Erreur d’implantation d’un muret commun
> Immobilier
Posté le Le 10/12/2025 à 12:14
Bonjour à toutes et à tous,
À la demande de certains, j’ouvre ici un nouveau fil afin d’exposer la situation de la manière la plus claire possible.
Nous venons d’apprendre que les anciens propriétaires ont fait reconstruire, en commun, le muret séparatif… mais sans le positionner sur la limite exacte des parcelles : il aurait été implanté légèrement du côté de nos voisins (donc “trop chez eux”). Jusqu’à présent, nous n’en avions pas connaissance.
Or, nos voisins nous sollicitent aujourd’hui pour que ce mur soit remis à son emplacement "d'originie".
D’après une première estimation, si cela se confirmait, la perte de jouissance représenterait environ 1 % de la surface de notre terrain. Point important : rien de tout cela ne nous a été signalé lors de l’achat.
Par ailleurs, après un premier échange avec les vendeurs, ceux-ci nous ont indiqué que le voisin était “râleur”, mais qu’il n’aurait jamais rien demandé, ni entrepris la moindre démarche, ni formalisé quoi que ce soit à ce sujet (courrier, mise en demeure, procédure, etc.).
Dès lors, je m’interroge : pouvons-nous invoquer le dol à l’encontre des vendeurs, afin d’obtenir une indemnisation, une participation aux travaux si nécessaire (ou toute autre forme de réparation) ?
Je vous remercie par avance pour vos éclairages et vos avis.
À la demande de certains, j’ouvre ici un nouveau fil afin d’exposer la situation de la manière la plus claire possible.
Nous venons d’apprendre que les anciens propriétaires ont fait reconstruire, en commun, le muret séparatif… mais sans le positionner sur la limite exacte des parcelles : il aurait été implanté légèrement du côté de nos voisins (donc “trop chez eux”). Jusqu’à présent, nous n’en avions pas connaissance.
Or, nos voisins nous sollicitent aujourd’hui pour que ce mur soit remis à son emplacement "d'originie".
D’après une première estimation, si cela se confirmait, la perte de jouissance représenterait environ 1 % de la surface de notre terrain. Point important : rien de tout cela ne nous a été signalé lors de l’achat.
Par ailleurs, après un premier échange avec les vendeurs, ceux-ci nous ont indiqué que le voisin était “râleur”, mais qu’il n’aurait jamais rien demandé, ni entrepris la moindre démarche, ni formalisé quoi que ce soit à ce sujet (courrier, mise en demeure, procédure, etc.).
Dès lors, je m’interroge : pouvons-nous invoquer le dol à l’encontre des vendeurs, afin d’obtenir une indemnisation, une participation aux travaux si nécessaire (ou toute autre forme de réparation) ?
Je vous remercie par avance pour vos éclairages et vos avis.
Posté le Le 10/12/2025 à 12:29
Bonjour,
Y a-t-il un bornage pour connaitre exactement les limites du terrain ?
Comme on vous l'a mis sur l'autre fil, il faut prouver que la situation a été sciemment cachée et que c'était un élément essentiel pour votre achat. On peut en douter.
C'est à vous de le prouver.
Et une procédure (avocat obligatoire + expertise + bornage) va durer plusieurs années et couter plusieurs milliers d'euros. Est-ce bien raisonnable?
__________________________
Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
Y a-t-il un bornage pour connaitre exactement les limites du terrain ?
Comme on vous l'a mis sur l'autre fil, il faut prouver que la situation a été sciemment cachée et que c'était un élément essentiel pour votre achat. On peut en douter.
C'est à vous de le prouver.
Et une procédure (avocat obligatoire + expertise + bornage) va durer plusieurs années et couter plusieurs milliers d'euros. Est-ce bien raisonnable?
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Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
Posté le Le 10/12/2025 à 12:50
Bonjour YaPasDeQuoi,
Merci pour votre retour, c’est très clair.
Nous tenons à préciser que nous n’avons aucune connaissance juridique : notre question part surtout d’un point de vue “bon sens”. Nous pensions que, si l’ancien propriétaire ne nous avait rien signalé, il pourrait éventuellement participer aux frais, au moins en partie, si une remise en conformité devait être nécessaire.
À ce jour, il n’y a pas eu de bornage entre ces deux anciens voisins, et nous ne disposons donc pas d’un document incontestable permettant d’établir précisément la limite et de confirmer l’emplacement exact du muret.
Merci pour votre retour, c’est très clair.
Nous tenons à préciser que nous n’avons aucune connaissance juridique : notre question part surtout d’un point de vue “bon sens”. Nous pensions que, si l’ancien propriétaire ne nous avait rien signalé, il pourrait éventuellement participer aux frais, au moins en partie, si une remise en conformité devait être nécessaire.
À ce jour, il n’y a pas eu de bornage entre ces deux anciens voisins, et nous ne disposons donc pas d’un document incontestable permettant d’établir précisément la limite et de confirmer l’emplacement exact du muret.
Posté le Le 10/12/2025 à 13:01
Sans bornage personne ne peut rien contester.
Commencez par proposer un bornage amiable à frais partagés à votre voisin.
Et envisager ENSUITE (mot ajouté pour une meilleure compréhension) une transaction amiable avec le voisin est toujours plus rapide et moins couteux qu'un recours contre le vendeur.
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Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
Commencez par proposer un bornage amiable à frais partagés à votre voisin.
Et envisager ENSUITE (mot ajouté pour une meilleure compréhension) une transaction amiable avec le voisin est toujours plus rapide et moins couteux qu'un recours contre le vendeur.
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Posté le Le 10/12/2025 à 13:19
Bonjour YaPasDeQuoi,
J’avoue être un peu surprise par votre affirmation. Si aucun bornage ni piquetage n’a jamais été réalisé entre les anciens propriétaires, notre voisin pourrait-il, à lui seul, certifier avec exactitude que le muret n’est pas sur la bonne limite ?
Merci d’avance pour vos éclaircissements.
J’avoue être un peu surprise par votre affirmation. Si aucun bornage ni piquetage n’a jamais été réalisé entre les anciens propriétaires, notre voisin pourrait-il, à lui seul, certifier avec exactitude que le muret n’est pas sur la bonne limite ?
Merci d’avance pour vos éclaircissements.
Posté le Le 10/12/2025 à 13:23
Vous avez mal lu ou mal compris.
Le bornage est obligatoire et prérequis à toute revendication.
Sinon c'est le statu quo.
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Le bornage est obligatoire et prérequis à toute revendication.
Sinon c'est le statu quo.
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Posté le Le 10/12/2025 à 13:35
Bonjour,
Il est fort possible que vous vendeurs aient par erreur empiété sur le terrain voisin. L’erreur ne suffit pas pour qu’il y ait dol, encore faut-il qu’il y ait une intention. Vous n’avez probablement aucune preuve que vos vendeurs aient délibérément décidé de vous tromper lors de la vente.
S’il est avéré que le mur empiète sur le terrain voisin, les voisins sont en droit d’obtenir la suppression de l’empiétement ce qui vous obligerait à démolir le muret. Si celui-ci est en place depuis au moins trente ans, vous pourrez leur opposer la prescription acquisitive. La preuve, notamment celle de la date de la construction du muret, vous incomberait.
Dans l’hypothèse où les voisins vous demanderaient de supprimer l’empiétement, vous auriez une action récursoire contre vos vendeurs qui vous doivent une garantie d’éviction. Le délai de prescription de cette action récursoire est de cinq à compter du jour où vous avez eu connaissance de la prétention de vos voisins, au plus tard vingt ans à compter de la date de votre achat. Toutefois, il faudrait vérifier dans votre acte de vente que le vendeur n’est pas exonéré de sa garantie d’éviction par une clause selon laquelle vous feriez votre affaire personnelle des conséquences d’une absence de bornage.
Avant d’obtenir la suppression de l’empiétement, vos voisins devront prouver qu’il y en a un. La preuve serait apportée par un bornage. Ils peuvent en prendre l’initiative ou vous contraindre judiciairement à un bornage dont les frais seraient partagés.
Il est fort possible que vous vendeurs aient par erreur empiété sur le terrain voisin. L’erreur ne suffit pas pour qu’il y ait dol, encore faut-il qu’il y ait une intention. Vous n’avez probablement aucune preuve que vos vendeurs aient délibérément décidé de vous tromper lors de la vente.
S’il est avéré que le mur empiète sur le terrain voisin, les voisins sont en droit d’obtenir la suppression de l’empiétement ce qui vous obligerait à démolir le muret. Si celui-ci est en place depuis au moins trente ans, vous pourrez leur opposer la prescription acquisitive. La preuve, notamment celle de la date de la construction du muret, vous incomberait.
Dans l’hypothèse où les voisins vous demanderaient de supprimer l’empiétement, vous auriez une action récursoire contre vos vendeurs qui vous doivent une garantie d’éviction. Le délai de prescription de cette action récursoire est de cinq à compter du jour où vous avez eu connaissance de la prétention de vos voisins, au plus tard vingt ans à compter de la date de votre achat. Toutefois, il faudrait vérifier dans votre acte de vente que le vendeur n’est pas exonéré de sa garantie d’éviction par une clause selon laquelle vous feriez votre affaire personnelle des conséquences d’une absence de bornage.
Avant d’obtenir la suppression de l’empiétement, vos voisins devront prouver qu’il y en a un. La preuve serait apportée par un bornage. Ils peuvent en prendre l’initiative ou vous contraindre judiciairement à un bornage dont les frais seraient partagés.
Posté le Le 10/12/2025 à 13:42
C’est bien noté, et nous avons compris qu’à l’heure actuelle un bornage sera nécessaire pour établir les limites de façon certaine.
En revanche, en tenant compte du fait qu’aucun bornage n’avait été réalisé auparavant entre les deux propriétaires, cela ferme-t-il définitivement la porte à toute possibilité de nous retourner contre les vendeurs (participation aux frais, indemnisation, ou autre) ?
En revanche, en tenant compte du fait qu’aucun bornage n’avait été réalisé auparavant entre les deux propriétaires, cela ferme-t-il définitivement la porte à toute possibilité de nous retourner contre les vendeurs (participation aux frais, indemnisation, ou autre) ?
Posté le Le 10/12/2025 à 14:06
Bonjour,
Comment prouver qu une personne ment, si elle ne connaissait pas les faits. Aucun bornage de fait.
Comment prouver qu une personne ment, si elle ne connaissait pas les faits. Aucun bornage de fait.
Posté le Le 10/12/2025 à 14:33
Citation :
En revanche, en tenant compte du fait qu’aucun bornage n’avait été réalisé auparavant entre les deux propriétaires, cela ferme-t-il définitivement la porte à toute possibilité de nous retourner contre les vendeurs (participation aux frais, indemnisation, ou autre) ?
En revanche, en tenant compte du fait qu’aucun bornage n’avait été réalisé auparavant entre les deux propriétaires, cela ferme-t-il définitivement la porte à toute possibilité de nous retourner contre les vendeurs (participation aux frais, indemnisation, ou autre) ?
Cela dépend des termes de votre acte de vente.
Posté le Le 10/12/2025 à 14:52
Quand vous dites : « Cela dépend des termes de votre acte de vente », vous parlez de quels types de mentions, concrètement ?
Je vous avoue être assez énervée et surtout étonnée par la complexité des termes employés, et au final par le peu d’explications que nous avons eues côté notaire. On ne maîtrise pas forcément tout ce vocabulaire : bornage, bornage judiciaire, éviction, etc.
D’ailleurs, dans nos documents, je ne crois pas avoir vu le terme exact « éviction ».
Et, question pratique : comment puis-je transmettre le compromis sur le forum ? (Je suppose qu’il ne faut pas publier nos informations personnelles, mais je ne sais pas comment faire correctement.)
Je vous avoue être assez énervée et surtout étonnée par la complexité des termes employés, et au final par le peu d’explications que nous avons eues côté notaire. On ne maîtrise pas forcément tout ce vocabulaire : bornage, bornage judiciaire, éviction, etc.
D’ailleurs, dans nos documents, je ne crois pas avoir vu le terme exact « éviction ».
Et, question pratique : comment puis-je transmettre le compromis sur le forum ? (Je suppose qu’il ne faut pas publier nos informations personnelles, mais je ne sais pas comment faire correctement.)
Posté le Le 10/12/2025 à 15:09
bonjour - avant toute chose comme plusieurs vous l'ont dit IL FAUT FAIRE UN BORNAGE.. Avant de faire une quelconque action contre vos vendeurs. amiable si possible sinon vous prenez en charge le bornage et vous en tenez compte pour proposer une indemnisation à vos voisins si il leur manque la largeur le la murette... et après mais seulement après vous vous retournez contre vos vendeurs ... Mais là partir bille en tête contre vos vendeurs ... C'est inutile vous n'avez aucun élément à amener devant un juge...
Posté le Le 10/12/2025 à 15:54
Pour commencer, c'est le voisin qui devrait prouver ce qu'il affirme et démontrer que le muret empiète.
C'est donc à lui de proposer un bornage, amiable ou judiciaire.
Et SI l'empiètement est avéré, un accord amiable directement avec lui sera peut être préférable à une hypothétique procédure qui durera des années et coutera un bras.
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Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
C'est donc à lui de proposer un bornage, amiable ou judiciaire.
Et SI l'empiètement est avéré, un accord amiable directement avec lui sera peut être préférable à une hypothétique procédure qui durera des années et coutera un bras.
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Posté le Le 10/12/2025 à 16:22
Citation :
avant toute chose comme plusieurs vous l'ont dit IL FAUT FAIRE UN BORNAGE..
avant toute chose comme plusieurs vous l'ont dit IL FAUT FAIRE UN BORNAGE..
Non. D’autres vous l’ont peut-être dit, mais pas tous. Je n’ai rien dit de tel.
Citation :
Pour commencer, c'est le voisin qui devrait prouver ce qu'il affirme et démontrer que le muret empiète.
C'est donc à lui de proposer un bornage, amiable ou judiciaire.
Et SI l'empiètement est avéré, un accord amiable directement avec lui sera peut être préférable à une hypothétique procédure qui durera des années et coutera un bras.
Pour commencer, c'est le voisin qui devrait prouver ce qu'il affirme et démontrer que le muret empiète.
C'est donc à lui de proposer un bornage, amiable ou judiciaire.
Et SI l'empiètement est avéré, un accord amiable directement avec lui sera peut être préférable à une hypothétique procédure qui durera des années et coutera un bras.
Là, je suis d’accord. Ensuite vous avez une action contre vos vendeurs à condition qu'ils n'aient pas pris la précaution d'insérer dans l'acte de vente une clause selon laquelle vous faites votre affaire personnelle des conséquences de l'absence de bornage.
Posté le Le 10/12/2025 à 17:01
Ok, je commence à mieux comprendre le procédé et le déroulement. Si je résume : il n’y a rien à entreprendre tant que ce voisin n’a rien engagé officiellement.
Et si une décision officielle devait tomber et ne nous convenait pas, c’est à ce moment-là que nous pourrions éventuellement nous retourner contre nos vendeurs. Mais vu le préjudice ( 1 % et 1000€ est ce qu'on gagnerait par rapports à des procédures ?)
Comme je l’indiquais, ce voisin “râleur” avait déjà exprimé auparavant auprès des vendeurs que la barrière ne lui plaisait pas et qu’elle était trop chez lui, mais il n’avait jamais rien entrepris ni demandé. Je me dis que, cette fois encore, ce sera probablement pareil ?
D'après mes recherches et au vu des sujets similaires si on parle de bornage + procédures on est partie pour de longues années.
En tout cas le droit quand on ne connais pas est surprenant... !
Et si une décision officielle devait tomber et ne nous convenait pas, c’est à ce moment-là que nous pourrions éventuellement nous retourner contre nos vendeurs. Mais vu le préjudice ( 1 % et 1000€ est ce qu'on gagnerait par rapports à des procédures ?)
Comme je l’indiquais, ce voisin “râleur” avait déjà exprimé auparavant auprès des vendeurs que la barrière ne lui plaisait pas et qu’elle était trop chez lui, mais il n’avait jamais rien entrepris ni demandé. Je me dis que, cette fois encore, ce sera probablement pareil ?
D'après mes recherches et au vu des sujets similaires si on parle de bornage + procédures on est partie pour de longues années.
En tout cas le droit quand on ne connais pas est surprenant... !
Posté le Le 10/12/2025 à 17:06
surprenant ?
selon l'Article 1353 du code civil :
"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver."
Sans preuve, il n'y a rien que le vide sidéral.
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selon l'Article 1353 du code civil :
"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver."
Sans preuve, il n'y a rien que le vide sidéral.
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Posté le Le 10/12/2025 à 17:53
Oui, vous savez, le droit réserve bien des surprises lorsque l’on n’a pas, comme vous, l’habitude d’y évoluer. Nous ne bénéficions pas toujours de conseils aussi avisés que les vôtres, et l’on ne s’attend pas forcément à toutes ces subtilités ni à des procédures aussi longues. Et, afin de respecter votre situation, nous n’allons pas davantage nous étendre ici et reviendrons seulement si besoin. Merci à vous.
Posté le Le 10/12/2025 à 18:35
Bonjour
le droit réserve bien des surprises lorsque l’on n’a pas, comme vous, l’habitude d’y évoluer.
Si cela peut vous rassurer, je me sais nulle en droit, mais j'ai vécu plusieurs mésaventures dans des successions et des ventes ces dernières années et j'ai acquis par l'expérience certaines connaissances.
Je crois que l'essentiel est de trouver le bon interlocuteur.
J'ai eu un problème d'empiètement par un propriétaire voisin, de bonne foi, mais comme "mon" bien était à vendre il fallait que tout soit carré.
Le service juridique de la mairie m'a confortée dans mon bon droit et m'a conseillé un bornage en bonne et due forme.
Ce qui fut fait, affaire résolue en peu de semaines, l'autre partie a acheté un bout de la parcelle litigieuse.
J'ai l'impression, mais mon expérience est limitée, qu'il vaut mieux être dans une posture de dialogue et de compromis, on y gagne en temps en énergie.
le droit réserve bien des surprises lorsque l’on n’a pas, comme vous, l’habitude d’y évoluer.
Si cela peut vous rassurer, je me sais nulle en droit, mais j'ai vécu plusieurs mésaventures dans des successions et des ventes ces dernières années et j'ai acquis par l'expérience certaines connaissances.
Je crois que l'essentiel est de trouver le bon interlocuteur.
J'ai eu un problème d'empiètement par un propriétaire voisin, de bonne foi, mais comme "mon" bien était à vendre il fallait que tout soit carré.
Le service juridique de la mairie m'a confortée dans mon bon droit et m'a conseillé un bornage en bonne et due forme.
Ce qui fut fait, affaire résolue en peu de semaines, l'autre partie a acheté un bout de la parcelle litigieuse.
J'ai l'impression, mais mon expérience est limitée, qu'il vaut mieux être dans une posture de dialogue et de compromis, on y gagne en temps en énergie.
Posté le Le 10/12/2025 à 18:41
Moi aussi j'ai connu un empiètement. Après un bornage on a convenu un accord amiable. J'ai vendu 7m2 pour 1 euro symbolique au voisin et il a pris en charge tous les frais (géomètre, notaire, etc) : il tenait beaucoup à ce que je ne conteste pas son permis de construire.
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Posté le Le 11/12/2025 à 06:51
Citation :
Nous venons d’apprendre que les anciens propriétaires ont fait reconstruire, en commun, le muret séparatif…
Nous venons d’apprendre que les anciens propriétaires ont fait reconstruire, en commun, le muret séparatif…
Bonjour,
Qu'entendez-vous par "en commun" ? Le muret a été construit à frais partagés entre les 2 voisins et donc avec accord sur l'implantation ?
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