Un copropriétaire ne paie pas ses charges de chauffages

Bonjour,
Nous avons découvert en 2017 que l'un des copropriétaires dans la copropriété dans laquelle nous habitons, un commerçant, ne payait pas ses charges de chauffage collectif au motif que le chauffage lui avait été retiré en accord avec les copropriétaires en 2003. Nous sommes propriétaires de notre logement depuis 2004. Nous avions demandé auprès du syndic le PV attestant de cette décision. Il s'avère que ce PV n'existe pas. Après avoir demandé au syndic de rétablir ces charges de chauffage collectif, dans un PV de 2020, les copropriétaires avaient refusé ce retrait des charges sous le format de vote prévu à l'article 26 de la loi de 1965. Cette année, la demande a été reformulée par le copropriétaire bénéficiant de cet égard, sous le mode de vote prévu à l'article 26 de la loi de 1965. Le vote des copropriétaires a donné gain de cause à ce copropriétaire qui ne paie pas ses charges. Le problème c'est que ce vote a été réalisé par correspondance. Dans le même temps, nous avons tenté de solliciter le syndic de la copropriété qui laisse nos demandes lettres mortes.

Face à cette situation, je me retrouve face à un problème.

En effet, l'article 10 de la loi de 1965 prévoit que "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées." et l'article 11 de la même loi dit: "Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité." Or, dans la mesure où il s'agit d'un chauffage collectif, que le copropriétaire ait-eu ou non cet accord des copropriétaires à l'époque, sans véritable vote en assemblée, et aujourd'hui en méconnaissance de la loi, que faire?

Je vous remercie de vos réponses.

Bonsoir,
Désolé, mais je ne vois pas de problème dans votre cas.
Apparemment, la majorité des copropriétaires a accepté que ce commerçant ne paye pas sa quotte-part de chauffage.
- Que ce vote ait été obtenu par correspondance ou pas n'y change rien, les règles de majorité ne sont en rien différentes selon la façon dont les votes sont exprimés ...
- Pour que la majorité des 2/3 soit d'accord, il doit bien y avoir une raison, par exemple, chauffer un magasin ou un appartement ne relève pas des mêmes règles. Ce commerçant peut donc disposer de son propre système de chauffage et être déconnecté de celui des appartements. Par contre, si le local commercial est entouré par des appartements chauffés, les considérations peuvent changer car il "pompe" votre chaleur.

....
Propos annexes
-Si vous avez acheté en 2004, vous avez en principe reçu au moins deux PV pour les AG 2003 et 2002.
-Pour toute AG, faire un PV est obligatoire. Or vous dites "ce PV n'existe pas". S'il y a eu une AG en 2003, c'est impossible et votre Syndic ment, ou vous voulez dire autre chose ...

Bonsoir @AGeorges,
Vous venez de soulever un détail que je n'avais pas mentionné. En effet, ce local est entouré par des appartements chauffés.
Par ailleurs, nous n'avons jamais reçu ces PV d'AG. Nous avons même demandé à des voisins plus anciens de nous en remettre copie, mais, soit ils ont déménagé et détruit les documents en leur possession, soit, ils n'ont pas en leur possession ce document. Je pense que les copropriétaires contactés étaient de bonne fois dans la mesure où ils nous ont communiqués d'autres pièces telles que le règlement de copropriété qui ne nous a jamais été remis non plus. Le syndic nous demandait d'ailleurs de payer ce document pour en recevoir une copie.
Aussi, le syndic a admis avoir "commis une erreur" en ne mentionnant pas ce retrait, ni le vote de ce retrait, que ce soit dans un PV ou ultérieurement (par mail). Donc, matériellement, il n'existe aucun vote de cette résolution.

Si le commerçant a fait déposer une résolution pour ne plus payer de charges de chauffage à nouveau, expliquer pourquoi et avoir convaincu au moins les 2/3 des vois et 50% des copros, ce serait intéressant d'avoir ses arguments.

Pour le reste, et les PV d'AG, le Syndic est responsable des archives de votre copro. Souvent, ils font refiler le bébé à une société d'archivage et en plus, ils font payer le Syndicat. Mais normalement, sous condition, tout reste accessible.
Dans votre cas, votre Syndic n'a pas fait son boulot, et votre notaire non plus. Ces documents sont obligatoirement inclus dans l'acte de vente. Leur absence est une cause d'annulation de la vente car ils vous permettent de connaître le statut exact du bien que vous achetez, travaux prévus, situation des impayés, etc.

Et que fait votre Conseil Syndical ? Le Syndic a effectivement le droit de vous faire payer les documents que vous lui demandez. Cependant, si c'est le CS qui demande, il ne peut pas. Donc il suffit de passer par le CS pour avoir les documents dont vous avez besoin. Le Syndic ne peut pas leur refuser.

J'ai encore de petites précisions à apporter.

Ce commerçant est le président du conseil syndical et détient à lui seul 1/3 des parts de la copropriété. Seuls deux membres ont tenté de faire bouger les choses: nous et un autre copropriétaire. Le président agit dans son propre intérêt. Par exemple, en lançant des actions aux frais de la copropriété contre un autre commerçant copropriétaire du bâtiment pour lui retirer un droit d'usage de parties communes, pourtant inscrit dans le règlement de la copro. Ou encore en refusant l'installation de compteurs électriques ou d'eau individuels. Les autres membres du CS laissent faire.

Après avoir bien cherché, dans la mesure où il s'agit d'une copropriété mixte, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 s'appliquent. Donc, ce n'est pas à la double majorité mais à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, tel que le prévoit l'article 11 de la loi et non à l'article 26, que peut s'effectuer ce retrait.

Cette résolution n'a pas été votée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés comme il est normalement prévu pour ce type de retrait, mais à la majorité des 2/3 représentant au moins 50% des copropriétaires.

Cependant, jusqu'à la dernière AG, nous étions membre du conseil syndical. Dans la dernière AG en 2021, le vote par correspondance a permis de nous exclure du renouvellement du conseil, mon voisin et moi. Malgré notre position, nous n'avons pas pu accéder aux documents précédemment mentionnés.

Bien entendu, nous tenons à notre bien. Donc nous ne comptons pas annuler la vente, ni le vendre pour partir ailleurs. Mais, j'ai beau me battre, et lancer des procédures coûteuses en temps et en argent, la situation ne change pas.

Bonsoir Anaka,
Dans quel guêpier vous êtes-vous fourré (dirait la sagesse populaire) ?!
Dans votre dernier message, je vois deux choses :

- si effectivement (bien vous en assurer avec un avocat), l'unanimité était requise, la seule voie de recours est l'article 42, avec un dépôt de plainte dans les 2 mois de la communication du PV. Il faut malheureusement savoir que même si les résolutions illégales abondent dans une AG, il faut les contester, sinon, elles deviennent applicables. Il faut espérer que le prochain "Code de la Copropriété" annoncé par la loi ELAN permettra de corriger cela ...

- Les droits d'un Président du Conseil Syndical sont très limités à des aspects de communication et de remplacement du Syndic dans certains cas de défaillance de ce dernier. Il lui est impossible de décider de travaux, d'aucun type, de distribuer des interdictions ou des autorisations de ceci ou cela. Les travaux, petits ou grands doivent être gérés par le Syndic, selon les décisions de l'AG, c'est-à-dire en général une fois par an. Rien d'autre n'est possible. Ce n'est ni le CS ni le Président qui gère les prestataires et qui peut se comporter comme un monarque absolu de la Copropriété, s'exonérant des charges notamment.

Par ailleurs, comment a été gérée l'élection du CS lors de votre AG 2021 ? Avez-vous fait acte de candidature ? Car, je vous le répète, les conditions générales des votes ne sont pas différente pour un VpC comparé à du présentiel. Comment était rédigé votre formulaire de vote ? Il y a visiblement des interprétations contradictoires pour ce document ...

Re-Bonsoir Anaka,
En cherchant bien, j'ai encore trouvé ça :

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d'ordre public et auquel on ne peut donc déroger, distingue deux catégories de charges :
... (texte omis, sans intérêt ici)
les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, répartis en fonction de l’utilité pour chacun des lots (ascenseur, interphone, chauffage collectif, ventilation etc.).

Ce qui est important est ici la notion d'"ordre public". Ce dispositif de partage des charges NE PEUT PAS être modifié, MEME par une résolution de l'AG. Un juge dira que la résolution est considérée comme non-écrite. Les considérations sur une majorité ou une autre ne sont pas applicables.
Vous devriez même pouvoir imposer que ce copropriétaire paye un certain arriéré de charges. Le local commercial étant situé entre des appartements, les clauses concernant les parties communes ou les services spéciaux ne sont pas applicables.



Lire aussi :
L’arrêt du 12 septembre 2019 rendu par la Cour de Cassation éclaire sur la distinction entre les charges communes générales et les charges d’entretien des éléments d’équipement commun.

La distinction entre parties communes et éléments d’équipement est parfois floue : la répartition des charges entre copropriétaires dépend de cette qualification.

Les copropriétaires sont en effet tenus de participer aux charges communes générales, même s’ils n’ont pas l’usage de ces parties communes. Sauf si, prenant en compte la configuration particulière de l’immeuble, le règlement de copropriété créé des parties communes spéciales, propres à certains lots.

Bonsoir AGeorges,

Je me le demande encore... La vue est si belle, le grand balcon plein sud pour les apéros, on a craqué.

En consultant le document que nous avons reçu sous format papier (à l'heure du tout numérique, et du zéro papier dans l'administration, j'ai tout de même l'impression qu'on essaie encore de nous leurrer...) la convocation à l'AG indique un double vote pour chaque résolution.

Dans une AG classique, le double vote a tout son effet. Mais quid d'une AG à distance exprimé sous des bulletins de vote papier? Le bulletin indique "deuxième vote si la majorité n'est pas acquise". Le sens de la phrase est tout de même douteux: vote-t-on contre l'existence du second vote? ou bien vote-t-on pour un second tour de scrutin? Je me demande si nos voisins se sont posé la même question.

Fort heureusement, nous sommes plusieurs à avoir conservé une copie de notre vote, au cas où. Mais, compte tenu de l'ambuguïté posée par ces termes, et le fait que le syndic n'a pas aiguillé les copropriétaires puisqu'il n'a même pas fourni de notice explicative, je ne pense pas qu'il y ait eu une quelconque véritable fraude. C'est inquiétant dans la mesure où il s'agit d'un professionnel et que nous sommes sensés être des profanes du domaine.

En principe, l'élection du CS était par vote en AG à la double majorité. Mais, cette année, étonnamment, ce vote a maintenu seulement le président et 3 autres membres.

Par ailleurs, vous invoquez l'article 42 de la loi de 1965. Ca fonctionnerait si le syndic faisait ce pour quoi on le paie. Malheureusement, le syndic semble plutôt enclin à suivre le président de la copro que les autres copropriétaires.

Bonjour Anaka,
J'ai l'impression que vous n'avez pas vu mon message de 21h21 hier. C'est la bonne nouvelle du jour. Un copropriétaire, même majoritaire, NE PEUT PAS se dispenser de payer ses charges. Une résolution d'AG qui en déciderait serait réputée non-écrite, à cause du caractère "d'ordre public" de la loi. Il est d'ailleurs curieux que votre Syndic ne sache pas ça.
A vous de voir maintenant comment vous pouvez faire respecter la loi dans ce cas spécifique. Déjà une LRAR à votre Syndic, et ensuite sans doute vérifier avec un avocat ou un site comme l'ARC.
Pour votre dernier message :
- bravo pour la vue, un peu genre boulevard des Pyrénées à Pau,
- la convocation à l'AG, et donc le formulaire de vote doivent indiquer qu'il y a deux votes potentiels pour toutes les résolutions sous articles 25 et 26. Pour celles sous article 24, c'est inutile. Le second vote est pris en compte si les conditions dites de passerelle sont acquises (par exemple moins de 50% mais plus de 33% pour l'Article 25). Si ce n'est pas le cas, le second vote est juste ignoré. C'est pas terrible, mais le vote par correspondance n'est qu'un pis-aller. Avez-vous demandé pourquoi votre Syndic n'a pas organisé une visio-conférence ? Vous ne semblez pas nombreux, avec un logiciel comme ZOOM, c'est assez simple ...
- Pour l'élection du CS, il faut déjà regarder le PV de l'AG où vous avez été élu, et vérifier la durée. La loi permet trois ans, et il n'y a pas de tacite reconduction. Quand un mandat se termine, il n'y a pas de réélection, mais un nouveau mandat, et par exemple, vous ne pouvez pas dire (même si le résultat au bout du compte est le même) : Le Président a été réélu. La seule vérité possible est que le Président, redevenu simple copropriétaire du fait de la fin de son mandat de conseiller, s'est présenté à nouveau. Son nom doit figurer dans le formulaire de vote, au même titre que le vôtre si vous vous êtes présenté. Ultérieurement, une réunion du CS décide de qui est le Président. Ce n'est donc pas l'AG qui élit le Président du CS mais les autres conseillers. Ces mêmes conseillers peuvent aussi le destituer, il redevient alors simple conseiller. Si vous faites circuler l'information comme quoi il n'avait pas le droit de s'autoriser à ne pas payer les charges, les autres conseillers peuvent changer d'avis à son sujet ... Idem pour les autres décisions qu'il semble avoir pris alors qu'il n'y est aucunement autorisé ...
Par ailleurs, si vous avez été élu pour 3 ans l'année dernière, par exemple, votre mandat est encore valide, et il faudrait que l'AG vous l'ait retiré spécifiquement (pour faute à définir) pour que vous le perdiez. Si ce n'est pas le cas, le CS est constitué des conseillers en cours de mandat, dont il n'a pas été parlé dans la dernière AG, et ceux qui ont été élus à ce moment-là. Ce sont tous ces gens qui élisent leur Président. Et que ce soit par correspondance ou pas, l'élection de membres du Conseil Syndical, pour remplacer ceux dont le mandat est échu, se fait toujours sous article 25. Il y a donc deux votes qui doivent être matérialisés dans le formulaire ...
- L'Article 42 (sauf erreur de ma part) est celui qui VOUS permet de contester une décision d'AG. Cela n'a pas à voir avec ce que fait le Syndic. Il requière un avocat et le dépôt d'une assignation devant un tribunal. Vous pouvez demander qu'une résolution soit annulée. Il faut avoir voté CONTRE, que vous ayez été enregistré comme tel dans le PV et il faut justifier votre demande. Vous avez deux mois après la réception du PV pour le faire. Passé ce délai, les décisions de l'AG sont définitives (sauf si elles contredisent une loi d'ordre public, et dans ce cas, elles sont réputées non écrites).
[pardon, je me répète un peu, mais c'est pour être sur que mon propos soit clair]
Par contre donc, je ne peux pas vous dire QUI va décider qu'une résolution est réputée non écrite. Vous pouvez toujours essayer un coup de bluff auprès de votre Syndic, en LRAR.

Bonjour,
L'article 10 prévoit bien que chaque lot doit contribuer aux charges en fonction de l'utilité qu'il a de l'équipement.
Concernant l'installation de chauffage collective, si elle n'est plus d'utilité pour un lot (démontage de l'installation de ce lot), il est tout à fait légal de voter la modification du RC pour décharger ce lot du paiement des charges afférentes. En revanche, un copropriétaire ne peut pas décider seul de ne plus payer, la modification du RC est requise.

__________________________
Superviseur

Bonjour AGeorges et janus2.

En effet AGeorges, je n'avais pas vu votre message. Merci pour l'éclaircissement.

Je vous remercie tous les 2 de vos réponses. Je vais tenter de faire valoir mes droits dans ce sens et tenter de convaincre mes autres voisins d'agir avec nous.

Bonjour anaka,
Juste une dernière question : Vous êtes chauffé comment ?

Avec une boutique entourée d'appartements chauffés, et vu les jurisprudences sur des sujets proches, il est peu probable qu'un juge accepte votre situation qui ressemble plus à un abus de pouvoir. Si le "démontage" dont parle Janus (bonjour Janus) consiste à fermer quelques robinets ou que vous êtes chauffés par le sol, aucun risque que ce soit accepté ...

Bonsoir AGeorges,

Nous sommes chauffés collectivement par une chaudière à mazout. Donc, pour démonter la tuyauterie, autant détruire le bâtiment et le reconstruire à mon humble avis.

J'espère qu'un juge serait assez compréhensif compte tenu du domaine. Bien entendu, il faudrait rapporter les preuves. le problème, c'est que nous sommes désormais persona non grata dans ce commerce, donc impossible de prendre des photos, par exemple.

Ma question portait plus sur votre système de distribution de la chaleur plutôt que sa production. Disons eau ou air, via radiateurs ou chauffage par le sol. Selon le cas, comme vous avez dit, le démontage des tuyaux devrait avoir provoqué des travaux importants. Ces derniers devraient donc être mentionnés dans votre carnet d'entretien. A vérifier. Le carnet d'entretien est un document que le Syndic doit tenir à la disposition des copropriétaires via son site intranet ...
Il s'agit d'un tableau, géré en général en ordre chronologique inverse qui décrit globalement le type de travaux et la date de l'AG qui les a autorisés.
Voyez bien que si ce magasin est vendu, le nouveau copropriétaire pourrait poser des questions sur le chauffage ...

En tous cas, la "disparition" opportune du PV de l'AG 2003 montre qu'il peut y avoir anguille sous roche. Et comme il a été dit, un simple accord n'est pas suffisant, il faut une décision d'AG pour modifier le RdC. Et d'ailleurs, toute modification du RdC en est partie intégrante dès que votée, et c'est encore un endroit où vous devriez trouver trace de la décision... Le RdC doit également figurer dans l'intranet du Syndic, donc AVEC ses modifications successives.
Dans votre dépôt de plainte, tous ces éléments peuvent devoir être utilisés par votre avocat pour faire converger l'avis du juge sur l'illégalité de la manœuvre ...

Attention, si vous contestez devant un juge, la charge de la preuve sera de votre côté. Vous devez bien pouvoir trouver un ami ou un membre de la famille qui ne vous ressemble pas qui irait jeter un oeil discret sur la façon dont ce magasin est chauffé et prenne quelques photos discrètes ...

Dernier point, vous n'avez pas répondu à ma question sur le "avez-vous postulé" au Conseil Syndical avant l'AG par correspondance ? Regardez votre formulaire de vote. Y a-t-il une liste de candidats avec deux lignes de votes (25) pour chaque ? Et êtes-vous dans la liste ? Si la réponse à cette dernière question est non, il y aurait eu manœuvre pour vous évincer si le Syndic ne vous a pas consulté, mais comme nul n'est censé ignorer la loi, cela reste légal ... vous auriez dû faire acte de candidature par écrit bien avant l'envoi des convocations. Vous le saurez pour la prochaine fois. Si la réponse est oui, recomptez les voix indiquées dans le PV en les vérifiant. Si vous n'avez pas atteint les 33,34%, votre candidature a juste été rejetée.

Bonsoir AGeorges,

Je n'avais pas bien compris votre question. Je m'en excuse.

Je ne connais pas du tout les termes, alors je vais le décrire, ce sera peut être plus parlant pour vous. le chauffage est composé de radiateurs en fonte reliés par des tuyaux, que je suppose remplis d'eau chaude.
En ce qui concerne l'intranet, il n'y a rien à part les PV d'AG et le détail de charges que je dois tous les trimestres. On ne connait même pas la contenance de la cuve de mazout, mais on en paie le remplissage. Et je doute que l'éventuel prochain acquéreur ait toutes les informations qu'il souhaite.
D'ailleurs, des voisins nouvellement propriétaires n'ont jamais obtenu de réponse du syndic... Mais le commerçant/président les a gentiment invités à boire un café pour leur montrer qu'il n'était pas chauffé par les tuyauteries du chauffage collectif, mais par deux misérables radiateurs d'appoint. Je devrais peut être leur demander de retourner boire un lungo pour moi et faire quelques snaps.

J'ai, malheureusement, l'impression que la majorité de la copro s'en fiche complètement de la situation, dans la mesure où il y a quand même une majorité qui a voté le retrait de ces charges sans même respecter la loi...

Je suis en train de réunir un maximum de preuves, il y en a beaucoup depuis 2004. Tout est bon à prendre en matière probatoire dans un contentieux civil.

Quant au renouvellement du syndic, celui-ci était prévu dans les résolutions: une résolution pour chaque membre avec vote à la double majorité prévue à l'article 25. Bien entendu, nous étions sur cette liste. Sur ce point, ce n'est pas très grave, nous candidaterons sûrement l'année prochaine. Au demeurant, c'est peut être même un poids en moins pour le moment.

Voyons d'abord l'intranet, accrochez-vous ...

Depuis le 1er janvier 2015, la loi ALUR impose aux syndics de copropriété de mettre à disposition des copropriétaires et du conseil syndical, un extranet sécurisé afin qu'ils puissent consulter les documents relatifs à la copropriété, les télécharger et les imprimer.

Pour les copropriétés ayant décidé de ne pas exempter leur syndic de l’obligation de mettre en place un extranet, la mise en ligne de ces documents devra être effective pour le 1er juillet 2020 au plus tard.

==> En espérant que vous ne l'avez pas exempté ...

Documents accessibles à tous les copropriétaires, cette liste comprend les documents relatifs à la gestion de l’immeuble
et concernent ainsi l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble :

- Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes publiés qui y apportent des modifications
- La dernière fiche synthétique réalisée par le syndic
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- Les diagnostics techniques des parties communes de l’immeuble en cours de validité
- Les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité
- L’ensemble des contrats et marchés en cours conclus par le syndic, excepté les contrats de travail des salariés du syndicat
- Les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours de validité
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et les devis de travaux qui y ont été acceptés
- Le contrat de syndic en cours

Il semble donc que votre Syndic ait encore un peu de boulot. Pour information, n'oubliez pas de vérifier régulièrement. Un Syndic peut faire des mises à jour sans le dire et s'étonner hypocritement si vous les réclamez plus tard ...

Autre message à suivre pour le chauffage.

Donc, concentrons-nous sur le chauffage.
Votre chaudière chauffe de l'eau. Cette eau, plus ou moins chaude selon divers critères, est envoyée dans des tuyaux qui, le plus souvent ne sont pas noyés dans les murs ni les sols. En général, il y a une colonne montante (et une descendante) dans chaque escalier (vide sanitaire) avec des tuyaux plus ou moins ignifugés. De cette colonne montante partent des bifurcations vers les logements. Quand celles-ci ont été 'fermées', l'eau chaude ne va plus alimenter tel ou tel lot. Et dans ce cas, ces derniers ne contribuent pas à la consommation de chaleur. Dans certains immeubles pas très bien équipés, il n'y a pas de moyen de moduler le chauffage entre les lots. On peut alors comprendre que le propriétaire d'un local commercial ne tienne pas à chauffer un grand magasin avec les même critères qu'un appartement (entre 18° et 20° jour et nuit). Surtout s'il a une porte mal isolée qui ouvre sur l'extérieur, du matériel de réfrigération en cas de vente de nourriture et des gens qui entrent et sortent fréquemment.
Donc, à l'extrême, s'il est possible qu'il y ait un chouïas de consommation de proximité du fait d'appartements chauffés limitrophe, ce doit être très très marginal, et il est possible qu'un juge de prenne pas cela en compte.
Bien sûr, il parait clair que la situation actuelle a été établie sans vraiment respecter les lois, mais un juge risque fort de s'occuper d'abord de savoir si cela vous occasionne des frais supplémentaires, des dommages en quelque sorte. Et franchement, je n'en suis pas persuadé.
Le bilan serait alors que pour quelques centimes de chauffage en plus, vous auriez dépensé des milliers d'euros en frais d'avocat, uniquement pour démontrer que vous aviez légalement raison, mais sans subir de vrai préjudice financier.

Laisser tomber parait plus raisonnable.
Par contre, avant de décider cela, allez jeter un coup d’œil aux tuyaux. cela pourrait vous convaincre. Parfois, les gens font des choses correctes mais ne veulent pas répondre aux questions après, et la situation s'envenime au delà du raisonnable.

N'oubliez pas de rappeler votre Syndic à ses devoirs et ne mélangez plus Syndic, Syndicat et Conseil Syndical, ce sont trois entités très différentes (cf votre dernier message).
Très cordialement

Bonjour AGeorges,

Je viens de consulter le contenu de la loi ALUR. Bon... je crois que je ne vais rien répondre à cela. J'ai bien l'impression que le syndic se moque de nous...

Nous parlons quand même de 130 euros par an supplémentaires dans nos charges. Le copropriétaire commerçant doit environ 1800 euros de charges de chauffages par an. Par ailleurs, dans mes souvenirs ces canalisations de chauffage passent directement dans le commerce, la chaufferie étant juste en dessous de l'établissement. Pour les tuyaux, je demanderai à un voisin de vérifier si mes souvenirs sont exacts.
Et nous, qui sommes au dessus de cet établissement, clairement, en hiver on se gèle.
Et puis dans ce cas, tout le monde retire les radiateurs de leurs appartement et demande le retrait des charges. C'est ce qu'il risque de se passer pour certains voisins.


Nous, ce que nous voulons, c'est que la loi soit respectée. Quitte plus tard à réaliser la demande du commerçant. Mais avec ce problème là, rien ne bouge.

On a essayé de discuter avec le syndic sur cette question, mais j'ai clairement l'impression qu'il nous prend pour des imbéciles. Le commerçant constitue à lui seul un tiers de la copropriété, c'est le client à dorloter pour ne pas prendre le risque de perdre la gestion de la copro.

Bonjour anaka,
Notre discussion s'était jusqu'à présent plutôt orientée vers le côté apparemment illégal de "l'isolation" du magasin pour ce qui concerne le chauffage.
Vous venez d'attaquer l'aspect des "dommages" que vous subissez, comme le fait que votre lot soit situé juste au-dessus dudit magasin et que l'hiver, vous avez froid. C'est un point important. Quelques mesures de température devront venir valider cet argument. Selon les capacités de réglage de votre système de chauffage, vous pourriez demander à être mieux servi en chaleur (en principe, il y a des vannes ...). Vous pourriez aussi imposer que le commerçant isole son plafond. Bien sûr, et hélas, la démarche serait une LR/AR au Syndic puis le Tribunal après un délai de non-réponse (plus que probable). Du fait de la distribution des lots, il semble que d'autres appartements soient dans votre cas. Une action commune est donc imaginable.
De façon générale, les travaux qui auraient permis de débrancher le chauffage du magasin auraient dû inclure le fait qu'aucun autre copropriétaire n'en subisse des inconvénients. Sinon, du fait des aspects spécifiques de la copropriété, cela n'aurait pas dû être permis.
Le second aspect des dommages est financier.
Des chiffres que vous communiquez, je déduis plusieurs précisions :
- La facture annuelle de chauffage est de 5.400€, puisque le 1/3 est 1.800€ (la part que vous imputez au magasin). Attention, dans ce montant, vous devez inclure les menus travaux et le contrat d'entretien, et pas seulement la facture de fioul.
- Si votre quotte-part sur ces 1800€ est de 130€, vous avez environ 7,2% des tantièmes de chauffage, et vous payez donc 390€ par an de chauffage. A valider (c'est peu).

Ces 'détails' permettent de voir la situation un peu différemment. Supposons que le magasin soit chauffé selon les mêmes critères que le reste des lots. La consommation de chaleur (à laquelle on associera le prix) va augmenter de 50%
(soit 1/3 par rapport aux 2/3) du reste.
Donc 5.400 + 2.700 = 8.100€.
Mais bien sûr, si le magasin est compté, votre quotte-part de tantièmes va se réduire, toujours dans le rapport 50%.
Votre contribution (3,6% de 8.100€) serait de 290€.

Les 130€ payés en trop sont devenus 100€ payés en moins, mais il y a bien réduction de vos charges de chauffage. Selon la prescription, vous pouvez compter sans doute au moins 10 ans de paiements en trop, soit environ 1000€.

La raison pour laquelle j'ai fait ce calcul (sans préjuger des résultats) est que, apparemment, les juges se prononcent sur la situation telle qu'elle serait si votre demande était prise en compte ...

Ceci dit, vous feriez un procès. Les frais d'avocat pour commencer seraient déjà sans doute supérieurs à cette somme, supposons que vous gagniez en 1ère instance, le commerçant fera appel ... Vous êtes parti pour des années de procédures sans véritable garantie de jamais récupérer quoi que ce soit.

Mais comme vos arguments sont tout de même solides, je vous recommande de monter un petit dossier aussi complet que possible, avec le point de départ du "froid en hiver", et de ne parler du côté finance qu'en dernier.
Une fois ce dossier prêt, vous le soumettez à un avocat spécialisé en copropriété ou bien vous vous inscrivez à une organisation comme l'ARC et vous leur demandez une consultation. Ceci ne vous coûtera qu'au plus quelques centaines d'euros. L'ARC est préférable car c'est une association qui ne verra pas dans votre dossier un moyen de vous soutirer de l'argent pendant des années (il y a aussi des avocats qui ne sont pas bons).
Ils vous diront si un procès peut vous mener quelque part ...

Bon courage ...

Rebonjour AGeorges,

Il y a 9 mois j'ai contacté l'ARC, mais c'est resté lettre morte.

Nous nous sommes appuyés mes voisins et moi sur la quantité de fioul livrée chaque année, à l'époque où nous avions accès aux factures. Elle n'a jamais changé. De plus, même si ce commerçant chauffe son établissement, il prétend le faire avec un système électrique. Or, nous avons un compteur électrique unique pour tout le bâtiment. Donc, en quelques sortes, nous payons ce chauffage dans les charges d'électricité.

Je vous remercie de vos conseils. Je vais peut être voir avec mes voisins pour saisir le juge du contentieux de la protection. L'avantage, c'est que pour un petit montant, l'appel ne sera pas ouvert. Et je doute que le syndic et le président du CS ait l'envie de débourser au minimum 7000 euros pour se pourvoir en cassation.