Intention d'acquisition d'un bien que j'ai en mandat

Bonjour, je suis mandataire en immobilier.
J'ai l'intention d'acquérir un bien que j'ai en mandat (exclu). J'en ai informé les propriétaires, j'ai aussi fais une visite avec des acquéreurs potentiels (que j'ai aussi informé de mon intention).
Résultats= 2 offres au prix (dont la mienne).
L'autre acquéreur potentiel m'a envoyé une mise en demeure, pour que je retire mon offre; car je suis agent. Mais mon code de déontologie interne, le code de déontologie de la profession, et même un article du code civil notent que je peut acquérir le bien si le vendeur est d'accord.
L'acquéreur potentiel ne s'est pas arrêté là, il a appelé mon client (vendeur) pour lui dire qu'il était dans l'obligation d'accepter SON offre.
Que puis-je faire sans que ça n'aille devant un tribunal mais pour faire respecter les droits de chacun?
Merci de votre retour

Bonjour

L'acheteur a out à fait raison .
Le code civil l'interdit ;



C'est quand même curieux de proposer un mandat exclusif , d'aiguiller sur le prix pour au final acheter le bien, et d'en recevoir la commission .

Par de là, le potentiel acheteur peut faire annuler la vente .

Bonjour.

Nous ne sommes pas dans le cadre d'une adjudication.

Bonjour,

Cela dit vous pouvez convenir avec le vendeur d'annuler le mandat. Ainsi vous deviendriez un acquéreur comme un autre.

Le vendeur n'est obligé d'accepter aucune des deux offres, puisqu'il est passé par un intermédiaire (et que votre offre à vous est invalide).

Et évidemment, si vous achetez le bien, il ne sera pas question de faire payer des honoraires au vendeur.

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Modératrice

Bonjour Rambotte,

Ici le terme "adjudication" est à entendre au sens ancien. Cet article s'applique à toutes les formes d'acquisition (vente de gré à gré, échange...), c'est de jurisprudence constante. Ici un cas récent de jurisprudence concernant une vente de gré à gré par le biais d'une agence :
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031333633

L'article 9 du Code de déontologie des agents immobiliers précise cette interdiction, en permettant toutefois au mandataire d'acquérir ou de faire acquérir le bien par un proche en avertissant le mandant.

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Modératrice

Kang74, je suis d'accord que cela peut paraître bizarre.
Mais ce n'était pas mon intention.
J'ai fais l'estimation de ce bien il y a 3 ans. Le vendeur me rappelle pour la mettre en vente. Il a fait appel a une autre agence entre temps pour avoir un second avis.
Je lui dis que je suis intéressée, mais qu'il me faudra l'accord de ma banque.
Il me demande de mettre la maison en vente au plus vite mais qu'il accepte de recevoir mon offre selon mon budget autorisé.
Ma banque a mis 3 semaines pour finaliser mon dossier de projet et me confirmer qu'il était positif.
J'ai donc eu la réponse le jour de la visite. Et le délai de rétractation était passé d'une journée.

Depuis le 1er octobre 2016, l'article 1161 du code Civil semble permettre à un professionnel de l'immobilier d'acquérir un bien dont il détient le mandat. Pour cela, le propriétaire du bien doit RATIFIE L'ACTE DE VENTE, c'est à dire "que l'acte accompli est nul, à moins que la loi ne l'autorise ou que le représenté (propriétaire du bien) ne l'ait autorisé ou ratifié".

Si vous êtes le seul acheteur , oui.
Mais là, vous avez mis en vente un bien ,et deux acheteurs ont fait des propositions aux prix .
Qu'ils n'auraient pas eu à faire si vous aviez fait votre proposition en premier ( sinon ce serait un peu beaucoup le faire perdre du temps : non ?)
Par prudence il faut mettre fin au mandat ( donc pas de com)
La jurisprudence limite les cas ou cela a été considérée comme possible ( exemple : un mandataire qui 3 ans après son mandat s'est porté acquéreur d'un bien dont il a eu la gestion de la vente, vendu aux enchères ...)



http://www.cdmf-avocats.fr/un-agent-immobilier-peut-il-acheter-un-bien-pour-lui-meme-et-percevoir-une-commission-a-ce-titre/

Bonjour,

L’article 1596 du code civil ne vous concerne pas. Le mandat n’est pas un mandat de vente mais un mandat d’entremise, le vendeur étant libre de choisir parmi les propositions d’achat qui lui sont présentées.

Vous avez obligation de transmettre au vendeur toutes les propositions présentée par des acheteurs potentiels, ce à quoi vous vous êtes conformé.

Si, comme je crois le comprendre, vous agissez en tant qu’agent commercial d’un agent immobilier vous n'êtes pas le mandataire qui est l'agent immobilier lequel aura droit à sa rémunération et devra vous verser votre commission qui que soit l’acheteur, vous y compris.

Le choix du vendeur se porte normalement sur l’acheteur dont les capacités de financement lui paraissent les meilleures et qui propose les conditions suspensives les moins restrictives.

Ce n'est pas ce que semble dire cet avocat ( lien) par rapport à un arret de la cour de cassation ...

Le code de déontologie a été mis en place par le décret 2015-1090 du 28 août 2015.

Comme l’observe Isadore, l’article 9 du code de déontologie autorise, à certaines conditions, un agent immobilier à acquérir un bien pour lequel il a reçu mandat. Cela rend caduque la jurisprudence de l’arrêt cité de 1983. S’il faut suivre cette jurisprudence, c’est que le décret est illégal. Pour l’instant, le décret n’a pas été jugé illégal.

Par ailleurs, si l’agent immobilier n’a pas le droit d’acheter un bien pour lequel il a reçu mandat en vertu de l’article 1959 du code civil, cette interdiction étant imposée par une disposition ordre public de protection du vendeur, l’action en annulation dont vous menace un client serait irrecevable pour manque d’intérêt à agir.

Votre droit à commission est en fait assez douteux. Il serait prudent d’y renoncer tout en laissant l’agent pour lequel vous agissez percevoir la part qui lui revient.