Frais de relances et huissier syndic

Bonjour,

J'ai acquis un petit studio au mois de juin 2021, dont les charges de copropriété correspondent à 150 euros par trimestre. Jusqu'alors je n'ai reçu aucun courrier du syndic concernant l'appel de fond

Compte tenu de mon rythme de travail, et du montant faible des charges, je n'ai pas pensé à les relancer. Hors aujourd'hui je reçois un appel téléphonique du nouveau syndic ( changement en juin 2022 ) m'invitant à payer plus 1800 euros incluant des lettres de relances et constitution d'huissier facturées par l'ancien syndic .. ( 6 trimestres x 150 = 900 euros normalement )

Que devrais je faire étant donné que je n'avais rien reçu depuis l'acquisition de bien, aucun courrier ni de l'ancien, ni du nouveau syndic ? Vers qui devrais je me tourner ?

Merci de votre aide

Bonjour,
La loi de 1965 :
Article 14-1
Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 171 (V)
I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Que faire :
Vérifier les détails de la somme réclamée et la payer.

Vers qui me tourner :
Votre banquier pour une avance de trésorerie

Je comprends tout à fait qu'il faut payer les charges de copropriété, hors n'est ce pas au syndic de m'envoyer les courriers réclamant le montant à payer ? Or dans mon cas je n'ai reçu aucun courrier simple, aucun courrier recommandé

D'ailleurs le syndic ne devrait-il pas voir ses courriers leur revenir étant donné qu'ils ne me sont pas parvenus ? Ne devrait-il pas essayer de me joindre à ce moment là par téléphone comme vient de faire le nouveau syndic au lieu de persister à me relancer avec des courriers à 50 euros qui n'arrivent jamais au bon port ?

Non, le syndic n'a aucune obligation de vous envoyer les appels de fonds. C'est à vous de vous en inquiéter chaque trimestre et de payer votre part : cf l'article cité !

Un courrier simple se perd facilement, et ne prouve rien.
Le syndic précédent a choisi une solution de facilité, mais il n'a sans doute pas été contrôlé par le Conseil Syndical, puisqu'il aurait dû engager des poursuites bien plus rapidement.

Avez-vous reçu les convocations (recommandé AR) aux AGs depuis votre acquisition ? Avez-vous notifié votre adresse exacte au syndic ?

Bonjour,

Le nouveau syndic semble être plus intelligent et diligent que l’ancien.
Si vous habitez le studio, c’est que vous avez changé d’adresse et il vous appartenait de notifier votre nouvelle adresse au syndic ce que vous avez peut-être omis de faire. Vous êtes juridiquement en tort si vous ne l’avez pas fait mais un syndic intelligent pense à ce cas très classique et prend la peine de vérifier si le nouveau copropriétaire ne serait pas venu s’installer dans l’immeuble avant de déclencher la machine à contentieux, ce qui est dans l’intérêt de tout le monde.

Selon les termes de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les frais de relance et de mise en demeure sont à la charge du copropriétaire débiteur dans la mesure où ils sont nécessaires. Or les mises en demeure suffisent pour déclencher l’action en justice. Les sommations délivrées par huissier sont de ce fait inutiles et ne peuvent être imputées au copropriétaire débiteur.

En outre, aucune exécution forcée ne peut être lancée sans titre exécutoire, c’est à dire sans un jugement. Il faut évidemment payer sans hésiter le principal de la dette constitué des charges de copropriété. Pour le reste, c’est à vous d’apprécier. Le syndic pourrait obtenir une décision judiciaire portant sur l’accessoire, mais il n’est pas du tout certain qu’il le fasse et, s’il le fait, que le juge vous condamne, la cause de la dette étant éteinte. S’il ne le fait pas, au bout de cinq ans les dettes qui resteront inscrites sur votre compte de copropriétaire seront prescrites.

Non, encore une fois je n'ai reçu aucun courrier de leur part, ni de courrier simple, ni aucun recommandé, encore moins de courrier pour les AGs. Les relances facturées à plus de 50 euros ont sans doute été envoyées par courrier recommandé, et donc ils devraient savoir que ces recommandés n'ont pas été distribués à leur destinataire


C'est sûr que c'est plus juteux de facturer 50 euros le courrier, en envoyer une pelle tout en sachant qu'ils n'arrivent pas à bonne destination, plutôt que de m'envoyer un email ou passer un coup de fil

Il vous appartient de notifier votre adresse au syndic afin que les courriers vous parviennent autant que nécessaire.
Depuis 2 ans, n'ayant rien reçu ni payé de charges vous auriez pu vous en inquiéter.

NB : votre nouveau syndic semble un peu plus "débrouillard", mais vous devriez aussi contacter votre conseil syndical qui n'a pas été suffisamment vigilant non plus.

--> Nihilscio, merci pour votre réponse, alors l'adresse est bonne, mais il s'avère qu'il y manque le numéro de l'appartement, sans doute la raison pour laquelle aucun courrier n'est arrivé à ma boite aux lettres

Je vais faire le nécessaire pour régler le bon montant qui est dû selon moi. Mais à mon avis prescription ou pas, ils vont tout simplement transmettre les dettes au syndic suivant :/

--> yapasdequoi, un an pour etre plus précis, puisque l'ancien syndic est parti au juin 2022, et c'est eux qui m'ont facturé à tout va. Vous avez raison, j'aurai pu m'en inquiéter, le montant me semblait relativement faible que c'est sorti de ma tête ( j'en avais pour 150 x 4 = 600 euros )

premier message : "J'ai acquis un petit studio au mois de juin 2021"

C'était en fait juin 2022 ?

Faites vite le nécessaire pour l'adresse. En attendant au moins une AG a eu lieu qui a voté sans vous... Renseignez vous sur les décisions prises !

Bonjour,

L'ancien syndic ( allez je balance : xxxxxx ) ne donne plus aucun signe de vie depuis que je leur ai demandé des justificatifs des mises en demeure et autre frais huissier.

J'ai expliqué clairement au nouveau syndic que je ne réglerai pas les frais abusifs facturés par l'ancien syndic, encore moins s'ils n'ont aucun justificatifs desdits mises en demeure / huissier, mais je paierai avec plaisir le montant restant dû
Hors il s'avère que le nouveau syndic ne veut pas communiquer leur rib et veuille que je passe via leur site .. évidemment je ne peux pas choisir le montant que je souhaite régler sur leur site, mais la totalité du montant dû comprenant tous les frais facturés par xxxxx ..
Ont-ils donc le droit de ne pas communiquer leur rib ?

Bonjour,

L'ancien syndic ne vous doit rien du tout, inutile de les contacter. Le nouveau syndic a repris les comptes, les archives et la responsabilité qui va avec son mandat. C'est votre seul interlocuteur.

Vous pouvez exiger le RIB du compte de la copropriété (pas celui du syndic !)
Et vous réglez le montant qui vous convient par virement.
Autre option, vous leur envoyez un chèque par courrier RAR (mais c'est plus litigieux car ils peuvent encore prétendre perdre le chèque).

Article 18 de la loi de 1965.
"II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
...
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
..."

Rapprochez vous du conseil syndical, ceci pourrait améliorer vos connaissances du fonctionnement de la copropriété (et aussi récupérer le RIB...)

Un jeu du chat et de la souris où chacun se renvoie la balle, et dans un an ou deux max, un nouveau syndic prendra la place du second, allez leur expliquer le pourquoi du comment ^^'

Message de la gestionnaire du nouveau syndic :

- "notre prédécesseur a adressé des mise en demeure et des relances et vous les a donc facturés, nous ne sommes pas responsable de sa gestion"

- "Qu’il s’agisse du RIB du Syndicat des Copropriétaires ou de notre Cabinet, la règle est la même, nous n’avons pas le droit de le communiquer. Vous pouvez régler par télérèglement"

Curieux qu'ils refusent un paiement par virement .. faut que je me renseigne sur le télérèglement ..

C'est louche !
Le nouveau syndic ne peut pas se défausser puisque les facturations précédentes de frais étaient illégales, et elles le restent.

Et il vous doit le RIB de la copropriété, il ne peut pas imposer un mode de règlement par prélèvement.

Demandez ce RIB au conseil syndical ! (bis ... ter...)

À ce propos, les syndics sont-ils tenus à fournir les justificatifs des mises en demeure et frais huissier lorsqu'on leur en fasse la demande ? Pour le moment ni l'un ni l'autre ne peuvent me fournir ces documents, sans ces justificatifs peut-on prétendre que les facturations à mon encontre soient fictives ?
À savoir facturation de frais d'huissier sans l'intervention d'huissier, des mises en demeure et relances à répétition sans l'ombre d'un courrier expédié

Dans les faits je n'ai rien reçu alors que l'adresse est bonne, il manque juste le numéro de l'appartement. Pourtant il m'arrive de recevoir des courriers même si l'expéditeur omet d'y indiquer le numero de l'appartement

Bonsoir 16h35,
Il faut que vous vous renseigniez sur la façon dont le courrier est géré dans votre copropriété. Certaines ont un gardien qui fait le dispatching, d'autres le font faire par la Poste (c'est prévu et moins cher).
Le problème, c'est que si votre adresse est incomplète (mention du bâtiment et de l'escalier, par exemple), le facteur ne va pas faire l'effort de vous localiser. Le courrier repart donc en npai.
Quand le courrier est distribué par un "gardien", ce dernier doit avoir les noms et localisation de tous les habitants susceptibles de recevoir du courrier.
Côté du Syndic, ce dernier reçoit les informations sur votre achat. Il sait exactement le lot que vous avez acquis et est donc normalement capable de générer une adresse correcte pour vous. Par contre, il ne peut pas deviner si vous avez acheté pour habiter ou pour louer.
Si vous avez été identifié dans l'acte d'achat avec une autre adresse, le Syndic va probablement envoyer ce courrier à cette ancienne adresse. Si vous avez fait le transfert à La Posxxx, vous auriez dû tout recevoir ...
Il n'est pas interdit de penser que la gestion de Fxxx était mal faite.

J'insiste aussi sur une réponse qui vous a déjà été faite. En tant que copropriétaire, le Syndic est obligé de vous communiquer le RIB (l'IBAN suffit) du compte de la copropriété. Ce compte vous appartient au même titre que les autres copropriétaires, le Syndic n'en est que le gestionnaire. Et évidemment, cette information n'est absolument pas confidentielle pour vous.
Une telle déclaration de la part d'un Syndic laisse supposer une grande incompétence !

Bonjour,

La situation est que pour le moment :

- menace du nouveau syndic de porter le dossier au contentieux si je ne règle pas la totalité du montant dû ( qui engendrera donc de nouveaux frais )
- refus de me communiquer le rib du compte de la coproprieté malgré mon insistance
- aucun justificatifs des mises en demeure / frais huissier

Que me conseillez-vous, faire appel à un avocat, ou bien baisser mon froc et payer la totalité via leur plateforme, tout en sachant pertinemment qu'ils sont dans le tort de ne pas vouloir me communiquer le rib du compte de la copro

"Notre obligation de syndic a été de vous communiquer les éléments comptables, à l’inverse je n’ai pas d’obligation légale à vous transmettre un RIB et je n’ai pas à répondre des agissements de FONCIA"

Bonjour,

Vous pouvez tenter d’envoyer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception un chèque pour le montant que vous êtes disposé à payer. Gardez précieusement l'avis de réception.

La solution contentieuse serait plutôt à votre avantage. Vous pouvez demander une conciliation avec un conciliateur de justice : renseignez-vous auprès du tribunal ou de la chambre de proximité. Cela embarrassera le syndic parce qu’il devra se déplacer et perdre du temps sans pouvoir se faire rémunérer. Il refusera probablement. Le refus de conciliation de la part du syndic ne pourra que jouer à votre avantage.

Vous pouvez bien sûr prendre un avocat, mais vous pouvez aussi vous en passer. Sans avocat, il faudra vous libérer pour que vous puissiez vous déplacer.

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Vous pouvez le prendre au mot. S’il n’a pas l’obligation de vous communiquer le RIB, il n’a aucune raison de refuser les chèques ni les paiements en liquide, ce qui encore une autre possibilité.

Il n’aurait pas à répondre des agissements de xxxxxx, ancien syndic ? Il oublie une chose, c’est que vous n’êtes pas en conflit avec le syndic mais avec le syndicat des copropriétaires. En tant que mandataire du syndicat, le syndic actuel a à répondre des agissements du syndicat et donc aussi de l’ancien syndic qui agissait comme lui au nom du syndicat.
Lorsque le syndic exige des frais en plus des charges proprement dites, ce sont en droit des frais que vous paieriez au syndicat, frais que le syndic vous réclame en tant que mandataire du syndicat. Si le montant de ces frais est abusif, il y a abus du syndicat à votre égard.

L'obligation du syndic est de gérer la copropriété au mieux dans l'intérêt des copropriétaires. L'intérêt des copropriétaires est que les charges soient payées au plus tôt et que s'il doit y avoir opérations de recouvrement, celles-ci soient menées aussi vite que possible et à moindre coût. Multiplier les frais inutiles n'est pas dans l'intérêt du syndicat, au contraire. Cela ne profite qu'au syndic et c'est au détriment et du syndicat et des copropriétaires débiteurs.

Bonjour,
Même avis ! Laissez le vous poursuivre, ce sera au nom du syndicat... et il devra donc assumer les "agissements" illicites du précédent syndic. Et les frais de justice seront pour ... le syndicat (eh oui, donc vous en payerez forcément une part)
Sauf à ensuite assigner le syndic lui même... mais c'est une autre histoire.

Bonjour 16h35,

Le virement bancaire étant un mode tout à fait officiel de paiement des charges (vous n'êtes pas tenu à avoir un carnet de chèques), a mon avis, vous devriez faire la bête et rappeler au Syndic que s'il ne vous fournit pas le RIB, vous ne pouvez pas régler. Sans parler du reste.

A mon avis, ce refus est louche. Sur un RIB, on voit qui est le titulaire du compte, si c'est le Syndic, il est en totale illégalité. Le compte doit être au nom du Syndicat.
Un RIB peut se communiquer par un simple retour de mail. Il n'y a pas plus simple.

Les interfaces bancaires d'aujourd'hui permettent d'ajouter un destinataire à la volée, et d'émettre un virement dans la foulée, avec arrivée des fonds le lendemain ouvrable. Le tout sans frais ni déplacement, rien à poster.
Hautement préférable au prélèvement que l'on a toujours du mal à faire arrêter ...

Pour ma part, donc, je vous décommande fortement d'envoyer un chèque.
Vous n'êtes pas opposé à payer, vous demander le moyen pour ce faire. Après, bien sûr, ne payez pas tout ce qu'on vous réclame, c'est un autre sujet ...

Citation :
Sur un RIB, on voit qui est le titulaire du compte, si c'est le Syndic, il est en totale illégalité. Le compte doit être au nom du Syndicat.

Les syndic les plus malins mettent SDC ! (ce qui signifie au choix du moment : Syndicat de Copropriété ou Syndic de Copropriété) et hop ni vu ni connu !

Il peut y avoir un peu plus de délai. Pour ma banque il faut 48h avant d'ajouter un bénéficiaire. Pour raison de sécurité (éviter qu'un escroc se rajoute et vide le compte trop facilement).

Je réitère ! Demandez le RIB au Président du Conseil Syndical ! S'il ne l'a pas c'est un fantoche qui ferait mieux d'aller à la pêche (je n'ai rien contre les pêcheurs...)

A toutes fins utiles, un extrait de l'article 18 :
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

Et sur le relevé de compte, il y a quoi ?
Le RIB !!!