Copropriété vote travaux d'amélioration (ascenseur)

Bonjour à tous !

J’aurais une question à vous soumettre, car je ne maîtrise pas bien le sujet.

La régie qui gère ma copropriété a fait voter le 4 décembre 2024 l’installation d’un ascenseur dans notre allée. Nous sommes 10 copropriétaires, et lors du premier vote il y a eu 4 pour, 1 contre, et 5 absents. La résolution n’a pas été validée. Mais dans la foulée il y a eu un 2ème vote, cette fois à la majorité simple, et la résolution est passée avec les mêmes votes, soit 40% des voix.

Les travaux coûtent environ 12.000 € par logement et l’appel de fond travaux a été fait au 1er janvier pour une première somme de 2.000 € et continuera au rythme de 2.000 € / mois pendant 6 mois.

Il me semble que l’installation d’un ascenseur est une amélioration de l’immeuble et ne peut pas être soumis à un 2ème vote à la majorité simple, mais j'aimerais confirmation, car je me pose la question : est-ce normal que 40% des copropriétaires puissent imposer des travaux d’amélioration si coûteux à l’ensemble des copropriétaires ? Ce 2ème vote à la majorité simple est-il vraiment conforme ?

Nous sommes plusieurs copropriétaires à souhaiter entreprendre un recours mais nous ne savons pas réellement comment faire ... Nous pensions commencer par une lettre commune à la régie, car ils sont injoignables par téléphone, et par mail ils m'ont répondu que le vote a bien été fait à la majorité absolue (ce qui est vrai pour le premier vote, qui n'a pas trouvé de conclusion ... mais ils ne disent rien à propos de ce second vote à la majorité simple)

Merci d’avance pour vos informations et/ou conseils.

Cordialement,

Keryas

Bonjour,
Pour contester il reste TRES peu de temps.
L'article 42 de la loi 65-557
Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.


Il vous faut saisir le tribunal si vous relevez de ces critères, l'avocat est obligatoire.

Le vote pour ces travaux relève de l'article 25n) et la décision peut être légalement prise à l'article 24 selon l'article 25-1 :

Article 25-1
Modifié par LOI n°2024-322 du 9 avril 2024 - art. 40
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Vous n'avez pas précisé si le premier vote avait 1/3 de favorables selon tantièmes (pas au nombre de votants)

Bonjour Yapasdequoi, et merci pour votre réponse !

J'ai reçu le PV numérique de l'AG par AR24 le 27 décembre 2024, donc j'ai jusqu'au 27 février 2025, c'est bien ça ?

Je dois saisir le tribunal contre la régie ou contre le syndic ?

Pour le 1er vote, oui il y avait 1/3 des tantièmes (477 / 1.171)

Par contre, pour les informations que j'avais trouvé concernant l'installation d'un ascenseur, il y avait ça qui disait que dans ce cas, il n'y a pas de 2è vote, mais je ne sais pas si c'est avéré ou non :

"Les travaux d’amélioration relevant de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sont exclus de la possibilité de recourir au second vote à la majorité simple, prévue par l’article 25-1. En effet, cette procédure simplifiée s’applique uniquement aux décisions soumises initialement à l’article 25, mais pas aux décisions d’amélioration (article 30), qui sont soumises à des règles spécifiques.

Pour des travaux comme l’installation d’un ascenseur, voici les règles applicables :

1- Double majorité de l’article 26 si les travaux sont considérés comme une transformation ou addition affectant l’immeuble dans son ensemble.

2- Majorité absolue de l’article 25 si l’ascenseur est qualifié comme une simple amélioration des parties communes.

3- Pas de second vote à la majorité simple pour les décisions d’amélioration, car elles sont exclues de cette disposition."

Je ne vois pas quelle source vous utilisez.
L'article 30 n'empêche nullement le recours à l'article 25-1.

Vous devez prendre un rendez-vous avec un avocat au plus vite pour étudier ces arguments et les possibilités de contestation.
N'attendez pas le dernier moment.

C'est un texte qui fait référence aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 consulté sur LégiFrance. Voici les articles pertinents correspondant à chaque point mentionné dans mon texte précédent :

Article 30 : Cet article concerne les travaux d'amélioration et précise qu'ils doivent être votés à la majorité absolue de l'article 25. Il n'est pas fait mention de la possibilité d'un second vote à la majorité simple pour ces travaux, ce qui implique que cette procédure ne s'applique pas aux décisions relevant de l'article 30.

Article 26 : Cet article stipule que les décisions concernant les actes de disposition et les travaux comportant transformation, addition ou amélioration de l'immeuble doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, appelée "double majorité".

Article 25 : Cet article énumère les décisions devant être prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires, appelée "majorité absolue". L'installation d'un ascenseur, en tant que travail d'amélioration des parties communes, peut être soumise à cette majorité.

Article 25-1 : Cet article prévoit que si une décision relevant de l'article 25 n'a pas recueilli la majorité absolue mais a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés peut être organisé. Cependant, cette disposition ne s'applique pas aux travaux d'amélioration relevant de l'article 30.

C'est sur cette base que j'estime qu'il y a eu un vice de forme dans le vote.

Je pense que je vais effectivement voir avec un avocat, mais je pensais pouvoir faire changer d'avis la régie avec ces textes avant de devoir engager des frais ...

Ce texte a été rédigé par un journaliste ? un juriste ?
Citer des articles de loi ne suffit pas.

Si vous estimez avoir raison, seul un avocat peut vous le confirmer et vous permettre d'engager une procédure de contestation.
Ensuite le juge décidera.
C'est éventuellement long.

Les travaux ne devront pas commencer avant le délai de 2 mois.

Avez-vous voté CONTRE ces travaux d'ascenseur ?
Sinon vous ne pouvez plus contester !

NB: C'est le syndicat qu'il faut assigner (ni la régie, ni le syndic... d'ailleurs je ne comprend pas pourquoi vous avez les 2 entités. Un syndic suffit.)

L'article 33 vous donne possibilité d'étaler sur 10 ans les paiements :
Article 33
Modifié par LOI n°2012-387 du 22 mars 2012 - art. 103 (V)
La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.

Je ne sais pas pourquoi nous avons un syndic et une régie, mais probablement car il s'agit de la plus grande copropriété du Rhône (800 logements) ou alors je n'utilise peut-être pas les bons termes. Pour moi, le syndic c'est le groupe de copropriétaires élus en AG. Et la régie c'est la société qui gère les finances de la copropriété.

Un nouveau syndic a été élu il y a 1 an et il a organisé récemment le changement de régie (passage de Nexity à l'Agence Centrale) pour la gestion de la copropriété.

Pour le vote, j'étais absent et je n'ai pas été représenté : c'était la grosse période avant les fêtes pour mon entreprise et je n'ai pas du tout eu le temps de m'occuper de ça. En théorie, ce vote ne pouvait aboutir d'un point de vue légal.

L’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que tous les copropriétaires, même absents ou non représentés, ont le droit de contester une résolution adoptée par l’assemblée générale.

Merci pour cet article 33, j'ai déjà fait la demande. Dans mon cas, n'ayant pas voté "contre", j'ai vu que la jurisprudence m'oblige à contester en justice cette décision pour avoir droit à cet échelonnement des dépenses.

Vous mélangez syndic, régie et syndicAT.

De toute façon vous avez besoin d'un avocat.
J'espère pour vous que votre absence a bien été enregistrée pour cette AG.

L’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que tous les copropriétaires, même absents ou non représentés, ont le droit de contester une résolution adoptée par l’assemblée générale.
C'est FAUX. Relisez BIEN cet article.
"opposants ou défaillants" ne veut pas dire "tous les copropriétaires"

Voici le texte exact (déjà cité)
Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes.

Ah ok, comme je le disais, c'est probablement moi qui mélange, car je ne vois pas la différence entre Syndic et Syndicat

D'après ce que je vois, le Syndicat c'est l'ensemble des copropriétaire. Mais nous avons des représentants du Syndicat qui sont élus, donc techniquement un Syndic bénévole. Et nous avons une régie (Syndic professionnel) pour gérer les décisions des AG de la copropriété. Comme je le disais, c'est une énorme copropriété, qui brasse des millions d'euros par an.

Bref, du coup je ne sais pas qui "attaquer" en justice. Je verrai avec un avocat.

Pour l'article 42 je suis inclus dans le terme "défaillants" donc ça me convient : "qui n'ont pas participé au vote, ni directement ni par procuration, lors de l'AG."

Effectivement, je vais me rapprocher d'un avocat, mais d'après ce que j'ai vu, je n'ai pas d'avocat spécialisé dans le droit immobilier dans ma ville. Je vais devoir aller chercher plus loin.

Oui vous faites la confusion et tant qu'à tout mélanger aussi avec le Conseil Syndical...
Il faut assigner le SYNDICAT (bis)

Et l'avocat ne tombera pas du ciel. C'est pourquoi il ne faut pas tarder.

Ah ok, le conseil syndical c'est encore autre chose alors ?

Comme vous le dites, je dois donc assigner le Syndicat, c'est à dire l'ensemble des copropriétaires ? Même si la résolution ne concerne que mon allée ?

J'aurais aimé d'abord les contacter pour tenter une résolution à l'amiable, mais je n'ai absolument rien comme coordonnés. Et peut-être que je suis naïf ?

Non, pour la résolution amiable c'est trop tard. L'AG a voté.

OK, alors pas le choix, ce sera directement l'avocat ...

Merci beaucoup pour votre temps et vos réponses en tout cas, c'était très appréciable !

Je vous souhaite de passer une agréable soirée !

Keryas

Bon courage.
Regroupez vous pour payer l'avocat, ce sera moins douloureux si vous perdez.

Oui, je vais essayer de regrouper les autres copropriétaires. Mais j'ai l'impression qu'ils ne veulent pas trop se mouiller, et ils pensent s'en sortir en disant "tant pis, je paierai à mon rythme" ... sans se douter de ce qu'il risque de leur arriver.

Même un voisin qui a voté "pour" a été surpris par les montants demandés, et m'a dit ne pas pouvoir payer ...

Bref, je me prépare à partir seul au combat

Bonjour,

L’installation d’un ascenseur est une amélioration qui se vote à la majorité de l’article 25 ou 25-1 le cas échéant.
L’information suivante :
"Les travaux d’amélioration relevant de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sont exclus de la possibilité de recourir au second vote à la majorité simple, prévue par l’article 25-1. En effet, cette procédure simplifiée s’applique uniquement aux décisions soumises initialement à l’article 25, mais pas aux décisions d’amélioration (article 30), qui sont soumises à des règles spécifiques."
fut exacte pendant quelque années, l’article 25-1 contenant la phrase : "Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25" mais elle est devenue caduque à l‘entrée en vigueur de l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 qui a supprimé cette phrase.
Désormais, l’article 25-1 s’applique aussi aux travaux d’amélioration.

Je ne vois pas de motif d’annulation. Votre syndic, c’est à dire l’organisme que vous nommez régie, a raison. Il est possible que des travaux d’amélioration très coûteux soient décidés par des copropriétaires ne détenant que 40 % des voix de l’ensemble. A défaut d’assister à l’assemblée ou de vous faire représenter, vous auriez pu voter par correspondance.

Comme déjà dit, vous pouvez étaler le paiement sur dix ans comme prévu à l’article 33 mais il vous faudra verser des intérêts au taux légal et, comme le syndic inscrira l’hypothèque légale du syndicat sur votre lot de copropriété, s'ajouteront des frais supplémentaires qui seront à votre charge.

Bonjour,

En effet, il n'y a aucune raison d'exclure l'article 25-1.

En revanche, s'agissant d'une création d'ascenseur, avez vous bien voté également une grille de charges spécifique ?

Art 30 :
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

J'espère que ce coût n'est pas en charges générales ... vous avez peut-être un angle sur ce ce point.

Les textes en vigueur à ce jour ont été cités et permettent le vote à la majorité 25-1.
Mais vous êtes tellement persuadé d'avoir raison, qu'une consultation d'avocat vous permettra d'y voir plus clair.

Une petite question :
Vous dites un ascenseur dans notre allée
Un ascenseur c'est dans un immeuble, pas dans une allée ???Est-ce un équipement pour PMR ?

Yapasdequoi vous vous méprenez : je suis quelqu'un de factuel, qui a fait ses recherches avant de poster sur ce forum, et jusqu'à présent j'ai suivi le dernier texte de loi porté à ma connaissance, qu'il aille dans mon sens ou non.

Mon but n'est pas d'avoir raison, mais de trouver une solution dans la jungle de ces nombreux textes de loi, ordonnances et autres règlements parfois obscures. Si on me donne un argument sourcé et que c'est avéré, je le fais mien tout simplement. Si ce n'est pas le cas, je conserve mon idée. Argumenter et contre-argumenter, ce n'est pas "être persuadé d'avoir raison".

D'ailleurs, merci beaucoup Nihilscio pour vos éclaircissements qui me permettent d'abandonner ma première idée : le second vote à la majorité simple est donc légal, et vous m'avez fourni la source : "l‘entrée en vigueur de l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019". J'ai pu consulter le texte et voir que ce n'était donc pas un angle exploitable pour moi. Je passe donc à un autre angle.

A ce propos, merci Urbicande75 pour le sujet que vous soulevez : je pense en effet qu'il y a un souci de ce côté. Tout d'abord, la répartition du coût de l'installation de l'ascenseur n'a pas été voté mais est passé directement en fonction du tantième de chacun. Donc un copropriétaire du RdC qui a 112 tantièmes paie plus qu'un copropriétaire du 4ème qui a 100 tantièmes. Cela m'a permis de découvrir l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe les règles de répartition des charges entre les copropriétaires dans un immeuble en copropriété, et qui distingue deux catégories de charges :

- Les charges générales qui concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes (réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété)

- Les charges spéciales qui concernent les équipements et services collectifs (dont l'ascenseur) et dont la répartition se fait en fonction de l’utilité que ces équipements présentent pour chaque lot.

Dans notre cas, je pense que c'est effectivement passé automatiquement en charges générales, comme vous le soupçonnez, car aucune grille de charge n'a été votée, dans le CR d'AG il est seulement mentionné : "L'assemblée prend note qu'après l'installation de l'ascenseur, le règlement de copropriété devra être modifié afin de créer une clé de répartition spécifique pour cet équipement" ... mais je pense qu'il s'agit là des charges générales relatives à l'entretien de l'ascenseur.

D'ailleurs j'ai l'impression également que l'appel de fond a été fait trop tôt : nous avons reçu l'appel de fond 9 jours avant le CR d'AG, donc nous n'avions même pas connaissance de la décision. Et le 1er prélèvement s'est fait dès janvier 2025, soit moins d'un mois après la décision, alors que si je ne dis pas de bêtises, les copropriétaires disposent de 2 mois pour contester la résolution, et celle-ci ne devient définitive qu'à ce moment-là. J'ai cru comprendre que lancer un appel de fonds avant la notification du PV d’AG est contraire au principe de sécurité juridique. Les copropriétaires doivent être officiellement informés des décisions avant de devoir s’en acquitter.

Pour finir Yapasdequoi, effectivement, comme je le disais précédemment, nous avons une immense copropriété (860 logements) donc de nombreux bâtiments. Pour ma part j'habite dans le "Bâtiment L" et dans ce bâtiment il y a 3 allées "L1", "L2" et "L3". Chaque allée a voté pour ou contre l'installation d'un ascenseur. Et l'équipement n'est pas prévu pour une PMR. C'est une installation de confort demandée par une voisine du 4è qui ne vit même pas dans l'allée car elle le loue en AirBnB. D'ailleurs nous avons un doute car elle a utilisé le pouvoir d'un couple de personnes âgées qui habitent au RdC pour voter "pour" alors qu'ils n'ont aucun intérêt à avoir un ascenseur mais qu'il leur est demandé 13.000 € ... ils sont actuellement en Algérie, donc impossible à contacter malgré plusieurs tentatives.

Encore une fois, merci à tous pour votre participation à ce post, vos idées et votre contribution : j'ai pris la tête de la contestation de la majorité des tantièmes des copropriétaires de l'allée pour demander une mesure conservatoire et la tenue d'une AGE. Grâce à vos remarques, j'ai pu grandement avancer dans ma réflexion ! Merci !

Je ne comprend pas votre réaction à l'égard de mes réponses puisque dès la première je vous ai cité les articles à jour permettant de comprendre la situation et d'éventuellement réagir.
Vous avez ensuite persisté sans en tenir compte.

Bon courage pour la suite.