Droit de passage escalier

Bonjour,
je suis propriétaire d'une maison de village mitoyenne. l'accès à ma maison s'effectue en empruntant un escalier intérieur (situé sur ma parcelle). cet escalier permet d'accéder au premier niveau (là ou se trouve la partie habitable). Pour entrer chez moi je dois donc obligatoirement passer par cet escalier. sur le palier de cet escalier, au 1er niveau, il y a une porte qui permet l'accès chez moi et une porte qui permet l'accès à la maison voisine ! cet escalier et cette porte offre donc un passage à mon voisin pour entrer chez lui. mon acte notarié ne fait référence à aucune servitude. leur acte notarié ne fait référence à aucune servitude ni droit d'utilisation de cet escalier. Projetant de faire des travaux et de déplacer cet escalier, je me heurte à la virulence des voisins qui disent vouloir continuer à utiliser cet accès. je précise que la maison des voisins possède par l'arrière une autre porte d'entrée donnant sur une petite rue (à 15 mètres de mon entrée). vous est-il possible de m'éclairer juridiquement sur cette situation ? servitude orale. merci.

Bonjour,

Cela n'existe pas.
Par ailleurs il semble que vous fassiez une confusion entre mitoyen et voisin.
Enfin si cet escalier est chez vous, en l'absence de servitude actée, votre voisin ne peut y accéder.
Mais il se pourrait que tout cela vienne d'une division d'un ensemble immobilier en 2 parties, auquel cas la servitude existe, baptisée "du père de famille".

merci pour votre réponse, j'ai corrigé mon message !

je viens de consulter cette servitude par destination du père de famille.
De ce que je comprends il faut pour que cette servitude soit valide qu'elle ait été mise en place par le propriétaire de l'époque de l'ensemble immobilier. ce qui n'est pas le cas chez moi. merci.

bonjour,

si les 2 propriétés ont appartenu par le passé au même propriétaire qui a crée cette situation, il peut exister alors une servitude par destination de père de famille.

si c'est le cas, vous ne pouvez pas condamner cet accès à votre voisin.

lorsque vous avez achetez, vu avez obligatoirement constaté que votre voisin disposait d'un accès à son logement par votre escalier.

l'article 694 du code civil indique :

Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

je vous conseille de prendre l'avis d'un avocat spécialise en immobilier.

salutations

Pour être précis, voici l'histoire de ce passage entre nos 2 maisons : les maisons de cette rue ont, au moins 2 cent ans !! la maison voisine possédait un escalier extérieur (dans la rue) afin de pouvoir accéder à sa partie habitable (au 1er niveau) par une porte fenêtre (toujours visible aujourd'hui). lors de l'élargissement de la rue, fin 1800, l'escalier extérieur de la maison voisine a été détruit. c'est à ce moment qu'il y a eut cet arrangement de droit de passage et cette ouverture de porte entre les 2 maisons voisines entre les 2 propriétaires. depuis la maison voisine a eut un autre accès par l'arrière. et ma maison se retrouve dans cette situation. comment prouver tout cela ? car l s'agit d'une histoire orale racontée par un ancien du village. histoire transmise par sa mère !!

c'est un peu plus qu'une histoire orale, puisqu'il existe un escalier et une porte apparente permettant l'accès au logement de votre voisin, présence de cette porte qui n'est plus contestable si elle existe depuis le 19° siècle.

la présence de cette porte ne vous a pas interpellé lors de votre achat.

je comprends la position de votre voisin qui veut conserver cet accès que vous ne pouviez ignorer.

je ne comprends pas "n'est plus contestable puisque datant du 19 ieme siècle" !
alors que je viens de démontrer par cette histoire que la servitude par destination du père de famille ne peut s'appliquer car elle n'a pas été mise en place par l’éventuel propriétaire de cet ensemble immobilier.
quand au fait de savoir si il y avait une porte lors de mon achat; oui j'ai acheté en connaissance de cause. ce qui ne m'empêche pas de chercher à comprendre la situation et ainsi de me cultiver sur les considérations de droit immobilier.

Bonjour,
Une servitude de passage ne peut pas s'acquérir par "père de famille".

Le code civil dit :


Or une servitude de passage est discontinue.

Une servitude de passage ne s'acquière que par titre.

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Superviseur

merci janus2

Hello !

M.Gibolin, objectivement (et non oralement) : s'il n'y pas eu de servitude conventionnelle actée à un moment ou un autre (qui a priori apparaîtrait dans votre acte de propriété), comme il ne peut y avoir de servitude discontinue apparente acquise par destination du père de famille, comme il ne peut pas plus avoir d'acquisition d'un droit de passage par usage trentenaire, je ne vois pas comment votre voisin pourrait faire valoir un droit de passage par votre escalier qui n'est établi par aucun acte. Et comme votre voisin n'est pas enclavé, je ne vois pas plus comment il pourrait maintenant engager une démarche devant la justice pour en obtenir un et continuer ainsi à passer chez vous.

Reste à savoir comment déclarer le guerre... Vous pouvez commencer par une LRAR l'informant officiellement qu'à partir du xx/xx/2023 vous allez vous lancer dans travaux de modification de votre escalier sur lequel il n'a aucun droit de passage et lui demandant par conséquent de prendre ses dispositions pour utiliser exclusivement son accès rue Machin...

A+

merci henriri. :)
je vais bien dormir ce soir !

Henriri,
en cas de division par destination une servitude ne nécessite pas d'être actée tant qu'elle est apparente, quelle soit discontinue ou continue. Seul les servitudes non apparentes dans un tel cas, doivent impérativement être actées.

Hello !

Burs, cela vient sans doute d'un article(s) du code civil, lequel(s) SVP ?

A+

Pourtant le code civil dit :

Article 692
La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.

__________________________
Superviseur

http://https://www.dalloz-actualite.fr/flash/enterinement-de-destination-du-pere-de-famille-des-servitudes-discontinues#:~:text=La%20destination%20du%20p%C3%A8re%20de%20famille%20vaut%20titre%20%C3%A0%20l,stipulation%20contraire%20%C3%A0%20son%20maintien.

L'adresse ne fonctionne pas...

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Superviseur

Je pense que c'est bon là : https://www.dalloz-actualite.fr/flash/enterinement-de-destination-du-pere-de-famille-des-servitudes-discontinues#:~:text=La%20destination%20du%20p%C3%A8re%20de%20famille%20vaut%20titre%20%C3%A0%20l,stipulation%20contraire%20%C3%A0%20son%20maintien.

La jurisprudence en question traite d'une servitude de canalisation et non de passage, mais admettons...
On y lit donc :

5. En statuant ainsi, alors que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien, la cour d'appel a, par refus d'application, violé le texte susvisé.

Ce qui est donc contraire au code civil :

Article 692
La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.

C'est étonnant qu'une jurisprudence dise le contraire d'un article du code...

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Superviseur

Je faisais ici référence au 1er article :
La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent, lors de la division d’un fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

par Camille Selighini Grevilliot, Juriste en droit immobilierle 1 juin 2022

La jurisprudence qui est citée plus loin, concerne effectivement une servitude discontinue mais non apparente.

Le cas de la servitude de passage(par l'homme) est discontinue mais on accorde sa validité en DPF si elle apparait visuellement sur la propriété par ex. un chemin d'accès empiérré un escalier etc. contrairement à la servitude de tréfond non apparente.