Servitude non reconnue

Bonjour,
J'ai une maison de famille à la campagne où je me rends quelques semaines par an pour les vacances. Il y a un petit verger non attenant auquel j'accédais par une servitude de passage. Le fonds servant a été vendu il y a 3 ans mais la servitude n'a pas été mentionnée dans l'acte de vente, alors que les vendeurs en avaient parfaitement connaissance et pouvaient confirmer son usage. J'ai pourtant alerté le notaire traitant la vente mais en vain. Depuis j'ai retrouvé un acte de 1883 mentionnant cette servitude et l'ai transmis au notaire qui n'en tient pas compte. Le nouveau propriétaire ne veut pas entendre parler de cette servitude de passage longeant sa maison, refuse toute conciliation, affirmant ne pas reconnaitre une servitude établie par un acte aussi ancien et indique que rien ne prouve que j'en faisais usage depuis des années (ainsi que ma famille avant moi). Cet accès m'étant interdit je dois faire un grand détour pour rejoindre mon terrain en empruntant un chemin privé sur lequel je n'ai aucun droit de passage. A noter que le propriétaire du fonds servant m'a aussi fait dans un premier temps une proposition financière pour que je renonce à cette servitude et, suite à mon refus, une proposition d'achat du verger. Mais je ne veux pas me séparer de ce terrain et je souhaite juste pouvoir y accéder.
Le recours au juge me semble la seule solution pour débloquer cette situation mais je redoute qu'on me dise que mon acte de 1883 (notarié et enregistré au service des hypothèques) n'a plus de valeur. De plus, s'agissant d'une maison de vacances, occupée seulement quelques semaines par an, j'aurai du mal à prouver un usage régulier de cette servitude de passage.
Je vous remercie pour vos conseils car même si je suis un peu perdue dans les démarches je ne veux pas baisser les bras.

Bien cordialement.

Alixine

Bonjour,
Le mieux serait de consulter un avocat avec vos documents.
Cette servitude est-elle mentionnée dans votre acte de vente ?
Est-elle publiée au SPF ?
Depuis quand êtes-vous propriétaire ?

Bonjour,

Si l’acte de servitude a bien été publié, il est opposable au propriétaire du fonds servant.

Mais la preuve que la servitude n’a pas été éteinte par le non-usage pendant trente ans vous incombe.

Bonjour,

Votre acte de 1883 a toujours une valeur juridique.
Comme toujours dans ce genre de situation, faites d'abord appel à un conciliateur de justice (les conciliateurs sont désignés par les tribunaux et il y en a dans chaque département) et son intervention est gratuite

Cordialement

Bonjour,
Je vous remercie pour ces réponses très rapides.
La maison appartient à ma famille depuis 1711 (résidence principale jusqu'en 1969 puis maison de vacances avec occupation chaque année pendant environ 6 semaines)....Le verger a quant à lui été acheté en 1901 et est resté en indivision au fil des successions. J'en suis devenue l'unique propriétaire en 2023 en rachetant sa part à une cousine. Dans cet acte d'achat, publié au SPF, l'acte de 1883 constitutif de la servitude est clairement mentionné et joint en annexe (acte et plan).
L'acte de 1883 avait bien été enregistré au bureau des hypothèques de l'époque (et comporte les références correspondantes) et est bien conservé aux archives départementales.
Depuis 1901, la servitude de passage est utilisée, il n'y avait eu aucune interruption dans cet usage jusqu'à la vente du fonds servant il y a 3 ans. Pour ma part cela fait plus de 50 ans que j'emprunte ce chemin chaque année mais seulement pendant quelques semaines. Je pensais, à tort, que la preuve de l'usage ou du non usage de la servitude incombait au propriétaire du fonds servant.
Je vous remercie pour vos précieux conseils.
Bien cordialement.
Alixine

Rebonjour,

Je précise que l'intervention du conciliateur de justice doit impérativement précéder la saisie du tribunal.
C'est le propriétaire du fonds servant (votre voisin) qui doit prouver que la servitude n'a pas été utilisée pendant 30 ans:
https://www.btlpavocats.com/1-droit-civil-et-commercial/lextinction-dune-servitude-de-passage-par-non-usage/#:~:text=Afin%20de%20d%C3%A9montrer%20qu'une,servitude%20dans%20l'acte%20constitutif.

Cordialement

J’ai un doute en ce qui concerne l’opposabilité de l’acte de la servitude.

Vous dites qu’il a été enregistré au bureau des hypothèques et conservé aux archives départementales. Comme il est ancien il peut avoir été transféré aux archives départementales, mais est-il tout de même mentionné sur le relevé de formalités fourni par le service de la publicité foncière ?

Si cette servitude n’est mentionnée ni sur le titre de propriété du propriétaire du fond servant ni au fichier immobilier, il y a un gros souci sur l’opposabilité de l’acte de servitude. En ce cas, il faudrait consulter un avocat.

Dans une telle affaire je suis très hostile au principe d’une tentative préalable de conciliation. Je sais que je vais faire hurler. Je m’explique.

Il existe une obligation de tentative de conciliation en certaines matières qui sont indiquées à l’article 750-1 du code de procédure civile. Elle concerne essentiellement les petits litiges et les troubles de voisinage. Pour votre affaire d’existence d’un droit de passage, il n’y a pas d’obligation.

La conciliation se justifie lorsqu’il y a raisonnablement lieu à transiger, c’est à dire lorsqu’aucune partie en cause n’a totalement raison ou totalement tort. Or votre affaire porte sur un droit de passage. Soit vous avez un droit de passage, soit vous n’en avez pas. C’est peut-être difficile à déterminer mais c’est binaire : soit vous avez raison, soit vous avez tort.

La question étant un peu technique, il est douteux que le conciliateur à qui vous auriez à faire puisse se prononcer. Ce n’est d’ailleurs pas sa mission. Il essaierait de vous faire accepter une solution reposant sur un sentiment d'équité alors que vous tout comme votre adversaire attendez que le litige soit réglé conformément aux règles de droit.

Après que vous avez sérieusement étudié votre affaire et conclu que vous avez raison, le processus de règlement s’établit comme suit :

- un contact informel par lequel vous revendiquez votre droit en donnant les justifications nécessaires et demandez à l’autre partie de l’admettre ;
- en cas de refus ou de silence, une mise en demeure ;
- sans réponse satisfaisante, une assignation ;
- un échange de conclusions éventuellement sous la direction du juge de la mise en état ;
- une audience et le prononcé du jugement.

Ajouter une étape supplémentaire n’apporterait rien si ce n'est une perte de temps et d'argent.

Bonjour,

Je vous remercie pour cette réponse très détaillée.

Jusqu'à présent je n'ai pas demandé de relevé des formalités aux archives départementales, pensant que mon acte notarié (portant mention d'une date de transmission au service des hypothèques, une référence de volume et un numéro) était juridiquement opposable. Je vais m'empresser de faire cette démarche. Si l'acte en question ressort au niveau de ce relevé des formalités, sera-t-il opposable ? Ceci vaut-il inscription au fichier immobilier ?

Jusqu'à présent mon action pour faire reconnaître cette servitude de passage se résume aux actes suivants : échange verbal avec les vendeurs avant la vente, courrier RAR adressé au notaire des vendeurs juste avant la vente puis après la vente (mais restés sans réponse), échange verbal avec le propriétaire du fonds servant avec remise d'une copie de l'acte notarié relatif à la servitude. Il a répondu négativement tout en me proposant dans un premier temps de m'acheter la servitude (ce qui est paradoxal s'il ne la reconnait pas), puis devant mon refus il a souhaité acheter mon terrain ce que j'ai refusé également.
J'envisage une tentative de conciliation juste pour ne pas envenimer la situation mais je suppose que mon voisin va la refuser et effectivement, dans le cas contraire, ni lui ni moi n'accepterons un compromis conforme à un "sentiment d'équité".

Au vu des différentes réponses à ma demande, je constate qu'il va être très difficile pour moi de conserver cette servitude de passage que je pensais juridiquement plus solide mais je n'ai vraiment pas envie de céder d'autant plus qu'il s'agit d'un bien transmis par ma famille pour lequel j'ai un fort attachement affectif.

Je vous remercie pour vos précieux conseils.

Bien cordialement.

Alixine

Rebonjour,

Vous pouvez contacter Notaire Info (numéro de téléphone figurant sur Internet): des juristes vous confirmeront gratuitement que votre acte est toujours valable comme ils m'ont confirmé que mon acte notarié de 1838 mentionnant l'existence d'un puits commun avec le voisin est toujours valable (l'appel est payant).

Dans mon esprit l'intervention d'un conciliateur n'a pas pour objet de valider l'existence de la servitude mais de convaincre le voisin que cette servitude existe toujours.

Cordialement

Rebonjour,

Il me parait utile de préciser que sont publiés au Service de la Publicité Foncières, les documents postérieurs au 01/01/1956.
Les documents antérieurs à cette date sont aux archives départementales

Cordialement

Un acte n’est pas rendu caduc du fait de son ancienneté. Ce qui pose question n’est pas la validité de l’acte établissant la servitude mais son opposabilité au propriétaire du terrain qui, pour l’instant, refuse de reconnaître l’existence de cette servitude.

L’acte lui est opposable s’il est possible de prouver qu’il en a connaissance ou du moins qu’il est réputé en avoir eu connaissance.

Il ne peut nier avoir connaissance de la servitude si celle-ci est mentionnée sur son titre de propriété. Ce titre de propriété peut être un acte de vente ou de donation ou une attestation de propriété délivrée par le notaire à la suite d’un transfert de propriété par succession.

Si l’acte n’est pas mentionné sur le titre de propriété, le propriétaire du terrain concerné est néanmoins réputé en avoir connaissance si cet acte est mentionné au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière. Les archives départementales peuvent conserver des documents anciens mais la publicité foncière est assurée par le service de la publicité foncière exclusivement. La publicité se fait par l’inscription au fichier immobilier. Les particuliers ont accès au fichier immobilier au moyen des formulaires 3233-SD pour les documents à compter du 1er janvier 1956 ou 3230-SD pour les documents antérieurs : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17759.

Si l’acte établissant la servitude n’est mentionné ni sur le titre de propriété ni au fichier immobilier, il peut tout de même s’imposer au propriétaire du terrain si un propriétaire antérieur était réputé avoir connaissance de la servitude et que le propriétaire actuel en est ayant droit à titre universel. Cela peut conduire à devoir retracer la chaîne de transmission de la propriété jusqu’à 1883. Si la propriété du terrain a été transmise par succession depuis cette date, la servitude oblige le propriétaire actuel même si elle n’a pas été publiée.

Bonsoir,

Je vous remercie pour toutes ces précisions fort utiles qui m'éclairent concernant la distinction entre validité et opposabilité de l'acte.

Concernant l'acte original de 1883 ayant créé la servitude, il est effectivement conservé aux archives départementales où j'ai pu le consulter, le photographier et constater qu'il portait les références d'une transmission aux hypothèques avec date, mention d'un volume et d'un numéro. Si je comprends bien, ma demande via le formulaire n° 3230-SD va me permettre d'obtenir un relevé de formalités qui comportera je l'espère les références de transcription dans la documentation hypothécaire de l'acte de 1883. Cependant ce formulaire semble concerner les personnes propriétaires et non les biens. Aussi faut-il le compléter avec les noms des propriétaires successifs de mon terrain (dans ma famille depuis 1901 mais transmis au fil des successions) et ceux du fonds servant ou juste le nom des personnes concernées par la servitude en 1883 ? Si l'acte se trouve bien référencé suite à cette démarche, ceci vaudra-t-il opposabilité, sachant que ce fichier immobiliser n'existait pas avant 1956 ?

Concernant le fonds servant, ce dernier est resté dans la même famille et transmis par successions de 1883 à 2021 date à laquelle il a été vendu par les héritiers du dernier propriétaire. Ces derniers connaissaient l'existence de la servitude et me voyaient traverser la propriété de leur oncle, le portail n'était jamais fermé à clé pour permettre ce passage. Manifestement ils n'ont pas informé le nouveau propriétaire ni alerté le notaire. Le propriétaire actuel n'ayant aucun lien de parenté avec l'ancien propriétaire ne pouvait connaître l'existence de cette servitude si celle-ci n'a pas été mentionnée dans son acte d'achat. Mais la configuration des lieux ne laisse guère de doutes (sa cour débouche sur un passage entre deux murs (dont il est propriétaire) bordant son jardin et menant à un vielle porte s'ouvrant sur mon verger, ceci apparait clairement sur le cadastre.

Je vous remercie vivement pour le temps consacré à ma demande et tous vos conseils.

Bien cordialement.

Alixine

Rebonjour,

Et pour conclure, vous pourrez dire à votre voisin qu'une grande partie des frais de justice que vous aurez engagés seront à sa charge au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et, enfin, vous lui ferez valoir l'article 682 du Code civil sur l'accès aux terrains enclavés.

Cordialement

Bonjour,

Je vous remercie sincèrement pour le temps passé à étudier ma demande. Vos conseils, les références juridiques transmises, me confortent dans ma position et je vais les suivre rigoureusement.
Je suis désormais beaucoup plus confiante quant à l'issue d'une éventuelle procédure devant le juge.

Bien cordialement.

Alixine

Vous avez en main la transmission de l’acte de la servitude au bureau des hypothèques portant la référence de cette transmission. Il est inutile de demander un relevé de formalités au service de la publicité foncière ce que je vous ai suggéré sans raison : vous avez la preuve de la publication ce qui rend l’acte opposable au propriétaire du fond servant même s’il n’est pas mentionné sur son acte de vente et que ce propriétaire l’ignore de bonne foi. C’est ce qui résulte de la loi du 23 mars 1855 prescrivant la transcription à peine d’inopposabilité aux tiers de « tout acte constitutif d’antichrèse, de servitude, d’usage et d’habitation ».

Le fichier immobilier n’existe que depuis 1956. Les recherches des actes portant sur des droits réels ne pouvaient se faire qu’à partir d’un nom de personne et non à partir d’une référence cadastrale ce qui pouvait être compliqué et protégeait beaucoup moins bien les acquéreurs d’immeuble que sous le nouveau régime mis en place en 1956. Le décret du 4 janvier 1955 n’a pas imposé la création de doubles fiches pour les actes anciens qui restent opposables aux tiers dans l'ancien système de registre à simple entrée.

Reste l’obstacle de la preuve que la servitude ne s’est pas éteinte par non-usage. Elle peut être apportée par tout moyen notamment le témoignage.

Je suis sceptique sur l’état d’enclave du fait que le verger est accessible par la voie publique.

Bonsoir,

Je vous remercie pour cette réponse très argumentée apportée à mes questionnements. Les références juridiques vont m'être très précieuses pour défendre ma position quant à l'opposabilité d'un acte aussi ancien.

Concernant l'usage de la servitude, il a été régulier de 1901 jusqu'à il y a trois ans, date à laquelle l'accès m'a été interdit par le nouveau propriétaire du fonds servant. La difficulté est qu'il s'agit pour moi d'un lieu de vacances où je ne suis présente que 6 semaines par an mais j'emprunte à titre personnel ce passage depuis plus de 50 ans ainsi que mes aïeux avant moi. Je pensais que la preuve du non usage de la servitude incombait au propriétaire du fonds servant car c'est ce dernier qui prétend que je n'utilisais pas ce passage avant son achat de la maison. Assez vindicatif, il va jusqu'à prétendre que je veux l'"espionner" alors que je souhaite juste accéder à mon verger comme avant, sans aucune mauvaise intention à son égard. Je vais tenter de recueillir des témoignages mais il s'agit d'un petite commune où tout le monde se connait et je redoute que les personnes, âgées pour la plupart, ne veuillent pas témoigner en ma faveur par crainte de "déplaire" à mon voisin.

Mise à part cette servitude mon verger n'a pas véritablement d'accès à la voie publique. La seule autre solution pour y accéder est pour moi d'emprunter un chemin piétonnier privé (le caractère privé m'a bien été confirmé par la mairie), bien plus long, où mon passage est juste toléré par les propriétaires (4 propriétaires différents le long de ce parcours), je n'ai aucun droit de passage sur ce chemin. A priori ce chemin privé existait déjà lorsque la servitude a été établie en 1883 (il apparaît sur la plan annexé à l'acte notarié).

Encore merci pour votre aide.

Bien cordialement.

Alixine

Rebonjour,

Sauf erreur ou omission de ma part part, la servitude de passage pour accéder à un terrain enclavé est une servitude légale (prévue par le Code civil) à laquelle ne s'applique pas l'extinction pour non usage pendant 30 ans (et c'est du logique implacable) contrairement aux servitudes conventionnelles (droit de puisage, etc.).


Cordialement

Rebonjour,

Selon moi, vous n'avez pas de témoignages à recueillir puisque, conformément au Code civil, votre voisin ne peut vous refuser un passage pour accéder à votre verger enclavé et cette servitude ne peut donc s'éteindre.

Cordialement

Bonjour,

Et, à nouveau, merci pour vos réponses.

Si je comprends bien, à défaut de reconnaissance de la servitude conventionnelle établie en 1883, je pourrais toujours bénéficier d'une servitude légale liée à l'état d'enclave du verger et ceci sans avoir à justifier d'un usage pendant 30 ans. Ceci reviendrait donc pour le juge à "requalifier" la servitude, alors que celle-ci existe déjà et est matérialisée pour partie par des murs sur la propriété de mon voisin. Si cette dernière devient une servitude légale pour enclave, je suppose que ceci ouvrirait alors un droit à indemnisation pour le propriétaire du fonds servant alors que mon passage a toujours été "gratuit". Et j'avoue que là je redoute que le "coût" du passage soit élevé pour moi car mon voisin estimera que son préjudice est très important, en effet il ne supporte pas l'idée que quelqu'un puisse passer chez lui.

Je vous remercie de m'avoir fait part de toutes ces possibilités, ceci va me permettre de mieux appréhender la situation. Il ne me reste désormais plus qu'à trouver un juriste aussi affûté et efficace que les intervenants de ce forum pour défendre mon dossier devant un juge si aucune conciliation ne s'avère possible.

Bien cordialement.

Alixine

Rebonjour,

En 1883, c'était une servitude légale puisque l'article du Code civil existait déjà (Le Code date de 1804).
Peut être qu'en 1883, une indemnité avait déjà été versée.

Selon moi, on verse une indemnité une bonne fois pour toute lors de la création de la servitude car je doute qu'à chaque changement de propriétaire le nouveau propriétaire puisse demander une indemnité.

Cordialement