LMNP interdite par copro

Bonjour ,
La loi du 19/11/2024 a permit aux AG de décider l'interdiction de LMNP de courte durée
Un arrêt de la Cour de cassation (Chambre civile 3, 18 décembre 2025, 25-40.030) a transmit une QPC au Conseil Constitutionnel en demandant si le législateur n’avait pas franchi la ligne rouge constitutionnelle.

Le CC a 3 mois pour donner son avis .
La Cour de cassation identifie deux atteintes constitutionnelles possibles
- limitation du droit de propriété sans contrepartie ( principe de proportionnalité)
- Atteinte potentiellement disproportionnée aux droits fondamentaux et Atteinte à la liberté d’entreprendre.

D'après les lecteurs , cette QPC a-t-elle des chances de réformer ce texte excessif ( loi de 2024..) ?
En effet quelles libertés des autres copropriétaires sont si gravement mise en péril par les LMNP de courte durée , pour qu'il soit possible d'interdire ?

Bonjour,

La loi du 19 novembre 2024 n’a permis aux assemblées générales de copropriétaires d’interdire les locations en meublé de tourisme que dans les lots où toute activité commerciale est déjà interdite.

Cette possibilité d’interdiction s'explique par la difficulté qu’il y a à apprécier si une location meublée est de nature commerciale ou civile.

Le plus contestable à mon sens est, d’un point de vue strictement juridique, qu’il est désormais possible de modifier un terme essentiel d’un contrat, le règlement de copropriété, autrement qu’à l’unanimité et que cette modification est irréversible.


Ceux qui veulent louer un meublé de tourisme ne manquent pas de prétendre qu’on porte atteinte à leur droit de propriété et ceux qui veulent préserver le caractère résidentiel de leur immeuble ne manquent pas de prétendre qu’interdire les meublés de tourisme est préserver la destination d’un immeuble résidentiel parce qu’effectivement, en multipliant les meublés de tourisme, on transforme un immeuble résidentiel en hôtel.

Si l’on se plaint de certaines restrictions aux libertés qui existent en France, il faut comparer avec ce qui se pratique ailleurs. Aux Etats-Unis, autre pays de liberté, dans certains condominiums on ne peut louer un appartement à qui l’on veut, il faut faire agréer le locataire discrétionnairement par les autres copropriétaires. Sur ce point, les libertés individuelles sont mieux préservées en France.

Je suis sceptique sur la probabilité que le conseil constitutionnel déclare le d) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 inconstitutionnel. La plupart des QPC sont rejetées.

Merci Nihilscio pour cette nouvelle intervention éclairante, au cœur du débat juridique actuel sur la conciliation entre les libertés individuelles et l'intérêt collectif en copropriété.
La "loi Le Meur" du 19 novembre 2024 a marqué un tournant en permettant aux AG de copros de voter l'interdiction de la location meublée de courte durée à une majorité simplifiée.

L'enjeu de cette QPC Il est majeur car elle pose la question de savoir si la "dictature de la majorité" en copropriété peut l'emporter sur le droit constitutionnel de propriété.

La transmission d'une QPC par la Cour de cassation n'est jamais anodine : cela signifie que la plus haute juridiction judiciaire estime que le doute est "sérieux". Le Conseil Constitutionnel pourrait censurer le texte ou, plus probablement, l'assortir de réserves d'interprétation strictes.

Bon débat.

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Marck_ESP, Administrateur
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Bonjour,
Je tente une approche plus politique :
Dans un contexte de crise du logement, le législateur préfère laisser les propriétaires se "débrouiller entre eux" et les bailleurs louer à courte durée plus lucrative et moins angoissante.
Quand la fiscalité et les rapports bailleurs/locataires seront mieux équilibrés, les bailleurs pourraient changer de stratégie.

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Bonjour ,
Merci à Marck ESP sur l'analyse des probabilités fondées sur un raisonnement jugé sérieux par la Cour de Cass et non marqué par un "scepticisme" non étayé par des principes de droit.

Le terme "LMNP" indique bien "non professionnel" et n'a rien à voir avec une activité commerciale au sens propre.
Il s'agit d'une modalité de jouissance d'un bien à usage d'habitation QUI A TOUJOURS EXISTE .( voir la littérature ) et qui ne peut occasionner en règle générale aucun trouble aux autre copropriétaire sauf leur choix "politico Bobo" contrariés.
Il ne s'agit pas d'activité commerciale au sens pur ( clientèle , achalandage aller retours successifs dans le local comme chez un médecin ou autre, occasionnant des coûts supplémentaire pour la copro) .

Ce texte est politique et non économique et repose essentiellement sur le parti pris de "biens pensant" de certains influenceurs dans une copro fondé sur la prétendue volonté de faire retour en non meublé avec les droits et garanties légales dont un certain nombre de locataires abusent excessivement ( heureusement une minorité) mais qui suffisent à décourager les loueurs.

La vérité est le manque de logement qui repose toujours sur des règlementations politiques et analyses simplistes ( Loi de 48 , règlementation pour de bons motifs , d'encadrement des loyers et des conditions de location etc ) qui au non de la prétendue générosité collective aboutissent exactement à l'effet inverse et font supporter aux individus , ce que la collectivité refuse de prendre en charge.
Les périodes de libéralisation des conditions des baux se sont toujours traduites par des investissement locatifs
A l'inverse les crises du logement depuis 1948 sont toujours fondées sur le découragement de l'investissement locatif .

On veut la PENURIE légiférée et programmée, ce qui est bien , mais l'effet est directement inverse au but .

Le vrai sujet est : Pourquoi les loueurs se tournent ils
vers les loc de courte durée ?

Certes l'appât du gain pour une minorité , mais la majorité est effrayée par le traitement défavorable en Justice, des propriétaires en cas de litige , pour les propriétaires qui sont de plus en plus nombreux à privilégier les investissement mobiliers tels qu'assurance vie , ou là on ne dépend plus d'un Juge pour avoir son droit de propriété préservé .

Bonjour,

La Cour de cassation ayant jugé qu'il y avait matière à demander son avis au Conseil constitutionnel, oui, il y a des chances que le texte soit retoqué. Les juges en question connaissent leur travail, s'ils voient un problème c'est qu'il y en a un. Mais personnellement je ne ferai pas de pronostics.

Je vis dans une zone tendue où les logements sont rares. Dans notre copropriété une personne a fait le choix de la location saisonnière, dans un but purement lucratif (investissement PINEL). Niveau nuisances, aucun locataire saisonnier n'a causé le moindre problème. En revanche le bailleur a confié la gestion de son bien à une conciergerie qui mettait les clefs des parties communes dans une boîte fixée à notre grille.

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Modératrice

Pinel et saisonnier ne sont-ils pas contradictoires ?
On peut être LMNP pour des locations meublées longues, y compris en résidence principale du locataire..
Chacun voit midi à sa porte et c'est toujours "l'autre" qui dépasse les bornes.

La crise de l'immobilier ne doit pas non plus faire oublier l'encombrement (ou la pénurie) des services judiciaires.

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Bonne fin de weekend.

Réponse de l'IA

Ce ne sont pas des "libertés" au sens abstrait qui sont mises en péril, mais des droits concrets et un cadre de vie que la loi et les tribunaux cherchent à protéger. Voici les trois piliers qui justifient une telle interdiction :

1. La préservation de la "Destination de l'Immeuble"
C'est l'argument juridique central. Un immeuble n'est pas qu'un empilement de lots ; il a une fonction définie par son règlement (résidentielle, commerciale ou mixte).

L'usage d'habitation vs activité commerciale : La location de courte durée, par son caractère répétitif et ses services associés (ménage, remise de clés), est souvent assimilée par la jurisprudence à une activité para-hôtelière ou commerciale.

La clause d'habitation bourgeoise : Si le règlement stipule que l'immeuble est à "usage bourgeois exclusif", cela signifie que les résidents recherchent un cadre de vie strictement résidentiel et stable. Introduire des flux de touristes dénature cette destination contractuelle.

2. La protection contre les "Troubles Anormaux de Voisinage"
La liberté d'un copropriétaire s'arrête là où elle nuit gravement à celle des autres. Les nuisances spécifiques aux meublés de tourisme sont :

Atteinte à la tranquillité (Nuisances sonores) : Fêtes, arrivées tardives avec valises à roulettes dans les couloirs, conversations fortes sur les balcons par des occupants qui ne se sentent pas "chez eux" mais "en vacances".

Atteinte à la sécurité : La multiplication de codes d'entrée ou de clés confiés à des inconnus circulant dans les parties communes est perçue comme un risque pour la sécurité des résidents permanents (et de leurs enfants).

Usure accélérée des parties communes : Le passage intensif (déménagements de bagages, utilisation fréquente de l'ascenseur) génère des coûts d'entretien supérieurs supportés par l'ensemble de la collectivité.

3. Le droit au logement (Équilibre social)
Bien que plus récent, cet argument pèse de plus en plus lourd. La Loi "Le Meur" (2024) a facilité l'interdiction des meublés de tourisme en copropriété (sous conditions) pour lutter contre l'éviction des résidents permanents.

franc, si vous avez bien lu les deux interventions de Marck-ESP et de moi-même, vous ne pourrez que constater tout d’abord que je n’ai jamais dit que la question n’était pas sérieuse, qu’au contraire j’ai indiqué précisément où je voyais un sérieux problème juridique, et ensuite que l’issue des QPC est plus fréquemment un rejet par le Conseil constitutionnel que l’abrogation d’une disposition législative pour non conformité à la constitution.

1. La question est sérieuse
Elle l’est évidemment parce que sinon la Cour de cassation ne l’aurait pas transmise au Conseil constitutionnel.

2. En quoi la question est à mon sens juridiquement sérieuse
La question est, selon moi, sérieuse parce qu’elle permet qu’un élément essentiel d’un contrat de droit privé puisse être modifié autrement que sur décision unanime des contractants. Les éléments essentiels du contrat constitué par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété sont :
- la détermination des quotes-parts de propriété commune,
- la distinction entre les parties privatives et les parties communes de l’immeuble,
- la destination de l’immeuble et le mode d’utilisation des parties privatives,
- la répartition des charges communes,
Le d) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 permet de modifier les clauses relatives à l’usage de certaines parties privatives. Il déroge ainsi à un principe de base du droit des obligations : un contrat ne peut être modifié sur ses éléments essentiels qu’à l’unanimité des contractants. Est-ce un principe constitutionnel ?

3. Issue des QPC
Il suffit de visiter le site du Conseil constitutionnel pour observer qu’il ne répond par une déclaration d’inconstitutionnalité qu’à une minorité de questions prioritaires de constitutionnalité bien que ces questions soient toutes sérieuses.

Sur quoi porte la disposition législative contestée.

Elle ne porte pas sur le statut fiscal des loueurs de meublés (LMNP) mais seulement sur les meublés de tourisme dans les copropriétés, que l'exploitation en soit civile ou commerciale. La location de meublés a toujours existé mais la location en meublés de tourisme est relativement récente et, de ce fait, ignorée dans les règlements de copropriété datant de plus d’une trentaine d’années. Ce qui est en revanche fréquent dans les règlements de copropriété anciens est la prohibition d’usage des logements sous la forme de garnis incompatible avec la destination d’un immeuble réservé à une occupation bourgeoise. Cette distinction reposait sur des mœurs d’une époque révolue où les bourgeois ne voulaient pas cohabiter avec des va-nu-pieds. Les mœurs ont changé mais les meublés de tourisme d’aujourd’hui ont en commun avec les garnis d’autrefois la précarité de l’occupation.

Les locations de courte durée ont ainsi toujours existé et elles ont toujours été légalement prohibées dans d’assez nombreuses copropriétés, comme en donne un exemple l’arrêt de la Cour de cassation du 18 mars 2018, n° 14-15.864 :
Mais attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail et constaté que M. X... et la société X... J...        avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

Pinel et saisonnier ne sont-ils pas contradictoires ?
Si, je me suis mal exprimée : la personne a loué en PINEL le temps exigé, puis est passée au saisonnier qui rapporte beaucoup plus.

Ca avait créé un psychodrame au sein de la copropriété, mais nous n'avons finalement eu aucun souci à part l'histoire des boîtes à clefs

D'après les échos que j'ai eus, le saisonnier "pur et dur" ne génère pas plus de nuisances que du locatif classique. Dans les deux cas l'on peut tomber sur de mauvais locataires.

Certes l'appât du gain pour une minorité
Je ne dirais pas "appât du gain", et je ne pense pas que ce soit une minorité. La plupart des gens qui investissent dans le locatif le font avant tout pour gagner de l'argent. Ils cherchent donc à optimiser le gain d'argent par rapport au temps et à l'énergie investis.

Certains ne veulent pas gérer les contraintes liées au saisonnier, et vont donc aller sur de la location longue durée.

Mon expérience personnelle vaut ce qu'elle vaut, mais en général les gens qui sont exaspérés par les contraintes légales pour la location "classique" vendent et passent à autre chose. Les gens qui passent au saisonnier le font avant tout parce que la rentabilité est bien meilleure là où ils se trouvent. Il suffit de regarder les statistiques, les locations saisonnières se multiplient avant tout dans les zones touristiques.

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Modératrice

Bonjour,

Déjà le lien vers la décision de transmission : https://www.courdecassation.fr/decision/6943a80c75782d5f06853645.

Le positionnement de Nihilisco est très bien vu et je suis tout à fait d'accord.

C'est le point 7 de la décision : "7. En premier lieu, la disposition contestée, en ce qu'elle permet à l'assemblée générale, par une décision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d'un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété qui a un caractère contractuel et de poser une interdiction générale et définitive d'exercer une certaine activité est susceptible de constituer une entrave à la liberté d'entreprendre et de nature à porter à l'économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l'objectif poursuivi."


Un règlement de copropriété pouvait déjà apporter des limitations à la jouissance d'un lot (destination bourgeoise strict ; distinction lots d'habitation / lots commerciaux ; obligation de louer par lot entier et non par chambre, etc ...) sans que ces limitations n'aient été jugées anticonstitutionnelles.

C'est en effet essentiellement la majorité de modification qui pose question ici, car généralement toucher à la répartition des charges ou aux usages privatifs requiert l'unanimité.

Mais, déjà la loi LeMeur n'est pas si mal rédigée car cette interdiction ne peut être votée que dans les copropriétés qui interdisent déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Un problème également est que l'article L324-1-1 du code du tourisme définissant ce qu'est une location saisonnière, englobe la location "non commerciale" (puisque la cass a jugée que pour être commerciale, il fallait des prestations annexes)

Il ne faut pas s'emballer sur le caractère "sérieux"

Regardez le point 9. : "9. Ces atteintes pourraient être considérées comme disproportionnées, en ce que la disposition critiquée ferait peser sur les propriétaires de certains lots, une contribution excessive à l'objectif de régulation et de contrôle des changements d'usage des locaux d'habitation mis en oeuvre par le législateur pour lutter contre la pénurie de logements et qu'elle pourrait méconnaître l'équilibre des droits et obligations des copropriétaires résultant de la destination de l'immeuble."

Le CC peut tout à faire choisir de donner une valeur égale au 2 aspects et décréter que le législateur est libre des moyens de concilier.