Délai de préavis de 2 mois

La question des quittances c'était ici :
https://www.forum-juridique.net/immobilier/location/loyer/fin-de-bail-probleme-avec-la-proprietaire-t29729.html

Et prendre un avocat pour contester 1 mois de préavis me semble disproportionné alors que la loi permet au locataire des recours gratuits via la commission de conciliation et le tribunal sans avocat.

Bon, en consultant des sites qui parlent uniquement de sous-location, j'ai l'impression qu'effectivement la loi sus-citée ne s'applique pas et que le sous-locataire est dans une situation bien précaire : article 8, "Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location."
De ce que je comprend, il y a un vide juridique et c'est le contrat signé entre le locataire et le sous-locataire qui fait foi...

Toutefois, les seules obligations pour la sous-location semblent être :
- avoir l'accord du propriétaire pour la sous-location et joindre la lettre du propriétaire au contrat de sous-location (ce qui n'est pas le cas)
- ne pas exiger du sous-locataire un loyer supérieur à celui versé au propriétaire par le locataire (je n'en ai aucune garantie)

On apprend tous les jours ...

La sous-location ne vous protège donc pas comme le ferait un bail signé directement avec le propriétaire.

Toutefois, cette pratique me semble assez abusive et d'une certaine manière un contournement de la loi (d'autant plus que vous êtes en zone tendue).

Reste à savoir si vous voulez contester ou pas.

Bonjour,

Effectivement, le sujet des dates est ailleurs. Désolé pour ce mélange. La mécanique de remontée au début de la "conversation", quand on a commencé à répondre, est limitée, ce qui est ma seule excuse ...

Pour ce qui concerne le montage de Cora.

Dans la mesure où la SARL X ne peut pas sous-louer PLUS qu'elle ne loue, où se trouve son bénéfice de société ?
Comment paye-t-elle ses frais, son personnel ?
D'autant qu'il suffit qu'un seul appartement ne soit pas sous-loué pour que cela génère des déficits.
Une société ne pouvant organiser ses résultats sur la base d'une perte de CA ou au mieux d'un CA de 0, il y a donc une ruse probable de type tricherie fiscale ou autre.
La première ruse est d'échapper à la loi de 89.
La seconde est probablement que la limite du loyer de sous-location n'est pas respectée, mais si cela est divisé en 'n' contrats, qui va vérifier cela ?

Effectivement ça sent la ruse, je suis tombée sur un site qui explique comment devenir "sous-loueur professionnel", c'est-à-dire en dégager des revenus :

"Vous souhaitez devenir sous-loueur professionnel ? Il s'agit d'un autre procédé. Vous avez deux possibilités légales pour pouvoir le faire :

Soit vous faite la demande pour obtenir une carte T et carte G et vous exercez ainsi votre activité comme un agent immobilier.
Soit en faisant rédiger par un avocat fiscaliste un bail spécifique permettant de louer plus cher que le montant du prix du loyer. Il s'agit d'un bail dérogatoire spécifique. "

A voir s'ils ont fait les choses dans les règles... Au-delà de ça, je suis inquiète de voir le champ d'action laissé à des entreprises à but lucratif, qui contournent une loi qui est a été pensée pour protéger les locataires... et qui derrière une image "cool", mettent les signataires des baux dans la précarité sans qu'ils ne le sachent

Re,

Depuis la loi ALUR (2014), tout contrat de sous-location doit être accompagné de deux documents :
- l'autorisation de sous-louer du propriétaire
- une copie du bail de location.

Cora, si vous partez, tant mieux pour vous, vous sortirez de ce piège qui ne vous garantit pas grand chose.
Vérifiez avec soin comment fonctionnera votre nouveau logement pour bénéficier des protections de la loi de 89.

Il peut toujours être tentant de dénoncer des arnaques, mais visiblement, dans ce cas, il existe des contournements de lois et faire une procédure risquerait de vous mener loin sans certitude d'aboutir.

Vous pouvez tout de même faire une action utile et dénoncer votre bail à l'ADIL et à la DGCCRF.


Il est quand même écrit que c'est hors loi de 89. Mais avec la crise du logement, les locataires n'ont pas toujours le choix.

Bonjour yapasdequoi,



Vous avez une référence juridique à cela ? Pour moi, en sous-location, c'est uniquement le contrat qui fait loi, comme un bail civil.

__________________________
Superviseur

En réponse à Ageorges

"Depuis la loi ALUR (2014), tout contrat de sous-location doit être accompagné de deux documents :
- l'autorisation de sous-louer du propriétaire
- une copie du bail de location."

Je pensais justement leur demander ces deux documents car je n'en ai jamais vu la couleur.
Savez-vous si leur absence pourrait rendre le contrat de sous-location caduc ?

Cora,

Comme quoi il faut toujours lire les détails :



La SARL va répondre que, comme il ne s'agit pas de sa résidence principale, la clause ne s'applique pas.

Le sujet reste donc ouvert.

J'ai quand même l'impression que cette SARL s'est engouffrée dans une brèche juridique qui lui laisse beaucoup de droits objectivement abusifs, sans être clairement dans l'illégalité...

J'ai l'impression qu'à part signaler à l'ADIL, Répression des fraudes ou autres, je ne peux pas faire grand chose...

C'est la sous-location professionnelle qu'il faudrait réglementer, en fait

Réponse à @Janus2
Autant pour moi, je recopierai 100 fois l'article _.

Réponse à @AGeorges
Ayant consulté le site du loueur en question (qu'on ne doit pas citer...) le bailleur est bien entendu d'accord puisque c'est le principe même de cette "intermédiation".
Ce sera facile de justifier son accord, même si le locataire n'a pas eu le document.
ça ressemble à une faille de la législation bien exploitée.

Citation :
Article 8
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

PS : Je vous fait cadeau des 99 autres copies de cet article...

Il est même possible que les associés de cette SARL soient en fait les propriétaires des appartements, lesquels ont ainsi trouvé une méthode pour ne pas respecter le loi de 89.

- j'ai des appartements,
- je crée une SARL avec la famille, ou une SARLU,
- 'ma' SARL me loue mes appartements,
- et elle les sous-loue avec des baux hors cadre des lois, sauf celles qui datent de Napoléon.

Les appartements sont traités comme des résidences secondaires, puisqu'on ne peut avoir qu'une seule résidence principale.

La seule question que je vois est celle de la destination. Une SARL qui loue peut-elle le faire comme habitation ? Quel type de bail lie la SARL au propriétaire ?

Bon, ça fait beaucoup de question ! (et je n'ai pas de réponses)

Ce n'est pas parce que ce sont des "résidences secondaires" mais parce que c'est une sous-location qu'elle échappe à la loi de 89 grâce à la dernière ligne de l'article 8.

Je découvre moi aussi cette pratique qui me semble vraiment abusive.

@Yapasdequoi

L'article 8 de la fameuse loi fait partie du "titre Ier".
Ce titre ne concerne que les locations vides qui sont la résidence principale du locataire.

Le "titre Ierbis" concerne les locations meublées qui sont la résidence principale du Locataire.

Les premiers articles de chaque "titre" et même le titre du "titre" incluent le terme "Résidence Principale". Comme la SARL ne peut avoir une demi-douzaine de logements comme résidence principale, j'ai utilisé le terme secondaire qui me semble approprié.

En fait, RIEN de la loi 89-462 ne s'applique ici. Il n'est donc pas utile d'y faire référence, pour quelque raison que ce soit (y compris ce que cette loi dit ne pas couvrir, comme l'article 8).

Ce qui est le cas de Cora.
Cora sous-loue une résidence secondaire de son bailleur, une SARL, avec un bail spécial.

La SARL ne peut pas avoir de résidence principale : ce n'est pas une personne physique.

Mais je vous suit complètement à dire que la loi de 89 ne peut pas s'appliquer puisque c'est une activité commerciale dont il est question ici.
La SARL loue au propriétaire un bien pour ensuite le commercialiser et reverser les loyers moins ses frais/ bénéfices/taxes, etc.

Se pose alors le sujet du changement de destination du logement (comme pour des locations touristiques ou de courte durée).

Si je comprends bien, aucune loi ne régit mon contrat et seul le contrat fait foi ? Et le bailleur peut se retourner contre moi au civil si je ne respecte pas les clauses ?

Je vais tout de même essayer d'obtenir le contrat de bail principal (entre le propriétaire et l'agence) pour y voir un peu plus clair

J'ai aussi lu que dans ce cas, le locataire devait demander un changement de destination auprès du propriétaire, pour que le bien devienne un local commercial.

à AGeorges : je pense que vous avez effectivement raison avec cette histoire de résidence principale.
Voici ce qui figure sur le "contrat" signe avec CI :

" Article 20 : Election de domicile
Pour l’exécution des présentes et notamment pour la signification de tout acte de poursuites, les parties font l’élection de domicile, CI en son siège social et le sous-locataire dans les lieux sous-loués."

A part signaler la pratique, il ne me reste pas grand chose à faire...

@Cora



Dans ce cas, la SARL ne pourrait pas vous faire un bail habitation, même de sous-location.
Tout cela est bien tordu.

D'autre part, je suis d'accord avec la remarque de Yapasdequoi. Une société n'a pas une 'résidence secondaire'. Si elle est locataire, il ne peut s'agir que d'établissement secondaire, non ?

Le montage peut donc être :

Chaque appartement est un établissement déclaré, avec un siret spécifique (les 5 chiffres après le siren).

Cora, la demande auprès du propriétaire aurait été pour que ces établissements soient déclarés en destination mixte, ce qui permet alors de les sous-louer en habitation.

La position de la SARL serait délicate, mais si elle a les mêmes "propriétaires" que les appartements, le risque disparait. De plus, si un sous-locataire ne plait pas, il suffit que la SARL s'accorde avec le propriétaire pour stopper la location (pour la reprendre plus tard !). Dans ce cas, le sous-locataire sera mis dehors rapidement, sans réelle protection.

Il faudra tout de même que le législateur s'occupe de ce genre de montage un jour.
Cora, une possibilité simple serait de communiquer votre dossier à l'ADIL/ANIL. La suite leur reviendrait. Je n'y crois pas trop, mais ce n'est pas vraiment lourd, comme procédure.