Syndic bénévole

Bonjour,
Je suis dans une petite copropriété où j'étais le syndic bénévole. J'ai décidé d'arrêter mon mandat pour raison personnelle mais personne ne veut me remplacer. J'ai fait des proposition de syndic professionnelles aux autres copropriétaire restées sans réponse. le règlement de copropriété indique clairement la nécessité d'un syndic ainsi que la loi il me semble. D'autre part les autres propriétaires ne veulent pas non plus d'assurance pour la copropriété.
Que puis je faire pour leur faire entendre raison?
Merci pour votre réponse.
Cordialement,

bonjour,

vous avez le droit de démissionner avec un préavis suffisant.

vous pouvez informer les copropriétaires, qu'une copropriété ne pouvant pas rester sans syndic, , le président du tribunal judiciaire nommera un syndic judiciaire qui va coûter fort cher aux copropriétaires.

avez-vous établi un P.V. d'A.G. faisant état du refus de votre A.G. de nommer un syndic.

combien êtes-vous de copropriétaires ?

en l'absence d'assurance, en cas de sinistre , il appartiendra aux copropriétaires de financer personnellement les réparations.

salutations

Bonjour,

Le syndic est la seule personne habilitée à représenter le syndicat des copropriétaires. Il est en pratique indispensable de désigner un syndic. S’il n’y a pas de syndic, tout se passera très bien tant qu’il n’y aura pas de souci mais il peut y avoir divers soucis.

Le mieux à faire avant de mettre fin à votre mandat est de convoquer une assemblée et de proposer un syndic professionnel. L’assemblée décidera. Si aucun syndic n’est désigné par cette assemblée, tout copropriétaire pourra le faire désigner par le président du tribunal judiciaire saisi sur requête.

L’assurance de la copropriété est obligatoire : article 9-1 de la loi 65-557.
Le syndic est habilité à souscrire un contrat d’assurance malgré le refus de l’assemblée : articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 112-1 du code des assurances.
Une assurance ne coûte pas cher. S’en passer est accepter de prendre un risque pour faire une économie de bouts de chandelle. Par exemple, le toit s’envole au cours d’une catastrophe naturelle. La réfection du toit sera aux frais des copropriétaires alors que l’assurance aurait payé.

Bonsoir Tim,



Visiblement, vos "copropriétaires" étaient fort contents que vous fassiez du travail bénévole pour eux. Apparemment, ils ne comprennent pas qu'il y a des règles en copropriété.
C'est donc compromis !
Si vous avez déjà démissionné, et dans les règles, vous êtes désormais un simple copropriétaire, et vous n'avez pas vraiment de devoir par rapport aux autres.
Cependant, une dégradation rapide vous guette. Plus personne pour payer les factures, plus personne pour collecter les charges, et vous en payerez AUSSI les conséquences.

Pour rester poli, il faut bien avouer qu'il y a des tas de copropriétaires inconséquents. Des qui votent n'importe quoi, des qui ne veulent pas payer leurs charges, des qui ne participent jamais et ne viennent pas aux AG, voire même des qui ne savent pas ce qu'est une copropriété. Et même certains qui vont vous en vouloir si vous essayez de leur
expliquer.

La seule voie de secours est de réussir à convaincre les moins stupides des copropriétaires en espérant qu'ils constitueront une majorité, que vous vous dévouiez à nouveau pendant un temps limité pour organiser votre succession, et que votre remplaçant fasse ce que peut faire tout Syndic, c'est-à-dire obliger les réticents à payer ce qui est obligatoire. La seule "menace" qui pourrait agir est d'agiter (par écrit) le spectre du syndic judiciaire et son coût, sachant que, principalement, il s'occupera de gérer les affaires courantes mais surtout de convoquer une AG pour nommer un nouveau Syndic, ce que vous pouvez aussi faire pour moins cher.
Le portefeuille est souvent un bon moyen de pression.

Bonjour,
A quelle étape êtes vous ? Avez-vous déjà atteint la date de fin de votre mandat ou déjà démissionné ?
Avez-vous avant la fin de votre mandat convoqué une AG pour désigner un successeur ?
Sous quelle forme avez vous proposé un syndic professionnel ? Juste une discussion ou bien dans une convocation à une AG ?

Vous dites "petite" copropriété : moins de 5 lots principaux ? 2 lots ?

En attendant vos réponses, voici un article de loi utile à connaitre :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039280645
Noatemment :
"Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic."

Et comme dit plus tôt, l'administrateur provisoire coûte assez cher ...

Sachant qu'un "intéressé" peut être un copropriétaire, mais aussi un fournisseur qui n'a pas été payé ou le maire ou etc ...

Et concernant l'absence d'assurance, c'est non seulement irresponsable, mais surtout illégal.

Bonjour,
Merci pour vos réponse.
C'est une copropriété horizontale de 3 lots dont un propriétaire est majoritaire.
Mon mandat se terminait fin Décembre
Le PV de la dernière assemblée générale n'a pas été fait car les discussions n'ont pas abouti.
Si je comprends bien je dois convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de désigner un syndic de copropriété, et choisir une assurance pour la copropriété.

Je connais le résultat . Je suis le seul qui votera oui et je suis minoritaire.
Il faudra donc faire appel à un syndic judiciaire ? puis je le faire seul ?
Merci d'avance pour vos réponses .

Bonsoir Tim,

Point 1. Vous étiez Syndic. Vous avez convoqué l'AG. L'AG sert à prendre des décisions, via des résolutions que vous proposez, avec ou sans l'accord (au niveau de la proposition) des autres copropriétaires.
Il y a des votes.
Le PV reflète les votes, et vous avez 1 mois pour le faire.

Que le résultat des votes soit POUR ou CONTRE est indifférent. Votre "les discussions n'ont pas abouti" n'est nullement un argument pour ne pas faire le PV.
(je ne vous eng. pas, n'est-ce pas !)
Si vous avez proposé des actions qui n'ont pas été acceptées, vous en rapportez et c'est tout.
Vous ne vous êtes pas représenté comme Syndic, c'est votre droit le plus strict. Le PV peut aussi permettre de notifier aux deux autres que ne pas avoir un Syndic n'est pas légal, comme ne pas avoir d'assurance copro.

Point 2
Les propriétés et la légalité.
Il n'existe aucun agent de l'état qui fasse le tour des copropriétés pour voir ce qui est illégal. Cette notion n'a donc qu'une importance toute relative. Si vous étiez resté Syndic, vous auriez eu le droit de prendre certaines actions et les moyens de forcer les deux autres à payer. Pas simple, mais possible.
Dans votre situation actuelle, vous êtes un simple copropriétaire. Dans une copropriété horizontale à trois, vous aurez vite fait le tour de ce qui peut vous arriver. Un enfant visiteur ou de passage se blesse suite à un élément des parties communes mal entretenu. Vous n'avez pas d'assurance. Vous allez devoir payer de vos deniers.
Plus personne pour payer l'éclairage de la route commune (s'il y en a une). Le contrat d'électricité va être coupé.

Soit vous acceptez le risque pour vous, soit vous considérez que ce n'est pas possible et vous saisissez le Tribunal pour qu'un Syndic judiciaire soit nommé, à titre de simple copropriétaire. Comme indiqué, ce dernier visera principalement de se trouver un remplaçant, en le désignant d'office (?) dans les Syndics de métier le cas échéant si à nouveau, l'AG convoquée à cet effet ne choisit personne ou en reconvoquant une autre AG..
Le coût sera différent.

Les trois copropriétaires vont perdre du temps et de l'argent dans ce processus.

Bonjour,
Une copropriété à 3 lots permet certaines simplifications selon les articles 41-8 à 41-12, toutefois il faut quand même fournir un PV si vous avez convoqué une AG.

Ce PV constatant les votes négatifs des autres copropriétaires pour choisir un nouveau syndic parmi les candidats proposés dans la convocation, permettra de saisir le tribunal plus facilement.

J'attire votre attention sur :
41-11
En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu'elle désigne un nouveau syndic ou qu'elle prenne les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

C'est peut-être une possibilité d'éviter un administrateur judiciaire ?

En quoi consiste cette copropriété ? Y a-t-il quelque chose à gérer ? Si ce n’est qu’un montage juridique et qu’il n’y a en fait aucune partie commune si ce n’est le sol dont l’intégralité est donnée en jouissance privative, il n’y a rien à gérer ce qui pourrait expliquer que les deux autres copropriétaires ne veulent ni d’un syndic ni d’une assurance.

D'après le premier message, vous invoquez un document "règlement de copropriété" mentionnant le terme "syndic", donc effectivement, ce doit bien être le cas d'une copropriété (il arrive que des personnes parlent de "copropriété" alors qu'ils sont en ASL, il fallait évacuer cette possibilité).

Si elle est "horizontale", on comprend que c'est une parcelle cadastrale (ou un groupe de parcelles) dont le sol est partie commune, mais qui est répartie (pour ne pas employer le mot "divisée") en 3 "zones" privatives supportant vos 3 constructions, et sans doute une "zone" commune constituée de voies de desserte, voire d'autres équipements.

Dans un tel contexte, la division du sol en 4 peut être possible, pour sortir de la copropriété, et passer soit en ASL (pour la gestion des voies, qui seront propriété de l'ASL), soit avec les voies en indivision forcée entre les 3.

La gestion s'en trouverait peut-être simplifiée, moins lourde que la copropriété.

Bonjour
Merci pour vos réponses.
La copropriété se résume à une cour d'accès aux 3 maisons avec son portail électrique.
En résumé les actions que vous préconisez sont:

1 - Convocation d'une AG extraordinaire mentionnant l'arrêt de mon mandat de syndic bénévole avec proposition de 2 nouveaux syndic et 2 assurances responsabilité civile (pour avoir le choix) en mentionnant le caractère illégal de ne pas en avoir.
Que faire s'ils ne veulent pas se rendre à la convocation ?

2 Suite au vote qui sera négatif sur les 2 points, je saisis le tribunal pour qu'un syndic judiciaire soit nommé. Si j'ai bien compris je peux le faire sans l'accord des 2 autres propriétaires ?

3 Pour la rémunération du syndic, je comprends que je paierai au tantième soit 25 % mais si les autres copropriétaires ne veulent pas payer , que faire ?
Merci d'avance pour vos réponses.

1- il faut convoquer une AG, (pas extraordinaire) mais la réunion que vous aviez évoquée précédemment n'était-elle pas une AG ? il suffirait juste dans ce cas de rédiger le PV et de le notifier aux absents ou opposants si besoin.

2- Suite au vote ou à l'absence des autres copropriétaires (à savoir que vous pouvez tenir l'AG tout seul s'ils ne viennent pas : vous rédigez le PV et l'envoyez aux 2 autres.)

3- Si les autres copropriétaires ne veulent pas payer, le syndic a les moyens de les y obliger. Y compris au final la saisie de leur bien immobilier.

Donc vos 3 maisons ne font pas partie de la copropriété ? Ce ne sont pas des lots définis dans l'état descriptif de division en lots de copropriété ?

Ou vouliez-vous dire que "les parties communes se résument à" ?
Et les sols de vos 3 maisons, ce ne sont pas des parties communes ? Ou bien vous êtes chacun propriétaire de votre parcelle cadastrale, et la cour commune a sa propre parcelle cadastrale ?

Bonjour
Merci pour vos réponses.
Nous sommes propriétaires de nos parcelles et il n'y a que la cour en partie commune.
Nous avons tenu notre AG annuelle fin novembre 2002, c'est peut être un peu tard pour faire le PV ?
Une fois le PV fait avec ou sans réunion, au cas ou les 2 autres propriétaires ne le signeraient pas puis-je quand même tout seul saisir le tribunal.
Bien cordialement,

Votre copropriété n'est que sur la cour ? Que dit EXACTEMENT l'état descriptif de division ? il n'y a donc pas de lots ?

Il n'est jamais trop tard pour faire un PV.
Les autres copropriétaires signent une feuille de présence, pas le PV.
Si vous n'avez pas fait de feuille de présence, vous n'avez pas fait une AG. Donc oubliez ce PV.

Il faut commencer par clarifier ce qu'est votre "copropriété".
Il y a quand même de sérieux doutes sur son existence ....

Dans ce cas, ce ne devrait pas être une copropriété, même horizontale.
Ne seriez-vous pas plutôt dans une ASL ?
Ou alors, la cour est simplement en indivision forcée entre les 3 propriétaires.

Et alors vous fonctionnez comme si vous étiez en copropriété alors que vous ne l'êtes pas...

La réponse doit se trouver dans l'acte de vente ?

Il y a donc un règlement de copropriété. C’est une copropriété.

Mais la seule chose à gérer est un portail motorisé.

Il serait intéressant de savoir ce que les deux autres copropriétaires ont à l’esprit.
Je crois deviner qu’ils acceptent sans difficulté de partager les frais portant sur ce portail sans toutefois vouloir s’embarrasser de la lourdeur d’une gestion d'une copropriété dans les normes.

Mettre en place un syndic professionnel, à plus forte raison le faire nommer par le juge, serait complètement insensé. Il faut rester dans le raisonnable même si l’on a du mal, intellectuellement, à concilier le légal et le raisonnable.

Bonjour Tim

Article 1 de la loi 65-557 :

La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Si ce que vous avez décrit est votre réalité, vous n'êtes pas en copropriété. La tenue d'AG n'a donc pas de sens.

Je soupçonne plus un problème d'interprétation. Vous seriez propriétaires de vos maisons, le sujet du terrain se pose, mais avec un RdC qui parle de lots et des maisons, la copropriété ne PEUT pas être constituée QUE de la cour.

Et parfois, les gens appellent abusivement "règlement de copropriété" ce qui n'est qu'un règlement de lotissement, ou un cahier des charges.

Et même si c'est une copropriété, puisque la division du sol semble déjà effectuée, chacun étant unique propriétaire de sa parcelle cadastrale, la sortie de la copropriété est possible, et la rentrée dans un autre mode d'organisation est possible, soit ASL, soit cour commune en simple indivision, donc à l'unanimité des 3. Mode d'organisation beaucoup plus simple, sans nomination de syndic, et même sans AG pour l'indivision.

Bon, difficile de statuer à distance, sans les documents existants sous les yeux.