée par le conseil syndical, en vue d’ informer les copropriétaire sur les éventuels griefs reprochés et obtenir leur assentiment pour un changement de syndic !!!
Je crains que l’ex société ainsi que le syndic puisse attaquer la copropriété en justice pour rupture abusive du contrat avec demande de dommages et intérêts..
J’espère que cela sera tiré au clair lors de la prochaine AG présidé par le nouveau syndic ..

Citation :
la prochaine AG présidé par le nouveau syndic ..

????
Euh ???? NON et NON !
Le syndic ne fait rien tant qu'il n'est pas élu !

L'AG élit un président parmi les copropriétaires présents.
Ensuite ce président préside l'AG et organise le vote pour nommer le nouveau syndic.
Cette AG ne peut avoir que l'objectif de désigner un nouveau syndic et aucun autre sujet à l'ordre du jour n'est autorisé.

Ensuite le nouveau syndic élu pourra reprendre la gestion, les archives, les comptes, etc et convoquer une nouvelle AG pour clore le dernier exercice et votre le budget prévisionnel, etc.

Et non vous ne risquez pas de recours de l'ancien syndic pour rupture abusive, puisque son contrat est terminé au 30 juin. C'est par sa négligence qu'il a raté la convocation et l'occasion de présenter à nouveau sa candidature.