Clé de Répartition non corrigée

Bonjour,

Il a été dit : "Si vous demandez une correction sur plusieurs années, que des lots ont été vendus entre-temps, le syndic devra adresser des rappels aux copropriétaires vendeurs".

C'est faux. Le proprio vendeur n'a plus rien à voir avec le syndicat qu'il a quitté.

C'est le copropriétaire actuelle qui devra supporter toutes les régularisations quelles que soient les périodes concernées.

Bien à vous.

Eh non, ce n’est pas faux. Vous n’avez pas compris le problème et « Le proprio vendeur n'a plus rien à voir avec le syndicat qu'il a quitté. » n’est pas une règle absolue, ce n’est qu’un raccourci qui se révèle inexact en certaines circonstances.

Ce qui est exact est que ce qui est exigible avant la mutation est à la charge du vendeur et que ce qui est exigible à compter de la date de la mutation est à la charge de l’acheteur.
Mais en l’espèce il ne s’agit pas d’une régularisation mais de la correction d’une erreur. Or l’erreur ne crée pas de droit.

La régularisation est l’opération consistant à répartir entre les copropriétaires la différence constatée entre le résultat et les prévisions. Si le résultat de l’exercice est positif par rapport au budget prévisionnel, il profite à l’acheteur. S’il est négatif, l’acheteur est redevable de l’insuffisance des provisions trimestrielles. Le proprio vendeur n’est effectivement pas concerné par la régularisation.

Il n’est est pas de même en cas d’erreur. Il peut arriver que le syndic s’abstienne par erreur de faire opposition comme prévu à l’article 20 alors que le compte du vendeur est débiteur à la date de la vente. En un tel cas, le vendeur n’est pas exonéré contrairement à ce que certains croient. Le syndicat est parfaitement en droit de recouvrer une créance qui aurait dû être soldée mais qui ne l’a pas été par erreur.

En l’espèce, il s’agit de corriger une répartition erronée.

Cas pratique. Les comptes de l’exercice 2022 sont approuvés en 2023. Un lot de copropriété est vendu en 2024. Après cette vente, une erreur de répartition des dépenses sur l’exercice 2022 est constatée. Elle est en défaveur du vendeur qui a payé pour 2022 une quote-part de charges moindre que ce qu’il aurait dû payer si la répartition fixée par le règlement de copropriété avait été respectée. Cette quote-part est devenue exigible à la date de la régularisation, soit en 2023, donc à la charge du vendeur. N’ayant pas payé tout ce qui était exigible, il reste débiteur de la somme manquante. Il ne peut arguer qu’on ne lui avait pas demandé l’intégralité de la somme dont il était redevable et qu’il n’est plus propriétaire : l’erreur ne crée pas de droit.

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, qui déroge à l’article 1269 du code de procédure civile (Aucune demande en révision de compte n'est recevable, sauf si elle est présentée en vue d'un redressement en cas d'erreur, d'omission ou de présentation inexacte) en ce que l’approbation des comptes ne porte pas sur les répartitions a des effets pernicieux. Bien avant l’introduction de l'article 45-1, une jurisprudence des années 1970, maintenant caduque, n’admettait la recevabilité d'une contestation de son compte personnel que de la part d’un copropriétaire qui s’était opposé à l’approbation des comptes.

Bonjour,

Dès le jour que le syndic reçois "l'acte de mutation" du notaire le vendeur n'a plus rien à voir avec le syndicat.

Bien à vous.

Ce n’est pas en répétant une chose fausse que vous en ferez une vérité.

D'abord, Le syndic ne reçoit pas "l'acte de mutation" mais l’avis mentionné à l’article 6 du décret et, s’il y a lieu, celui mentionné à l’article 20 de la loi, les deux ne devant pas être confondus.

Ensuite, je le répète, il n’est écrit nulle part que « le vendeur n'a plus rien à voir avec le syndicat ». Ce n’est jamais qu’une formule approximative que vous assénez sans la moindre analyse et dont il faudrait se garder si l’on veut être juridiquement rigoureux. Il résulte de l’article 6 du décret que, dès le jour où la mutation a été notifiée au syndic, l’ancien copropriétaire n’a plus à l’égard du syndicat la qualité de copropriétaire. C’est tout ce qu’on peut dire. Cela étant, même après que cet avis a été notifié au syndic, l’ancien copropriétaire peut, en certains cas, encore « à voir avec le syndicat ». J’en ai donné deux exemples. J’en donne encore un troisième. Il est relativement fréquent que le solde du compte d’un copropriétaire vendeur soit créditeur. A moins que le syndic ne rembourse spontanément le copropriétaire vendeur, le solde créditeur restera inscrit dans la comptabilité du syndicat et l’ancien copropriétaire aura un délai de cinq ans pour réclamer sa créance, au-delà duquel elle sera prescrite.

Bonjour,

Le 1er paragraphe de l'article 20 explique ce que je précise et confirme :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039280647

Bonne journée.

C’est désespérant.

NON, L’ARTICLE 20 NE PRECISE PAS ET NE CONFIRME PAS VOS AFFIRMATIONS ERRONEES.

J’avais pourtant pris bien soin de préciser dans mon message du 21 à 15 h 47 : Il peut arriver que le syndic s’abstienne par erreur de faire opposition comme prévu à l’article 20 alors que le compte du vendeur est débiteur à la date de la vente. En un tel cas, le vendeur n’est pas exonéré contrairement à ce que certains croient. Lorsqu’un intervenant vient contredire des idées reçues, ce qu’il dit n’est pas forcément complètement inepte. Il faut lire dans les textes ce qui est écrit et rien d’autre.

Explication de texte :

Un copropriétaire vend son lot de copropriété.
Il a une dette envers le syndicat.
Le notaire envoie un avis au syndic pour l’informer de la mutation.
Le syndic dispose d’un délai de quinze jours pour faire opposition afin de retenir le montant de la dette du vendeur sur le prix de vente.
Si le syndic laisse passer ces quinze jours sans faire opposition, le notaire remet le prix de vente au vendeur sans retenir ce qu'il doit au syndicat.

Cela ne signifie nullement que le vendeur est libéré de sa dette à l’égard du syndicat. Cela signifie que, de créancier hypothécaire, le syndicat devient créancier chirographaire et qu’il aura beaucoup plus de mal à recouvrer sa créance.

Ce sont des choses qui arrivent parfois, surtout lorsque le syndic n’est pas un professionnel. Il suffit que le syndic parte en vacances sans prendre de précautions et que, par malchance, un lot de copropriété soit vendu juste à ce moment. En revenant de vacances, plus de quinze jours après, le syndic trouvera dans sa boîte aux lettres, trop tard, l’avis de réception du courrier du notaire et ne pourra plus faire opposition. Mais lui restent tout de même les moyens ordinaires de recouvrement dont dispose tout créancier.

Nota : la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été mise à jour à la suite de l’entrée en vigueur de la réforme de septembre 2019 sur le droit des sûretés. A l’article 19-1 il faut désormais lire : « Sont garantis par l’hypothèque spéciale prévue à l’article 2402 du code civil ... » au lieu de : «Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du code civil ... ».

Bonjour,

Je me base pour justifier mes propos sur l'article 20 de la loi de 1965 qui dit en 1 "Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.".

Je redis donc que le vendeur n'a plus rien à voir avec le syndicat dont il est libre de toute obligation si le notaire a adressé au syndic l'avis de mutation et le transfert de propriété. Après, c'est le problème de la justice, donc un autre sujet.

Vous avez tout-à-fait le droit de ne pas être d'accord avec moi. C'est le droit de tous mais vous assénez avoir raison, ce que je respecte même si je le déplore.

Bien à vous.

Vous démontrez que vous ne comprenez pas ce que vous lisez. Il n'y a rien à faire. Cas désespéré.

Bonjour,

Je tenais à vous informer que le syndic a modifié à compter de l'appel de fonds de ce trimestre 4 Tr 2024, la clé de répartition des charges de stationnement, sans procéder à la régularisation pour l'exercice 01/10/2023 au 30/09/2024. Il n'a fait aucune communication à destination des copropriétaires pénalisés ni aux autres non plus.

Comme cela m'a été suggéré je prépare les questions soumise aux votes, pour la prochaine AG et je reviendrai solliciter des bons conseils.

En lisant son contrat de mission jusqu'au 18 Avril je relève

"3.Résiliation du contrat à l’initiative du conseil syndical
Le contrat de syndic peut être résilié, à l’initiative du conseil syndical, par décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art 25 de la loi du 10 Juillet 1965)
Cette résiliation du contrat doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndic.
Le conseil syndical notifie au syndic une demande motivée d’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécution qui lui sont reprochées.
La résiliation prend effet à la date déterminée par l’assemblée générale et au plus tôt un jour franc après la tenue de celle-ci"

Cette condition est-elle acceptable ? Si l'interprétation est bonne : la résiliation pour convenance personnelle n'est pas acceptable ?
Merci de vos précisions.

Il doit rectifier jusqu'à 5 ans en arrière.

Convenance personnelle de qui ?
Non ce n'est pas une justification acceptable, il faut un manquement grave à ses obligations.
L'erreur de répartition est assez grave pour justifier une révocation.
Toutefois préparez vous bien, et identifiez dès à présent un ou des contrats de syndics à mettre au vote de l'AG en remplacement du sortant.

cf article 18 de la loi 65-557
VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie.
()
Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.
Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d'une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.
L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

Yapasdequoi Merci de votre réponse


Oui dans cette conversation ou une autre, vous m'aviez indiqué que le délai de prescription est de 5 ans parce qu'il ne s'agit de contester les décisions de l'assemblée générale qui se prescrivent dans un délai de deux mois à compter de la publication du PV de l'AG.
La thèse de deux mois est celle qu'a soutenue le syndic devant le Conciliateur alors que moi j'affirmais 5 ans. Cette réunion s'est soldé par un "Constat d'Echec".
Mon dossier a été déposé devant le Tribunal Judiciaire et à ce jour, je n'ai pas de réponse.
Le montant des enjeux pour les 5 ans est d'environ 350,00 Euros.
Il ne veut pas négocier et maintient sa position. Je dois dire que le CS (4 membres INactifs et béni-oui-oui) ne m'aide pas beaucoup. Un membre du CS concerné par l'erreur a été informé et ne fait rien, se contentant de répéter les propos du syndic "ce sont des "petites erreurs" !

le mot était mal choisi. Je voulais dire si le prix proposé n'est plus acceptable, serait-il possible de ne pas renouveler le contrat ? Le syndic actuellement en place a racheté sa société en 2022 à un prix de 1.4 Million Eur. A la fin du 1er exercice il affiche une perte de 140 KE. Il est possible d'imaginer qu'il va augmenter ses honoraires. Il est surnommé "le syndic des gros travaux" !!

Merci du conseil.
Pour l'instant mes démarches auprès de quelques syndics n'ont pas été couronnées de succès.
Je ne prendrai pas le risque de demander sa révocation avant d'en trouver un autre. Les quelques propriétaires avec qui je suis en contact, n'ont pas un bonne opinion et ajoutent : "cela ne sera pas mieux ailleurs....!"

Sans alliés vous n'arriverez à rien.
Puisque peu vous suivent sur ces (petites ?) erreurs, vous devrez vous débrouiller seul et ne ourrez pas changer de syndic pour cette raison.
Il faudra attendre la fin du mandat.

Les copropriétaires adeptes du "laissez faire" garderont celui qui est en place, même s'il augmente ses tarifs.