Entretien d'un grand pin parasol sur terrain en jouissance

Jacques,


Bien sûr, Jacques, vous ferez comme vous l'entendez.
Je reste en désaccord avec les termes ci-dessus. D'une part, la cession d'un DJE est interdite, mais l'AG peut en disposer, c'est-à-dire le transférer sur un autre lot, sur la demande ou avec l'accord du copropriétaire du lot initial.
La loi ne parle pas de conditions financières associées, donc, c'est à la discrétion des "échangistes", la copropriété et nul n'a à en savoir.
Et en tous cas, un notaire n'a rien à faire dans l'histoire sauf en tant qu'officier actant une modification de l'EDD.

Par ailleurs, si vous ne modifiez pas le RdC, et décidez, comme c'est la norme usuelle que les entretiens de haute futaie seront à la charge de tous, vous risquez, pendant CINQ ans de vous faire assigner pour contestation de charges non définies par tout copropriétaire insatisfait d'avoir à payer cette nouvelle charge qui ne le concerne pas.

La modification du RdC, acceptée par l'AG, est opposable à tout plaignant.

Bonjour,

Les questions de l’entretien de l’arbre et celle du lot composé seulement d’un droit d’usage exclusif sur une partie privatives sont distinctes et doivent être traitées séparément.

1. Elagage de l’arbre

Sauf conventions contraires, l’entretien de l’arbre est à la charge de la copropriété et il faudrait suivre la jurisprudence.

Si toutefois le bénéficiaire du droit de jouissance exclusif s’est engagé à assumer cet entretien, il est lié par son engagement.

Comme aujourd’hui il s’y refuse au motif que c’était une erreur de sa part, il faudrait vérifier à la lecture du procès- verbal de l’assemblée de 2013 en quels termes exactement il s’est engagé. Est-ce définitivement ou ponctuellement seulement ?

Quoiqu’il en soit, il serait peut-être dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires de conserver la main sur cet arbre qui fait partie du patrimoine commun et de convenir avec le titulaire du droit de jouissance exclusif que dorénavant l’élagage est à la charge du syndicat et que son abattage ne peut être décidé que par un vote de l’assemblée générale.

2. Droit de jouissance privative constituant la partie privative d’un lot.

Avant l’entrée en vigueur de la loi de 1965, rien ne s’y opposait. Par la suite, ce fut l’objet d’une controverse tranchée en 2006 par un arrêt de la cour de cassation entériné par la loi en 2018 par l’introduction de l’article 6-3.

Pour entrer en conformité avec la loi, il faudrait, en accord avec le copropriétaire concerné, fusionner le lot 16 avec celui de l’appartement attenant dont il est, si j’ai bien compris, également propriétaire. Les tantièmes du lot résultant de la fusion seront la somme des tantièmes des deux lots réunis.

En l’état actuel, l’existence du lot 16 n’est pas légale. Cela n’a pour autant pas pour effet de priver son propriétaire de ses droits réels. Le droit à une jouissance privative continue de lui appartenir et il peut le transmettre. Il est aussi tenu de s’acquitter des charges de copropriété afférentes au lot 16. Il est simplement dépourvu de voix en assemblée générale des copropriétaires au titre de ce lot.

Merci Nihilscio pour votre message constructif .

L'élagage du pin parasol en 2013 a été fait par le copropriétaire suite à une proposition du syndic émise en AG en 1999 (!!) , proposition acceptée par le copropriétaire .

Il s'agissait d'élaguer ponctuellement une grosse branche du pin qui menaçait la toiture . Le copropriétaire se "défend" également en disant qu'il avait profité de l' abattage de l'autre pin de haute futaie (le pin d'Alep)toujours en 2013 pour faire "une pierre deux coups" même s'il dit avoir fait une erreur en faisant cela .

Ce qui me gène c'est l'initiative qu'il prend d'abattre l'autre pin (pin d' Alep) et qu'à l'époque le coût et le fait d'abattre un pin de haute futaie ne le gênait pas plus que ça ... alors que la loi était pour lui . Il a utilisé ma demande de simple élagage pour risque incendie formulée en AG pour sauter sur l'occasion et se débarrasser, une bonne fois pour toutes, de ce pin d'Alep qui avait poussé dans son jardin et dont il se disait "responsable" contrairement au pin parasol centenaire et bien plus grand .

Quant au droit de jouissance privatif (lot 16) , il y a eu une modification en 1965 du RdC qui porte uniquement sur ce lot 16 .
Voici ce qui y est écrit : " Les comparants déclarent vouloir annuler purement et simplement la phrase dans laquelle la jouissance est affectée au local formant le lot 5 " (appartement à l'étage).
Puis suit : "les comparants déclarent ne pas vouloir affecter spécialement le droit de jouissance composant le lot 16 à un lot quelconque" .
S'ensuit une clause qui autorise le propriétaire du lot à "vendre et hypothéquer le lot 16 ainsi qu' édifier toutes constructions jugées utiles sous réserve de l'acceptation par l'Urbanisme et que la hauteur ne dépasse pas le bâtiment le plus proche ."
Le notaire fait cependant remarquer par écrit que le RdC étant antérieur à la loi du 10/07/65 , il n'est pas conforme avec elle ... !

Tout cela devrait m'inciter à la mise en conformité du RdC mais quel serait l'avantage pour nous ? En revanche, le coût d'une mise en conformité par un avocat est de l'ordre de quelques milliers d' euros, il me semble, ce qui est énorme pour une petite copropriété comme la nôtre .

Bonjour Jacques,



(1) Il n'y a de jouissance que s'il y a un jouisseur, donc un usager. Une jouissance n'est pas affectée, elle est attachée. Elle profite au propriétaire du lot auquel le droit est attaché. Si l'on supprime ce lien, et tel que défini, le "lot" n'existe plus.

(2)Un droit d'usage ne peut être intrinsèque. Il ne s'entend qu'à travers un usager.

(3)Il ne peut y avoir de "propriétaire" d'un droit auquel n'est attachée aucune notion de propriété. Et encore moins si ce droit a été détaché de tout lot réel.

Tout cela n'est qu'un galimatias de clauses contradictoires. La confusion est née de la qualification en "lot" d'un simple droit d'usage. Ledit lot est ensuite assimilé à un lot normal pour lequel la qualification de 'privatif' prend un sens, celui de la propriété unique.

Un notaire n'est pas usuellement considéré comme un spécialiste du droit de la copropriété. Ici, il a reçu une demande de cession et a bricolé des clauses lui permettant de réaliser cette cession. Mon attribut de "farfelu" reste valide ! (mais ce n'est que mon avis )

Je laisse Nihilscio requalifier mes termes.

Une telle situation est fréquente pour ce qui concerne des emplacements de stationnement. Dans nombre de copropriétés, ces emplacements constituent des lots de copropriété avec des quotes-parts de parties communes. Comme ce sont des surfaces non bâties et que le sol appartient à la copropriété, ces lots sont désignés comme des droits de jouissance exclusifs autonomes ce qui pose un problème de compatibilité avec l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965. Mais, tant qu’un conflit n’est pas porté porté devant un tribunal, tout se passe bien.

Le droit de jouissance exclusif sur le terrain en question est un droit réel. C’est une forme de démembrement de la propriété, par lequel le propriétaire du sol n’en a pas l’usage, qui ne s’éteint pas à la différence de l’usufruit. Il existait dans l’Ancien Droit un droit de superficie. Il pouvait même en exister plusieurs sur le même sol: droit de ramasser du bois ou divers végétaux (pas n'importe lesquels) détenu par une personne, droit de pâture détenu par une autre etc. Le droit de superficie n’est pas entré dans le code civil mais un tel droit peut parfaitement être créé conventionnellement et publié au fichier immobilier et c’est ce qui est fait couramment sous le régime de la copropriété.

Initialement le droit de jouissance du terrain était attaché au lot 5. Par la suite il en a été détaché pour constituer un lot autonome. A l’époque, en 1963, rien ne s’y opposait et le notaire qui a instrumenté les divers actes n’a rien d’un farfelu. En pratique on voit mal pour qui d’autre que le propriétaire de l’appartement attenant le doit de jouissance privatif du terrain pourrait présenter un intérêt. Aussi, une mise en conformité, qui nécessiterait l’intervention d’un notaire ( un avocat serait inutile) ne me semble-t-elle pas une urgence.

Tout cela n’est pas lié à la question initiale qui porte sur l’élagage de l’arbre. Pour traiter cette question, il n’importe nullement que le lot 16 reste autonome ou soit intégré à un autre lot de copropriété.

Bonjour Robot,



Vous me semblez avoir oublié l'article du Code Civil que j'ai cité (le 631), lequel est bien antérieur à 1963.

Bonjour à tous .

Je reviens vers vous suite à l' AG que nous avons tenu récemment . La copropriété a décidé de faire élaguer le pin parasol à ses frais étant donné l'urgence de la situation .

Le copropriétaire du lot en jouissance sur laquelle est implanté le pin (arbre de haute futaie) a proposé de mettre l'entretien du pin parasol à la charge de la copropriété comme étant acquis dorénavant . Son argument est l'arrêt de la cour d' appel d' Aix en Provence du 6 juin 2008 en sa faveur puisque le règlement est muet au sujet du pin .

Comme cela revenait à une modification de notre règlement de copropriété datant de 1963 qui est muet au sujet du pin parasol , nous avons voté contre à la majorité . Et le copropriétaire du lot en jouissance continue à contester en m'envoyant un recommandé avec AR .

Je me demande si moi aussi lors d'une prochaine AG je peux proposer la résolution de mettre l'entretien du pin parasol à la charge du copropriétaire qui a le lot en jouissance . Je comprends que cela revient à modifier le règlement de copropriété et qu'il faut la double majorité pour que cette proposition passe .

Est-ce que j'ai le droit de proposer cette modification ?

Merci pour votre attention et bonnes fêtes de fin d'année à tous ;-)

Bonjour Jacques,



Il peut toujours vous envoyer des milliers de LRAR, cela ne changera rien ! Il ne peut qu'assigner le Syndicat via l'article 42 avec avocat et dans les deux mois de la remise du PV (LRAR) de votre part.

Et c'est pareil pour toute autre résolution que vous pourriez faire voter à une AG ultérieure.

Sauf clause illégale, ce qui est voté en AG n'est pas contestable. La majorité décide.
Et si ce n'est pas contesté dans les délais, même les clauses illégales sont applicables. C'est comme ça en Copropriété !