Charges entretien espaces verts

Bonjour,
Je suis actuellement locataire d'un logement situé au 1er étage dans un immeuble d'une résidence qui comprend plusieurs bâtiments. Les résidents du rez-de-chaussée profitent de l'accès à un jardin clôturé.
Le décompte des charges locatives m'indique que je paye une certaine d'euros par an pour la maintenance des espaces verts. Après avoir demandé le justificatif correspondant à mon bailleur, je me suis rendu compte que cette somme est allouée à l'entretien courant des jardins clôturés, et qui sont mentionnés comme jardins privatifs sur le contrat signé par la copro et la société de paysagistes qui intervient.
J'ai donc décidé de contester le bien fondé de cette charge.
Le syndic m'a renvoyé au règlement de copropriété.
N'est ce pas au locataire/bénéficiaire du lot de pourvoir à son entretien ?
Qu'est il possible de faire dans ma position ?

Je vous remercie par avance.

Bonsoir Feanor,



C'est la règle actuelle.

Cependant, si votre Règlement de Copropriété dit autre chose, c'est lui qui a raison.
Si vous avez, dans votre copro, beaucoup de personnes qui n'habitent pas le rez-de-chaussée, vous pouvez faire changer le Règlement. Il faut une AG et une grosse majorité.

Pouvez-vous reproduire les clauses associées de votre règlement actuel, et vérifier s'il y a une contrepartie à la jouissance exclusive de ces jardins ?
Y a-t-il également une partie des espaces verts auxquels vous avez normalement accès ?

Merci pour votre réponse.

Les espaces verts auxquels nous avons accès se limitent à une allée pavée bordée de quelques arbustes. Il est possible qu'une parcelle entourant un autre bâtiment soit incluse dans ces parties. Mais le bâtiment en question n'est pas attenant au nôtre et se situe à une certaine distance (+/-100m) de notre logement.
À ma connaissance, aucune contrepartie à la jouissance de ces espaces par les locataires du RDC ne nous est offerte. Il existe bien un jardin-potager collectif mais son entretien est à la charge des résidents inscrits pour en bénéficier, le peu de dépenses restantes à son sujet est compté à part dans les charges et n'est considéré comme récupérable auprès des locataires.
En tant que locataire, je n'ai pas accès au règlement de copropriété, suis-je en droit d'en faire la demande auprès du syndic ?

Encore merci

Précision supplémentaire : les charges relatives à l'entretien sont réparties en tantièmes de lots sur l'ensemble de la résidence et selon le même mode de calcul que la charge relative au nettoyage des parties communes intérieures.
Si je comprends bien la première phrase de votre réponse, l'utilité que retirent les lots du RDC de cet entretien, autrement dit la pleine jouissance de ces espaces est alors considérée comme strictement équivalente à l'utilité qu'en retire le lot dont sommes locataires, à savoir une belle vue?

Bonjour,

Un peu de référence juridique :
Décret n°87-713 du 26 août 1987
Voir la partie V.

Les règles usuelles, côté copropriétaire, sont que si l'ensemble des jardins est considéré comme une partie commune, alors, le coût d'entretien en réparti selon les tantièmes généraux.
Quand des portions de ces jardins sont à jouissance exclusive des lots du Rez-de-Chaussée (RC), il est possible de définir une contrepartie dans le Règlement.
On définirait alors que l'entretien des espaces verts privatifs seraient à la charge des bénéficiaires et que le reste de ces espaces verts non privatifs seraient à la charge de tous, aux tantièmes (y compris les RC).
Si les bénéficiaires voulaient contracter l'entretien avec une entreprise extérieure, ce serait à leur charge. Il serait aussi possible de définir un compte de charges spécial pour les jardins, par exemple :
Tantièmes 100
Lot RC1 : 30
Lot RC2 : 30
Autres (10 logements en étage) : 4 - Total 100
Une répartition à l'usage, en quelque sorte.

Si votre propriétaire ne payait que 4%, il ne pourrait vous refacturer qu'à concurrence de cette partie.

Mais ce type de décision ne vous appartient pas.
Vous pouvez toujours en discuter avec votre Bailleur ou d'autres habitants.
Votre interlocuteur n'est pas le Syndic.

Bonjour,
C'est à votre bailleur que vous devez demander l'accès au règlement de copropriété.
Selon l'article 3 de la loi de 89 :


Le syndic n'a aucune relation contractuelle avec les locataires et ne leur doit rien.

C'est ce règlement de copropriété qui indique les quote-parts des uns et des autres.
A mon avis il est anormal que l'entretien des jardins privatifs soit porté en charges générales et récupéré sur les locataires.
Mais il faut bien vérifier dans le RDC, et surtout si ces jardins sont vraiment privatifs ou alors communs et ont été "privatisés" sans droit par les résidents du rez-de-chaussée...

Pas vraiment. Disons que les règles d'aujourd'hui ont été affinées. Si vous ne pouvez pas profiter du jardin en tant qu'espace de promenade de jeu ou de farniente, parce qu'il est clos et réservé à l'usage d'un seul copropriétaire, alors, vous n'avez pas à assumer les charges associées.
Par exemple, un habitant du rez-de-chaussée ne paye pas les charges d'ascenseur (...).

Mais si le règlement de copropriété ne traite pas cela, alors la règle d'aujourd'hui ne s'applique pas.
Par contre, un locataire DOIT respecter le Règlement de Copropriété. Donc votre bailleur est obligé de vous en fournir une copie. Si vous la demandez au Syndic, il peut le faire en vous faisant payer la copie. En général, il existe des copies digitale récupérables pas trop difficilement.

-> AGeorges
D'accord je comprends bien.
Dans notre cas, l'intégralité des jardins de la résidence est à jouissance exclusive. Mais en l'absence de dispositions nous protégeant,nous sommes redevables de l'entretien au même que pour le ménage. La considération d'ordre moral 'je paye pour ce dont j'ai jouissance' ne transparaît donc pas nécessairement, y compris si cette disposition créé une inégalité de traitement entre les locataires Est ce bien cela?

Merci pour vos réponses réactives, monsieur.

->yapasdequoi
Bonjour,

La résidence a été construite en 2020, nous sommes les premiers locataires. Les résidents du RDC ne se sont pas approprié ces parties, elles sont clôturées, avec chacune un portillon fermé à clef donnant sur les allées qui permet aux salariés de l'entreprise de paysagistes de procéder à l'entretien. À ma connaissance, seuls les jardiniers ont les clefs. Les résidents du RDC accèdent à cet espace depuis une porte-fenêtre dans leur séjour.

Je vous remercie.

Feanor,

S'agissant d'une copropriété récente, il peut y avoir des possibilités correctrices. Par exemple, si le Règlement de Copro n'est pas compatible avec des lois comme ALUR (2014) ou ELAN (2018), il peut y avoir des dispositifs simples de correction (par exemple sous Article 24, avec une majorité réduite).

Mais cela reste l'affaire du Copropriétaire. Cependant, si ce dernier je dirais "est enquiquiné" par des locataires qui se plaignent de devoir payer pour des jardins dont ils n'ont aucun usage, il est possible qu'il se bouge, encore plus si ce n'est pas trop complexe.

-> AGeorges
Très bien, je vais donc faire part de ceci à mon propriétaire, en espérant qu'il agisse en notre sens.
Je vais également informer les autres locataires afin qu'ils fassent de même.
Je vous remercie pour votre attention et les informations que vous m'avez fournies.

Il est tout de même étonnant que l'entretien commun porte aussi sur les espaces privatifs.

Que je sache la femme de ménage qui lave le hall de l'immeuble ne nettoie pas votre salle de bain ....

Ou alors le règlement de copropriété l'a prévu ainsi : il est donc important de le vérifier avant de contester.

-> yapasdequoi
J'ai cherché le règlement de copropriété dans les documents que nous a fourni le gestionnaire. Nous ne disposons que d'extraits utilisés par le syndic lors des rappels au règlement adressé à l'ensemble des locataires. La mention 'jardins à usage privatif' apparaît sur ces derniers. Je ne sais si on peut tirer une conclusion de cela. Dans tous les cas, je demande l'intégralité du règlement de copro à mon bailleur.

Merci pour votre attention.

Il faudrait vérifier le descriptif de ces lots du rez-de-chaussée qui devrait indiquer si un jardin à jouissance privative en fait partie. Et si l'entretien des jardins communs ou privatifs est différencié.

Il y a fort à parier que votre bailleur s'en fiche totalement puisque l'entretien des espaces verts est une charge récupérable.

Mais s'il y a lieu de contester, relevez bien les phrases du RDC qui peuvent étayer votre réclamation et vous le faites par courrier RAR.
Ensuite si besoin :
- commission de conciliation
- tribunal
c'est gratuit et sans avocat.

A savoir le juge va fort probablement désigner un expert et vous devrez avancer les frais. Et si au final il vous donne tort, vous faire supporter les frais de justice.

Bonjour,
je relance le sujet car j'ai obtenu les infos sur le statut des jardins. Il s'agit de parties communes à usage privatif. Est-ce réellement possible, quand on sait que certains de ces jardins font plus de 100m^2?
Ageorges nous parlait des lois ALUR et ELAN et du fait que le règlement de copropriété doit être en conformité avec ces dernières... Quelles sont les dispositions prévues par ces deux lois, et sommes nous a priori concernés ?

Merci pour vos réponses.

Oui c'est tout à fait possible, et peu importe la surface.

Ce qu'il faut confirmer c'est
1 - que les limites sont bien respectées par les résidents = qu'ils n'ont pas privatisé des zones qui ne leur sont pas réservées. C'est a priori exclus puisque des grillages+portillons marquent ces limites.

2 - que le règlement de copropriété considère que l'entretien de ces jardins privatifs fait partie des charges générales

Comme c'est une résidence neuve on peut imaginer que le promoteur a souscrit un contrat d'entretien avec le paysagiste pour couvrir toute la surface verte, afin que l'ensemble soit "joli" le temps que tous les habitants s'installent.

Toutefois, il me semble totalement abusif de facturer les copropriétaires (et par conséquent les locataires) de cette charge d'entretien des espaces privatifs.

Votre bailleur doit être informé de cette anomalie et vous avez le droit de contester ce paiement.

Pour confirmation consultez l'ADIL, saisissez la commission de conciliation.

Merci beaucoup yapasdequoi!

Par contre je ne comprends pas pourquoi il serait totalement abusif de nous facturer si le règlement de copropriété prévoit cette charge?

Je demande à voir un RDC qui prévoit ce genre de clause... Mais on en apprend tous les jours !
Revenez nous voir si c'est le cas.

Du coup si je comprends bien, le RDC peut être conforme, mais à condition que la charge de ces entretiens des jardins clôturés revienne aux propriétaires des lots du rez-de-chaussée ?

Feanor,

Yapasdequoi a parfaitement raison de trouver cela abusif.

Votre résidence est récente. Le RdC DOIT respecter les lois ALUR+ELAN+...

Le critère d'utilité dit que vous n'avez pas à payer des charges pour des parties communes ou des services communs dont vous ne bénéficiez pas (je vous ai donné le cas de l'ascenseur).

Votre RdC ne peut pas dire le contraire. Surtout si, par exemple le critère d'utilité est d'Ordre Public. Dans ce cas, il est possible que du fait de l'article 43, la clause qui suppose que vous allez devoir payer l'entretien de jardins privatifs soit réputée non écrite.

Je vous laisse vérifier cela.

Mieux encore, si vous avez payé des charges depuis 2020 pour cela, vous pouvez vous faire rembourser. Tout. Sur ce point, la prescription est de cinq ans.