Construction terrasse bois

Bonjour
Nous habitons dans une copropriété composée de deux logements. Notre appartement est situé au premier étage et nous avons un jardin privatif.
Il y a 10 ans nous avons installé une terrasse en bois dans notre jardin. Comme elle fait moins de 20m2 nous n'avons pas déposé de permis de construire.
La fenêtre de la cuisine de la voisine ( qui est en rez de chaussée) donne sur notre terrasse.
Lorsque nous avons construit cette terrasse elle vivait dans l'appartement puis cela fait environ 6 ans qu'elle le loue.
Aujourd'hui son appartement est en vente et elle nous dit que la vue sur notre terrasse est un frein à la vente de son appartement.

- Quelles sont les règles à ce sujet? Le règlement de copropriété date de 1952 et ne mentionne pas ce genre de choses. Il n'y a jamais eu d'assemblée de copropriétaire depuis 10 ans que nous sommes là.

- Que faire?

Je n'ai pas réussi à joindre des photos.

Merci

Bonjour,
C'est le même sujet ?
https://www.forum-juridique.net/immobilier/copropriete/coproprietaires/travaux-et-copropriete-t37036.html

Pour vendre il serait utile de revenir à une gestion légale de cette copropriété.

Ce qui fait fuir les vendeurs, ce n'est pas la terrasse, c'est la copropriété à deux non gérée et surtout imposant l'unanimité pour n'importe quelle décision.

Bonjour,
Non ce n'est pas le meme sujet.
Notre appartement est plus grand que le sien.

Comment revenir à une gestion officielle. Pour l'instant c'est moi le syndic bénévole.

Que peut elle faire pour la terrasse?
Devons nous la déclarer en mairie 10 ans après?
Devrions nous l'enlever?
L'idéal serait bien sur de trouver une solution en bonne entente pour tout le monde.

Vous n'êtes pas le syndic bénévole puisque vous n'avez pas été nommée par l'AG.
Il n'y a que si vous avez 2/3 des tantièmes que vous faites ce que vous voulez.
Pour revenir à une gestion légale, il faut convoquer une AG, prévoir un budget prévisionnel et nommer un syndic.
Et ce syndic doit procéder aux formalités légales (ouvrir un compte, prendre une assurance pour l'immeuble, tenir la comptabilité, etc)

La déclaration en mairie n'a aucun intérêt car ce serait pour régulariser vis-à-vis de l'urbanisme, or tout recours y est déjà prescrit.
Au delà de 5 ans, il n'y a plus de recours non plus au niveau de la copropriété.
Il y a éventuellement le trouble anormal de voisinage, qui se traite au tribunal.
Et personne ne peut vous dire ce qui en ressortira.
Consultez un avocat.

OK Merci beaucoup pour vos réponses.
J'ai déjà ouvert un compte dédié sauf qu'il est à mon nom et assuré les communs et je gère les factures. Si je comprend bien il faut un compte au nom du syndic et faire un compte rendu d'assemblée générale pour que cela soit officiel.
Je crois que pour mettre à jour le règlement il faut payer un notaire non?
Quand aux tantièmes oui en effet nous avons 2/3 .

Aurions du le faire passer en assemblée générale (si ily en avait eu une ) bien que nous sommes majoritaires et que le terrain est privatif?

Il y a un minimum de formalités à respecter !
Le compte doit être ouvert au nom du syndicAT (pas du syndic)
Idem pour l'assurance.
Le mandat du syndic ne peut pas dépasser 3 ans, donc vous n'êtes plus syndic depuis 7 ans.

Lire la loi de 1965, et notamment les articles 41-13 à 41-23
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200

PS :
Le terrain n'est pas "privatif"....
Le sol est une partie commune en indivision forcée.
Vous avez (sans doute) une jouissance privative du jardin, mais la construction d'une terrasse doit être autorisée par l'AG et actée sur un PV.
Maintenant il y a apparemment prescription : mais avez-vous une preuve de la date de pose de cette terrasse ?

Bonjour Amandine,

Cela ne change pas forcément grand chose, mais je rappelle à nouveau à Yapasdequoi qu'une AG n'est plus obligatoire pour les copropriétés à deux.
La seule obligation réside dans la rédaction d'un PV et son enregistrement dans un registre dédié.

Tout le formalisme de l'AG disparait. Vous pouvez faire une simple réunion quand vous voulez. Il faudra juste que les décisions prises soient dûment notées et le PV remis comme si vous étiez une copro normale.

La réponse sur les majorités est également incorrecte ou incomplète.
Si, à vous seule, vous disposez de la majorité simple, vous pouvez décider seule de tout ce qui se vote usuellement sous article 24. Dont notamment le budget.
Pour le vote du Syndic, il faut vérifier si une petite copropriété à deux a accès à l'article 25-1. Si oui, vous pourrez vous élire vous-même, au titre du second tour si vous avez moins de 66% des voix puisque vous aurez forcément plus de 33% !

Regardez bien comment se décident les majorités à deux dans les quelques articles de loi concernant les copros à 2.
Au niveau comptabilité, c'est aussi beaucoup plus simple.

Mais, et cette information est correcte, certaines obligations demeurent même quand on est deux.

Je suis surprise je n'avais jamais eu notion de partie commune en indivision forcée, il est bien spécifié dans l'acte notarié les deux parcelles qui constituent notre terrain.

J'ai une facture de l'achat des lames de terrasse de 2014, cela peut il constituer une preuve?

Amandine,
On parle aussi d'indivision perpétuelle. Disons qu'ici le mot d'indivision est un peu trompeur, simplement parce que la loi dit "nul n'est tenu à rester dans l'indivision". Et que la loi ne qualifie pas le type d'indivision concerné.

A mon idée, dire "parties communes" suffit, ce qui veut bien dire qu'elles appartiennent à tout le monde.
Certaines sont ensuite qualifiées pour leur usage privatif.
Mais la propriété et ce qui y est attaché continue à relever du Syndicat, et non de son usager, ce qui limite les droits de ce dernier. Limite qu'il est bien d'avoir précisé dans le RdC. Sinon, la loi peut prendre le relais.

Une facture de 2014 laisse supposer que la prescription de 10 ans n'est pas (encore) passée.
Quid des autorisations d'urbanisme ? (selon la surface)

Puisque les textes de loi donnent toutes les réponses, je vous fait un florilège ci-après.
Vous y verrez notamment que lorsque l'AG n'est pas obligatoire les décisions prises doivent être notifiées (= courrier RAR)

Article 3
Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 208 (V)
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
-tout élément incorporé dans les parties communes.
(etc)

Article 4
Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 3
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

Article 41-16
...
1° Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

Article 41-17
Création Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 34
Par dérogation aux dispositions de l'article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l'article 41-16, à l'exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l'assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité.

Merci pour ces précisions mais le jardin est sur une parcelle différente au niveau de cadastre ce celle sur laquelle est construite l'immeuble.

Dans ce cas, cela ne constitue pas le "sol" de l'immeuble. Non?

A Georges, pour le délai de prescription Yapasdequoi parle de 5 ans et vous de 10 ans. Qu'en est-il?

Amandine

Quand on cherche "prescription immobilière en copropriété", la plupart des sources disent 10 ans.

L'article 42 de la loi 65-557 se réfère au code civil, article 2224 qui dit "Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans"

Et il me semble que l'action pour démolir votre terrasse serait traitée comme une action personnelle.
Dans ce cas, c'est Yapasdequoi qui a raison.

Il est connu que le délai était auparavant de dix ans. Donc que certaines sources aient "oublié" de mettre à jour leurs textes est une hypothèse raisonnable.

Il reste le doute sur l'action personnelle.

Un autre intervenant vous confirmera sans doute.

Merci A Georges pour votre réponse.
Le fait que mon jardin soit sur une parcelle différente de celle sur laquelle est construite l'immeuble (voir message plus haut) change t-il quelque chose?

Selon ce que j'en comprend: le jardin ne fait pas partie de la copropriété. Ai je bien compris?
Dans ce cas , les "travaux" doivent ils être votés en réunion de copropritéaires?

En consultant votre acte de vente, vous en saurez plus sur le statut de ce jardin.
Classiquement le jardin qui entoure un immeuble en copropriété en fait partie et dans ce cas est une partie commune.
Mais dans votre cas particulier il est possible que d'une part votre logement soit un lot de copropriété et d'autre part vous soyez plein propriétaire sur la parcelle voisine constituant le jardin.

Dans ce cas le jardin ne faisant pas partie de la copropriété, il n'y aurait pas lieu de demander une autorisation à la copropriété pour y installer une terrasse.

Alors le voisin ne peut qu'invoquer le trouble anormal de voisinage.
Vous faites des noubas bruyantes toute la soirée sur cette terrasse ?

l'acte de vente distingue :
- Article un : notre appartement comme étant un lot (ou la parcelle de l'immeuble est mentionnée) , il y est précisé les millièmes de la propriété du sol,et des parties communes, il est mentionné qu'il fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété.

- Article deux: les deux parcelles de jardin comme deux autres lots, il n'est aucunement indiqué que ces parcelles font l'objet d'un règlement de copropriété ni d'état descriptif de division.

- L'état descriptif de division ne parle que de l'immeuble, allées et caves.

On mange rarement sur cette terrasse. On s'en sert en journée comme espace de jeux pour les enfants.
La voisine mentionne plutôt l'aspect gênant visuellement puisque sa cuisine donne directement dessus.

Amandine,
L'EDD peut aussi définir la copropriété en faisant référence à un numéro de parcelle, côté cadastre, et en donnant une superficie. Un métrage sommaire devrait permettre de confirmer que les deux terrains n'en font pas partie.

Ce qui est curieux dans cette situation, c'est que vous avez probablement acheté l'ensemble au même propriétaire. Ce dernier aurait donc un jour coupé son terrain, construit un immeuble sur cette partie isolée, lequel aurait été en même temps ou ensuite défini comme une copropriété. Ce n'aurait pas été utile de faire ce découpage s'il avait inclus les terrains comme parties communes.

De plus, vous pouvez aussi vous plaindre que la voisine a une VUE directe sur votre terrain !
Ce qui est lié à l'indépendance des terrains s'éclaircit.
- Pas d'autorisation de la copropriété, évidemment
- Si votre terrasse est assez petite, pas d'autorisation d'urbanisme
- un souci classique de voisinage hors copropriété qui tient à la petitesse du terrain de l'immeuble, un aspect de vue qui pourrait conduire à une servitude de père de famille si c'est bien le fait d'avoir morcelé un terrain plus grand.

Toute opération visant à réduire les bruits liés à des jeux sur le terrain pourrait bien être vouée à l'échec si ledit terrain commence juste sous la fenêtre de la voisine. Vous n'allez pas construire un mur ou planter des thuyas de 3m de haut !

Je ne vois qu'un gentleman agreement :
- La voisine ne va dans sa cuisine que de 11h30 à 14h, et pendant cette période, vos enfants ne jouent pas sous sa fenêtre. (la plage horaire est un exemple).

l'EDD ne dinit pas la copropriété en ces termes mais les parcelles cadastrales d'immeuble et de jardin sont clairement distinctes.
En fait c'est une maison des années 35 qui était au départ composé de 4 logements je crois...au départ chaque appartement avait sa parcelle ( notre appartement est constitué de deux lots qui ont été regroupés ce qui explique que nous avons deux parcelles de jardin), les lots ont été regroupés au niveau des logements et les jardin échangés (j'ai trace d'actes notariés qui stipulent ces échanges).
Enfin bref il y a eu certainement multiples modifications depuis les années 30 ce qui explique le caractère inhabituel du "découpage".

Il me semble aussi que la nuisance ne doit pas être si grande que cela puisque nous l'avons construite lorsqu'elle y vivait et qu'elle n'a jamais rien évoqué, ensuite deux locataires ce sont succédés et ce problème n'a jamais été évoqué.
Selon elle ce sont les potentiels acheteurs qui visitent l'appartement qui sont surpris de cette proximité et qui demandent si nous avons eu une autorisation. Avions nous besoin d'une autorisation? moins de 20 m2.
Une déclaration aurait peut être été nécessaire?

Vu votre description, j'ai l'impression que vous mélangez "parcelle" et "lot".

La copropriété est décomposée en lots et dès lors que votre jardin est un "lot" (ou plusieurs lots regroupés/échangés/ ou autre) il fait bien partie de la copropriété....
Même si jardin et immeuble reposent sur des parcelles différentes, l'ensemble du sol constitue une "partie commune", et donc on en revient aux réponses précédentes.

Montrez vos documents à un notaire, pour confirmer. Mais si vous voulez gérer une copropriété, même petite, il est important de savoir ce qu'elle contient.

Ensuite concernant les recours du voisin, il y a prescription pour l'urbanisme, ainsi que pour l'autorisation de l'AG, il ne reste que le trouble anormal de voisinage, qui n'est pas démontré non plus après toutes ces années.

Et je reviens aussi à ma réponse initiale : ce qui refroidit les visiteurs c'est bien plus le statut de copropriété à deux, gérée "à la bonne franquette" et où ils n'auront donc aucun pouvoir de décision ... après ils utilisent la terrasse comme un "prétexte" facile pour se désengager.