Vente appartement litige syndic

Bonjour,
J'ai un litige avec un syndic suite à une vente d'appartement et je me permets de vous exposer mon problème en espérant que quelqu'un puisse m'aider et je vous en remercie par avance.
En avril 2019 : lors d'une AG : nous donnons notre accord pour remplacement du système interphone.
Je paie l'appel de fonds demandé.
fin 2019 nous mettons l'appartement en vente et fournissons au notaire un pré daté.(valeur 210 €)
3 janvier 2020 : nous vendons l'appartement. J'ai un document du notaire intitulé : comptes et prorata des sommes dues entre vendeur et acquéreur" puis une colonne intitulée : "Travaux de copropriété incombant au VENDEUR devant faire l'objet d'appels de fonds postérieurement à la vente" = 0 euros pour le vendeur.
Aujourd'hui, soit 28 mois après la vente le syndic réclame, par l'intermédiaire du notaire, 228,91 € pour le combiné privatif dans l'appartement et que l'appel de fonds ne concernait que la platine interphone au bas de l'immeuble.
Le syndic me dit que cette somme ne pouvait pas figurer sur le pré daté puisque les propriétaires n'avaient pas fait le choix du combiné intérieur dans l'appartement.
Sont-ils dans leur droit de réclamer une somme qui ne figurait pas sur le pré-daté et 28 mois après la vente. ?
Pour info, les travaux ont été réalisés en mars 2020. (14 mois après la vente)
Merci d'avance pour votre aide.

bonjour,

vous parlez du pré-(état) daté qui juridiquement n'existe pas.

ce qui existe c'est l'état daté demandé par le notaire à votre syndic pour la signature de l'acte authentique de vente.

le paiement des charges de copropriété est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment ou le paiement est exigé.

voir ce lien :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32920

vous n'avez donc pas à payer ces charges de copropriété puisque vous n'êtes plus copropriétaire depuis 28 mois. Le syndic doit s'adresser au copropriétaire qui vous a acheté votre bien.

salutations

merci beaucoup isernon.
Suis-je en droit de demander à mon notaire le document "daté" que j'ai payé mais jamais vu.
Merci d'avance

Bonjour

@Isernon


Cette phrase me pause un problème dans le contexte.
En principe, le récepteur d'interphonie qui se trouve dans les appartements n'est pas défini comme une "Charge de Copropriété" par le RdC. Ce qui signifierait que votre clause n'est pas applicable.
Le récepteur est une charge privative.
Et normalement, le Syndic doit la faire figurer à part. Il est possible qu'elle ait été enregistrée au moment de "l'engagement" et donc imputée à l'ancien copropriétaire, sur son compte 450.
Si, au moment où les travaux sont facturés, le Syndic ne corrige pas l'écriture d'engagement, la facture part au nom de l'ancien copropriétaire. Il s'agirait donc d'une erreur d'écriture comptable et non de la clause portant sur les charges générales.
Mais bien sûr, c'est celui qui bénéficie du nouveau récepteur qui doit le payer.

AGeorges,

ce n'est pas ma ma clause, c'est ce qu'indique le site officiel que j'ai cité.

Je confirme : ces charges ne concernent pas le vendeur mais celui qui est propriétaire au moment de l'exigibilité.
Qu'elles soient privatives ou communes importe peu.

Article 6-2
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 5 () JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

Bonjour,


De quelles dépenses s'agit-il ici ?
Des dépenses de la Copropriété,
provisionnées,
hors budget prévisionnel.
Donc, par exemple, les dépenses Articles 25 qui ont été décidées et assortie d'une date d'exigibilité de la provision, décidée en AG.

Sous cette définition, le coût du poste d'interphonie privé, qui est une dépense privée, à la charge du copropriétaire qui l'a commandé, n'est pas concerné.
Ce n'est pas une charge de copropriété, il n'y a pas de provisionnement (enfin ce dernier point doit être précisé).

Il faudrait savoir comment ce poste a été commandé, et pourquoi le Syndic s'occupe de recouvrer la facture. Je connais ce genre de problème pour l'avoir chez moi avec les émetteurs d'ouverture de portails qui sont des dépenses privées que le Syndic prend plus ou moins en charge.

Si A commande à Trucélec, commande ferme, un poste d'interphonie privé, pas compris dans la provision de charges de la Copropriété, ni au niveau du budget ordinaire,
ni au niveau général de l'Interphonie via une résolution à part, alors A doit à Trucélec le règlement de la facture.

Le fait que le poste soit installé plus tard n'annule ni la commande ni la dette. Si Trucélec n'a pas été informé du changement de copropriétaire, ils n'ont pas à en connaitre.

Si le Syndic a enregistré cette commande privée, elle l'a été au niveau du compte 450 de A. Il ne fait donc que recouvrer la facture auprès de A.

A mon sens, ce qui aurait dû être fait est :
- Dans les contacts pour la vente de A à B, A informe B qu'il a commandé un poste d'interphonie qui sera installé vers le xx.2020.
- Soit A convient de payer et B le rembourse,
- Soit A notifie Trucélec que la facture sera envoyée à B suite à la vente de son appt. Trucélec enregistre la nouvelle adresse de FACTURATION,
- Quand le matériel est installé, Trucélec facture B.
--> Le Syndic n'intervient pas, c'est privé.

L'article 6 du décret de 1967 n'est pas applicable. Le fait que la dépense soit privative EST majeur. Le Syndic ne devrait pas avoir à s'en mêler. Il est possible que "Trucélec" ait envoyé une facture à A à l'ancienne adresse et qu'elle soit revenue en NPAI. Trucélec a alors contacté le Syndic qui, gentiment, s'est chargé de la transmettre.
Il serait intéressant de savoir qui a émis cette facture (normalement Trucélec) et QUI en est le débiteur (normalement A). Par exemple, si la facture a été adressée au Syndicat de Copropriétaires, ce pourrait être différent.

Merci à tous pour vos réponses.

Pour répondre à AGeorges, la facture datée du 3 avril 2020 pour des travaux effectués le 16 mars 2020 selon devis a été adressée au Syndic.
A savoir que je n'ai jamais eu connaissance de ce devis.
Les travaux concerne l'installation de moniteurs vidéo dans les logements.
Je pense que le nouveau propriétaire a refusé de payer et que le Syndic veut récupérer cette dépense et qu'après 28 mois il se retourne vers moi.

Merci à tous

Merci Boule de Gui,

Mais, pardonnez-moi :



Par 'adressée', j'ai entendu qui est le destinataire. Pas au niveau de l'adresse courrier, mais SUR LA FACTURE.
C'est le débiteur. Ce ne peut pas être le Syndic. C'est soit vous, soit votre acheteur, soit le Syndicat de Copropriété.

Si vous n'avez jamais eu le devis, vous ne l'avez jamais signé. Vous n'avez donc rien commandé à "Trucélec" et vous n'êtes pas concerné par cette facture.

Il serait tout de même utile d'approfondir un peu la façon dont les choses se sont passées, sachant que je suis exactement dans votre cas 'initial' dans ma copro. Pour simplifier, nous avons reçu une proposition d'installation de nouveaux interphones et la proposition inclut la part privative mais ne la comptabilise pas. Pour chez lui, chaque copropriétaire pourra choisir le type de poste qu'il souhaite et les coûts sont bien différents. Mais leur montant n'a pas été incorporé à l'appel de charges prévu.

Par exemple, a-t-il été décidé de choisir des postes tous identiques ? Vous avez eu un devis accepté. Il incluait quoi ? Que dit votre (ancien) Règlement de Copropriété (le mien mentionne explicitement que les postes des appartements sont privatifs).

Normalement, une Résolution de Copropriété peut vous obliger à participer à des charges communes, mais elle ne peut pas vous obliger à une dépense privative.
En ce sens, le choix du poste ne pourrait PAS être inclus dans le devis global accepté avec votre vote POUR.

Notez bien que mon développement n'a pour seul but de bien comprendre comment vous devez argumenter pour rejeter la facture que vous avez reçue. Sinon, le Syndic va poursuivre !

Bonjour AGeorges et merci encore.

Pour répondre à votre dernier message, je précise que la facture a bien été adressée au nom du Syndic et non du copropriétaire.
Cette facture que le syndic m'envoie maintenant est une facture globale pour les 12 appartements concernés.
A ce propos je vais leur demander qu'il m'explique car si je divise le total par 12 le montant est inférieur à la somme qu'il me réclame.

concernant le RdC je ne trouve rien concernant les interphones, c'est étonnant.

Par contre voici un mail du syndic qui répondait à une de mes questions :

Bonjour,
Vous avez effectivement payé des appels de fonds pour les travaux de remplacement de la platine interphone.
Les appels de fonds ne concernaient que le remplacement de la platine interphone et non les combinés privatifs à l’intérieur des appartements.
En ce qui concerne les combinés privatifs, ils n’étaient pas inclus dans les appels de fonds puisque les copropriétaires décidaient individuellement quel type de combiné ils souhaitaient pour leur appartement.
Il s’agit donc d’une somme en plus des appels de fonds travaux, somme que nous ne pouvions imputer qu’à réception de la facture du fournisseur à savoir après la vente de votre appartement.

Je suis tentée de penser que les combinés sont donc privatifs.

merci à vous.

Bonjour,
Vous avez raison, les combinés sont privatifs, comme les prises de courant et les robinets.

Si vous aviez été vigilants vous et votre acquéreur, vous auriez pu déterminer que le combiné neuf n'avait pas été payé lors de l'appel de fonds pour la platine d'interphone.

Vous auriez pu convenir d'un arrangement formel entre vous pour déterminer qui devra le payer, mais ce ne fut pas le cas.

La date d'exigibilité de cette charge privative étant postérieure à la vente et sans clause dans l'acte, la dépense incombe au propriétaire actuel. Vous n'avez rien à contester ni à payer, renvoyez le syndic vers le copropriétaire actuel.

De plus, après l'état daté et la vente, le syndic n'ayant pas formé opposition selon l'article 20, il ne peut plus rien vous réclamer, votre compte copropriétaire étant clos.

Bonjour;


C'est aussi ce que je pense.

Cette histoire est tout de même bizarre. Les combinés étant privatifs, seuls, les copropriétaires peuvent les commander.
Le Syndicat, via le Syndic, ne peut en aucun cas obliger un copropriétaire à une dépense privative (?).
Dans votre cas, QUI a commandé ce poste privatif ? Par quel miracle, 12 commandes indépendantes de 12 copropriétaires pourraient-elles avoir généré UNE facture (probablement imputée au SYNDICAT et pas au SYNDIC) ?
Si vous n'avez rien commandé et votre acheteur non plus (dans le cas ou il aurait refusé de payer) à quoi peut bien correspondre la facture ?
Il doit tout de même y avoir plusieurs erreurs de gestion derrière tout ça !

Normalement, vous êtes parti. Un peu plus tard un devis a été présenté à votre successeur, il a choisi son poste, pas forcément identiques aux autres, il l'a commandé et un peu plus tard, il a été installé. Ayant commandé ce poste auprès de Trucélec, il reçoit SA facture et il la paye. Terminé.

Ou alors votre successeur considère que le fait d'avoir décidé de changer le système d'interphonie obligeait AUSSI de changer les postes privatifs. Et donc la responsabilité vous incombait avec le paiement. Ce serait donc au Syndic de lui expliquer que les postes n'avaient PAS fait l'objet d'une décision de votre part et que lui seul est le bénéficiaire, ce qui est limite.


Heureusement, au plus probable, vous n'êtes pas concerné,

Bonjour,

Il s’agit donc d’une somme en plus des appels de fonds travaux, somme que nous ne pouvions imputer qu’à réception de la facture du fournisseur à savoir après la vente de votre appartement.

Ce n’est pas clair. Il faudrait examiner dans le détail ce qui a été décidé par l’assemblée générale et quelles sont les modalités de financement des travaux. Il y avait deux possibilités.

La première est que la décision de travaux porte sur l’ensemble du matériel, de même que le coût global de ces travaux et son financement. Dans ce cas l’assemblée générale a décidé de financer l’ensemble de l’opération, fourniture des combinés comprise, et fixé les dates et montants des appels de fonds. Les dates d’exigibilité des fonds appelés aux copropriétaires par le syndic sont les dates fixées par l’assemblée générale. Ce ne sont pas les dates des factures adressées par le fournisseur au syndic, les dates des factures déterminant les dates d’exigibilité de ce qui est dû au fournisseur par le syndicat, ce qui n’est pas la même chose. Généralement, les appels de fonds aux copropriétaires se font avant la commande des travaux afin que le syndic soit assuré de pouvoir payer le fournisseur. Dans ce cas, le prix des combinés est une charge de copropriété même si elle est répartie à l’unité. Soit ce montant était exigible avant la vente et c'est vous qui en êtes débiteur, quoique normalement vous auriez dû le payer avant la vente, soit il ne l’était pas encore et il est à payer par l’acheteur.

La seconde est que l’assemblée générale a décidé de laisser l’achat des combinés à la charge de chaque copropriétaire. Pour faciliter l’opération, le syndic a pu se charger de rassembler les commandes ainsi que, peut-être, les paiements (chèques rédigés à l’ordre du fournisseur et non à l’ordre du syndicat). En un tel cas, si vous n’aviez pas encore payé, vous devriez le faire, mais ce serait un paiement adressé au fournisseur et non au syndic et son montant ne devrait pas apparaître sur votre compte de copropriétaire.

Il me semble que l’opération de changement des interphones n’a pas été menée avec rigueur. Comme le fournisseur a facturé les interphones au syndicat, j’ai tendance à penser qu’il s’agit plutôt d’une charge de copropriété répartie à l’unité due par l’acheteur mais cela reste à vérifier.

Ne peut être totalement exclu un oubli ou une maladresse du syndic qui n’aurait pas fait opposition (article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965) sur le prix de vente de l’appartement pour des sommes restant à payer sans avoir fait parvenir au notaire un certificat attestant que vous étiez libre de toute obligation à l’égard du syndicat. En un tel cas, la créance du syndicat envers vous n’est pas éteinte et le syndic peut en exiger le paiement tant qu’elle n’est pas prescrite.

Boule de Gui,

Auriez-vous encore quelque part le texte exact de la résolution correspondante ?

ci-dessous le compte rendu de l'AG d'avril 2019.

RÉSOLUTION N O 12 : DÉCISIONS À PRENDRE CONCERNANT LA RÉALISATION ET LA GESTION DES TRAVAUX DE REMPLACEMENT DE LA PLATINE INTERPHONE ET MISE EN PLACE D'UN SYSTÈME VIGIK
PJ :
- PROPOSITION xxxxxxxxx ELEC
- PROPOSITION Cxxxxxx RESEAUX
Clé de répartition : 0008-1 Batiments - Article 24 L'Assemblée Générale après avoir :
- pris connaissance des conditions essentielles des devis et contrats notifiés ,
- pris connaissance de l'avis du Conseil Syndical •
- et après en avoir délibéré,
- Décide d'effectuer les travaux suivants : remplacement de la platine interphone et mise en place d'un système VxxxxxK
- Retient la proposition présentée
- par l'entreprise xxxxxxx ELEC pour un montant de 2 5785 € €uros TTC pour le remplacement de la platine par une platine video avec combine video
Il est précisé que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférents seront répartis selon .
- les tantièmes attachés aux lots concernés par la dépense : charges bâtiment.
Démarrage des travaux prévu à la date du : .immédiat
Le Syndic procédera aux appels de fonds selon les modalités suivantes Montant : 2 500 €, exigibilité : 01/05/2019
Vote sur la proposition VIDEO :
Présents et Représentés 10 3462 voix / 4607 VOIX
Ont voté contre voix / 4607 VOIX
Abstentions voix / 4607 VOIX
Ont voté pour : 10 3462 voix / 4607 voix
Cette résolution est adoptée à la majorité simple de 1732 voix sur 3462 voix exprimées, conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
La proposition VIDEO est retenue par l'Assemblée Générale.
RÉSOLUTION N O 13 : DÉCISION À PRENDRE RELATIVE AU FINANCEMENT DES TRAVAUX
VOTÉS À LA RÉSOLUTION N O XXX PAR LE FONDS TRAVAUX (MAJORITÉ DE L'ARTICLE
25125-1 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965)
Clé de répartition : 0008-1 Batiments - Article 251 Article 25-1
A la suite du vote des travaux décidés à la résolution n o 12 de la présente assemblée générale, pour un budget global de 2 500 €uros, et conformément aux dispositions de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à l'utilisation du fonds travaux, l'assemblée générale décide:
- d 'affecter au financement de ces travaux la somme de 2 500 € euros correspondant aux montants appelés à la date du 01/05/2019(renseigner la date du dernier appel à cotisation à la date d'AG) au titre des fonds travaux ALUR.

- selon l'échéancier suivant :
- Montant : 2 500 G.. , le : 01/05/2019
Vote sur la proposition :
Présents et Représentés 10 3462 voix / voix
Ont voté contre voix / 4607 voix
Abstentions voix / 4607 voix
Ont voté pour : 10 3462 voix / 4607 voix
Cette résolution est adoptée à la majorité absolue de 2304 voix sur 4607 voix, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
RÉSOLUTION N O 14 : HONORAIRES SUR TRAVAUX VOTÉS PAR L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE NON COMPRIS DANS LE BUDGET PRÉVISIONNEL (ART 18-1 A DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965).
Clé de répartition : 0008-1 Batiments - Article 24
Conformément à l'ART 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l'Assemblée Générale ayant pris connaissance du barême d'honoraires du Syndic pour suivi administratif, comptable et financier du dossier, ci-dessous rappelé,
Montants HT de l'opération Taux HT
Oà 15 OOO€ HT
• de 15000 à 100 OOO€ HT 300 €

• de 100 000 à 250 000 € HT 3,0 %
• de 250 000 à 500 000 € HT 2,5 %
- supérieur à 500 000 € HT décide que les honoraires du Syndic au titre des travaux votés par la présente Assemblée Générale à la résolution n o 12, répartis et appelés selon les mêmes modalités, s'élèvent à . % HT du montant total HT de l'opération, ou à 360 € TTC (forfait minimum).
(le cas échéant) L'Assemblée Générale décide du financement de vacations au titre de visites supplémentaires du chantier en qualité de représentant du maître d'ouvrage.
Vote sur la proposition :
Présents et Représentés 10 3462 voix / 4607 voix
Ont voté contre 10 3462 voix / 4607 voix
Abstentions voix / 4607 voix
Ont voté pour voix / 4607 voix
Cette résolution est rejetée à la majorité simple de 1732 voix sur 3462 voix exprimées, conformément à l'atticle 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ce PV il n'est aucunement question des combinés privatifs. Etaient-ils mentionnés dans le devis du fournisseur choisi par l'AG ?


Est-ce qu'une fois ce choix fait il restait des options à choisir ?

Bonjour,
Je n'ai pas la même lecture :



combiné vidéo = poste privatif. (+caméra)

Normalement, le combiné vidéo se compose de deux éléments : la caméra intégrée ou pas à la platine de l'entrée et l'écran 'télé' dans l'appartement.
Ce qui revient à dire que le poste privatif a bien été groupé avec la platine.

Dans les règles usuelles, ce qui est d'usage privé est privatif. Si le système est à câble, il faut bien aller de la platine/caméra au poste vidéo dans l'appartement. Et on ne va pas redémonter la platine pour l'installation de chaque appartement. Ceci peut expliquer pourquoi ces travaux sont jugés comme un tout. Bien sûr, le câblage dans les communs peut être fait et laissé "pendant" à l'entrée du lot en attendant que le poste vidéo soit mis en place.

Maintenant, il pouvait rester des options. Par exemple écran plus ou moins grand, en n&b ou en couleurs, ... Donc des prix différents selon le modèle.
La décision de l'AG aurait donc été de 'principe' mais sans engagement financier ni datation. En théorie, ce n'est pas permis. En pratique, c'est fréquent.
Et la résolution ne dit rien sur le modus operandi. C'est une lacune.

Oops. Je rejoins cette analyse !
Le mot "combine" m'a échappé à cause de l'oubli de l'accent.
Et il n'était sans doute pas possible d'acheter un "combiné" ailleurs, pour des raisons de compatibilité.
Le choix de l'option éventuelle a été laissé à chaque copropriétaire.
Et je ne vois pas bien pour quelle raison vous devriez payer pour ce choix du type de combiné formulé tardivement, mais non répertorié ni sur l'état daté ni dans l'acte notarié.
Je maintiens que le syndic n'a pas à vous imputer ce coût.

Irez-vous (ira-t-il) en justice pour ce montant ?

Bonsoir Yapasdequoi et AGeorges et merci beaucoup pour vos réponses.

Cela me permet d'y voir plus clair.
C'est un langage compliqué pour qui n'est pas habitué.
Je vais refaire un mail au syndic et notaire en m'aidant de ce que vous m'expliquez.
Le nouveau propriétaire a sûrement refuser de payer d'où la réclamation tardive que le syndic m'adresse.
S'il y a une lacune au niveau du syndic, à eux d'assumer.
Par contre je ne comprends pas la position du clerc de notaire qui me réclame le paiement. N'est-ce pas leur travail de clarifier les situations avant d'établir les actes de vente.

Je me pose aussi une question : la facture n'est-elle pas prescrite ? Il me l'envoie 28 mois après la vente de l'appart.

Je vous souhaite une bonne soirée et vous remercie infiniment.

Hello Boule de Gui.

Les dettes/créances entre un copropriétaire et son Syndicat se prescrivent en 10 ans. Vous en êtes loin.
C'est-à-dire par exemple, que si votre compte 450 est encore ouvert, votre dette apparaîtra dans un des comptes de la copropriété pendant 10 ans. Après, le Syndic sera obligé de la passer comme "dépense" (ou comme créance annulée, ce qui revient au même). Entre temps, le Syndic peut la passer en "459 Copropriétaire - créances douteuses" pour finir en "677 Pertes sur créances irrécouvrables" (les comptes 6 étant des dépenses).

Mais, à la base, la raison pour laquelle vous avez reçu une facture est que c'est votre compte 450 qui a été imputé de l'argent nécessaire au paiement du poste privatif. Dans le processus normal et systématique d'un 'assistant' qui traite les relances du Syndic, quand un propriétaire doit de l'argent, on réclame. Rien de plus normal.