Renouvellement bail commercial

Bonjour Zouzou,

Désolé, je suis un matheux, et les contre-vérités à cette science ne peuvent me convenir.

Quand on applique une évolution en pourcentage (ou en fraction nouveau divisé par ancien) de façon répétée, chaque évolution s'applique à la fois sur le montant de base et sur l'évolution antérieure. C'est le principe des intérêts composés. Sur 3 étapes
A
A + (n% de A)
(A + (n% de A)) + (p% de A + (n% de A))

On voit donc que la 2e révision via p% s'applique, tant sur A que sur la première augmentation.
Donc, mathématiquement, se référer rétroactivement à un indice dont l'évolution est moindre implique mathématiquement que le total des révisions autorisées sera moindre aussi.

Et il me semble curieux (mais possible) que les lois disent le contraire de la mathématique. De plus, une révision acquise est acquise, et on ne peut pas revenir en arrière, ça, la loi doit bien le dire quelque part.

A mon avis, le retour aux 9 ans n'a de sens que si le loyer a toujours été soumis à l'ILC car, dans ce cas, il n'y a aucune divergence mathématique. Calculer sur 9 ans ou sur la dernière période triennale donne le même résultat, et cela permet de se baser, dans ce cas, sur un montant contractuel, donc moins sujet à contestation.

La réponse au problème posé fait appel à fort peu de notions mathématiques. Il s’agit seulement d’appliquer le droit en vigueur en matière de baux commerciaux. En ce qui concerne les indices d’évolution des loyers, il y a lieu de faire des règles de trois ce qu’on apprend à l’école primaire, rien de plus. Le problème est essentiellement juridique, ce qui ne veut pas dire compliqué. Les dispositions applicables se trouvent dans le code de commerce. Il suffit de le lire. Il n’est pas fait appel en l’espèce à de subtiles arcanes juridiques connus des seuls spécialistes. Le code de commerce est à la portée de toute personne en mesure de comprendre le sens d’un texte qui ne fait pas particulièrement appel à un vocabulaire ou à des notions possédées par les seuls spécialistes. Il faut tout simplement lire le texte, en l’occurence l’article L145-34 du code de commerce, mot à mot, sans idée préconçue. Je l’ai décortiqué dans mon message du 28/03 à 21h39. Les règles de trois qui en découlent sont détaillées dans mon message de 14h16.

Ce qui peut présenter une certaine difficulté toutefois est la question de savoir quelle est la version du texte applicable, celle en vigueur à la date du 1er juin 2014 ou la version en vigueur aujourd’hui ? Le modification intervenue, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, impose le remplacement de l’ICC par l’ILC pour les baux qui y faisaient encore référence à l’ICC.

Comme l’a précisé la loi, laquelle ne fait d’ailleurs que suivre les principes généraux admis en matière d’application des lois dans le temps, les dispositions nouvelles ne s’appliquent qu’aux baux souscrits ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014.

Il faut donc porter son attention sur ce qui se rapporte d’une part au bail en cours, régi par les dispositions anciennes et d’autre part au bail à renouveler, régi par les dispositions nouvelles. C’est une question de délimitation d’un domaine d’application, notion bien connue des scientifiques, matheux ou physiciens.

Le bail est renouvelé le 1er juin. La détermination du loyer au 1er juin 2023 se rapporte au bail renouvelé, donc aux dispositions en vigueur le 1er juin 2023. Celles-ci imposent la prise en compte de l’ILC et son évolution sur les neuf années précédentes. Ce qui valait pour les révisions triennales de 2017 et de 2020 ne vaut plus pour le renouvellement du bail le 1er juin 2023. Ce n’est que pure logique et il n’y a aucune entorse au principe de non-rétroactivité de la loi.

En revanche, le droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction se rapporte au bail venant à expirer et les dispositions applicables restent celles qui étaient en vigueur le 1er juin 2014. En fait, cela ne présente pas de difficulté parce qu’aucune modification législative n’est intervenue sur la question du droit au renouvellement, sauf sur un détail de procédure : la demande de renouvellement peut désormais être notifiée par courrier recommandé et non plus impérativement par acte extra-judiciaire. S’agissant d’un bail souscrit sous l’empire des dispositions en vigueur antérieurement au 1er septembre 2014, un bailleur retors aurait pu refuser d’admettre la validité d’une demande de renouvellement d’un bail notifiée par courrier recommandé.

Tout cela pour dire que je maintiens mes réponses précédentes dont le calcul aboutissant au montant de 1 358,00 € à ne pas dépasser.


Erreur de logique. On ne voit rien du tout parce les plafonds, ceux applicables lors des révisions triennales de 2017 et 2020 et celui applicable lors du renouvellement du bail ne sont déterminés ni par les mêmes fonctions ni par les mêmes paramètres. Les fonctions et les paramètres à prendre en compte sont ceux fixés par le code de commerce. Il ne faut préjuger ni de ces fonctions ni de ces paramètres in abstracto. Il faut lire le code de commerce, mot à mot, et l’appliquer, mot à mot.

Bonjour Zouzou,

Dans le document
https://www.entreprises.gouv.fr/files/files/enjeux/pouvoir-d-achat/foire-aux-questions-plafonnements-loyers-commerciaux-PME.pdf

On trouve deux choses :

- En page 6 l'indication que le renouvellement doit être traité de la même façon que la révision triennale. En fait, ce n'est que continuité normale.
- En page cinq, la méthode de calcul fournie est exactement celle que j'ai utilisé dans mon dernier calcul, soit un calcul sur TROIS ans, avec isolation des deux premières années et forçage d'une révision de 3.5% pour la 3e année.

Pour moi, la messe est dite. Je n'interviendrai donc plus.
Merci tout de même, si vous en avez le temps, de nous communiquer le résultat des tractations avec votre bailleur.

Re-bonjour!
J'ai donc écrit au bailleur en lui demandant de renouveler le bail mais de se référer à l'ILC et non à l'ICC.
Pour mémoire, le début du bail actuel est le 01/06/2014.
Il est donc renouvelé au 01/06/2023.
Sa réponse est la suivante :
"Je vous confirme que la révision du loyer citée dans mon courrier est la bonne. En effet, l'ILC s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Or, le bail actuel ayant été conclu en juin 2014, la fixation du loyer du bail renouvelé est faite en fonction de l'ICC.
L'indice du 4ème trimestre 2022 étant paru, le nouveau loyer sera de 14400 (loyer d'origine)*2052/1615 (T4 2022/T4 2013) soit 18296.47.
Suite à votre demande de renouvellement de bail, bien que non obligatoire, l'établissement d'un nouveau bail nous paraît nécessaire, celui-ci sera basé sur l'ILC.
Les frais de rédaction du nouveau contrat seront à votre charge."
Voilà... J'avoue que je comprends un peu sa position, puisque le bail est renouvelé. Il souhaite donc fixer le nouveau loyer en fonction de l'ICC puis par la suite se référer à l'ILC.
J'attends donc vos avis
Merci d'avance!

Bonjour,

Vous faites comme vous voulez. Vous avez le droit d’accepter les conditions du bailleur mais vous avez le droit de les refuser parce que ce qu’il vous raconte est faux.

En cas de désaccord sur le montant du bail existe une commission de conciliation.

la fixation du loyer du bail renouvelé est faite en fonction de l'ICC. Faux. ILC.

l'établissement d'un nouveau bail nous paraît nécessaire : c’est un avis qui n’engage que lui. A voir en quoi le nouveau bail différera du premier.

Les frais de rédaction du nouveau contrat seront à votre charge : comme vous n’êtes pas obligé d’accepter la rédaction d’un nouveau bail, vous ne pouvez être contraint d’en payer les frais.

Il souhaite donc fixer le nouveau loyer en fonction de l'ICC puis par la suite se référer à l'ILC.
Oui, mais c’est le contraire de ce qui est écrit dans le code de commerce.
C’est vous qui voyez.

Bonjour, et merci de ce retour rapide!

Qu'on soit bien d'accord, si j'ai dit que je comprenais sa position, je n'ai pas dit que je la cautionnais ni qu'elle m'enchantait!

Nous sommes donc bien d'accord concernant la rédaction du nouveau bail : s'il souhaite en établir un nouveau, c'est son choix, mais il en supportera les frais!

Avez-vous la référence précise (c'est sûrement indiqué dans vos messages précédents) que "la fixation du bail renouvelé est faite en fonction de l'ILC"?

Merci!

Hello Zouzou,

C'est la loi ALUR.
Les baux renouvelés à compter de 9/2014 doivent être soumis à l'ILC. Etabli en 6/2014, donc AVANT, votre bail initial a subi l'ICC. Mais comme je l'ai souligné, et comme le dit aussi votre bailleur, pourquoi utiliser, pour calculer la révision, un ILC de 3 ans (ou 9 ans peu importe) avant alors que vous étiez encore soumis à l'ICC.

Sauf jurisprudence qui aiderait, la LOI n'est pas claire.
Mais les outils d'aide (officiels) aux calculs sont clairs. Si votre bail renouvelé est soumis à l'ILC, il faut prendre celui de la période triennale d'avant (et rester sur le triennal puisque ce cycle a été utilisé jusqu'à présent).

Sinon, on ne peut rien calculer. Et appliquer une progression ICC qui n'est pas légalement applicable à la première période de votre bail renouvelé n'est pas possible.

La loi est très claire et ce qui précède est complètement faux. J’ai déjà tout expliqué, notamment dans mon message du 28/03 à 21h39 mais je vais répéter.

Lorsque le bail se termine, on procède en deux temps.
1. On pose d’abord la question : Le bail sera-t-il renouvelé ?
2. En cas de renouvellement, se pose ensuite une deuxième question, celle du montant du bail renouvelé.

Le principe du renouvellement est acquis (1).
On passe donc à la question du montant du loyer (2).

Le bail qui se termine était soumis à la loi qui était en vigueur à la date de sa prise d’effet, c’est à dire le 1er juin 2014.
Le bail renouvelé, donc la fixation du loyer du bail renouvelé est soumis à la loi nouvelle, c’est à dire au code de commerce dans sa rédaction actuelle.

On applique donc, mot à mot, en laissant de côté toute idée préconçue, la rédaction actuelle de l’article L145-34 du code de commerce :

… le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux …

lors de la prise d'effet du bail à renouveler : c’est le cas ;
si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans : c’est le cas ;
depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré : c’est à dire au cours des neuf dernières années et non seulement les trois dernières années ;
l'indice trimestriel des loyers commerciaux : c’est à dire l’ILC, on oublie l’ICC.

Conclusion : le plafond de l’évolution du loyer du bail qui sera renouvelé le 1er juin 2023 est déterminé par l’évolution de l’ILC au cours des neuf dernières années.

Il est possible que, si le montant du loyer a évolué comme l’ICC au cours du bail expiré et que, le plafond auquel est soumis le loyer du bail renouvelé étant désormais déterminé par l’évolution de l’ILC au cours des neuf dernières années, le loyer du bail renouvelé doive être inférieur au loyer en fin du bail expiré. Les indices sont donnés par l’INSEE. L’ILC existe depuis 2008. Il faut faire le calcul ce qui ne présente aucune difficulté.

Je rappelle aussi que le loyer d’un bail commercial n’est pas indexé contrairement au loyer d’un bail d’habitation. Le loyer à l’issue d’une révision ne peut résulter que soit d’un accord explicite entre le bailleur et le locataire soit d’une décision judiciaire, le principe étant que le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative, l’évolution étant toutefois plafonnée.

Le locataire doit procéder en deux temps.
1. Evaluer la valeur locative.
2. Examiner la proposition du bailleur au regard de cette évaluation de la valeur locative.

Le bailleur propose un montant. Le locataire a le droit d’accepter. S’il accepte, la question est réglée. Le contrat fait la loi entre les parties. Mais il a le droit de discuter.

Hypothèse 1 : la valeur locative est inférieure à ce que propose le bailleur. Le locataire est en droit de refuser que le nouveau loyer dépasse la valeur locative même si le plafond n’est pas dépassé.

Hypothèse 2 : la proposition du bailleur ne dépasse pas la valeur locative mais conduit à une augmentation du loyer qui dépasse le plafond. Le locataire est en droit de refuser un dépassement du plafond.

Les litiges sur le montant du loyer peuvent être soumis à la commission départementale de conciliation. A défaut d’accord, il peuvent être soumis au président du tribunal judiciaire qui statue sur des mémoires présentés par les parties. La représentation par avocat est obligatoire.

Bonjour à vous 2,

Bien que vos avis divergent, un GRAND MERCI pour votre aide!

Bonjour Nihilscio,

J'ai tenté de vous écrire via la messagerie interne, mais je ne suis pas certain que cela ait fonctionné?

Je ne discute pas sur la messagerie privée.

C'est un choix, mais c'est dommage car l'envoi de pièces jointes permet d'être plus efficient.
Au plaisir