Compte séparé fonds travaux

Ernicio,

Regardez la définition (en droit) de "DE PLEIN DROIT".

Il est dit que cela signifie qu'il n'est pas nécessaire de passer en justice pour faire constater la nullité. Cela me surprend un peu, c'est pourquoi j'ai demandé d'autres avis.

Si c'est VRAIMENT le cas, j'ai répondu à votre question.

Vous faites une LRAR à votre Syndic pour lui dire que selon l'Article 18, comme il n'a pas ouvert de compte de dépôt dédié dans les TROIS mois de sa prise de fonction, son mandat a été annulé. MIEUX, vous lui faites notifier par Commissaire de Justice, au nom de votre Syndicat.

Après le sujet de monter une AG a déjà été pas mal abordé, car il vous faudra un nouveau Syndic.

Bonjour,

Il y a deux possibilités :
- le syndic admet sa faute et reconnaît qu'il est dépourvu de mandat,
- le syndic ne veut rien savoir.

Dans la seconde hypothèse, si l’on veut se débarrasser du syndic, il faut demander au juge de constater l’absence d’ouverture du compte bancaire séparé et de prononcer en conséquence la nullité du mandat. La loi précisant de plein droit, le juge n’a aucune latitude pour décider de la sanction. Il ne peut par exemple donner un délai au syndic pour se mettre en règle. Il ne peut que prononcer la nullité du mandat du syndic.

Si le syndic reçoit un courrier d'un copropriétaire isolé, il ouvrira probablement le compte bancaire mais continuera à agir en tant que syndic. Si le copropriétaire veut destituer le syndic, il doit le demander en justice et pour ce faire s'adresser à un avocat.

Ensuite, tout dépendra des copropriétaires et, en premier lieu, du conseil syndical. Le juge prononcera la nullité du mandat mais pourra très bien nommer provisoirement le syndic en place qui convoquera l'assemblée générale. Une action isolée d'un copropriétaire a de bonnes chances de n'être qu'un coup d'épée dans l'eau.

Ernicio,

La réponse précédente semble globalement logique.

Cependant, quand une loi dit "DE PLEIN DROIT" et qu'il faut passer par la justice simplement parce que le contrevenant n'accepte pas la loi (!), c'est totalement contradictoire, puisque la définition de cette expression dit que ce n'est PAS nécessaire.

Je me suis référé à une définition du terme DE PLEIN DROIT.
Peut-être un dictionnaire juridique 'officiel' mettrait des nuances.
Un peu comme il semble y avoir plusieurs catégories de nullités (je parle de nullité du contrat de Syndic, n'est-ce pas, rien à voir avec un intervenant dont le nom commence par Nihil) : nullité absolue, relative etc.

Ce qui est clair, c'est que l'applicabilité d'une loi relève de la justice. Un citoyen lambda ne peut pas se référer à une loi pour se faire justice. Alors à quoi peut bien servir la présence de cette clause dans l'Article 18 ?
Une sorte de "Contre toute défense" comme aux échecs ?
Cela reste un peu obscur pour moi.

Merci à vous deux pour votre contribution continue. Vos précisions sont d'une grande aide pour ma compréhension du fonctionnement de cette situation. Je suis d'accord avec vous concernant la définition de la formule "DE PLEIN DROIT", qui perdrait tout son sens si son application nécessitait une intervention judiciaire. Néanmoins, l'explication donnée par @Nihilscio semble également logique. Après tout, pourquoi le syndic admettrait-il son erreur si la nier le couvre automatiquement pendant une procédure de deux ans et oblige l'autre partie à débourser 2000€ ? Renoncer à cette opportunité serait une décision peu judicieuse.

En étudiant plusieurs jurisprudences, il apparaît que la nullité de plein droit nécessite néanmoins une constatation par un juge et doit faire l'objet d'une procédure contradictoire. Si l'on démontre que l'article 18 n'a pas été respecté dans certains aspects, un jugement sera rendu en conséquence, mais cela implique tout de même d'entamer une procédure d'assignation et de passer par un jugement.

Par exemple :

https://www.lettredelimmobilier.com/P-2158-485-A1-copropriete-la-nullite-du-mandat-du-syndic-doit-resulter-d-une-procedure-contradictoire.html/

--> La Cour de cassation rejette le pourvoi du copropriétaire (à demander un administrateur provisoire en ne se basant que sur la nullité de plein droit), indiquant que la nullité du mandat du syndic doit être constatée préalablement à travers une procédure contradictoire pour qu'un administrateur provisoire soit désigné.

Après, je dois admettre que je ne suis peut-être pas suffisamment informé pour apporter une nuance adéquate concernant la nullité de plein droit associée - ou non - à la demande de nomination d'un administrateur provisoire.

Bonjour Ernicio,
Une juriste avec qui je suis en contact m'a apporté la précision suivante :

Non une nullité ne peut être prononcée que par un tribunal, nous sommes heureusement dans un Etat de droit.

De plein droit signifie que celui contre lequel est opposée une nullité ne peut la combattre qu’en prouvant un cas de force majeure, c'est-à-dire un évènement extérieur, imprévisible et irrésistible. C’est une preuve difficile à apporter.

Sous cette forme, c'est très clair, et la définition que l'on trouve de ci de là est un peu abusive ou trop générale puisque non applicable dans notre système judiciaire.

Après, il faudrait voir si la demande au Tribunal pourrait bénéficier d'un référé, ce qui n'a rien de sûr. Les délais courants de justice sont tels que cela ne veut plus rien dire. Imaginez que votre Syndic puisse continuer à faire n'importe quoi pendant deux ans, le temps que la justice se prononce et que l'annulation "de droit" de son mandat soit rétroactive ! Faudra-t-il défaire les travaux faits, revoir les contrats signés (les 'tiers' ne sont pas responsables), rembourser les appels de charges, annuler les AG intermédiaires (qui auraient été contestées), etc.

C'est pourquoi convaincre une majorité et proposer un nouveau Syndic à l'AG prochaine reste de loin LA SEULE véritable solution.

Vous avez relevé que le syndic n’a pas ouvert un compte distinct pour le fonds de travaux. Vous lisez dans la loi que son mandat est nul de plein droit. Et après ? Pensez-vous qu’il suffira de dire au syndic « Dégagez » pour qu’il dégage ? S’il ne veut pas dégager de son plein gré, vous n’avez d’autre ressource qu’une action en justice. Comme les juges ont d’autres chats à fouetter qu’à virer les syndics dès qu’un copropriétaire de mauvaise humeur le leur demande, ils n’interviennent qu’en stricte application des lois ce qui a de quoi dissuader nombre de maniaques de la procédure.

Vous dites au juge que le syndic n’a pas ouvert de compte bancaire dédié au fonds de travaux et qu’en conséquence son mandat est nul de plein droit.

Le juge ne va pas vous croire sur parole. Il veut des preuves et c’est à vous de les lui apporter. C’est moins simple qu’il peut sembler.

Subtilité à laquelle je n’avais pas pensé et que rappelle la cour de cassation : le juge ne peut se prononcer qu’à l’issue d’une procédure contradictoire. C’est une règle de base. Sauf urgence ou évidence qui peut autoriser le juge à prendre des mesures immédiatement indispensables, il ne décide lorsqu’il est saisi d’un litige qu’après avoir entendu les deux parties, en l’espèce d’un côté le demandeur qui veut virer le syndic et de l’autre côté le syndicat des copropriétaires représenté par celui qui a été désigné comme syndic par l’assemblée générale et dont le mandat est présumé valide jusqu’à preuve du contraire.

Donc la première chose à faire est de saisir le juge des référés pour lui demander de constater que le syndic n’a pas ouvert le compte bancaire dans les trois mois de sa désignation.

Une fois que le juge des référés a statué, il faut demander au président du tribunal judiciaire saisi par requête (avocat obligatoire) comme prévu à l’article 47 du décret de nommer un administrateur provisoire qui aura pour première mission de convoquer l’assemblé générale afin de désigner le syndic. Il ne faut pas se leurrer. Le plus simple sera de nommer comme administrateur provisoire celui qui est déjà en place qui, du coup, recevra un mandat valide.

Finalement, vous aurez provoqué la convocation d’une assemblée générale. Rien n’interdit à celle-ci de donner mandat à celui qui est déjà en place.

Une fois de plus, je vous remercie tous les deux pour ces précisions. La notion de nullité de plein droit est beaucoup plus claire à présent, ainsi que la procédure à suivre, en commençant par le référé.

Je suis conscient que parfois certaines actions, bien que juridiquement bien fondées, peuvent sembler inutiles et ne pas empêcher le syndic de continuer ses agissements problématiques si le syndicat des copropriétaires ne réalise pas l'importance de s'en séparer. Je travaille activement sur ce point.

Cependant, je garde espoir et je reste persuadé que chaque action, aussi petite soit-elle, me rapprochera tôt ou tard de mon objectif de mettre fin aux fonctions de ce syndic qui gangrène ma copropriété.