Une question à l'odj vaut-elle résolution en VPC?

Je pense que c'est une rédaction imparfaite qui peut-être contestée devant un Tribunal.

Si le VpC est CONTRE, Yapasdequoi a raison, cela ne change rien, vous avez droit de contester la résolution.

Si le VpC est abstention, que devient-il ?
Eh bien, comment peut-on tenir compte d'un choix de vote alors que la question a été modifiée ?
La seule considération possible est de dire qu'on ne vous a rien demandé dans le formulaire et que ce que vous avez exprimé porte sur un autre sujet. Cela n'a donc aucune valeur.

De toutes façons, cela n'a pas directement rapport avec VOTRE cas puisque vous étiez absent. Donc défaillant avec le droit de contester TOUTES les résolutions.
Mais aviez vous un motif (genre convocation reçue en retard) ou bien vos contestation ne portent que sur des anomalies dans les résolutions ?
(vous n'êtes pas obligé de répondre )

Vous dites que vous étiez absent, donc lors d'une AG en présentiel, mais que vous avez voté par correspondance. Ce n'est donc pas une AG entièrement en VpC ?

Vous avez gardé une copie de votre formulaire de vote. Vous présentez cette copie au juge via votre avocat, en précisant que puisque vous n'avez voté NI POUR NI CONTRE NI ABSTENTION, pour la résolution en question, votre vote ne peut qu'être considéré comme défaillant. Il n'y a PAS de cinquième option !
Le PV mentionne-t-il les votes défaillants ? Etes-vous enregistré comme abstention ? ce qui est faux vu la copie de votre formulaire?
Dans ce cas, il aurait fallu contester le PV comme non-conforme à votre vote.
En fait, il y a, pour moi, une contradiction dans la loi. Vos droits à contester se basent normalement sur ce qui a été écrit dans le PV (et validé par le président de séance), or si ce PV est faux, cela veut dire que vous ne pouvez plus contester ? Donc le Syndic triche à l'AG, il triche dans le PV et vous prive de votre action et vous ne pouvez rien faire ? Et le Président de l'AG sensé vérifier, il a fait quoi ?

Bien sûr, il y a des situations intermédiaires.
Vous pouvez quand même vous demander ce que vous avez raté si toutes vos demandes n'ont pas été satisfaites. L'objectif, dans la préparation d'une assignation, c'est quand même d'éviter tout ce qui est douteux, tout ce pour quoi votre démonstration n'est pas "contre toute défense".

Et puis, par exemple, quelques "erreurs" du Syndic vous donnent le droit de demander d'annuler des résolutions. Ce dernier droit n'a pas à être justifié si au moins une erreur est démontrée (retard de la convocation par exemple).

Si votre "erreur" de base n'est pas acceptée par le juge, toutes les résolutions dont vous avez demandé l'annulation deviennent valides. Vous n'avez rien détaillé puisque la loi ne le demandait pas. Vous avez tout perdu. Votre temps, les dépens, les frais d'avocat et vous devrez payer l'article 700 le cas échéant (celui du Syndicat) et vous ne serez pas dispensé de participer au reliquat.

Même s'il y a toujours un risque, il faut le réduire à son minimum.

Tout ce qu'on peut espérer pour vous c'est que vous avez bien gardé une copie de votre bulletin de vote original (sans aucune case cochée), et qu'aucune "bonne âme" n'ait ajouté une croix sur "abstention" dans le bulletin archivé par le syndic ...

J'ai loupé les réponses postées ici, apparemment, veuillez m'en excuser - mon mail commence à spammer grave

En vrac:

@AGeorges:


Pas de vote défaillant. Le PV mentionne des votes POUR, CONTRE, et "S'ABSTIENT: NEANT". Et la décision a été prise en compabilisant seulement les votes pour. Donc je ne suis pas abstentioniste au sens du PV. J'avais identifié ça moi aussi.



Vous êtes à des lustres d'imaginer ce qui se passe dans cette copro. Le président de séance ne fait RIEN. Il ne préside RIEN. C'est le syndic qui préside - pas sur le papier, bien sûr, ça vaudrait la nullité de l'AG, mais dans les faits c'est bien lui qui mène les débats, on peut donc dire que c'est un président de fait et non de droit, sans que cela ne change rien sur le papier.
Le syndic n'applique JAMAIS le 17-1 A : peu importe qu'on ait amendé une résolution ou pas, peu importe qu'elle dise l'exact contraire de ce que suggère la question à l'odj ou sur le formulaire, on prend les votes des VPC, on les ajoute aux autres, et hop! le tour est joué, les VPC sont toujours d'accord avec le reste de l'assemblée sur place. Assemblée d'ailleurs formée de conseillers syndicaux à hauteur de 40%, dont le seul objectif est de ne surtout pas payer plus. Pour les 60% qui restent, soit ils n'y comprennent rien, soit ils s'en désintéressent, soit les deux.

Le président de séance avalise tout ça dans un PV qu'il ne relit probablement même pas - il est bourré de fautes en tous genres.

@yapasdequoi:

Aucun risque, j'ai tout prévu. D'ailleurs il a déjà été produit tel quel par la partie adverse.

Bon, il y a de la marge de progression...
Vous ne redresserez pas la situation uniquement avec une décision du tribunal : seul en copropriété on n'obtient rien, sauf une image de "casse-pied procédurier". Il vous faut trouver des alliés ou laisser tomber.

Vous éviterez le VPC pour l'avenir et vous chercherez un syndic sérieux pour remplacer celui-là que vous ferez remplacer grâce aux votes de vous et vos alliés.

Vous vous présenterez comme président de l'AG et vous expliquerez aux autres membres du CS que ne pas appliquer la loi peut se retourner contre eux (et leur portefeuille).

Et aussi vous ferez adhérer le CS à une association qui leur fera une petite formation rapide et vous fournira une assistance juridique.

Et pour finir si votre énergie, vos alliés et votre association ne permettent pas de remettre la situation sur les rails, soit vous laisserez tomber (faire appliquer la loi coute que coute vous coutera au final cher pour quel résultat ?), soit vous vendrez.

Bonjour,

Il n'y a pas à ce jour de jurisprudence concernant le VPC. La Cour de cassation n'a pas encore été saisi d'un pourvoi.

Par contre qq tribunaux se sont prononcés sur ce sujet, dont celui d'Orléans en mai 2021 :
https://www.doctrine.fr/d/TJ/Orleans/2021/UD910A63E4DF983F8EE9F

autres articles :

https://www.pap.fr/actualites/voter-par-correspondance-aux-ag-de-copropriete/a21989

https://www.informationsrapidesdelacopropriete.fr/copro-pratique/5803-copropriete-la-passerelle-de-majorite-est-elle-compatible-avec-le-vote-par-correspondance

https://www.la-cnec.org/le-vote-par-correspondance-sans-egard-aux-dispositions-speciales-liees-a-letat-durgence-sanitaire-imposant-le-huis-clos/

Ce dernier article émane du GRECCO, organisme qui préconise à l'intention des spécialistes de la doctrine sur la copropriété. Le Parlement s'inspire de ses travaux pour légiférer.

Bonne lecture.

Bonsoir Pigeon,



Ne vous en faites pas, je suis exactement dans le même cas.
Et j'ai mis 1 an 1/2 a préparer une assignation qui tienne la route.
Pour information, l'ARC a ouvert un mail public. Il n'est pas nécessaire d'être membre de l'association pour l'utiliser. Evidemment, quand on peut s'inscrire, on a droit à une assistance sérieuse, comme vous a dit Yapasdequoi.

Le problème d'une assignation est simple. Vous demandez, par exemple, d'annuler une approbation de comptes qui sont faux (les miens sont un modèle !). Vous l'obtenez. Le tribunal annule le vote des comptes. Vous êtes content. (Cela a pris 1 an 1/2, une autre AG a eu lieu ... oublions !).

Quid des comptes faux ? Le Syndic va représenter les mêmes lors de l'AG suivante ? Qu'est-ce qui va le forcer à corriger ? Le Conseil Syndical, au minimum incompétent, voire complice ? Les copropriétaires qui ne s'intéressent pas à tout cela ? Vous faites quoi ?

Imaginez, le Syndic prend conseil ... son avocat lui dit de partir en courant. Il ne se présente pas à l'AG d'après.
Vous faites quoi ? Vous trouvez un nouveau Syndic. Le nouveau Syndic ne veut pas entrer en guerre avec le précédent. Il vous facture la reprise des comptes du Syndic d'avant, en plus de son forfait (60 à 70%). La plupart des Copros ne suivent pas. Vous proposez de poursuivre l'ancien Syndic. Votre résolution est rejetée. Vous faites quoi ?


Bon, voilà, Pigeon, je vais cesser de roucouler avec vous.

@Yapasdequoi : ce n'est pas du roman !

C'est sûr qu'une assignation n'est pas une fin en soi.
Et je persiste à dire qu'en copropriété ce n'est pas en faisant chevalier seul qu'on arrive à quoi que ce soit (sauf pour un litige uniquement privatif, évidemment.)

En copropriété la majorité décide. Si cette majorité est composée de moutons (ou de pigeons ... désolée c'est facile!) il ne se passera rien et la gabegie persistera.

Au moins jusqu'à la cata financière et nomination d'un administrateur judiciaire. Mais la plupart ne vont pas jusqu'à cette extrémité et se contentent de vivre comme une république bananière où certains s'en mettent plein les poches et les autres ferment les yeux.

Ma contribution au roman.